一、项目基本情况概述

一、技术要求

（仅供参考，具体以采购文件为准）

一、项目基本情况概述

物业服务范围：

慈湖河路996号,主楼9层,地下1层,附楼3层.总建筑面积9239平方米。

二、物业服务的内容

（一）供电设备的管理及维护

1、服务范围

（1）负责对办公楼院内配电房、低压配电箱的管理、维护工作。

（2）负责办公楼各楼层照明、室外灯照设施以及配电间的日常供电及管理、维护、更换工作。

（3）负责停电时的应急处理，并设有应急方案。

2、主要服务内容

（1）建立各项供电设备的安全技术档案，做到安全、合理、节约用电。

（2）建立严格的配送电运行制度、电器维修制度和配电房管理制度，人员必须持证上岗。

（3）建立24小时运行维护值班制度，及时排除故障；若供电出现故障或异常，应立即向供电部门报告，并做好相关记录。

（4）加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路及开关要保证完好，确保用电安全。

（5）定期对配电房进行检查，发现问题及时处理，以确保供电畅通、安全。

（6）定期对各楼层配电分柜进行检查、除尘，做到外观整洁、无损坏，发现问题及时处理，确保供电安全；定期检查配电柜接触器的触点，对影响较严重的应立即上报，通知维修人员进行维修或更换。对按扭开关、指示灯进行检查、更换；定期对配电柜的防火封堵进行检查，发现问题及时处理，以符合消防要求。值班人员定时对所有配电设施、设备进行巡查工作，发现问题及时汇报处理。

（7）每日检查各配电间的门、窗是否关闭，以防止雨水及动物入内影响正常供电，及时检查各配电间照明是否良好，无人时是否关闭。

（8）与供电部门联系有关事项。

（二）强电、房门及门锁的管理及维护

1、服务范围

（1）负责办公楼内外照明灯具的维护、维修、更换。

（2）负责办公楼所有房门、门锁的维修、更换。

2、主要服务内容

（1）建立强电设备的安全技术档案，确保使用安全。

（2）建立强电设备的运行制度、维修制度和管理制度，电工操作人员必须持证上岗。

（3）负责维修、更换照明灯管、灯泡、控制开关。

（4）根据规定及要求开启或关闭室外照明亮化灯具。

（5）对室外灯具定期进行除锈、刷漆、加固。

（6）对接地装置进行检查、测试；对供电设施的机械部分进行定期检查、调整、加润滑剂。

（7）对一些用电量较大的设备进行跟踪，提高节能措施。对供电、防火装置进行检查、补添。

（8）定期对日用电器进行绝缘测试，对接触器、指示灯、按扭进行检修。

（三）空调的管理及维护

1、负责办公空调检查维护，发现问题及时联系空调维保厂家进行故障维修。

2、负责空调系统的一般维护维修、运行、管理，包括开、闭。

（四）电梯的维保与安全管理

1、服务范围

负责办公楼2台电梯的日常保洁、维保及运行安全管理。

2、主要服务内容

（1）建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，按照要求建立电梯的安全技术档案。

（2）确保电梯按规定时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其他附属设备完好，保持场地干净。

（3）严格执行国家有关电梯管理的规定和安全规程。

（4）制订电梯的事故应急措施和救援预案，接到电梯故障通知后3分钟内赶到现场。发生电梯关人事故时，应立即通知电梯的维护保养单位施救，紧急情况下，直接拨打110求援，由110联动专业救援队伍进行救援。

（5）负责完成周、月和年度的电梯保养任务，并检查保养质量，经确认后将记录存档保管。

（6）负责申报电梯年审资料，联系市特种设备监督检验中心定期检验、办理电梯检验合格证。

（7）配备持有电梯安全管理员资格证件人员负责大楼电梯的日常安全管理工作。

（8）提供电梯维保所需工具和劳务，涉及电梯维保所需零部件、材料费用由发包方承担。

（五）给排水设备的管理及维护

1、服务范围

（1）负责办公楼及其附属设施的给排水设备、消防设备、供排水管道的检查维护（含配件材料、维修、吊装等一切费用）。

（2）负责办公楼及其附属设施的给、排水管网系统所有水阀的维护、疏通。

（3）负责对办公楼卫生间洗面盆、拖把池、大小便池及水龙头进行维修、维护、疏通。

（4）负责对办公楼及其附属设施的管网系统进行检查、维护。

2、主要服务内容：

（1）建立给排水系统设备、设施的安全技术档案。

（2）建立正常的给排水管理制度。

（3）定期对蓄水装置进行排污、清洁，对管网系统进行排污、清洁、除锈，吊架的紧固、调整。

（4）定时对冲水水箱进行检查、调整。对卫生间地漏、雨水漏斗进行检查。对大便器、小便池进行疏通、加固、修理、更换。

（六）秩序维护及保安服务

1、服务范围

（1）负责办公区域及工作人员的安全。

（2）负责监控设施的应用、维护。

（3）负责突发公共事件的处置。

（4）负责办公区域车辆停放的管理。

（5）负责院内洗车场的日常管理。

2、主要服务内容

（1）门卫安全保护。主出入口安排24小时值岗，对外来人员（施工、送货、参观等）实行进出管理，对物品进出实施分类管理，实行大件物品进出审验制度，拒绝危险物品进入。

（2）安全巡视。对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每3小时巡视一次并记录，发现违法、违章行为应及时制止。巡视应使用巡更设备，在监控中心保持巡更记录。收到中央监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达，并采取相应措施。

（3）安全监控。物业范围内的监视监控设施24小时开通，保持完整的监控记录，保证对办公楼安全出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。监控中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排保安人员及时赶到现场进行前期处理。保持治安电话畅通，接听及时。

（4）车辆管理。对各类车辆进出停放进行管理，维护交通秩序，保证车辆便于通行、易于停放。指挥非机动车定点停放，对院内洗车场日常运行进行管理、保洁。

（5）突发公共事件处置。制定物业突发公共事件的应急预案，并在物业办公室、监控中心、机房等处室内悬挂，在每个楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年应组织不少于1次的突发公共事件应急演习。发生突发公共事件时，各岗位管理人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发公共事件的现场情况应变处理，在有关部门到达现场前，保证人身安全，减少财产损失，并全力协助有关部门、人员处理相关事宜。

（七）消防监控中心的管理和维护

1、服务范围

（1）负责消防监控中心工作室的管理、维护。

（2）负责全天24小时监控，保证消防监控中心的正常运转，确保办公区域内的安全。

（3）负责对所有烟感探头、温感探头、消防栓、防火门等进行巡查及维护。

（4）负责对避雷设施的管理、维护。

2、主要服务内容

（1）建立消防监控中心的安全技术档案。

（2）建立消防监控中心的运行管理制度和安全操作规程。

（3）定期对消防指挥中心进行检查、保养、除尘、清理误报数据。检查备用电源是否正常，测试绝缘是否良好，检查静电等接地是否良好，确保指挥中心正常运行。

（4）定期对烟感探头、温感探头进行测试、除尘，确保报警正常。

（5）定期对消防气溶胶灭火设备进行检查、保养、除尘，做好冬、春季梅雨季节消防设备防潮工作，确保消防设施在突发紧急事故时能正常运行。

（6）定期对手动报警器、消防通讯设备进行检查、维护、清洁。确保报警灵敏、通讯畅通。

（7）定期对各楼层区域火灾报警器进行检查、维护、除尘，检查24V电压是否正常，接触器、继电器是否正常，检查各接点是否紧固，外观是否损坏、生锈，确保正常工作。

（8）上岗前做好交接记录承诺情况，交接班共同巡查一次。

（9）每日巡查消防自动灭火控制系统运转是否正常，如信号显示不正常，警示、故障，应迅速查明原因。

（10）当出现火警信号时，应立即通知就近当值保安（或巡逻队员）前去报警位置核查信号真伪情况，若属误报，则及时复位；若火情属实，立即按火灾应急规程执行。

（11）出现火灾情况，值班人员不得擅自离开值班室，并参与指挥各部门救火，操作控制系统，关闭通风通道，保持与消防部门救火人员联系。

（12）每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查；保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好。

（八）对楼宇智能化设备和安防监控中心的管理、维护

1、服务范围

对所有摄、录像设备，显示设备，有线电视，监控设施、设备等进行管理、维护，确保设备运行良好。

2、主要服务内容

（1）建立楼宇智能化设备和安防监控中心的安全技术档案。

（2）建立楼宇智能化设备和安防监控中心运行管理制度和安全操作规程，负责24小时监控。

（3）每班至少进行一次各类信号检查，确认是否正常，并做好记录。如不正常应立即查明原因并及时处理，无法处理的问题，迅速上报。当电梯监视系统

收到故障报警时，应立即通知电梯安全管理员及电梯维修人员前往处理。

（4）监视系统收到故障报警时，应立即通知维修人员，并一同前往处理。

（5）按要求负责上报消防、保安设施运行状况的各种数据和报表。

（6）每季度检查一次报警系统，每半年检查一次消防系统。对显示屏幕定期进行检查、除尘，确保正常使用。

（7）负责火灾报警系统工程的维护、维修，保证系统开通率、完好率达100%。

注：电梯、空调、消防专业维保由招标人确定的专业维保单位维保。

（九）日常服务、会议服务

1、服务范围

（1）负责大厦的会议服务（含加班会议服务）。

2、主要服务内容

（1）建立会议服务的管理制度。

（2）会议服务人员负责会场桌、椅摆放和调整，以及会议音响、投影仪、茶水等系列服务。

（十）环境卫生及日常清洁

1、服务范围

（1）负责办公区域内外的卫生保洁，包括会议室、接待室、楼梯、大厅、停车场、走廊、内墙、玻璃门窗、电梯间、卫生间等所有公共部位。

（2）负责指定办公室的卫生保洁。

（3）负责室内活动场所的卫生保洁。

（4）负责分发各办公室的信件、报刊杂志。

（5）负责临时看管大楼工作人员的快递包裹。

2、物业服务内容

（1）建立环境卫生保洁管理制度。

（2）实行标准化清扫保洁，保洁时间为每天7：00-17：00，（遇业主单位加班应做到正常保洁）由专人负责检查和监督，服务范围内随时保持清洁。无随意堆放杂物和占道现象，不见废弃物、污渍，卫生间洁净无异味；及时清扫积水积雪，确保服务区域内整洁。

（3）一年内开展两次灭蟑、灭鼠活动。

（4）对违反清洁管理规定的行为进行劝阻。

（十一）办公楼（区）树木、花草、绿地的日常养护

办公楼（区）树木、花草、绿地的日常养护，修枝、除草.

四、对物业服务人员的要求

（一）总体要求

1、遵纪守法，品行良好，身体健康。

2、具备相关的专业知识，熟悉业务。

3、具有全心全意为业主服务的意识，服从安排，认真负责，重操守、重诚信。

4、无刑事处罚、劳动教养、收容教育、强制戒毒或者被开除公职、开除军籍等不良记录。

5、统一着装、保安必须着2016新式保安制服，挂牌上岗。

（二）具体要求

1、物业服务项目负责人要求具有丰富的管理经验。

2、水、电工应符合下列条件，合同签订后向采购人提供相应证书：

（1）水、电工操作证；

（2）电工等级证；

（3）电工进网许可证；

（4）年龄在55周岁以下男性，工作经验丰富。

3、其他设备的管理、维护人员应具有相应的专业技术职称、从业资格证书或培训上岗证。

4、会议服务人员和保洁人员，应经过相应的教育培训。

五、其它相关要求：

（一）物业公司应当加强员工的监督管理，建立考核机制，奖优罚劣。要及时通报检查中发现的员工不作为等方面的问题，要有奖励、惩罚措施，并认真对照执行，至少每季度向采购单位提供一次管理工作情况通报。

（二）物业保安人员应当严格履行工作职责，不得有睡岗、串岗、脱岗、长时间坐岗等现象。应当严格控制无关车辆、人员进入办公场所。在当班时间应当加强不间断巡查，及时发现火险、盗险、水险、用电安全等隐患，并及时报告，组织处理。