房地产标准踩盘表格

房地产标准踩盘表格
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踩盘表

周楚涵-踩盘报告及个人心得

中海?银海湾格力海岸——踩盘报告及个人心得 周楚涵 以下文字仅为个人经历及感受。不代表他人意见。 中海?银海湾踩盘过程 11月22日下午,在接受完公司的第二次培训之后,我与两位小伙伴组成的团队浩浩荡荡的向银海湾进发了。 初到中海银海湾,鉴于我们一行实在长得不像来买房的,于是我们选择宣称自己是做房地产调研课题的学生,我向站岗的保安大哥直接表明来历之后,保安大哥态度温和,并给出明确的指示,那就是要有联系楼盘里面的某个人,才能让我们进去。当然,这时候我们先采取软磨硬泡的手段,保安大哥也是比较有原则的,自然不给我们放行,但同时给我提供了方法,建议我们网上查银海湾售楼部的号码,然后说是买房的,就可以进去了。然后我们就查找并拨通了售楼部的电话。 “你好,这里是中海银海湾。” “你好,我是来看房的。” “您现在在哪个位置。” “我已经在银海湾门口了。” “您要看什么户型。”(估计因为已经在门口了,所以有点起疑) “一百多的吧”(失误了,没有事先了解清楚) “我们这里现在最低的只有三百多平的户型了”(瞬间蒙圈~) “哦,是这样的,我们是……”(迅速淡定转~) “那你们进来吧,跟保安说你们是实习的就好了” 对话大致就是如此,有简单的博弈不过明显我还略显稚嫩,分分钟被识破的节奏,不过目的达成才是最重要的。 然后从保安大哥那里领取了三个挂证,因为刚才跟保安非常礼貌,在间隙也跟他聊得比较好,大哥也是比较客气,帮我们叫了辆电瓶车送我们上去售楼部。 通过之前在门口的感受以及坐电瓶车沿路上来的观察,不愧是中海,物业给人的整体感觉比较亲切,也很有安全感,楼盘内部景观氛围较为温馨,地势还是算个天然缺陷。 到达售楼部,一位销售姐姐已经站起来走到正对门口的地方面对我们,但并不是走出来迎接我们,这个细节我觉得还是蛮到位,如果我是她,我的选择也是这样做,这样做也已经完全足够体现对我们的尊重了。进入里面之后,姐姐接待了我们,然后带我们乘电梯前往楼上,进入电梯之后,我询问了一下她。 “姐姐怎么称呼?” “姓江,叫我江小姐就好了。” “江小姐,这里还招销售的实习生吗?” “不,我们这里的话主要还是用老手。” “噢噢,难怪看姐姐气质很稳重成熟。” “哈哈,是说我很老了吗?不过确实比你们大很多啦。”(大家都笑了) “没有没有,不是这个意思哈哈”(看来对女性,成熟这个词要慎用…)

踩盘报告表格

踩盘报告表格 篇一:踩盘报告模板 万科珑庭楼盘X年X月X日踩盘报告 二、产品情况:产品情况,附楼盘实景图、主力户型图、户型配比图产品情况 产品卖点:学区房、配套、环境、地段户型特点:1、低密度退台电梯洋房 2、户型多样,提供给客户多样选择 3、附增面积多,附加值高 4、学区房户型类别:90户型、115户型、130户型、154户型、240户型。 周边环境:项目东面临河,靠黄石山城市大绿肺,近邻中国姿态雕塑公园、星月公园两大公园,背山面水,是典型的公园环抱的洋房住区。 周边配套:万科·珑庭不仅坐拥龙湾第二小学、龙湾外国语小学、龙湾实验中学等龙湾中心区完善教育体系,还与建设中的温州市龙湾区第一小学/温州市实验小学龙湾分校仅一桥之隔。家门口优享名校教育资源,让孩子起步领先一步,赢在起跑线上。 篇二:踩盘报告撰写各种表 我是这样写的,把踩盘的内容分几类,第一是跟我们楼

盘有竞争的是哪几个,他们的特色是什么,优劣势在哪里。第二就是归纳出几个离我们楼盘有些距离,但是能分走我们一些客源的楼盘,总结出他们的优缺点。第三就是分析一下踩盘时每个售楼员的态度,怎么样介绍的,哪些楼盘的置业顾问素质高点,对其印象怎么样?总结出态度能给销售带来什么。第四就是价格问题了,总结出每个楼盘房子的价格,他们贵在什么地方,优惠又在什么地方,楼盘的园林怎么设计的,给你带来什么样的感觉。总的来说就是这些,然后就是写出你通过这次踩盘你学到了什么,给你带来了什么。 资料收集阶段。在踩盘的时候就要对这个楼盘有全方位的了解,其经济技术指标要知道(用地面积、建筑面积、容积率……),销售情况以及销售方式的项目概述 2、对其中楼盘的主要特色需明确提出。就如当年我去广州雅居乐地产踩盘,他们的楼盘中每个卧室以外带60公分的凹阳台等等……同时要分析如果本公司采取该项技术有什么好处(风格新颖,令人眼前一亮,符合人民生活习惯等等)与坏处等等(防水处理要注意,广州雨多,通常风也比较大,凹阳台处容易湿滑,且造价要上升) 3、对该项目发展前景作出预测,通过对多个项目的整体推算,来预测楼市大致发展前景 4、总结本次踩盘活动的收获 总之,我认为,这个报告可以自由写,但是你要抓住老

2019成都西派浣花踩盘报告-房地产

西派浣花踩盘报告 一、基础信息: 1.占地面积:18.7亩 2.建筑面积:4.6万㎡ 3.开发商:成都中铁瑞兴房地产开发有限公司 4.地址:青羊区清江东路63号(西二环) 5.物业:中铁建物业,5.5元/㎡ 6.总户数:218套(2T2户,206套高层、12套叠拼) 7.总栋数:高层3栋(17-30F);叠拼1栋(3个单元,上下叠,4F) 8.容积率:3.8 9.绿化率:30% 10.面积段:170-260㎡ 11.产品布局:高层围合式布局 12.园林风格:泰式景观(打造180米凌空书桥) 13.推广渠道:地铁灯箱/道闸、宽窄巷子LED、影院灯箱、安居客、房天下 14.推广主诉求:与世界共浣花 15.推广画面:

微信公众号 知识星球 (前100名免费)

16.周均来访:约120组 17.开盘时间:预计2019年5月底拿预售,6月初开盘 18.预计价格:精装,30000元/㎡左右(地价13580元/㎡) 19.区位及沙盘图: 20.户型图: 建面约176㎡建面约197㎡建面约245㎡

二、周边配套: 1.交通:地铁:4号线草堂北路站369米;2号线白果林站979米; 公交:成温立交桥站49米:5路/13路/47路/64路/78/路; 2.商业:麦德龙/金沙时代生活广场/峨影生活区/仁和春天 3.生态:峨影1958电影公园/浣花溪公园/杜甫草堂博物馆 /金沙遗址博物馆 4.医疗:武警四川省消防总队医院/四川省人民医院 5.教育:成都市第五幼儿园/香港金创教育.费尔园/浣花小学/金沙小学/成都树德实 验中学/成都市石室联合中学/成都十八中/西南财经大学 三、近期活动 1.4月27日:《庞凡vs西派浣花的世界观》画展 2.活动现场图: 四、案场展示 1.围挡画面 2.案场包装 五、项目总结 优势:中铁建品牌开发商,西派系高端作品,西二环贵胄之地,交通便利,配套醇熟; 紧邻成都最大的城市森林公园-浣花溪,生态景观资源丰富。 劣势:面积大,单价及总价双高,客户高端难寻。 2019年5月7日

房地产踩盘技巧

踩盘是每个做房地产呢销售必经的一堂课,可是对于新手,如何踩盘,踩哪些内容,是他们所不知道的。在这里,将自己的一些见解和看法总结下来,和广大置业顾问分享。 踩盘的目的: 获知区域内楼盘的竞争对手的最新消息,从而掌握消费者的需求及心理,以便我方做出最贴合市场的营销策略。古彦讯“知己知彼,百战不殆”。 踩盘的方式:明踩和暗踩 明踩:表示欢迎前来学习,大体告知项目情况,并询问对方楼盘是何种情况,但对于我方信息不要过多的透漏。 暗踩:就是同行假装客户前来踩盘,其目的就是为了获得更多更真实的销售资料情况。如果你感觉对方像是踩盘人员,可以深入的去问问题,比如说:他说我是做服装的,那好,你就可以去问他,具体负责哪块业务,服装生产的流程是什么,你们是做自有品牌还是OEM加工等问题。看对方的对答反应,你就能大体得知是否为踩盘. 踩盘的重点: 项目基本信息(总建、容积率、居住户数)、价格、均价、起价、最高价、差价及走势)、规模、卖点、开盘时间、销售进度、户型面积及配比、推盘楼座、优惠幅度、配套(外配、内配)、物业形态、建筑风格、营销活动、所剩房源情况。 关于价格:可以起到借鉴参考的作用,例如牡丹万象城已经开始了所谓的团购认筹活动,并制定出了今年的团购价格--3980元每平米,可以说我们两家楼盘目前处在同一阶段,其提早制定出价格,对于我们来说反而是好事,这样我们针对市场情况,参考对方的价格,制定出我项目价格。这样就能达到制胜对手的目的。 关于户型面积:了解对手户型面积,是我们要知道对手的具体户型配比、面积区间、所剩房源情况,一来可以很好的应对客户提出的户型问题,二来可以掌握市场的面积需求区间 踩盘的时间: 分为项目前期、销售前期、销售中期、销售后期。不同时期踩盘的策略点极不相同。

房产踩盘大全

入门:踩盘技巧大全成功地产人的开始 踩盘是一项无论是领导者还是销售员、策划师,都要做的一门项目功课,那么踩盘应该注意哪些事项,才不至于做无用功或将踩盘变成一项日常打发的工作呢?小悦君从百度文库上看到一位同行精心总结的踩盘技巧大全,今天在这里分享给大家。 关于踩盘 讨论背景 最近公司的踩盘活动较多,发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的,有些信息到了现场还是得不到。于是脑袋里出现了一些问题——踩盘的目的是什么?主要调查哪些信息?踩盘的方法及注意细节等。 看了很多解疑的资料,结合自己一些踩盘的感受,写了这篇文章,目的主要是为了把自己对踩盘的认识和以后该注意的地方罗列起来,以便在以后的踩盘中能有更大收获。 一、对于踩盘的认识 1、踩盘在市场调研中的地位 当今竞争激烈的经济环境下,市场调研的作用越来越大,是决策的重要甚至唯一依据,“没有调查就没有发言权”。在国外的一些成功企业里,用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中,市场调研的作用更是不可忽视。 在我看来,房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的数据信息中,一手信息往往比二手信息更真实可靠,更具有说服力,但调查的难度也较大,尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息的重要搜集途径,是非常重要的。 2、踩盘是为了解哪些信息 很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决,去踩盘不是浪费时间吗?这个问题长期捆饶着我,总觉得踩盘好象没多大作用,很浪费时间,因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了:基本技术指标——各大房产网和项目网站项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站推盘节奏——项目动态监控;户型配比——市场信息网,自己打开楼盘表数(有点烦琐);销售率——网上备案都能查到(用已售量除总供应量);购房者对楼盘的评价——业主论坛……

房地产楼盘信息调查表(标准通用)

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房地产项目尽职调查清单(标准版)

房地产项目尽职调查清单(标准版)

尽职调查资料清单 一、项目公司基本情况 1.工商机读档案(需提供工商局盖章原件,到注册地工商局打印); 2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件; 3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件; 4.《税务登记证》(包括国税、地税)正、副本复印件; 5.《组织机构代码证》正、副本复印件; 6.公司贷款卡正反面复印件,附查询密码; 7.信贷登记查询授权书; 8.现行有效的公司章程; 9.公司法定代表人身份证复印件(正反面)及签字样本; 10.法定代表人授权书及其授权代理人身份证复印件(如有,需加盖公章,法定 代表人于授权代理人签字确认); 11.法定代表人身份证明书; 12.公司简介(包括:成立时间、资质情况、开发经验和目前开发项目情况 等)、股权历史沿革概述和关联公司简介、股权情况等; 13.公司组织结构图; 14.公司设立时的验资报告、公司历次变更注册资本的验资报告,如股东存在以 非货币资产出资的,请提供对非货币资产出资的《评估报告》;

15.最近三年的审计报告、最近一期的财务报表或审计报告(扫面件及电子excel 版); 16.针对最近一期报表的公司重大债权债务情况说明; 17.公司重大担保(包括重大资产抵押、质押等)情况说明及相关资料; 18.公司重大合同情况,如有银行或金融机构借款,请提供借款合同及抵/质押、 担保合同; 19.公司关联交易情况说明及相关材料; 20.公司对外未决诉讼、仲裁及最近三年行政处罚等情况说明; 21.公司董事会成员和高级管理人员的简历; 22.公司一年以来银行基本账户对账单复印件。 23.公司及其关联公司已开发楼盘情况介绍。 二、法人股东情况 1.工商机读档案(需提供工商局盖章原件,到注册地工商局打印); 2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件; 3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件; 4.《税务登记证》(包括国税、地税)正、副本复印件; 5.《组织机构代码证》正、副本复印件; 6.外商投资业务批准证书复印件(如有); 7.公司贷款卡正反面复印件,附查询密码; 8.信贷登记查询授权书;

售楼处踩盘的潜准则

售楼处踩盘的潜准则 第一部分:踩盘者的潜规则 1、到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己,百战不殆”我想很多人都有踩盘的经历,踩盘是良心和自尊心双重考验的事情,每次踩盘感受可能都不同,同行去看同行的盘子,说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了,我凭什么让你知道我的方法或者手段(虽然这些东西没有多少创新,但是还是人家的劳动成果),这种想法也是无可厚非的。但是行业要发展,个人要进步,没有交流怎么办,我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人,跑盘是必修课,尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目,项目负责人都会和销售人员一起踩盘,其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握,为什么还还要踩呢?原因无他,只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习, 所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物,在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现,有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。同时在收集的时候,必须带着目的去收集。 所谓“耳听为虚,眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。 2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间 地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人,其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少,也就说目的决定踩盘人的人选,不可把全部的工作都委托给市调组成员。 很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫,有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的,你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质,那就应该和售楼人员进行交流,当然这种交流可以是公开的,也可以是隐蔽的,这里

售楼人员如何踩盘和如何对待踩盘

售楼人员如何踩盘和如何对待踩盘 到售楼处踩盘就是为了搜集情报和增长见识和做到“知彼知己,百战不殆” 我想很多人都有踩盘的经历,踩盘是良心和自尊心双重考验的事情,每次踩盘感受可能都不同,同行去看同行的盘子,说白了就是为了搜集情报和增长见识。但是被搜集的人就说了,我凭什么让你知道我的方法或者手段(虽然这些东西没有多少创新,但是还是人家的劳动成果),这种想法也是无可厚非的。但是行业要发展,个人要进步,没有交流怎么办,我想去踩盘也是一种交流。作为地产策划人,跑盘是必修课,尤其是有规模实力的地产中介公司对此要求尤为严格。代理公司到异地代理项目,项目负责人都会和销售人员一起踩盘,其实在前期作业的时候该得到的各个楼盘情况大都掌握,为什么还还要踩呢?原因无他,只是想了解各楼盘的销售实力。同时也想让我的销售人员向同行学习, 所谓的情报其实就是信息经过收集、整理、加工、分析、升华的产物,在这里收集的工作其实可以使用很多不同的方法来实现,有的时候公开的信息经过加工之后形成的情报比询问出来的信息准确和有效的多。同时在收集的时候,必须带着目的去收集。 所谓“耳听为虚,眼见为实”。不了解竞争对手的市场定位、产品特色、促销手段、价格定位又如何能够让自己的产品比竞争对手更吸引消费者。 2、明确踩盘人、踩盘方向和踩盘的最佳时间 地产圈里踩盘最多的可能就是市调部/市场部的人,其它的诸如策划部、销售部、公司老总等人则相对较少,也就说目的决定踩盘人的人选,不可把全部的工作都委托给市调组成员。很多时候市调的人对踩盘的方向很迷茫,有些资料完全可以不通过售楼处获得。要是仅仅是为了收集楼盘建设数据和查看工程进度去的,你只需要索要资料和去工地实际的转一圈既可以。如果要了解售楼的进度以及售楼部人员的素质,那就应该和售楼人员进行交流,当然这种交流可以是公开的,也可以是隐蔽的,这里有两个原则,一是根据情况选择公开和隐蔽;另一个就是需要个人素质在起作用,不要刺探一些不应问得问题,仅问常规性的问题,信息变成情报不是在收集阶段,而应是在大量信息被整理、分析之后得出。 到售楼处有几个时间段要避开:一是上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会;二是中午午休和就餐的时间不要去,这个时间段销售人员最疲惫状态全无,此时去无异于找脸色看;三是下午5:30点以后不要去,这个时间段销售要么填写当天各种的分析报表,要么这时就要开始培训或者开每天情况分析例会。只要避开上述三个时间段,在销售人员清闲的时间,不和人家接待客户的主要时间冲突的情况下,你就会了解很多情况。 3、以什么的身份和借口交谈会最佳? 明着去或暗着来结果会是什么?表不表明身份其实它涉及行业销售水准,个人心态和处世态度,以及个人修养,真正需要的资料不会轻而易举得到的,要靠经验去估,去观察. 3.1、假扮客户 踩盘人假扮客户大都出于这样一种假设:“我把自己当成一个准客户,即使接待员看出你是踩盘的,只要你不说,他总是会抱有一丝的幻想,你表明了身份,他就什么幻想也没了!”其实搞的大家都跟FBI是的很可悲,这样做通常伤害最大的是销售人员,大家都知道实行佣金制的公司一般实行的是轮流接待客户制,一轮过当天可能就再也没有机会接待客户了。一般来说假扮客户最好是一男一女扮情侣或者“夫妻”,这样二人既可以相互配合又能够不引起很多事故。

房地产(商铺)踩盘要点及说辞设计

房地产(商铺)踩盘要点及说辞设计 客户结构 自用与投资的比例是多少? 客户群体主要分别来自哪些区域? 目标消费群体信息? 规划 项目所处商业圈?与城市、区域关系如何? 商业定位?业态规划?功能分区? 停车场供应情况? 商业的辐射范围? 产品类型 产品比例? 产品单间面积、面宽、层高、用途? 什么类型的产品销售速度快? 能否做餐饮? 现场特点 销售现场布置、包装、人员的安排、客户反映如何? 价格 让现场销售顾问计算实际价格 最终成交价格、最大的折扣幅度? 销售率? 预计租金水平? 踩盘时需注意的方面 1、明确人员、主要目的和最佳时间 踩盘时要避免的: A、上午9点以前不要去,因为此时大多很多销售人员要打扫卫生和开每天的清晨例会; B、中午午休和就餐的时间不要去,这个时间段销售人员最疲惫,状态全无; C、下午5:30点以后不要去,这个时间段销售要么就要开始培训或者开每天情况分析例会; D、最好不耽误销售人员接客户的机会,要学会换位思考,不要给人家找麻烦。 2、确定踩盘身份 踩盘时候的身份不同,往往了解的信息也有所不同,先弄清楚是要假扮客户还是直接标明同行的身份。 3、准备好踩盘设备和交通工具 踩盘设备:录音笔或手机录音;大容量拍照、摄像功能的手机;收集的资料的手提袋或者包。 交通工具:如果要调研高档楼盘尽量不要坐公交车去,也不要穿着几十元的廉价服装。 六、踩盘资料的整理分析 1、进行编辑整理,以保证资料的系统性、完整性和可靠性。 2、将已经分类的资料进行统计计算,有系统地制成各种计算表、统计表、统计图。 3、对各项资料中的数据和事实进行比较分析,得出一些可以说明有关问题的统计数据,直至得出必要的结论。 七、撰写和提交踩盘报告

房地产售楼部踩盘方法

一、对于踩盘的认识 1、踩盘在市场调研中的地位 当今竞争激烈的经济环境下,市场调研的作用越来越大,是决策的重要甚至唯一依据,“没有调查就没有发言权”。在国外的一些成功企业里,用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中,市场调研的作用更是不可忽视。 在我看来,房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的数据信息中,一手信息往往比二手信息更真实可靠,更具有说服力,但调查的难度也较大,尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息的重要搜集途径,是非常重要的。 2、踩盘是为了解哪些信息 很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决,去踩盘不是浪费时间吗?这个问题长期捆饶着我,总觉得踩盘好象没多大作用,很浪费时间,因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了: 基本技术指标——各大房产网和项目网站 项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站 推盘节奏——项目动态监控 户型配比——市场信息网,自己打开楼盘表数(有点烦琐) 销售率——网上备案都能查到(用已售量除总供应量) 购房者对楼盘的评价——业主论坛 到底还有哪些信息需要踩盘来了解: (1)对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受;(2)可以了解一些项目的细节,比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样板间等一些营销方面的感受。还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。

(3)可以调查到一些网上无法查到的数据信息,比如客户调查,细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。 二、踩盘信息搜集方法 1、对各种环境的感性认识 踩盘不能只在售楼部和项目里面打转,关键是感受到一些数据不能表达的东西。这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈,你还要到项目周边走一走,看一看,体会一下氛围。 “衣食住行”与大家的生活密切相关,一个区域,各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样,所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西,比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。 2、对营销方面的感受 对于在售楼盘来说,有关它的营销方面的信息也是很重要的,比如销售人员的素质、销售案场的包装、样板间的设置等。这些方面主要通过观察和交谈来了解,必要时要仔细拍几张照片。 3、对产品细节的关注 产品细节方面包括工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等,这就需要你想办法到小区内部去对这些有关产品观察和感受,注意和其它同区域楼盘作个对比,必要时候也要拍照。 4、客户需求调查 客户调查在市场调查中本来就是难度最大的一项内容,踩盘中的客户调查只是庞大的客户研究中很小的一部分。 踩盘中的客户调查往往不可能得到具体数字,更多偏向感性的认知。基本上都是通过在现场观察,和来访客户交谈来了解。看一个项目当时的销售热度,我们可以在销售中心外面呆上一段时间,观察在一定时段内来访客户。要了解客户群层次,可以间接问一下售楼员(如这里买房的都是什么人啊?素质

房地产踩盘方法总结

关于踩盘 公司的踩盘活动较多,发现在踩盘过程中有很多信息是可以不用去现场就可以查到的,有些信息到了现场还是得不到。 一、对于踩盘的认识 1、踩盘在市场调研中的地位 当今竞争激烈的经济环境下,市场调研的作用越来越大,是决策的重要甚至唯一依据,“没有调查就没有发言权”。在国外的一些成功企业里,用于前期市场调研的资金已经超过了研发的费用。在资金量很大的房地产行业中,市场调研的作用更是不可忽视。 在我看来,房地产市场调研中的前段资料、数据信息的搜集调查的难度不亚于后面的分析研究部分。而调查的数据信息中,一手信息往往比二手信息更真实可靠,更具有说服力,但调查的难度也较大,尤其是客户需求调查。踩盘属于一手信息的重要搜集途径,是非常重要的。 2、踩盘是为了解哪些信息 很多人可能和我有一样的疑问——我们要知道的东西好象大部分可以直接通过网络和电话解决,去踩盘不是浪费时间吗?这个问题长期捆饶着我,总觉得踩盘好象没多大作用,很浪费时间,因为已经有很多渠道了解很详细的楼盘信息了:基本技术指标——各大房产网和项目网站 项目规划——到销售中心看沙盘或者楼盘自己的网站 推盘节奏——项目动态监控 户型配比——市场信息网,自己打开楼盘表数(有点烦琐) 销售率——网上备案都能查到(用已售量除总供应量) 购房者对楼盘的评价——业主论坛 到底还有哪些信息需要踩盘来了解: (1)对项目以及周边的经济、区位、人文、自然环境有个直观的感受; (2)可以了解一些项目的细节,比如销售人员的素质、销售案场的包装以及样

板间等一些营销方面的感受。还有工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等一些产品细节的认知。 (3)可以调查到一些网上无法查到的数据信息,比如客户调查,细致价格、停车调查、入住情况调查、真实销售情况调查等。 二、踩盘信息搜集方法 1、对各种环境的感性认识 踩盘不能只在售楼部和项目里面打转,关键是感受到一些数据不能表达的东西。这就需要你不仅仅只局限于在售楼部和售楼员交谈,你还要到项目周边走一走,看一看,体会一下氛围。 “衣食住行”与大家的生活密切相关,一个区域,各个阶层、年龄、文化的人对楼市的看法都不一样,所以一定要注意关注一些关系到生活方面的东西,比如经济、文化、真实交通、目前配套、居住氛围等。 2、对营销方面的感受 对于在售楼盘来说,有关它的营销方面的信息也是很重要的,比如销售人员的素质、销售案场的包装、样板间的设置等。这些方面主要通过观察和交谈来了解,必要时要仔细拍几张照片。 3、对产品细节的关注 产品细节方面包括工程进度、建筑及园林风格、商业部分、内部配套等,这就需要你想办法到小区内部去对这些有关产品观察和感受,注意和其它同区域楼盘作个对比,必要时候也要拍照。 4、客户需求调查 客户调查在市场调查中本来就是难度最大的一项内容,踩盘中的客户调查只是庞大的客户研究中很小的一部分。 踩盘中的客户调查往往不可能得到具体数字,更多偏向感性的认知。基本上都是通过在现场观察,和来访客户交谈来了解。看一个项目当时的销售热度,我们可

楼盘踩盘报告样本

楼盘调查表、基本资料 、规划指标 三、面积及户型 四、配套设施

五、物业管理 六、装修标准 七、价格

八、销售信息

的原因,首次开盘销售率达到% ,但后期销售压力却不小; 2. 项目绿化率虽然很高,但因为目前市场环境的原因,单位平均开发成本较高,在开盘单价 上基本没有优势; 3. 项目户型组成过于简单, 仅4 种而其中一种为经济适用房,可选商品房户型仅 3 种,主要户型为80-90 平米2 房, 针对性虽然很强,但不免产品丰富度,而且很多拆迁户都为家庭为单位居住,需要3 房甚至 4 房,因此产品在定位方面过于狭窄; 4. 项目本省综合性不强,自身楼盘配套没有亮点。 楼盘平面图 开盘报告纲要 一、项目介绍 1、楼盘简介 项目由云南金达房地产开发有限公司开发建设,项目属于城中村拆迁改造项目。位于广福路中段,拥金路与广福路交叉口东北侧,距市中心仅3 公里,毗邻广福商业中心、香槟小镇、大商汇商业中心、南市区沃尔玛、国美电器、百大家电,并紧邻昆明市新儿童医院和南市区公交车站,因此配套完善,生活方便。片区集中省级行政单位,已然成为省级政治、文化、经济的核心。该项目是一个居住品质较高、设施先进、体现21 世纪绿色生态居住环境的住宅小区,由综合楼、高层住宅及智能化配套服务设施等组成,总建筑面积10 万多平方米,住宅总户数616 户,完全按照低密度、高绿地指标建设。700 个地下停车位。通过关注生态、休闲和人居舒适度的概念设计,展现项目独特的建筑风格。将生态、休闲、景观、人文、建筑等要素和谐统一,做到“人—家—自然—科技—品位—生活”的高度融合。 2、户型概括 本次推出的首批房源共218套,总户数616 户,占比35%。由于项目已经封顶断水,本次推出的房源分布5 栋住宅项目的其中4 栋。为A1、C1、C2 三种户型,其中A 户型位于第1 栋朝为东西向LOFT,复式结构设计,为二室二厅一厨一卫双阳台,面积为平米;C1 户型 位于第3、4、5、6 栋朝向为东北和西北两种,为二室二厅一厨一卫一阳台一入户花厅平层设计,面积为平米; 楼盘区位图

房地产项目尽职调查清单标准版

房地产项目尽职调查清单标准版 1

尽职调查资料清单 、项目公司基本情况 1.工商机读档案(需提供工商局盖章原件,到注册地工商局打 印); 2.经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件; 3.有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件; 4.《税务登记证》(包括国税、地税)正、副本复印件; 5.《组织机构代码证》正、副本复印件; 6.公司贷款卡正反面复印件,附查询密码; 7.信贷登记杳询授权书; 现行有效的公司章程; 8. 9.公司法定代表人身份证复印件(正反面)及签字样本; 10.法定代表人授权书及其授权代理人身份证复印件(如有,需加盖 公章,法定代表人于授权代理人签字确认); 11.法定代表人身份证明书; 12.公司简介(包括:成立时间、资质情况、开发经验和当前开发项 目情况等)、股权历史沿革概述和关联公司简介、股权情况等; 13.公司组织结构图; 14.公司设立时的验资报告、公司历次变更注册资本的验资报告,女口 2

股东存在以非货币资产出资的,请提供对非货币资产出资的《评估报 告》; 15. 最近三年的审计报告、最近一期的财务报表或审计报告(扫面件及电子 excel 版); 16. 针对最近一期报表的公司重大债权债务情况说明; 17. 公司重大担保(包括重大资产抵押、质押等)情况说明及相关资料; 18. 公司重大合同情况,如有银行或金融机构借款,请提供借款合同及抵/质 押、担保合同; 19. 公司关联交易情况说明及相关材料; 20. 公司对外未决诉讼、仲裁及最近三年行政处罚等情况说明; 21. 公司董事会成员和高级管理人员的简历; 22. 公司一年以来银行基本账户对账单复印件。 23. 公司及其关联公司已开发楼盘情况介绍。 二、法人股东情况 1. 工商机读档案(需提供工商局盖章原件,到注册地工商局打印); 2. 经年检的《企业法人营业执照》正、副本复印件; 3. 有效的《房地产开发企业资质证书》正、副本复印件;

房地产踩盘心得!

房地产踩盘心得! 房地产踩盘心得!---------------------------对于房地产从业人员而言,特别市场、营销方面的业内人员,踩盘无疑是家常便饭,现在谈谈本人踩盘的一点心得。。。一起分享一下整装待发,磨刀不误砍柴工踩盘是有很强的目的性的。因此,踩盘之前首先必须明确自己想要得到一个什么样的结果。只有明确了目标,才能更好地开展工作。一般的踩盘都是由调查人员直接到一些楼盘售楼部去了解情况,通过与售楼人员的交谈,了解到对自己有价值的资料。但这种调查,对于被调查方来说,是有恶意的,对方不可能大大方方的把其所有真实的材料交给“敌人”。面临这样的境况,踩盘者在踩盘之 前就必须做好各方面的准备。首先是问题的准备。自己要得到的结果是踩盘的最终目的。这一目的必须通过问问题而实现。有些问题可以直接问到,但有些问题不能直接问,只有旁击侧敲。因此,必须准备一些旁击侧敲的问题。其次是心理准备,因为你要虚构一个身份去了解情况,你就必须使自己进入那一角色,就像演戏一样。只有进入了那一角色,才能把戏演好,必要时可以换一副装扮,就像演戏时换上戏服一样,有了这些准备才能为后面踩盘工作带来良好的反映。旁击侧敲,从多方面多角度去了解情况这里所说的旁击侧敲,不只是对一个人从各方面去问问题,更是要多找一些人来了

解问题。如在走访万科四季花城时,我并没有一开始就去找售楼人员了解情况,而是与一位正在买楼的老太太先交谈。我先在售楼大厅转了几圈,假装对着模型在研究楼房。然后靠近一位同样正在研究楼房的老太太,问她买了哪套房,并提出自己的一些真实的看法。从其口中了解到了这个楼房的几个买点:清静,采光能力强,气流通畅,价格合理等。还得知了这里的楼盘销售速度很快,销售率也高。再通过她,把我介绍给售楼人员,这样就减弱了她们对我的警惕心理。在这样的心境下聊天,就可得到更多更真实的信息了。随机应变,就地演戏今天和同事在天河公园附近踩了几个盘,踩出来的效果是一个比一个的好。这得归功于我们天衣无缝的配合。第一个盘是东璟花园。一开始我们是装作不认识的两个人进去询盘,但售楼员一眼就从我们的穿着上、神态上看穿我们不是买房的,因为我们没有整装就出发,所以这个盘只能草草结束了,自然也捞不到什么东西。第二个是历德雅舍,这回我们并不是装作陌生人了,但还是受了冷眼,开始时也问不出什么,无奈张兄说:“走吧”。就这样走了岂不是太扫兴,也太让人瞧不起了?不服气的我马上拦住张兄说:“要不你看看最小的楼吧,走了这么多家,我实在不想走了。”听我这么一说,售楼小姐马上提起兴趣来:“最小的(房间),首期也要十四五万。“话匣子一开,就不怕问不出问题。现炒现卖,唱起双簧来,还真不要脸了。之后用此法连胜东方都

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