浙沪豪宅调查分析报告

随着社会的发展与进步，人们的衣食住行不会总停留在一种标准上，有关生活方方面面的升级成为现代社会的不变追求。而在房地产的住宅市场中，伴随着市场的发展，从毛坯房到装修房，从普通公寓到精装豪宅，住宅产品在不断升级换代。在这个四处炒作“豪宅”概念的时代，“伪豪宅”、“暴发户豪宅”充斥于生活中，豪宅被定义得与现实无关，直接影响到消费者对豪宅的判断与选择。

究竟什么是豪宅，什么才是豪宅应有的品质表现？我们对杭州、上海两地市场认可度较高、较为典型的精装豪宅做了比较系统的调查，以此作为莱茵国际项目定位及推广的市场依据。

框定典型性“豪宅”的圈子

豪宅，最高层次的高端住宅，上层社会享受高品质生活、彰显身份地位、体现阶层文化的物化空间。要成为区域市场内的典型性豪宅项目，必定在其物质实体及精神享受两个方面都具备超越平均水平独有优势。

一）物质实体

价格是判定的第一要素，纵观各大城市典型性豪宅，或占据城市一方珍贵的土地，或拥有一片珍稀且无法复制的资源。因为地段优势，豪宅大都占有稀缺性资源数量及标准明显超出平均水平，位于市区的豪宅占有超过平均水平的公共资源，如高档商业配套、文化教育设施、发达的交通系统等，而位于郊区的豪宅则占有超过平均水平的土地数量及自然景观资源，综上各大价值，最终都可以通过价格杠杆体现。即——我们界定的豪宅售价总是比区域平均价格高出30%-50%甚至更多。

二）精神享受

豪宅之所以成为豪宅，除了无可比拟的地段优势之外，更重要的是它提供给那些社会顶端极少数人群对于社交、商务、时尚、休闲、娱乐等上层生活享受。首先，豪宅的缔造者必定在房产业界内具备相当实力，以保证其产品的真正品质。豪宅产品的套型面积、空间尺度、产品标准及设备等方面明

显超过普通住宅产品。其中装修标准的差异性尤其明显，豪宅往往会选择一些国际知名的品牌进行强强联合，同时必须拥有人性化、智能化的功能来保证居住者的舒适享受。此外豪宅的物业服务大都选择国际顶级品牌的物业管理公司，服务内涵与外延、服务标准明显超出平均水平，且强调满足业主个性化需求，使居住者倍受尊崇，时时刻刻体会到住在豪宅所享受到的尊贵。

以此为据，我们在浙沪两地选择以下4个在业界、消费者颇为认同的豪宅项目，剖析豪宅的品质之道。

上海·汤臣一品

汤臣一品坐落于上海陆家嘴滨江大道旁，占地2万多平方米，总建筑面积达11.5万多平

方米，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成，售价高达11万元/㎡。

上海·华府天地

华府天地由5幢小高层组成，位于上海新天地正对面，总建面7万平方米，豪华装修。主

人专属电梯，一层一户，中西双厨，户型：260㎡-700㎡。当时开盘售价5万元/㎡，目前二

手房售价约10万元/㎡。

杭州·阳光海岸

阳光海岸位于杭州未来市中心钱江新城核心区域，总建筑面积近12万平方米。一线临江地块、188席户户全江景、380－1200㎡大宅空间，是滨江集团继金色海岸之后的又一一线江景精装修豪宅项目，目前售价36000元/㎡。

杭州·公元沐桥

公元沐桥地处杭州之江国家旅游渡江区，占地面积约5万多平方米，总建筑面积约8万多平方米，在售南区为古典风格的多层精装美国公寓，总共11幢建筑以5层为主，配置电梯并以精装修交付，目前售价约35000元/㎡。

四大豪宅品质细节剖析一、建筑特点

综述：

精装修豪宅项目往往采用高档石材作为外墙装饰主材，以石头的刚劲挺拔体现豪宅历久弥新的精神象征。入户大堂是迈向豪宅生活的第一步，以挑高、酒店式精装修为基本质素。两梯两户、两梯一户、甚至三梯一户，提供给居住者绝对私密的尊荣享受。除了地段优越、外观富丽堂皇，豪宅更注重细节修养，无论门窗、空调、保安、甚至开关面板等各个环节，都以国际顶级品牌为标准。

（阳光海岸入户大堂、电梯厅、石材立面）

（汤臣一品电梯厅、入户大堂）

二、

户内装修

汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥

入户及室内房门德国Nobelesse手工雕花铜门

入户，室内实木花饰门

高级实木防火防盗钢木子

母门，配进口门锁

别墅式双开门入户

跃层设计两层高拱门入户

德曼实木复合防盗工艺门、实木复合工艺门

配意大利原装进口Valli&Valli执手

（汤臣一品入户门）（汤臣一品入户门）

汤臣一品

华府天地阳光海岸

公元沐桥厨房

墙地面采用进口大理石

德国博得宝（Poggenpohl）厨具

德国Gaggenau电器设备

德国SieMatic橱柜，德国嘉

格纳Gaggenau嵌入式厨房电

器、嵌入式咖啡机、嵌入式红

酒柜。

三星人造石台面、铂浪高龙头

意大利进口Smeg燃气灶、油烟机、微波炉、

双门冰箱、洗碗机、烤箱、咖啡机、暖碟机、

垃圾处理机。

意大利ARAN实木橱柜、德国Allmilmoe实木

橱柜，三星人造石台面，美式独立食品柜

（阳光海岸厨房）（阳光海岸厨房）（公元沐桥厨房）

汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥

卫生间

挪威

Nexans地坪加热系统。

德国Villeroy&Boch洁具

意大利TEUCO按摩浴缸

德国Hansgrohe、Pharo淋浴组

德国Dornbracht龙头

主卫Toto智能化洁具，德

国Hoesch按摩浴缸。次卫

德国Villeroy&Boch洁具，

德国Kaldewei浴缸，配置

德国Hansgrohe龙头。

TOTO智能卫浴洁具，主卫

配独立桑拿房，全球顶级品牌

桑拿炉，配以芬兰原产地木材

及进口火山石。

墙地面进口大理石。

德国Villeory&Boch卫浴洁具，德国Kaldewe

按摩浴缸、浴缸，配备德国Hansgrohe龙头。

（阳光海岸江景主卫）（阳光海岸桑拿房）（汤臣一品卫生间）（汤臣一品卫生间）

汤臣一品华府天地阳光海岸公元沐桥

客厅、餐

厅、家庭室

欧式简约风格，奢华金色调 6.4米超面宽客厅，跃层有双

层挑空100㎡豪华客厅。

地面：18mm厚美国亦丰实木复合地板

墙面：进口墙纸或室内涂料。

（汤臣一品客厅）新古典风格