最高人民法院物业服务合同纠纷裁判规则条
最高人民法院物业服务合同纠纷裁判规则４条规则摘要
1.物业服务合同的解除与业主权利保障——原告业委会与被告物
业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。
2.不可抗力事件中物业管理瑕疵导致的损失赔偿不宜过高
——物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及
风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。
3.物业服务合同效力及物业费减免请求的认定——业主委员会与
业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。
4.业主委员会的原告诉讼主体资格认定——业主委员会的诉权来
自于全体业主赋予的代表权。因此，对于仅涉及小区部分业主权益
的纠纷，在小区自治规则亦没有明确规定的情形下，业主委员会向法院提起诉讼的，需经业主大会决议明确授权，以在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。
裁判详情
1.物业服务合同的解除与业主权利保障——嘉定区真建六街坊业
主委员会诉上海嘉盛物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
裁判要点
原告业委会与被告物业管理公司在物业服务合同到期后未续签合同，但被告仍然提供物业服务且原告未提出异议。现原告请求以业主大会表决结果为依据解除物业服务合同，被告提出异议。法院在平衡业主利益的基础上，委托政府对小区业主真实意思进行意见征询，以征询结果等情况确定原告主张解除物业服务合同依法成立，并作出判决，得到二审法院支持。
关键词物业合同解聘条件法定解除
裁判理由法院认为：原被告之间的物业服务合同关系自2008年12月28日起建立，并于2010年2月12日签订物业服务合同，约定合同期限延长至2010年12月31日止。此后双方未再签订新的物业服务合同。原告于2011年4月20日明确通过业主大会表决决定继续聘请被告为物业服务企业，期限为本届业主委员会任期。现本案所涉小区的本届业主委员会任期未届满，故原被告之间的物业服务合同的期限尚未届满。根据法律规定，业主大会有权决定是否解聘物业服务企业，原告于2012年3月2日决定召开业主大会，
讨论选聘物业服务企业事宜，并于2012年8月7日公示表决结果，决定选聘案外人作为物业服务企业，并以已选聘案外人为由要求解聘被告。然原告召开的该次业主大会决定选聘案外人的过程，经行政职能部门认定程序违法，应予改正，故原告依据2012年8月7
日的表决结果要求解除与被告之间的物业服务合同关系，法院不予支持。原告依职权于2013年2月1日决定召开业主大会，要求业
主投票决定是否通过诉讼的方式解聘被告，经征询，原告以2013
年3月1日征询结果符合法定解聘条件为由，诉讼要求解除与被告的物业服务合同关系。对此，被告抗辩反驳征询结果的真实性。为探究业主的真实意思，一审法院委托当地政府部门对涉案小区的业主进行了意见征询，结论为赞成解除合同关系的业主超过了反对的业主。根据2013年3月1日的征询结果，结合政府部门对小区业
主的民意测试，一审法院考虑本案所涉小区的具体情况，解除原被告物业服务合同关系。一审宣判后，被告提起上诉，主张被上诉人未就解聘上诉人的事项向全体业主征询意见，并形成法律规定的多数意见的主张，二审法院认为，被上诉人小区业委会通过何种议事规则进行决策，并不影响被上诉人对外代表其所在小区全体业主从事相关民事行为的权利。若被上诉人未依其内部议事规则进行决策，亦应由小区业主向被上诉人主张相应的损害责任，与上诉人无涉。故，二审法院维持一审判决。
审理法院上海市第二中级人民法院审理时间 2014年3月20
日案号上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)
终字第222号民事判决书出处《人民法院案例选》2015年第1辑(总第91辑)。
2．不可抗力事件中物业管理瑕疵导致的损失赔偿不宜过高——厦门佰仕达物业管理有限公司诉杜小铭物业服务合同纠纷案
裁判要点
物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务，对于可能造成业主财产损害的安全隐患及风险，应当及时消除或提醒，否则，在业主因不可抗力而遭受财产损害，物业公司应当承担相应的赔偿责任。但是应当结合物业管理瑕疵的程度及权利义务相对等的原则，物业赔偿标准不易过高。关键词物业服务管理瑕疵不可抗力赔偿责任
裁判理由法院认为：佰仕达公司作为明发国际新城小区的物业管理服务单位，应按照《物业管理服务协议》的约定和相关法律规定履行管理义务。纵观本次地下车库被淹事件，2013年5月16日凌晨的降雨属40年一遇的特大暴雨，讼争小区所处的前埔为此次受灾最严重的区域，再加之城市的排水系统陈旧，故地下通道、地下车库等低洼地带出现一定程度的洪涝是难以避免的。佰仕达公司提供的媒体报导等相关证据可以证明在5·16暴雨发生时，佰仕达公司通过敲锣、打电话等方式通知业主移车，积极组织抢救；虽然5·16暴雨具有不可预见性，但本不应该存在的两个违章门洞加速了地下车库水位的上升，致使车主损失一定的抢救时间，因佰仕达公司对他人在公共墙体开凿门洞的违章行为未采取措施，留下了安
全隐患，故本院认为佰仕达公司存在管理瑕疵，应当对杜小铭的车辆损失承担一定的赔偿责任。
综上所述，厦门明发国际新城业主委员会与佰仕达公司签订《物业管理服务委托合同》及补充条款主体适格，内容不违反法律规定，是合法有效合同，对全体业主和物业使用人均具有约束力。原告佰仕达公司依约为明发国际新城小区全体业主和物业使用人提供物
业管理服务，被告杜小铭作为小区业主之一，接受原告提供的物业服务后，应当履行前述合同约定的义务、缴纳物业管理等相关费用。现原告要求被告缴纳所欠的2013年4月至2013年12月的物业管理费本院予以支持，被告应缴纳的物业管理费为元平方米×元/平方米/月×9个月)；因原告提供的物业管理存在瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金，本院不予支持。原告要求被告缴纳公摊水电费，因其仅提供代缴电费证明及公摊水电费计算依据，未提供代缴水费证明，故原告要求被告支付所欠的公摊电费的诉讼请求，本院予以支持，要求被告支付所欠的公摊水费的诉讼请求因证据不足不予支持，合同中未约定逾期缴纳公摊水电费的滞纳金，原告要求按日千分之三计算滞纳金无合同依据不予支持，逾期支付公摊电费的滞纳金标准可参照银行同期贷款利率计算。
反诉原告杜小铭要求反诉被告佰仕达公司赔偿因管理不到位导致
其停放地下车库车辆被淹的损失，结合上文的分析，反诉被告应承担因管理不善造成的违约责任。5·16特大暴雨的不可预测性、佰仕达公司组织救灾的表现及其对违章门洞的疏于管理，根据民法通
则等价有偿和公平合理原则，即权利义务对等，综合考虑物业公司的过错程度、收取物业管理费的标准等实际情况，本院酌定佰仕达公司应承担的赔偿责任以杜小铭应缴纳的一年度物业管理费为限，即被告应赔偿原告元平方米×元/平方米/月×12个月)。审理法院厦门市中级人民法院审理时间 2015年4月7日案号厦门市中级人民法院(2015)厦民终字第22号民事判决书出
处《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)。
3．物业服务合同效力及物业费减免请求的认定
——杭州钱塘物业管理有限公司诉王林凤物业服务合同纠纷案
裁判要点
业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务
合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。关键词物业服务合同效力物业费请求权物业服务瑕疵
裁判理由一审法院认为：2012年3月，中江花园业主委员会代表业主与钱塘物业签订《中江花园物业服务合同》，委托钱塘物业对该住宅小区进行物业管理，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，案涉物业服务合同有效，对中江花园小区业主具有约束力。王林凤作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费标准支付物业费，现王林凤未按合同约定支付物业费，应承担相应的民事责任。王林凤以钱塘物业主张的物业费收取标准与钱塘物业
履行的物业服务质量之间相差甚大且其提供的物业服务不符合合
同的约定等为由拒不支付物业费，对此，由于该服务合同中已明确约定了物业费的收费标准，且钱塘物业系为全体业主提供物业服务，王林凤的意见系其个人意见，不能代表其他业主，应当认定王林凤不能以此为由拒付物业费。对于钱塘物业向王林凤主张物业费滞纳金1675元的诉讼请求，因双方对合同履行存在争议，故不予支持。二审法院认为：一审对于该物业服务合同效力的认定正确，王林凤作为业主应当履行支付物业费的义务。且其以钱塘物业存在物业服务瑕疵、不符合合同约定等为由拒不缴纳物业费的主张，缺乏有效证据证明，因此不予支持。审理法院浙江省杭州市中级人民法
院审理时间 2015年6月19日案号浙江省杭州市中级
人民法院(2015)浙杭民终字第1704号民事判决书出处
《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)。
4．业主委员会的原告诉讼主体资格认定——国信嘉园业主委员会
诉林聪琴、张珍亮等物权保护纠纷一案
裁判要点
业主委员会的诉权来自于全体业主赋予的代表权。因此，对于仅涉及小区部分业主权益的纠纷，在小区自治规则亦没有明确规定的情形下，业主委员会向法院提起诉讼的，需经业主大会决议明确授权，以在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。关键词适格原告共同利益业主大会授权
裁判理由一审法院认为：业主委员会系业主大会的执行机构，业
主大会是业主的自治性组织，业主委员会的诉权来源于全体业主赋予其的代表权，相应的诉讼法律责任最后由全体业主承担，业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需
要提起诉讼，经业主大会决定，在程序上确保业主委员会提起诉讼反映了全体业主的真实意思。参照《浙江省物业管理条例》第十六条规定，业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。国信嘉园业主委员会未经业主大会授权提起本案的诉讼，不符合原告的诉讼主体资格。
二审法院认为：根据《国信嘉园小区议事规则》第十八条第六款的规定，国信嘉园业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，可以以自己的名义依法提起诉讼。本案系国信嘉园业主委员会就业主林聪琴、陶云祥名下的商铺租赁给张珍亮使用影响业主利益为由而提起的诉讼，因该商铺系小区个别业主享有且仅系小区物业的一个极小的组成部分，与国信嘉园业主委员会就属全体业主所有的小区商铺以自己的名义出租而提起的两起
房屋租赁合同诉讼不同，不能当然认定涉及全体业主共同权益，故不能适用上述议事规则的规定，应由小区业主大会另行决定国信嘉园业主委员会是否可以以自己的名义提起诉讼，因此国信嘉园业主委员会在未经业主大会授权的情况下提起本案诉讼，主体资格不符。审理法院浙江省杭州市中级人民法院审理时间 2014年9月18日案号浙江省杭州市中级人民法院(2014)浙杭民终字第
2278号民事裁定书出处《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)。人民法院出版社法规编辑中心编
定价：元
出版时间：2016-11
(完整版)【精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成
【精读】最高院：关于“预约合同”裁判规则集成 精彩内容一、涉预约合同裁判规则集成1、约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同裁判要点：当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人可以放弃交易的权利和处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。2、基于诚实信用的原则，依法生效的预约合同应当履行裁判要点：当是否继续履行预约合同产生争议时，若根据合同目的、合同履行方式和预约合同实际履行情况能够继续履行的，依法应当继续履行。3、欠缺商品房买卖合同法定核心条款的意向书应视为预约合同裁判要点：商品房买卖《意向性协议书》约定的内容须同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的形式要件，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件，才能认定该意向书为商品房买卖合同的本约合同，否则，意向书仅是商品房买卖的预约合同。4、预约合同中具体明确的内容应视为本约合同的组成部分裁判要点：本约合同中虽未明确的内容，但由于双方当事人在预约合同中协商一致的、确定性的条款，基于合同目的和交易习惯，也应视为本约的一部分。5、名为预约合同实为本约合同的应直
接认定为本约合同裁判要点：协议中有“待双方签订正式合同后”的表述，虽形为预约合同，但若协议本身约定的权利义务关系明确、具体，且包含了合同内容主要内容的，则应当直接视为本约合同。二、关于最高法院5个案例的详细剖析案例一约定签订正式合同之前各方可行使放弃权的合同视为预约合同——海南嘉博投资开发有限公司与张小侠、海口南川实业有限公司、海南南国置业有限公司股权转让合同纠纷案【关键词】合同| 预约合同| 本约合同| 股权转让【裁判要点】当事人签订的《股权转让意向书》虽然就股权转让标的、价款及价款支付方式进行了约定，但由于同时赋予了各方当事人放弃交易权及处理规则，因此应当认定该意向书的约定仅为意向性安排，不能据此认定该意向书为本约合同。【案件索引】最高人民法院民事判决书(2011)民二终字第10号【基本案情】2010年1月6日，嘉博公司与张小侠、南川公司签订《股权转让意向书》，约定：张小侠与南川公司拟将各自持有的南国公司的股权转让给嘉博公司，同时约定了转让标的、价款和支付方式。该意向书第三条第4款明确约定：若张小侠、南川公司或南国公司不具备意向书约定的8种情况的任一情形，嘉博公司有权随时单方面解除意向书并要求退还定金；若因嘉博公司的原因导致不能签订《股权转让协议》，嘉博公司所付定金，张小侠与南川公司有权没收；
物业服务合同通用范本
内部编号：AN-QP-HT593 版本/ 修改状态：01 / 00 The Contract / Document That Can Be Held By All Parties Of Natural Person, Legal Person And Organization Of Equal Subject Acts On Their Establishment, Change And Termination Of Civil Rights And Obligations, And Defines The Corresponding Rights And Obligations Of All Parties Participating In The Contract. 甲方：__________________ 乙方：__________________ 时间：__________________ 物业服务合同通用范本
物业服务合同通用范本 使用指引：本协议文件可用于平等主体的自然人、法人、组织之间设立的各方可以执以为凭的契约/文书，作用于他们设立、变更、终止民事权利义务关系，同时明确参与合同的各方对应的权利和义务。资料下载后可以进行自定义修改，可按照所需进行删减和使用。 根据《中华人民共和国经济合同法》及国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理订立本物业服务合同范本。 第一条物业基本情况 座落位置：市区路(街道) 号;占地面积：平方米;建筑面积：平方米;其中住宅平方米;物业类型：(住宅区或组团、写楼、商住楼、工业区、其他/低层、高层、超高层或混合)。 第二条委托管理事项
语文语文四年级上最新人教部编版20 陀螺(教案)
语文四年级上最新人教部编版20 陀螺 1.会认“兵、恨”等8个生字，会认读“钉、旋”这2个多音字，会写“否、旋、况”等14个生字。 2.默读课文，在体会较深的地方作批注。 3.通过重点语句，体会“我”心情变化的过程。 4.理解“人不可貌相，海水不可斗量”这句话的含义。 重点 1.会认“兵、恨”等8个生字，会认读“钉、旋”这2个多音字，会写“否、旋、况”等14个生字。 2.默读课文，在体会较深的地方作批注。 难点 1.理解“人不可貌相，海水不可斗量”这句话的含义。 2.通过重点语句，体会“我”心情变化的过程。 1.玩具导入，激发兴趣 玩具一直是学生们感兴趣的话题，离学生生活较近。教学时，从玩具入手，激发学生的兴趣，为学习课文做好铺垫。 2.字词教学，自主+引导 关于识字、写字方面，可以让学生在读课文的时候借助拼音识字。写字时，注意字的结构，结合形近字，引导学生交流识字、写字的方法，促进自主识字。 3.阅读理解，层层递进 课文的学习重点是品味文中的语句，体会其中“我”心情变化的过程。一是抓住关键语句，体会“我”的心情变化；二是体会“我”有陀螺之前与有陀螺之后的心理变化，抓住人物的心理、动作等描写，感受其中的变化。结尾的“人不可貌相，海水不可斗量”的俗语的理解是本课的难点，在教学中，可以回顾整篇课文，想想作者为什么这样说，抓住陀螺的样子和“我”取得胜利时的表现来理解。
1.预习提纲 （1）小调查：以小组为单位，调查组里哪些同学玩过陀螺，陀螺有哪些种类。 （2）阅读课文，初步了解作者心情的变化。 （3）原始陀螺图片、现在陀螺图片。 2.多媒体课件 教学课时 2课时 第1课时 课时目标 1.会认“兵、恨”等8个生字，会认读“钉、旋”这2个多音字，会写“否、旋、况”等14个生字。 2.默读课文，在体会较深的地方作批注。 一、激趣导入 1.说到童年，大家总会想到各种各样的游戏，如跳绳、踢毽子、抽陀螺等。（多媒体依次显示相应的游戏）课前，老师曾让大家调查统计过班里有多少同学玩过陀螺，陀螺又有哪些种类。大家现在来说一说。 （学生以小组汇报，教师适时点拨把话说清楚。） 2.玩过陀螺的人着实不少，那谁可以说说玩陀螺的技巧呢？ （找学生回答。） 学生们说的可能是现代的陀螺，不是文中高洪波先生所玩的陀螺，教师可以适时夸赞。 3.现在的陀螺是在以前陀螺的基础上进行了一系列的改造，同学们知道陀螺的历史吗？ 多媒体出示相应图片及以下文本内容： 陀螺是中国民间最早的娱乐工具之一，形状上半部分为圆形，下方尖锐。以前的陀螺多用木头制成，玩时可用绳子缠绕，用力抽绳，使之直立旋转。现代的陀螺经改造多为塑料或铁制，利用发条的弹力旋转。
《民法典》述评：如何解读保理合同的性质
观点摘要 通过分析关于保理合同性质的不同学说，文章提出保理合同是具有独特法律特征的合同。供应商向保理商转让应收账款，与保理商向供应商提供保理融资等金融服务，都是保理合同不可分割的组成部分，二者共同构成保理合同的本质特征。 □ 保理，又称保付代理，起源于国际贸易，是为贸易赊销方式提供的一种集销售账务管理、应收账款收取、信用风险担保和贸易资金融通为一体的综合性金融服务。［1］目前国际保理主要有三个法律渊源，分别是《国际保理公约》、《国际保理通则》、《国际贸易应收账款转让公约》。这些规则为解决国际保理纠纷提供了法律依据。近年来，我国保理业务量实现跨越式增长。2017年，保理业务发生额3.16万亿元，相较于1995年不足3亿元，增长超过了一万倍，已占全球保理业务量的15.6%，并成为全球最大的保理市场。［2］ 但长期以来，我国法律对保理这种金融业务的制度供给明显不足，没有对保理作出专门规定，司法解释也未涉及，仅有一些行政部门颁布的部门规章，无法直接适用于诉讼领域。而进入诉讼领域的保理纠纷逐年增多，司法机关的判决对保理业务发展产生不可忽视的影响，甚至可能塑造保理业务发展。［3］《民法典》合同编第十六章专章设置了保理合同，奠定了保理合同的基石，将对保理合同纠纷司法实践起到积极的指引和规范作用。 一、保理内涵与分类
保理包含三方主体：保理商（一般是银行或专门的保理公司）、供应商、购买方（债务人）。保理的主要做法是供应商与保理商签订保理合同，将其对购买方（以下简称债务人）基于买卖、服务等合同项下的应收账款转让给保理商，后者向供应商提供应收账款催收、应收账款管理、坏账担保、保理融资、销售分户账管理［4］中的一项或多项业务。 对于供应商而言，在产品或服务质量等相同的情况下，采取赊销方式对促进销售量的增长、尽快销售产品、巩固及开拓市场、发展客户具有积极的作用；与此同时，通过与保理商订立保理合同，可以将应收账款从财务报表中剥离，提高企业信用等级，也可以提前收回资金，使得应收账款的预期利益转化为现实利益，从而推动债权的资本化，提高市场竞争力，扩大市场份额。 对于保理商而言，通过开展保理融资业务可以获取利息收入，通过坏账担保、账务管理、催收等金融服务获取收入增加盈利。 依据不同标准，保理可以分为不同的类型。例如，根据是否涉及国际属性，分为国际保理和国内保理；依据保理商提供的是融资服务还是非融资服务，分为融资性保理和非融资性保理；依据参与保理服务的保理服务机构的个数，分为单保理和双保理；依据是否将应收账款转让事实通知债务人，分为公开型保理和隐蔽性保理，也叫明保理和暗保理；依据保理商提供的金融服务范围，分为完全保理和不完全保理。 其中，对保理商影响最大的划分是有追索权的保理和无追索权保理的分类。有追索权的保理又称回购型保理，是指保理商在债务人无力偿还应收账款时，有权要求供应商回购应收账款并归还融资。无追索权的保理又称买断型保理，是指保理商只能依据基础合同向债务人行使付款请求权。
物业服务合同纠纷司法解释的解读
物业服务合同纠纷司法解释的解读 最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二00九年五月十五日 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 （法释[2009]8号） 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《》、《》、《》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 解读：本条针对部分业主以自己没有在前期物业服务合同或者后期物业服务合同上签字来否认这些合同对自己的约束力。实践中往往有很多业主并不知晓物业服务合同的内容，而且认为这些合同并没有经过自己的审查或者征得自己的同意后签订。本解释明确，只要前期物业服务合同以及后期的物业服务合同订立的程序合法，则对全体业主均具有约束力，包括未在合同上签字的业主。如果业主要否认这些
合同的效力，则应举证证明这些合同订立的程序违法。比如违反了《物业管理条例》等规定。 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 解读：本条赋予了业主委员会和业主在一定条件下要求解除物业服务合同，或者确认合同中部分条款无效的全力。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 解读：本条对业主非常有利。第一款赋予业主对未按物业服务合同约定履行义务的行为进行追究的权利。但是根据该规定，物业服务企业只能承担继续履行、采取补救措施等违约责任，个人认为，还应当规定物业服务企业要承担减少物业服务价款的责任。
合同继续履行裁判规则10条
合同继续履行裁判规则10条 相关法律规定： 《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。 1.供货方已经依约生产，合同不继续履行将使其遭受重大损失的，法院应当判令合同继续履行——大庆凯明风电塔筒制造有限公司与华锐风电科技（集团）股份有限公司买卖合同纠纷案 最高法院认为，关于华锐公司未接收的9套塔筒应否继续履行的问题。凯明公司在交货期间内交付这9套塔筒，不构成违约。其在依约投入巨资生产出的塔筒若不能出售，将会蒙受巨大经济损失。华锐公司行使合同终止权的条件未成就，擅自终止合同不发生终止的效力。华锐公司的行为违反了契约严守和契约公正的原则，其关于尚未交付的9套塔筒不应再交付的主张，依据不足，本院不予支持。一审判决判令华锐公司继续履行合同并无不当，应予维持。 索引：案例刊载《最高人民法院公报》2015年第11期。 2.当事人之间主要权利义务均已确定，但其他附随义务等未达成一致意见情形，可以通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，并不构成法律上或者事实上的履行障碍——成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案 最高法院认为，当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，蜀都实业公司已向讯捷公司交付了案涉房屋，讯捷公司支付了1000万元定金，虽然当事人之间在讯捷公司是否应向蜀都实业公司支付使用案涉房屋的场地占用费并承担房屋买卖的全部税费问题上未达成一致意见，但在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，上述争议可以通过《合同法》第六十一条、第六十二条规定的合同解释原则进行补救，故并不构成法律上或者事实上的履行障碍。而且，如前所述，在蜀都实业公司与迅捷公司之间，房屋买卖法律关系已经成立并生效，也不存在《合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除的情形，故讯捷公司主张继续履行的诉讼请求应予支持。 索引：案例刊载《最高人民法院公报》2015年第1期。 3.政府公告注销了作为涉案土地不动产物权证明的国有土地使用证，但并未注销土地登记，并未改变涉案土地的权属状况，涉及该土地流转义务的履行不存
物业服务合同范文(完整版)
合同编号：YT-FS-4075-22 物业服务合同范文(完整 版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
物业服务合同范文(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 业主、使用人(甲方)：物业公司(乙方) ： 合同双方当事人 委托方(以下简称甲方)： 受委托方(以下简称乙方)： 根据《城市新建住宅小区管理办法》、《吉林市住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对物业实行专业化、一体化的物业管理订立本物业服务合同。 第一章物业基本情况 座落位置：吉林市船营区 (街道)号 占地面积： 3000 平方米 物业类型： 第二章物业服务内容
1 房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等)的维修、养护和管理。 2. 房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、共用照明、供暖管线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等)的维修、养护、管理和运行服务。 3. 属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场)的维修、养护和管理。 4. 公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的卫生清洁、垃圾的收集、清运。 5. 交通、车辆行驶及停泊。 6. 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。 7. 社区文化娱乐活动。 8. 物业及物业管理档案、资料; 9. 法规和政策规定由物业服务公司管理的其它
陀螺规则
陀螺竞赛规则 第一章比赛 1 定义 陀螺是一项两队在比赛场地上，从守方旋放陀螺开始，由攻方将自己的 陀螺抛掷，击打守方陀螺，将守方陀螺击出比赛场区或比守方陀螺在比赛 场区内旋转的时间更长的比赛项目。比赛只计攻方得分，以当场比赛的累 计得分决定该场胜负，得分多的队为获胜队。 第二章场地及器材 2 比赛场地 陀螺比赛在平整无障碍物的地面上进行。比赛场地包括比赛场区和无障碍 区。（图1） 图1 陀螺比赛场地示意图 2.1 比赛场区为长20米，宽15米的长方形。场地线宽5厘米（以外沿计算）， 其四周应有2米以上的无障碍区。 2.2 预备区
2.2.1 守方预备区 在场地左边线距底线4.5米的无障碍区内，画一4米×2米的长方形区域 为守方预备区。 2.2.2 攻方预备区 在攻击线左侧底线外无障碍区内画一4.5米×2米的长方形区域为攻方预 备区。 2.3 死陀置放点 由底线中点并垂直于底线，向场内6米处画一半径为5厘米的实心圆点， 为死陀置放点。 2.4 旋放区 以死陀置放点中心为圆心，画一半径为0.8米的圆，为旋放区（可铺设 橡胶垫）。 2.5 进攻线 2.5.1 以底线中点向两侧延伸3米所构成的线为男子进攻线。与男子进攻线同 宽，平行向场内移一米设女子进攻线。 2.5.2 进攻线全长6米，线宽5厘米（以内沿计算）。 2.6 进攻区 2．6．1 以底线中点向两侧3米处向场外各画一条与底线垂直的平行线，线长2米。比赛场区底线（以外沿计算）与两垂直线之间的区域为男子进攻区 （以内沿计算）。 2．6．2 以女子进攻线两端点向场外方向各画一条与底线垂直的平行线，线长1米（同男子进攻区的两条垂直线相连）。进攻线与两垂直线之间的区域（含 男子进攻区）为女子进攻区（以内沿计算）。 3 比赛器材 3.1 陀螺 3.1.1 比赛采用非金属平头陀螺。 3.1.2 陀螺不得上色，除锥尖可装置直径不超过0.4厘米的金属钉外，不得填充 或装饰金属或其它材料。 3.1.3 陀螺直径为9～10厘米，高度（含钉高度）为10～12厘米，陀螺圆柱体 高度5～6厘米，圆柱体的丈量从陀螺的顶部平面至与锥体的交界处，重 量800～900克。
民法典述评：保理合同约定三种应收账款解析
现代意义上的保理业务发端于欧美，是由19世纪美国近代商务代理活动中代理商为买卖合同特别是国际货物买卖提供融资的商业活动演变而来，［1］其主要做法是供应商与保理商签订保理合同，将其对购买方（以下简称债务人）基于买卖、服务等合同项下的应收账款转让给保理商，后者向供应商提供应收账款催收、应收账款管理、坏账担保、保理融资、销售分户账管理［2］中的一项或多项业务。《民法典》合同编专章规定了保理合同，这从法律制度层面反映了应收账款的流动性和财产属性在市场环境中的地位和作用越来越重要。但是，对于保理商以未来应收账款、虚假应收账款及附禁止让与特约应收账款叙作保理的法律效力问题，实践中存在着显著分歧。本文拟就上述三种特定应收账款叙作保理的法律效力进行分析，以期引发思考和展开讨论，并对审判实践有所裨益。 一、未来应收账款 未来应收账款分为二种：第一种是已存在基础法律关系，只要发生一定之事实（如一方的行为、时间之经过），债权即可确定的存在。基于继续性合同产生的债权就属于此类债权。第二种是没有基础法律关系，仅有发生将来债权之盖然性。此种将来债权又称“纯粹将来债权”。［3］ 根据《商业银行保理业务管理暂行办法》（以下简称《保理暂行办法》）第13条第1款规定，商业银行不得基于未来应收账款开展保理融资业务。第2款进一步明确，“未来应收账款是指合同项下卖方义务未履行完毕的预期应收账款”。因此，该办法中未来应收账款属于前一种“已存在基础法律关系”的将来债权。较之纯粹将来债权，前者具备一定的确定性。《保理暂行办法》规
定银行不得基于前一种未来应收账款开展保理业务，自然也禁止以纯粹将来债权为基础签订保理合同。 理论和实务界普遍认为，保理商以有基础法律关系的未来应收账款叙作保理，不影响合同的效力。王泽鉴教授认为，足以确定债权将发生并能确定其范围的将来债权可以让与。［4］王利明教授也主张有可能发生的将来债权可以转让。［5］崔建远教授则认为，原则上不承认将来债权的转让，但让与合同明确约定让与标的物为将来债权，且不违反法律的强制性规定，不违背公共利益，社会公德，则应承认将来债权的让与。［6］ 司法实务部门中，天津市高级人民法院制定的《关于审理保理合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要(一）》明确规定，债权人可以向保理商转让未来基于其与债务人订立的合同所产生的债权可以转让给保理商。［7］江苏省高级人民法院民二庭也认为，转让将来债权不影响保理合同效力。［8］实务中亦有判例对将来债权叙作的保理合同予以认可。［9］ 根据《民法典》第761条规定，债权人可以将未来应收账款转让给保理人。但是，该条规定的“将有的应收账款”是否包含“纯粹将来债权”并不明确。当保理商受让纯粹将来债权与供应商签订的保理合同效力如何判断？有观点认为，以可确定性、可清偿性的未来应收账款叙作保理合同有效，将其他未来应收账款排除保理范围。［10］ 实务中有相应判例，上海市第一中级人民法院在福建省佳兴农业有限公司诉卡得万里商业保理（上海）有限公司一案中认为，“将来债权毫无确可确定因素的，则对该种将来债权的期待亦难言合理，民事主体亦不得因此而生相应
物业服务合同纠纷应诉答辩
物业服务合同纠纷应诉答辩 应诉：郑州市**物业管理服务有限公司 答辩人：***** 身份证号：******************** 电话：************ 住址：********************************** 案号****** 豫****** 民调****号 1 / 12 物业服务合同纠纷应诉答辩
本应诉答辩主要分11个部分，目录如下 2 / 12 物业服务合同纠纷应诉答辩
3 / 12 物业服务合同纠纷应诉答辩 1 汇源小区没有业主委员会，或者说成立不合法 本人在汇源小区生活多年，没有听说有业主委员会成立，也没有所谓的业主委员会通知我成立了业主委员会。。 根据《河南省物业管理条例》第二十条： 1 所谓的业主委员会没有经过街道办事处的确定。 2 业主代表没有超过二分之一，没有投票，也没有投票纪录。 根据《河南省物业管理条例》第二十一条首次业主大会筹备组履行下列职责： 前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。 1 从来没有公告 根据《河南省物业管理条例》第二十二条业主大会履行下列职责： （十二）决定有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第八、九项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 1 物业服务合同事关全体业主利益，理应算重大重大事项。 2 服务合同从来没有经过三分之二以上的业主同意。 根据《河南省物业管理条例》第二十四条： 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当召开临时业主大会。 街道办事处、乡镇人民政府应当派员列席业主大会。 1 从来没有召开过定期会议和临时会议。 2 更没有街道办事处、乡镇人民政府列席业主大会 根据《河南省物业管理条例》第二十六条： 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，方为有效。 1 从没有超过半数的业主大会。 根据《河南省物业管理条例》第二十八条： 业主委员会会议应当有过半数组成人员出席，作出的决定必须经全体组成人员半数以上同意。业主委员会作出决定后，应当自作出决定之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告，并报社区居（村）民委员会。 1 业主委员会会议作出的决定是否经过半数人的同意。 2 作出的决定是否经过公示。 根据河南物业管理条例2018第二十八条： 业主委员会由主任、副主任及委员组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。 1 业主委员会成员任职条件是否经过街道办事处，乡人民政府审查备案。 根据《河南省物业管理条例》第二十九条： 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门。
买卖合同的违约责任裁判规则是什么
遇到合同纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/465298463.html, 买卖合同的违约责任裁判规则是什么 买卖合同是买方和卖方确定买卖关系的书面证明，一旦签署买卖合同，便明确了双方的权利和义务，因此，在签订买卖合同前，应仔细的阅读合同条款，维护自己的合法权益不受到损害。其次一般情况下，买卖合同中会规定双方的违约责任，本文中从法律的角度对买卖合同的违约责任裁判规则进行介绍，希望对您有所帮助。 一、买卖合同违约责任裁判规则 1、买受人依约保留部分价款作为质量保证金，出卖人在质量保证期间未及时解决质量问题而影响标的物的价值或者使用效果，出卖人主张支付该部分价款的，人民法院不予支持。 2、买受人在检验期间、质量保证期间、合理期间内提出质量异议，出卖人未按要求予以修理或者因情况紧急，买受人自行或者通过第三人修理标的物后，主张出卖人负担因此发生的合理费用的，人民法院应予支持。
3、标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。 4、买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 5、买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 6、买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，昆明刑事辩护律师出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 7、买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
物业服务合同协议书
物业服务合同协议书 SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-
合同编号：物业服务合同（物业服务公司）甲方（业主委员会）： 乙方（物业服务公司）： 服务期限： 签订时间： 签订地址：
物业服务合同使用说明 1.本合同文本为示范文本，供业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同时使用。 2.本合同文本中所称物业服务，是指业主通过选聘物业服务企业，由物业服务企业按合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并由业主支付费用的活动。 3.本合同文本“【】”中的选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。“【】”中选择内容，以划“√”方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位打“×”，以示删除。 4.双方当事人签订本合同时应当认真核对合同内容，合同一经签署，对双方均有法律约束力。
物业服务合同 甲方（业主委员会）： 通讯地址： 联系电话： 乙方（物业服务企业）： 营业执照注册号： 物业服务企业资质证书号： 通讯地址： 联系电话： [风险点] 1、乙方应当具有符合法律规定资质，否则将受行政处罚，导致合同无效。 [关联案例] 云南俊发物业管理有限公司与和丽红等物业管理纠纷上诉案——业主认为物业服务公司没有相关资质和收费资格，拒绝缴纳物业服务费用。法院认定该物业服务公司有相关资质，业主应按约定缴纳费用。 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》、《物业管理条例》及《云南省物业管理规定》等有关法律、法规和规章的规定，甲、乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就乙方为甲方提供物业服务的有关事宜，协商订立本合同。 第一章物业服务公司选聘 第一条年月日（项目名称）业主召开业主大会，大会选举产生业主委员会。 第二条业主大会上业主按照议事规则选聘物业服公司为业主及物业使用人提供物业服务，并委托业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。
(完整版)《保理协议》
合同编号： 《保理协议》 甲方： 法定代表人： 住所地： 乙方（保理商）： 法定代表人： 住所地： 兹因甲方向乙方申请办理保理业务，经乙方同意，甲方以将其对特定买受人（以下简称买方）基于买卖合同、服务合同而取得向买方请求于一定清偿日支付一定款项的应收账款债权转让给乙方的方式，委托乙方为甲方提供本协议所约定的代位收款、或/及融资、或/及账务管理、或/及承担买方信用风险等保理服务。双方根据合同法、国际保理公约（UNIDROIT Convention on International Factoring）、国际保理规则（General Rules for International Factoring，GRIF）等法律、国际公约及行业规则，达成并同意遵守后列各条款之约定如下： 定义 1、买方信用风险：是指甲方与买方不存在商业纠纷的情形下，因买方破产、倒闭、重整、解散、停止营业、无支付能力或恶意拖欠所导致的买方未能在应收账款到期日足额付款的情形。
信用风险担保：在无任何理由而拒不付款的前提下，因上述原因，买方无法在应收账款到期日之后的90 天内足额付款，由乙方负责先行支付甲方该笔应收账款后，乙方再按相关程序向买方进行催收及法律追索。 承保额度：指在特定买方发生信用风险时，且甲方与买方之间未发生任何商业纠纷的前提下，乙方依本合同及附件的约定对甲方应履行担保付款的最高限额。 2、保理融资:指根据甲方的申请，并经乙方同意，乙方在甲方将应收帐款债权转让于乙方的前提下，依本协议及附件的约定按照所转让的应收账款债权的一定比例在该应收账款到期日前向甲方提供融资的服务。 保理融资额度：是指在保理合同有效期内，乙方针对某一特定买方的合格应收账款可以向甲方提供保理融资的余额的最高限额。 *在该额度有效期内的任一时点，甲方针对该买方申请的保理融资金额与甲方针对该买方已申请的保理融资的余额之和不得超过该额度。 *乙方给予甲方保理融资额度，并不意味着乙方有义务就甲方提出申请的所转让应收账款办理保理融资。对于甲方根据本合同提出的保理融资申请，乙方有权予以审核并自行判断决定是否受理。 第一条保理业务管理方式 甲、乙双方同意按下列方式办理： 1、于本协议有效期间内，甲方应交付或依乙方要求而交付其所有应收账款数据及相关资料于乙方，供乙方选定买方使用，甲方保证提交的应收账款数据及资料的真实性。 2、乙方选定买方后，即出具《应收账款管理同意书》于甲方，买方
物业合同纠纷答辩状
物业合同纠纷答辩状 物业合同纠纷答辩状【1】 答辩人：XXX，女，汉族，XXXX年XX月XX日出生，公民身份号码：XXXX，住XXXX。 被答辩人：XXX物业服务有限公司，住所地：XXXX，组织机构代码XXX 法定代表人：XXX，任董事长。 答辩人因与XXX物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，根据本案事实和相关法律规定，提出如下答辩意见： 一、开发商因房屋质量问题导致答辩人一直未收房，依据相关法律规定，未交付业主的物业，物业服务费应由开发商承担。 首先，在房屋买卖合同约定的时间内，开发商因为涉案房屋的质量问题迟迟未交房，而且答辩人也未收到开发商的书面交房通知书。 依据《安徽省物业管理条例》第五十九条之规定："已交付业主的物业，物业服务费由业主承担。 未交付业主的物业，物业服务费由建设单位承担。 前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关手续"。 因此，本案的物业服务费应由开发商承担;其次，原告提交的《前期物业管理服务协议》上并没有答辩人的签字，答辩人也没看过该协议，双方之间未签订《前期物业管理服务协议》，也没有形成物业管理
服务关系。 原告通过《前期物业管理服务协议》上的约定催要物业费是没有事实依据。 二、物业管理费及能耗费的计算没有依据。 首先，原告若想承接物业服务项目，应当通过招投标的方式竞标，然后与开发商签订书面的前期物业服务合同。 本案中，原告没有提交招投标文件及前期物业服务合同，使答辩人有理由怀疑其物业服务项目的程序违法;其次，只有具备相应资质的物业服务企业才能实施物业管理，而原告没有任何表明其资质等级的证书，答辩人也不知道原告是否有资格管理物业;最后，物业服务收费实行明码标价及亮证制度。 原告在催收物业管理费前，应当向答辩人出示安徽省经营性服务收费许可证。 但原告并未提交收费许可证，也没有其他证据证明其按照法律规定收费。 因此，原告提交的物业管理费及能耗费的主张没有计算依据。 三、被答辩人主张的物业管理费、能耗费已过诉讼时效。 首先，原告在宣传栏上张贴催费通知表明其已履行了催收物业费的义务，而答辩人从未入住过XXX小区，没有看到过催费通知，原告也未提供证据证明其通过其他合法方式如电话通知、EMS通知答辩人支付物业费。 对于原告催收的行为答辩人不知情;其次，原告是XXX年XX月XX
无讼阅读｜汇总：建设工程合同纠纷案件裁判规则15条
无讼阅读｜汇总：建设工程合同纠纷案件裁判规则15条 整理人/陈鑫范陶鸿来源/微信公众号“律行天下 （lxtx-cxf）” 一、建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格，承包人可以要求发包人参照合同约定结算支付工程价款 ——最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。” 关键词：合同无效；验收合格；结算 规则详解：对于经竣工验收合格的工程，合同被认定为无效后，承包人可以请求按照合同约定支付工程款，发包人同样可以主张按合同约定支付工程款，无论发包人或承包人选择与否，均应参照合同约定，除非双方另行协商一致以合同约定的结算方式以外的其他方式结算。最高人民法院立案二庭在2010年4月20日致江西省高级人民法院的内部函（2010民申字第260号）中也明确了以下观点：关于讼争工程价款的确定应依据鉴定结论还是参照合同约定的问题，涉及对《解释》第二条的理解问题。《解释》对于无效合同的工程价款结算原则上是采取了参照合同约定结算的补偿方式，虽然其在表述中出现：“承包人请求参照合同约定支付工程价
款”，但这并不意味着承包人对于两种折价补偿方式享有选择权。最高人民法院民一庭认为：《解释》第二条确立了建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格时的折价补偿原则，即：“参照合同约定支付工程价款”。该条并未赋予承包人选择参照合同约定或者工程定额标准进行结算的权利，除非双方另行协商一致同意按照定额价或市场价据实结算，否则，一般应参照合同约定支付工程价款。 案件索引：见《民事审判指导与参考》（第48辑）第112-118页。 二、审计部门对建设资金的审计不影响建设单位与承建单位的合同效力及履行 ——《最高人民法院关于建设工程承包合同案件中双方当事人已确认的工程决算价款与审计部门审计的工程决算价款不一致时如何适用法律问题的电话答复意见（2001）民他字第2号》规定，审计是国家对建设单位的一种行政监督，不影响建设单位与承建单位的合同效力。只有在合同明确约定以审计结论作为结算依据或者合同约定不明确、合同约定无效的情况下，才能将审计结论作为判决的依据。 关键词：审计结论；审计工程决算价；合同效力 规则详解：对于国有投资项目，按照相关法律和政府财政支付的规定和要求，需要进行审计，由此产生一个问题，在工程款的结算上究竟是以当事人的约定，还是以审定结论作为
物业服务合同协议书范本
编号：________________ 物业服务合同 甲方：________________________________ 乙方：________________________________ 签订日期：_______ 年______ 月______ 日 物业服务合同使用说明 1、本合同为示范文本（试行），适用于本市行政区域内各类物业管理活动。合
同双方当事人在签约之前应当仔细阅读本示范文本（试行）的内容。 2、本示范文本（试行）中下列词语的定义是： （1）业主，是指不动产登记簿上记载的所有权人。 （2）使用人，是指房屋的承租人、实际使用房屋的其他人。 （3）共有部分，包括全体业主共有部分和相关业主共有部分。全体业主共有部 分，是指建筑区划内全体业主共有的道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱 （房）、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房 屋、________________ 、________________ 、_________________ 、________________ 等。相关业主共有部分，是指一幢建筑物内部，由该幢建筑物的相关业主共有的门厅、 户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主 体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋 顶等）、___________________ 、________________ 、_________________ 、 ____________ ______________________ 等部位以及该幢建筑物的相关业主共有的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装 置、________________ 、________________ 、_________________ 、________________ 等设施设备。 （4）公共区域，是指一幢建筑物内部，由整幢建筑物的业主、使用人共同使用 的区域以及整幢建筑物外、建筑区划内，由全体业主、使用人共同使用的区域。 5）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。（6）预收的物业服务资金：是由物业服务支出和乙方的酬金构成。 （7）物业服务费用：是包括物业服务成本、法定税率和利润。
物业服务合同纠纷案例分析
一、案情简述： 2010年1月11日北京某物业管理有限公司（以下简称“某物业”）作为原告向北京市丰台区人民法院起诉，要求被告某小区业主王某支付2001年9月1日至2010年4月30日的物业费总计人民币30452.85元，并支付违约金人民币119378.37元。 原告诉称： 被告王某为我小区业主。2000年9月19日原告与被告签订了《物业管理协议书》和《客户手册》，原告于签订协议书的同时向被告提供物业管理服务。虽然《物业管理协议书》中约定该协议的有效期限从2000年9月19日起至2001年8月30日止，但在物业管理协议约定的期限届满后原告一直履行物业管理义务，故双方之间仍存在事实上的物业管理关系。故请求被告支付其拖欠的物业费和违约金。 被告王某辩称： 1、原告在2000年6月30日与开发商签订《物业全权委托管理合同》时没有取得相应的法人资格和物业管理资质，故该合同应当自始无效，原告非本小区的前期物业。 2、原告所主张的2001年9月1日至2007年8月31日的物业费已经超过了普通诉讼时效，故请求判决驳回原告的诉讼请求。 3、原告物业服务不符合法律以及《物业管理协议书》中的约定，依据《合同法》相关规定，因物业服务存在瑕疵的违约形态，故被告请求适当减少原告的物业管理费用。 4、原告所主张的违约金过高，没有书面合同作为依据。虽然《物业管理协议书》中约定日违约金为标的的千分之三，但有效期限从2000年9月19日起至2001年8月30日止，其已经失效，对原被告不再有拘束力，且其主张的违约金远远超过合同标的以及原告实际损失的数倍，故原告不同意支付违约金。
证据材料： 在审理过程中，原告提交了《物业全权委托管理合同》、《物业管理协议书》、《客户手册》、《北京物业管理资质合格证书》、《物业费说明》、《北京市物价局批复》、《北京邮政同城快件单据》以及物业费公示、物业服务状况的照片等。同时被告提交了证明物业服务质量极差的照片数张,该小区其他业主对物业服务质量不满的证人证言数张。 经法庭审理查明： 被告王某系该小区业主。房地产开发商（甲方）与原告（乙方）签订《物业全权委托管理合同》符合相关的法律、法规和政策。并且经充分协商，系双方当事人真是意思表示。故合同合法有效，原告为该小区的前期物业。 《物业管理协议书》中约定，本物业管理服务费收费标准暂定为：住宅每建筑平方米3元/月，公建每建筑平方米8元/每月，并且已经经过北京市物价局批复。合同还约定本物业管理协议自2000年9月19日起至2001年8月30日止。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。结合被告房屋产权的建筑面积，被告的管理综合费用为4090元/年，由被告按年度向原告缴纳。每次缴纳物业管理综合费日期为每年8月30日至9月4日。合同同时约定了被告未按期缴纳物业费的违约金为合同标的的千分之三/每日。在审理中，被告王某以部分物业费已过诉讼时效作为抗辩理由，原告主张其一直进行催要，但被告王某未予认可。 二、判决结果： 本院认为，《物业全权委托管理合同》系双方真实意思表示的结果且不违反相关的法律和政策，当属有效。原告受开发商的委托进行物业管理。被告虽未与原告订立书面物业管理委托协议，但双方之间存在事实上的物业管理关系。被告享受了原告的物业服务后，也应依相关规定及时缴纳物业管理费。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，本院不予支持。因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，现原告提供的证据不足以证明其在持续主张权利，故被告提出的原告起诉超过诉讼时效期