案例分析

番禺垃圾焚烧厂选址事件

2006年8月25日，历经三年多调研和选址论证的广州市番禺区垃圾焚烧厂取得广州市规划局下发的项目选址意见书。

2009年2月4 日，广州市政府通告，决定在番禺区大石街会江村与钟村镇谢村交界处建立生活垃圾焚烧发电厂，计划于2010年建成并投入运营。该公告表示：“违反本通告，拒绝、阻碍国家工作人员依法执行职务的，由公安机关依照有关治安管理处罚的法律、法规规定处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

4月1 日，番禺区市政园林局获得国土部门批准的土地预审报告。

10月25日下午，番禺大石数百名业主发起签名反对建设垃圾焚烧发电厂的抗议活动。

11月5日，广东省情中心对垃圾焚烧厂8公里内的12个小区调查证明，97.1%受访居民反对建垃圾焚烧发电厂。

11月14日，广州规划局表示06年便批准了番禺垃圾焚烧厂的选址工作，正在配合环卫部门进行环评。强调如果通不过环评，规划局才不会发出规划许可证。

11月22日，广州市政府召开新闻通报会，表示“要坚定不移推动垃圾焚烧”。

11月23日，番禺区长召开了与约30多名业主谈话，称“环评不通过不动工，绝大多数群众反映强烈不动工”。同日，番禺大石镇近300名居民因生活垃圾焚烧发电项目问题到市城管委上访之后，又来到市信访局上访。但因上访群众没有按照《信访条例》选派5位代表与市领导直接对话，表示不愿意“被代表”，导致副市长苏泽群空等五个小时，最终也没有群众交流。

12月1日，网友爆料坚决要求垃圾焚烧的广州市副秘书长吕志毅和垃圾焚烧利益集团存在密切关联：他的儿子和弟弟都在垃圾焚烧厂供职。吕志毅回应说“这是胡说八道”。

12月2日，网友质疑四位环评专家身份：为做垃圾焚烧生意。

12月10日，番禺区表示，暂缓“垃圾发电厂”项目选址及建设工作，并启动选址全民讨论。三大疑问

1.根据《番禺区生活垃圾综合处理厂的选址意见书》，建设单位必须在一年有效期内领取建设项目用地预审报告，但番禺区市政园林局直到2009年4月才获得国土部门批准的土地预审报告。番禺区区长楼旭逵承认“程序上是一个缺陷”，但同时表示，“这不是一个不可完善的问题，我们可以重新申请”。

2.民调数据显示，对于不赞成垃圾焚烧厂的原因，94.4%受访者选择了“因垃圾发电厂建设与民生息息相关，政府有关部门在决策过程中未能广泛征求民意”这一项——从2004年确定选址、2006年通过选址审批，5年来对于公众没有情况通报、没有听证、没有征求意见。

3.选址周围诸如丽江花园、华南碧桂园、广州奥园、南国奥园、祈福新村、星河湾等大型楼盘的居民就超过30万，再加上钟村镇与大石镇及会江、上滘、厦滘等已经城镇化的众多村落，总人口在70万~100万之间。番禺项目距西南的亚“广州新火车站”不足3公里，距“新火车站规划区”只有几百米；项目东边1公里处是国家5A级风景区香江野生动物园。上述区域又构成“广州新火车站-汉溪长隆”广州城市次级中心区域。

基本案情:

某市于1999年制定了该市的城市规划并上报有关部门得到批准，但一直未对外公布。2008年经评估认为需要修改。于是该市立即组织设计人员着手进行规划的修改，修改内容涉及城市总体规划。修改完毕立刻向全市市民公布。你认为该市做法正确吗？

案情评析:

（1）城乡规划，一经批准，就应向社会公布；

（2）应按规定的权限和程序修改规划。五种情形

修改前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告；修改涉及城市总体规划、镇总体规划强制性内容的，应当先向原审批机关提出专题报告，经同意后，方可编制修改方案。修改后的规划应当依照原规定的审批程序报批。

案例1

某市新建一处占地80hm2的公园，现已初具规模，市园林行政主管部门为了加强该园管理工作，拟在公园总体规划已确定的管理用房位置，向市规划行政主管部门提出审查，要求兴建一栋3层办公管理用房，经市规划行政主管部门研究同意该项申请，并核发建筑工程许可证。

该工程建设期间，市规划行政主管部门两名执法人员，到现场监督检查时，发现该工程正在砌4层墙体，有的已砌2m多高，与此同时，还发现该工程擅自增建了一层地下室，并且还在该楼的每个房间内增设一个卫生间，为此，执法人员当即找到了该工程的主管负责人和单位法人，在核对、查清事实后，发出了停工通知书，责令该工程立即停工，听候处理。试问：1、该工程被查令立即停工的具体原因是什么？

2、市规划行政主管部门应该如何处理？

案例2

1999年4月10日，某县啤酒厂“年产15万吨啤酒扩建项目”经国家有关部门批准，经法定程序审批后，征用土地70亩。该厂在扩建施工过程中，为建单身公寓，私下与相邻村集体经济组织协商，达成了以60万元的价款占用20亩耕地的协议。随后，啤酒厂单身公寓项目开工建设。

1999年5月30日，县土地管理局和规划部门发现后，立即责令该厂停止施工。经查实，该厂非法占用的20亩耕地是土地利用规划确定的基本农田，并已有8650平方米的耕地地貌遭到破坏。遂责令啤酒厂拆除在非法占地上的建筑物，恢复地貌，退还非法占用的土地，并处每平方米20元罚款，总计40.9万元；按非法转让土地，责令村集体经济组织停止转让行为，并处以20万元罚款，并建议有关部门对该厂领导给予行政处分。

案例3

某房地产开发公司于1999年8月19日经市规划局（99）规建字1052号规划许可证批准，在某市东方东路建设中山大厦，该公寓楼工程由地上18层和32层两部分组成，建设规模为7万平方米。但该单位自主将18层部分加高9层，违法建设面积5400平方米。现该公寓正被市规划局查处中。

案例4

某城市对外友好协会拟在某市中心地区5000㎡的规划市政设施用地上建设4万㎡的办公楼，该用地建设限高18m。该市政府要求规划部门就该办公楼的选址方案提出意见，供市长办公室研究。

案例5

某建设单位未经城市规划行政主管部门批准，擅自在位于城区的本单位庭院内建设6层永久性住宅建筑。城市管理执法部门进行常规业务检查时发现：

①建筑物已建至3层；

②建筑物位于庭院较空旷地段，不影响城市重要基础设施和公共服务设施建设，且对周围建筑物在间距、朝向、整体性等方面无大影响；

③违法项目相对人接受城市管理执法部门管理的态度较为诚恳(愿意接受处理)。

案例6

某市城市规划区的东南部，按照批准的总体规划方案，有一约60平方公里的城市规划绿地。某科研单位与当地村委会签订协议，在规划绿地内（现为耕地）占用3平方公里土地建设住宅，补偿费用1000万元。一年后建成多层住宅5栋，建筑面积25000平方米。该科

研单位在分房过程中，有职工向城市规划行政主管部门举报该科研单位领导搞违法建设，要求查处。经查后，城市规划执法人员认为，该科研单位和村委会对农村集体土地进行变相买卖，违法侵占耕地，同时也未报城市规划行政主管部门审批，没有办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即行占地、建设，属违法建设行为，不用再找当事人调查。于是，根据城乡规划法第六十四条规定，对违法建设作出予以没收的行政处罚决定，并经部门领导批准发出了行政处罚决定书。送达后，科研单位不服该行政处罚，向人民法院提起诉讼，经法院审理，判决城市规划行政主管部门败诉。

案例7

项目地块规划设计条件为：土地用途为居住和商业，土地面积8.87万平方米，容积率小于1.8，地上建筑面积16万平方米以下。开发建设单位申报建设项目方案设计批复及用地许可证，设计方案中住宅按跃层式设计、层高为2.8米，但是做了较大面积的空中花园和客厅挑空（层高5.6米）。由于相关规定不完善，找不到相关的可以不予审批的依据，根据行政许可法的行政审批原则，市规划局经多次讨论，发出《建筑工程设计方案批复通知书》和《建设用地规划许可证》，该项目批复总用地面积8.87万平方米，地上建筑面积16万平方米，地下建筑面积6.75万平方米，容积率为1.8。

这个案例就是从“技术层面”上提高容积率

案例中提到“设计方案中住宅按跃层式设计、层高为2.8米，但是做了较大面积的空中花园和客厅挑空（层高5.6米）。”

地上建筑面积=每层建筑面积的总和

空中花园和客厅挑空，说白了就是客厅在楼下，但客厅上方无楼板，是2层的高度，实际上就是减少了每层的建筑面积，

在保持容积率不变的情况下，提高了建筑密度或者增加楼层数（楼高）（影响采光？减少绿地率？）

案例中提到“项目地块规划设计条件为：土地用途为居住和商业，土地面积8.87万平方米，容积率小于1.8，地上建筑面积16万平方米以下。”

“该项目批复总用地面积8.87万平方米，地上建筑面积16万平方米，地下建筑面积6.75万平方米，容积率为1.8。”

容积率达至最大值、地上建筑面积达至最大值，可以看出，规划管理部门在找不到相关的可以不予审批的依据下，最大可能不影响居民生活水平，甚至通过增加地下建筑面积来满足居民生活需要。

通过上述案例可以发现，城乡规划法容积率方面的相关规定是相对不完善的。

在各种违规改变容积率问题中规划部门不按法定程序修改规划条件，可以通过正当途径加以监督和改善；通过故意违规超建提高容积率，也可以通过正当途径打击控制；

而从“技术层面”上提高容积率，却更像是一种投机取巧，打也不是，骂也不是，脑力上的角逐，让相关部门又爱又恨

案例8

1.某开发公司在某地级市进行危房改造工作，为平衡资金，该公司向该市城市规划行政主管部门申请：①在某国家级文物保护单位东侧的保护范围内占用5000m2的用地建设高层住宅楼，同时，将该文物保护单位北侧2hm2的建设用地改为绿地；②拆除该文物保护单位南侧建设控制地带内的4栋6层住宅楼，建设当地传统民居形式的平房。该市城市规划行政主管部门经过方案比较、专家论证、群众意见征集等多种途径进行研究，认为该开发公司的申请有利于文物保护单位周边环境的改善，有利于形成良好的城市景观，经报请市政府同意，核发了建设工程许可证。

试分析：该市城市规划行政主管部门做法正确吗？

参考答案：

1、该市城市规划行政主管部门做法不正确

2、按照《中华人民共和国文物保护法》第十一条规定，文物保护范围内不得进行其他建设工程。如有特殊需要，必须经原公布的人民政府和上一级文化行政管理部门同意。国家级文物保护范围的调整应由省级人民政府报请国务院和国家文化行政主管部门批准。

3、按照《中华人民共和国文物保护法》第十二条规定，文物建设控制地带内的设计方案，应先征得文化行政主管部门同意后，报城乡规划部门批准。

案例9

某市新建一占地约80公顷的公园，现已初具规模，市园林行政主管部门为加强该园管理工作拟在公园总体规划已确定的管理用房位置，向市规划行政主管部门提出要求建设一幢三层办公管理用房，经市规划行政主管部门研究同意该项申请，并核发了建筑工程规划许可证。该工程建设期间，市规划行政主管部门两名执法人员，到现场监督检查时，发现该项工程正在砌四层墙体，有的已砌了两米多高，与此同时，还发现该工程擅自增建了一层地下室，并且还在该楼的每个房间内增设了一个卫生间，为此执法人员当即找到了该工程的主管负责人和单位法人，在核对、查清事实后，发出了停工通知书责令该工程立即停工，听候处理。

1、该工程被责令立即停工的具体原因是什么？

2、市规划行政主管部门应该如何处理？

参考答案：

1.该工程被责令立即停工的具体原因包括：

（1）擅自改变建筑工程许可证内容：自行增加层数；擅自增加卫生间，改变建筑使用性质。（2）已构成违法建设。按建筑工程规划管理的要求：建筑设计方案如需做较大改动，应修改设计方案后，再送审设计方案，直到审定通过后方可建设。

2.市规划行政主管部门的处理：P202第六十四条（略）：

（1）拆除第四层墙体和增设的卫生间

（2）对地下室依法罚款后补办审批手续

（3）对工程主要负责人建议给予行政处分

案例分析10：

某区政府大力开展旧城改造工作，建设单位对城市中心旧城危房地段拆迁后，进行住宅建设，该地块用地面积22700平方米，用地改造为住宅，总建设规模为58000平方米，建设高度控制不超过18米，区政府主要领导根据地区发展需要，决定沿街的建设性质调整为高层商业及办公楼，另外，整个项目的总建筑规模调整为87000平方米。区土地部门与建设单位签订了国有土地使用合同，土地用途为住宅。区规划局经请求区领导同意，为该项目核发了建设工程规划许可证。

当该地块两栋住宅已封顶，商业办公楼已建设到地下1层部分，市规划巡查执法部门在检查中发现了该项目的有关建设情况，责令建设单位立即停工，听候处理。

请问该项目为什么受到查处？市规划部门应如何处理？

参考答案：区规划局与区土地部门未按法定程序履行相关职责，存在违反程序审批的问题：

1、没按该地块的规划条件进行建设，规划条件应作为合同的一部分。

2、规划条件不能随意改变。确需变更的，须向城市人民政府的规划管理部门申请，变更不符合控制性详细规划的，不得批准。

3、没有领取建设用地规划许可证。

对当事人的处理：P201

1、对区政府相关负责人依法给予处分。

2、核销其建设工程规划许可证。

3、对直接责任人依法给予行政处分，追究法律责任。

对建设项目的处理：P202

1、责令立即停止建设，对已建好的两栋，没收或处罚款；

2、高层商业楼（只建地下室），拆除。

3、行政违法，给建设单位造成的经济损失应予以赔偿。

案例11

主干路一侧有两幢住宅（6单元），某单位准备在中间16m间距的地方建二层临时建筑，期限两年，报规划部门批准。后来在规划部门规划科检查中发现已盖到第三层，且结构已完，该规划科立即立案调查，并经该科讨论研究决定处以数十万元罚款，且将三层与下面两层到两年期限时一并拆除，处罚决定立即送达施工方，要求15天内将罚款交至规划行政主管部门，处罚决定加盖监督检查科公章后直接送达。

规划部门在审批临建和处理违建的过程中有何不妥？

参考答案：

（1）处罚违法建设的程序不对

（2）处罚通知单应送达建设单位

（3）行政机关做出行政处罚应告知相关当事人权利

（4）做出处罚决定主体不对

（5）处罚与实行缴罚分离制度

案例12

某市市中心有一污染严重的工厂，占地3.2公顷，依据经市政府批准的该地区控制性详细规划，该厂应予搬迁，拟改为商业用地。厂方根据控制性详细规划提出的改建方案经城市规划行政主管部门初审认为可行。然后，厂方依据初审方案找到了一个投资方，并与其签订了出让协议。投资方未办理规划管理审批手续即开工建设。在完成基础和地下一层结构工程时，受到城市规划行政主管部门查处。

试问：城市规划行政主管部门应如何处理该工程?投资方应办理哪些审批手续?

参考答案：

（1）违法建设，责令停工，罚款，补办手续;

（2）申请变更用地性质，到计委立项，报送方案(设计条件，送审);

（3）到土地局办理土地有偿出让手续，办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。