金地集团项目全面评估操作手册2020修订版2-10

金地集团项目评估操作指引

集团工程管理部

2020年1月

1.目的

坚守生命安全和质量底线，为动态识别和关闭项目施工过程中的安全及质量风险，降低交付风险系数，提升工程品质，提高客户满意度，特制定项目评估操作指引。

2.适用范围

适用于金地集团工程操盘的住宅和公寓项目。

3.定义

项目评估：由第三方公司对在建项目工程管理实施情况进行多维度评价的活动。

项目评估体系：金地项目评估体系目前包含地下工程评估、地上工程评估、材料评估、管理行为评估、进度评估、总包考察评估、园林景观工程专项评估、交付预评估、交付评估。

地上工程评估：地上评估为对处于地上工程施工阶段且未交付的项目进行实测实量、质量风险、安全文明及专项试验评估等的活动。

安全复工专项评估：安全复工专项评估为对处于土建阶段的地上工程项目在春节后项目复工安全管理情况的专项检查活动。

全过程评估：全过程评估为评价区域、城市的项目评估管理水平的综合性指标。全过程评估=地下工程评估*15%+质量量化评估*25%+质量风险评估*25%+安全专项评估*15%+交付预评估*20%。

4.作业指导书

4.1地下工程评估

地下工程评估表格详见5.附件

4.1.1信息采集

（1）以基坑支护合同为评估单位（以下简称标段）。

（2）每季度首月10日前，各区域工程管理部完成《地下工程信息采

集表》填报，将当季度内符合地下工程评估条件的标段清单发送至集

团及评估公司，由评估公司对各标段进行地下工程随机飞检评估。信

息采集表详见5.附件。

4.1.2评估组要求

评估组由3人组成，每标段评估时间不少于0.5天。

4.1.3评估频次

按标段每45天评估一次，一年四季度不间断，一季度成绩计入

二季度。

4.1.4评估成果提交

（1）完成评估后，评估组当场向被评估方通报评估情况，包括但不地下工程评估

桩基工程20%基坑安全30%地下室质量风险20%安全文明15%管理行为15%

限于以下内容：实测数据结果、各分项评分结果、主要问题、改进建议、优秀做法推介等。

（2）评估组第一时间向集团工程管理部发送微信评估快报，在评估完成3日内以邮件方式向指定人员发送标段最终评分结果及标段评估正式报告。

（3）每月末，评估公司以邮件方式向指定人员发送当月内完成评估的各标段评估报告。

（4）每季末，评估公司以邮件方式向指定人员发送当季内完成评估的各标段评估报告、数据汇总分析报告，编制季度地下工程评估总结报告，并在集团季度项目评估总结会上进行汇报。

4.1.5参评条件

对基坑开挖深度≥5m或地下室≥2层或基坑支护设计为含桩支护的地下工程进行检查。

评估介入条件：第一块底板垫层施工开始即可开始地下工程专项检查评估。

评估截止条件：评至标段范围内地下室外墙大面施工完成。

对于冬停、由于政府原因或其他不可抗力因素导致项目停工不参与本周期地下工程评估，但需提前报备集团工程管理部，正常复工后需参与相应周期地下工程评估。

4.1.6测区范围

全现场（地下工程评估不指定测区范围，参评标段均为测评范围）。

4.1.7评分原则

评估中标段如达到集团重大风险警戒值，则在标段最终评估得分基础上倒扣5分，且标段考核得分不超过4分（最终考核取低值）。

4.1.8评估结果应用

（1）区域BSC及城市竞跑考核

地下工程评估得分计入区域每季度BSC及城市竞跑考核，具体权重及考核计分方式设置以每季度区域BSC及城市竞跑考核要求为准。（2）集团通报排名

在季度及年度集团通报排名中，地下工程评估成绩计入区域、城市的全过程评估得分排名，并通报地下工程评估项目排名。

（3）风险闭环管理机制

评估触犯集团重大风险警戒值，由区域工程管理部/城市工程管理部组织项目部召开风险闭环管理会议，扩大检查范围，展开全面排查，自查自纠进行整改，并在72小时内出具整改报告（附影像资料）报区域工程管理部/城市工程管理部复查，复查通过后将风险闭环管理情况书面报备集团工程管理部。

4.2地上工程评估

地上工程评估由质量量化评估（37.5%）+质量风险评估（37.5%）+安全专项评估（25%）组成。

管理行为评估和进度评估与地上工程评估同步进行，评估结果单独在BSC考核内应用。

4.2.1信息采集

（1）以总包合同标段为评估单位（以下简称标段）。

（2）每季度首月10日前，各区域工程管理部完成《地上工程信息采集表》填报，将当季度内符合地上工程评估条件的标段清单发送至集团工程管理部及评估公司，由评估公司对各标段进行地上工程评估。

4.2.2评估组要求

A评估组由2人组成，按顺序推进原则进行实测实量、管理行为和混凝土回弹试验。

B评估组由2人组成，按半飞检原则（单个城市一次连续评估项目不能超过3个）进行质量风险、安全文明、进度和专项试验。

C评估组由1人组成，按顺序推进原则进行安全复工评估。

上述评估提前半天通知测评项目，项目部配合准备实测工具、混凝土强度回弹仪等试验设备。

单标段的项目，评估时间不少于0.5天。多标段的项目，评估时间不少于1天。单个评估组每天评估标段数量不得超过3个。

4.2.3评估频次

一季度仅开展安全复工评估，且根据复工时间北方的区域安全复工评估可能延续至二季度，安全复工评估成绩全部计入二季度。其它评估二三四季度各一次，全年共三次。

4.2.4评估成果提交

（1）每组完成评估后，评估组当场向被评估方通报评估情况，包括但不限于以下内容：实测数据结果、各分项评分结果、主要问题、改进建议、优秀做法推介等。

（2）每组评估组评估完成第一时间向集团工程管理部发送微信评估快报。

（3）因地上工程评估分两组进行，由后完成评估组负责汇总前评估组数据，在后一组评估评估完成3日内以邮件方式向指定人员发送标段最终评分结果及标段评估正式报告。

（4）每月末，评估公司以邮件方式向指定人员发送当月内完成评估的各标段评估报告。

（5）每季末，评估公司以邮件方式向指定人员发送当季内完成评估的各标段评估报告、数据汇总分析报告，编制季度地上项目评估总结报告，并在集团季度项目评估总结会上进行汇报。

4.2.5参评条件

土建阶段介入条件：住宅项目主体结构拆模2层及以上（填报信息采集表时现场进度未达到地上评估条件的需预估达到评估条件的具体日期，并在达到评估条件10天前正式邮件报备集团工程部申请参与评估。）

精装修阶段介入条件：同时满足以下条件时进入精装修阶段：1）精装修工作面移交完成二分之一及以上且精装修湿作业完成三分之一及以上；2）塔吊拆除完成；3）外架拆除完成；4）外施工电梯拆除完成；5）外门窗安装全部完成。

安全复工介入条件：满足土建阶段介入条件时介入，达到精装修阶段介入条件的退出。

评估截止条件：室内（公区）装修完成，初保洁开始，配套施工

大面完成。

因冬停、政府原因或其他不可抗力因素导致项目停工时可不参与本周期评估，但需提前报备集团工程管理部，正常复工后需参与相应周期评估。

4.2.6风险闭环管理机制

（1）地上工程评估时出现质量量化评估低于90分且质量风险或安全文明评估达到集团重大风险警戒值时的标段，城市工程部或项目部应召开质量闭环管理专项会议，增加一次地上工程加评评估（质量量化评估、质量风险评估和安全文明评估），区域工程部视情况安排专人现场跟进，帮助该标段改进提升，加评成绩不计入考核。

（2）地上工程评估时出现连续二次（含加评）质量量化评估低于90分且质量风险或安全文明评估达到集团重大风险警戒值时的标段，区域工程部应组织召开质量闭环管理专项会议，再增加一次地上工程加评评估（质量量化评估、质量风险评估和安全文明评估），集团工程部视情况安排专人现场跟进，帮助该标段改进提升，加评成绩按单独新增标段计入最近一次区域BSC成绩、城市竞跑及评估通报内。（3）地上工程评估时出现连续三次（含加评）质量量化评估低于90分且质量风险或安全文明评估达到集团重大风险警戒值时的标段，集团工程管理部应组织召开质量闭环管理专项会议，加评成绩按单独新增标段计入最近一次区域BSC成绩、城市竞跑及评估通报内。

4.2.7操作细则

4.2.7.1质量量化评估操作细则

工程评估表格详见5.

附件

（1）测区范围

按业态进行分类：洋房、小高层、高层、超高层（含公寓）为同一类，别墅为一类。

按标段根据不同阶段分别进行测区随机抽选：洋房高层类每标段主体阶段随机抽选2层新工作面，砌筑、抹灰阶段随机抽选2户新工作面，精装阶段随机抽取4户新工作面；别墅类随机抽取2栋；见下图：

其他说明：

a.抽选模式电脑随意抽选，采取楼栋均匀模式；

b.如项目为多业态同时存在时可进行平衡均匀；

c.新旧工作面区分已季度简报中项目信息为准；

d.特殊情况注明：1）如上季度主体结构楼层所有楼层均已拆模

完成并均纳入实测测区抽选范围内则本季度不再进行主体工程实测实量；2）如现场主体楼层新工作面已进行砌筑工程，此楼层仍然进行主体工程实测实量；3）如现场已进入抹灰阶段，现场已全部抹灰完成，且无新工作面情况下可对以往工作面进行重复抽选，但是必须避开上次抽选房间；4）如项目存在不合理隐蔽现象，如二次结构构造柱未施工完成进行拍桨、喷浆隐蔽，则实测实量分值按八折处理；5）项目如存在实测测区瞒报、漏报、估计规避测区、部分测区不允许评估人员进入等情况，则在评估综合总分中加扣5分并上报集团进行通报

（2）评分原则

合格率计算方式：实测实量合格率=实测总合格点/实测总点数

管理行为得分单独计入管理行为维度。

（3）补充说明

实测实量其它注意事项：

主体阶段结构内墙面除模板拼缝外不允许打磨、修补，外墙结构墙面允许打磨、修补。

外墙平整度跨层测。

现场实测过程中，所有实测指标必须在现场第一时间确认。

若受检楼层的下一层为架空层，楼板厚度可测量上一层。

标段面积以规划许可证载明的地上住宅面积为准。

实测功能间划分由项目提供蓝图，以图纸为依据。

剔凿修补说明：

内墙：允许剔凿（要求剔凿成方），以单面墙为要求，有剔凿则以【0,4】标准，无剔凿则以【0,8】标准。不允许打磨（除模板拼缝外），不允许修补。

外墙：允许剔凿，不允许打磨（除模板拼缝外），仅允许采用结构砂浆进行修补。

（4）考核应用

1.区域BSC及城市竞跑考核

质量量化工程评估得分计入区域每季度BSC及城市竞跑考核，具体权重及考核计分方式设置以每季度区域BSC及城市竞跑考核要求为准。

2. 集团通报排名

在季度及年度集团通报排名中，质量量化评估成绩计入区域、城市的全过程评估得分排名，计入项目的地上工程评估得分及排名，并通报质量量化评估项目排名。

4.2.7.2质量风险评估操作细则

质量风险评估=质量风险专项，工程评估表格详见5.附件

（1）测区范围

质量风险测区原则上根据现场施工进度，在会议室随机选取尽可能覆盖主要施工阶段和施工工序的楼栋，根据不同业态，质量风险测区分别为：高层建筑２栋/单元、小高层３栋/单元、别墅/多层4户/栋/单元，多业态同时存在时根据面积比例进行分摊。地下室、所选

楼栋内屋面、露台、外墙等为必选部位。质量风险只在所选楼栋/单元/户内检查（地下室不限定）；

其他说明：

a.所选测区按主体、砌筑、抹灰、装修、门窗等分项工程每阶段检查不少于6层（不足6层时全部检查），所选测区内满足参评条件的分项需全部检查；

b.原则上每个检查分项都按照约定的检查介入/退出时间进行评分，如果现场尚不满足检查介入条件，但现场施工存在明显缺陷，则仍需进行评分；

c.《扣分标准》所列举的质量缺陷都按在该检查区出现的频率扣分：

一：测区内存在1-2处缺陷，为个别存在缺陷；

二：测区内存在3-5处缺陷，为局部存在缺陷；

三：测区内存在5处以上缺陷，为普遍存在缺陷；

（2）评分原则

合格率计算方式：实测实量合格率=实测总合格点/实测总点数专项试验成绩计入质量量化评估成绩，进度检查计入进度检查维度成绩。

重大风险评分说明：评估中标段如达到集团重大风险警戒值，则在标段最终评估得分基础上倒扣5分，且该标段在区域BSC及城市竞跑考核中得分不超过4分（最终考核取低值）。

（3）补充说明

质量缺陷计数规则说明：

?面状构件

?楼板（已砌隔墙）每自然间算一处；

?楼板（未砌隔墙）相邻轴线合围面算一处；

?以屋脊分界，大屋面板每个单元算一处；

?墙（已砌隔墙）每自然间每面墙算一处；

?墙（未砌隔墙，含外墙）相邻轴线之间每层每面算一处；

?幕墙板材每块算一处。

?线状构件

?每根梁（含反坎、导墙）每跨算一处；

?每根柱（含构造柱）每层算一处；

?变形缝每条每层算一处；

?天沟、阴阳角线、止水钢板、避雷带、桥架、线槽、风管每条算一处（以转角为界）；

?烟风道、管井、管道每根（个）每层算一处；

?幕墙龙骨按相邻节点间的每段算一处；幕墙打胶按相邻胶缝间每段算一处。

?体状、点状、离散可数构件

?门、窗、钢副框、栏杆、地漏、橱柜、窗台板、卫生间等电位、配电箱、灯具、水泵、洁具等每个算一处；

?小屋面板、空调搁板、阳露台板、雨棚板等每块算一处；

?栏杆埋件、幕墙埋件、其它埋件每个算一处。

（4）考核应用

1. BSC及城市竞跑考核

标段质量风险工程评估得分计入区域每季度BSC及城市竞跑考核，具体权重及考核计分方式设置以每季度区域BSC及城市竞跑考核要求为准。

2. 集团通报排名

在季度及年度集团通报排名中，质量风险评估成绩计入区域、城市的全过程评估得分排名，计入项目的地上工程评估得分及排名，并通报质量风险评估项目排名。

4.2.7.3安全文明评估操作细则

一季度仅开展安全复工评估，二三四季度开展安全文明评估。

工程评估表格详见5.附件

（1）测区范围

标段范围全覆盖（包括展示区及异地样板展示区）。

（2）评分原则

a．安全复工评估不区分复工时间，评估结果计入二季度。

B．重大风险评分说明：评估中标段如达到集团重大风险警戒值，则在标段最终评估得分基础上倒扣5分，且考核不超过4分（最终考核取低值）

（3）补充说明

a．“安全神秘人”制度：安全文明评估采取神秘人检查制度，即在土建安全管控阶段，在第三方评估过程中，随机安排第三方评估人员（质量量化评估组、质量风险评估组、安全复工组、材料组、交付预评估、交付组均可）不区分时间自行去到就近项目在不出示证件情况下从工地大门或缺失的围挡处进行“突击进入工地”。或在精装修安全管控阶段，在第三方评估过程中，随机安排第三方评估人员（质量量化评估组、质量风险评估组、安全复工组、材料组、交付预评估、交付组均可）不区分时间自行去到就近项目在不出示证件情况下从正式施工电梯或未封闭的楼梯处进行“突击进入精装修施工楼栋”。一旦进入成功，则该项目安全文明管理视为具有重大风险，在季度BSC考核中该工地所在标段考核得分不超过4分。

b．“神秘人”制度检查项目起始时间为总包进场一个月，结束时间为：毛坯交付：现场取得竣工备案证明；精装交付：交付评估结束。（4）考核应用

1.BSC及城市竞跑考核

安全复工评估均与二季度安全文明专项检查进行算术平均作为

二季度安全文明综合得分 安全评估得分计入区域每季度BSC 及城市竞跑考核，具体权重及考核计分方式设置以每季度区域BSC 及城市竞跑考核要求为准。

2.集团通报排名

在季度及年度集团通报排名中，安全文明评估成绩计入区域、城

市的全过程评估得分排名，计入项目的地上工程评估得分及排名，并

通报安全文明评估项目排名。

4.3材料评估

材料评估相关表格由集团工程管理部统一与第三方单位共同制

定，不对区域、项目公布。各项目需严格按国家标准、行业标准、地

方标准及金地企业标准对各项材料进行管理。

4.3.1信息采集

（1）以项目或集采供应商或区采供应商为评估单位。

（2）每季度首月10日前，各区域工程管理部完成《材料信息采集表》

材料评估

项目采购材料

区域战采材料 集团战采材料 材料实测实量

材料品牌符合度检查 项目材料异地送检 材料加工厂飞检

填报，将当季度内符合材料评估条件的项目/集采/区采供应商清单发送至集团工程管理部及评估公司，由评估公司对各项目/集采/区采供应商进行材料随机飞检评估，不提前通知测评项目/集采/区采供应商。

4.3.2评估组要求

评估组由1人组成，每个在建项目/集采供应商/区采供应商的评估时间不少于0.5天。

4.3.3评估频次

按季度进行评估，全年四次。对项目/集采供应商/区采供应商进行每年全飞检全覆盖。

4.3.4评估成果提交

（1）评估组第一时间向集团工程管理部发送微信评估快报。

（2）材料评估完成（含送检结果正式报告出来）后如有相关问题（材料实测、品牌）应在48小时内以邮件方式向指定人员发送材料检查问题结果。

（3）每月末，评估公司以邮件方式向指定人员发送当月内完成评估的各项目/集采/区采供应商评估报告。

（4）每季末，评估公司以邮件方式向指定人员发送当季内完成评估的各项目/集采/区采供应商评估报告、数据汇总分析报告，编制季度材料评估总结报告，并在集团季度项目评估总结会上进行汇报。

4.3.5参评条件

评估介入条件：总包进场开始、集采/区采供应商合作期开始。

评估截止条件：竣工备案之前、集采/区采供应商合作期结束。

4.3.6测区范围

现场满测。

4.3.7评分原则

材料检查现场不扣分，不计入地上工程评估成绩，按BSC考核规则进行最终考核。

材料实测：

1）合格率大于90%，但不足百分百，现场进行抽样送检，是否扣分考核按最终送检结果应用；

2）实测合格率低于90%，按实测材料每项进行扣分。

材料品牌符合度：

存在任何材料品牌不符合材料品牌限定表或合同相关要求的按检查结果每项扣分。

材料送检：

1）送检第一次检测结果不合格，且无材料进场验收记录、材料合格证及进场复检合格报告的直接按不合格材料进行判定；

2）送检第一次检测结果不合格且未在一周之内申请复检的，按不合格材料进行判定；

3）送检第一次检测结果不合格但在这一周之内提交申请复检的相关资料的（进场验收记录、材料合格证、进场复检合格报告及其他合理申诉资料），按复检结果进行判定及考核；

4）复检结果不合格则最终判定为不合格材料；

5）集采部品工厂抽检不合格，直接安排复检。复检时如存在样品损坏、丢失则直接判定为检查不合格，复检结果不合格最终判定不合格，任意一次材料检测不合格则按《供应商管理程序》对集采供应商进行处理。

4.3.8补充说明

对集团战采部品在项目上抽检不合格情况，如项目进场验收无记录或记录不完整、无进场复检记录及报告则除对集采供应商按《供应商管理程序》处理外，同时在BSC、城市竞跑及集团通报中对项目进行考核扣分。

混凝土同条件养护试块结果暂不列入考核依据，仅供项目管理参考使用。

4.3.9考核应用

（1）集采/区采供应商管理

集采/区采供应商工厂检查按每一品牌单独形成检查报告，由集团/区域工程管理部对集采/区采供应商按《供应商管理程序》进行考核。

（2）区域BSC及城市竞跑考核

检查发现材料实测问题（材料实测合格率低于80%且判断为大面使用的）、材料品牌问题（与集团、区域、城市品牌限定表及合同要求不符的）、材料送检问题按BSC考核规则进行倒扣分。

（3）集团通报

在季度及年度集团项目评估通报中，单独通报材料检查的情况。