2017年上海第三季度写字楼市场简报(优选.)

最新最全上海浦东写字楼市场分析

上海浦东写字楼市场分析 第一章．办公楼市场分析 一．办公楼及其发展空间 办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把各行业的客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的其他生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题，又开始在办公楼中增加相应的功能设施。经过长期的发展，办公楼有了其特定的含义及概念。也有人给出了新的名字——写字楼。 独立的写字楼尽管功能齐全，但容量有限，不可能包罗万象，于是人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起，并配以旅馆、酒店、

商业等，使这成片的写字楼形成中央商务区——CBD。CBD成为城市主要商务活动的核心区域之一，大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率。 高速成长与发展中的中小企业，常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼，因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分，形成不同企业的合并办公。这既保证有独立的私密的办公地点，又减少相关的自身配套设施，利用社会化的服务方式减少相关成本。因此，写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全，服务功能齐全。 二．办公楼的环境 这里指的是大环境，即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。

写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车流。这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所，而非企业张扬个性、推崇创造力的工具。但是，建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子，最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企业。 目前最通行的说法，健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求，拥有现代建筑所具有的各种优势，兼具健康性与环境性的写字楼。对“两空一绿”有很高的要求。“两空”指空气质量、空间感，“一绿”指绿化率。归纳起来，评价一个写字楼是否是健康写字楼，应包含以下条件： （一）交通 交通便利是办公楼的基本条件，其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短。员工在选择公司时，如果要转几次车才能到公司的话，往往还是要考虑考虑的。转车一是耽误时间，二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。因此，地铁沿线、交通枢纽等都是做办公楼的首选。

上海甲级写字楼市场年度报告

独家发布：CORC上海甲级写字楼市场年度报告 房讯网独家发布中国写字楼研究中心(CORC)2010年上海甲级写字楼市场年度报告摘要。 2002--2010年上海写字楼历年租金与售价比较表 概览 宏观经济 上海市统计局数据显示,2010年上海实现生产总值16872.42亿元,按可比价格计算,比上年增长9.9%. 2010年是上海世博会的举办年,也是实施"十一五"规划的最后一年,上海整体经济运行保持平稳较快发展,运行质量和效益不断提高. 分产业看,第一产业增加值114.15亿元,下降6.6%;第二产业增加值7139.96亿元,增长16.8%;第三产业增加值9618.31亿元,增长5%. 受世博带动效应的拉动,上海第三产业增长平稳.统计显示,世博会举办直接带动了批发零售、住宿餐饮和交通运输等服务行业快速增长.全年批发和零售业实现增加值2512.89亿元,比上年增长13.1%.商品销售总额37383.25亿元,增长24.2%,增幅同比提高4.9个百分点. 其中,世博特许商品累计实现销售额309.58亿元,世博园区商业实现零售额45.07亿元.全年住宿和餐饮业实现增加值266.45亿元,国际旅游入境人数达到851.12万人次.

2010年上海市全年交通运输、仓储和邮政业实现增加值746.41亿元,金融业实现增加值1931.73亿元,房地产业实现增加值1042.5亿元,信息传输、计算机服务和软件业实现增加值636.03亿元. 写字楼市场 2010年,针对持续高涨的房价,国家连续出台了房地产宏观调控政策,"新国十条"、9 .29 新政、两次加息及六次上调存款准备金利率,新政一定程度上影响了商业地产的发展,但就总体而言,各轮房地产调控对住宅地产的影响远远甚于商业地产. 在此背景下,2010年上海写字楼市场迎来一个稳定上升的局面. 首先,国内宏观经济的稳定推动有租赁需求的企业开始活跃,在金融、证券类公司的拉动下,从2010年第二季度开始,上海甲级写字楼租金止跌保持平稳,第三季度市场新增需求和新增供应基本持平,空置率逐步走低,进一步带动租金小幅上涨.第四季度度上海甲级写字楼市场继续表现活跃,新增需求稳步上升,租金售价大幅上涨. 第二,次中心商务区的甲级写字楼市场延续全年表现良好,在缺乏新增供应的情况下,空置率大幅下跌,租金有明显提高. 第三,浦西写字楼市场强势复苏,租金上涨势头领先整个上海写字楼市场.尤其徐家汇商圈,因港汇双塔租金的强劲上扬,导致整个商圈租金环比比增长12.5%.此外,南京西路以及 淮海路两大老牌商圈租金也分别上涨明显.相比较而言,浦东市场租金相对平稳. 第四,销售方面,截至2010年12月,上海全市写字楼销售成交量约为130万平方米.4月出台的调控新政对写字楼销售市场也带来了一定的影响,银行贷款政策收紧影响客户资金筹措,市场的观望情绪使得5月出现成交萎靡,但这一状况从6月开始逐步改善,成交缓慢回升,售价明显上扬. 最后,郊县区域的写字楼成为2010年写字楼销售市场的一个热点区域. 2009年,外环外的写字楼成交占全市36%,这一数字在2010年上升为42%.2010年7-8月,外环外的写字楼成交甚至占当月全市总成交量的半壁江山.CORC分析认为,造成这一现象的主要原因是世博期间施工管制造成内环内供应量锐减、基础设施建设对外郊环地区写字楼市场的拉动,以及通

某地写字楼市场分析

2０0６年第二季度北京写字楼市场分析 一、市场表现供需两旺 20０６年第二季度，北京优质写字楼租赁市场供需两旺,成交活跃,在供应量增加的同时,吸纳量也呈现出明显的上升势头，本季度市场吸纳量较上季度升幅达１15%,同时，需求呈现出明显的地域性。CBD及周边地区是北京外资公司最集中的区域，除制造业、能源等传统行业外，金融保险、咨询服务等新兴产业类公司更是对上述区域有明显的偏好，本季度Bｏston ｃonsulting、Callup Resｅarch、Ｓheａｒmａn&Sterｌing 等知名咨询服务类公司均在该区域租下较大面积写字楼。中关村作为中国的硅谷,仍然吸引了众多高科技公司,本季度NeｔEaｓｅ、ＢEA等都在该地区承租了大面积办公室。 二、整体租金走势平稳 本季度,北京优质写字楼整体租金走势平稳。虽然需求较上季度有明显的上升,但供应量急剧放大,租赁市场仍承受一定压力，发展商在这个阶段多采取稳定价格策略,静待市场变化，现北京优质写字楼租金报价为每月每平方米２1.４美元。 １.ＣBD区域租金走势微升 本季度，CBD整体市场租金较上季度微升了1．1％，报价为每月每平方米24．7美元。CＢD区域市场需求旺盛，交易活跃,在这个阶段,原有项目整体空置率很低,且新增供应项目有限，供租户选择的余地较小,租金高位运行。本区域高品质项目依然受市场关注是租金坚挺的原因之一。 2.金融街区域租金走势走高

而金融街租赁市场在本季度表现相对平静,在新落成项目报价较高的带动下，该区域写字楼市场平均租金报价较上季度略有上扬,本季度区域写字楼租金报价为每月每平方米２３．8美元，较上季度上升2.2%。 3.中关村区域租金走势小幅上扬 在持续三个季度时间里，中关村区域没有优质写字楼项目落成,该区域写字楼平均空置率逐渐走低,市场压力也渐缓,同时，IT等高科技产业逐渐复苏使此类客户对写字楼的需求量稳步上升，这对中关村写字楼市场无疑是利好，本季度中关村地区写字楼租金报价为每月每平方米17.８美元，较上季度上升了1.２％。 ?三、区域需求特征明显 北京优质写字楼市场需求存在比较明显的地域特征，如东部地区需求主要来自跨国公司，以金融保险、咨询服务、贸易以及制造类公司为主。中关村地区写字楼吸引了众多

2015年武汉写字楼市场

仲量联行测量师事务所(上海)有限公司湖北分公司 中国湖北省武汉市江岸区中山大道1628号 武汉天地平安金融中心3202-03室 邮政编码 430014 电话 +86 27 5959 2100 传真 +86 27 5959 2144 https://www.360docs.net/doc/4981196.html, 2015年武汉办公楼市场报告 作者：仲量联行武汉分公司目录 1.武汉办公楼市场概况 (2) 2.2015年武汉办公楼市场回顾 (3) 2.1办公楼市场供应分析 (3) 2.2优质办公楼需求解读 (6) 2.3办公楼市场租金走势 (10) 3.武汉办公楼市场展望 (12) 3.1.市场整体预期 (12) 3.2.市场格局展望 (12) 3.3.市场指标预期 (15) 4.总结 (17)

1.武汉办公楼市场概况 2015年武汉优质办公楼新增供应242,617平方米，累计总体量到达2,692,093平方米。其中新增甲级办公楼45,753平方米，乙级办公楼225,130平方米。市场吸纳反应良好，全年净吸纳量达到340,196平方米，推进全市空置率进一步降低，达到历史新低点18.6%。在租金方面，全市优质办公楼租金平稳增长，同比增长1.4%。甲级办公楼租金增幅明显，同比增长3.6%。 预计未来三年是武汉办公楼市场集中大量供应的小高峰，市场将由业主市场向租户市场偏移，整体市场进入短暂的调整期。预计市场整体各市场指标仍将继续增长，但增速会进一步放慢，租金增幅受限。 武汉办公楼历年供应与需求概况

2.2015年武汉办公楼市场回顾 2.1办公楼市场供应分析 2.1.1 整体供应 办公楼供应平稳不及预期 截至2015年年底，武汉市优质办公楼总体供应达到2,692,093平方米，较去年年底新增供应24万平方米，低于2012-2014年的年度新增供应。原预期今年武汉可迎来58万平方米的新增供应，由于开发商施工延期，新增供应平缓入市。个别商务区甲级办公楼供应不足，全市新增供应结构尚待调整。 武昌区在今年入市的几个优质项目填补了武昌区优质办公楼供应不足的缺口。自2012年开始，武昌区域保持年均25万平方米新增供应持续发展，追赶上了汉口的累计供应面积。至2015年底，武昌区的优质办公楼总体量超过汉口区域近18万平方米。 武汉办公楼历史新增及累计供应 数据来源：仲量联行

上海写字楼市场分析

上海写字楼市场分析 历史回顾 （1）整体趋势 2015年，上海写字楼新增供应和净吸纳量双双突破百万平方米，同时达到史上最高值。供需两旺，2015年被称为上海写字楼市场有史以来最活跃的一年，数据显示，去年上海写字楼新增供应量达105万平方米，为史上最高，同期写字楼净吸纳量也达到史无前例的106万平方米。以P2P互联网金融公司为代表的大量非银金融企业，带来超出预计的写字楼需求量。这从市场内外资需求之比也可得到印证：2015年，上海写字楼的内资需求首次超过外资需求，二者比例为58:42，这个数字在2014年仅为37:63。 2015年上海写字楼市场的另一大变化是，次中心区域的写字楼需求量增长明显，首次超过传统核心区域，二者比例为52:48。这一现象可能归于几个原因，包括核心高租金和低空置率，科技类、制造类企业的旺盛需求，以及轨道交通因素。其中，12、13号线的开通影响至关重要。此前，上海轨道交通线路呈“东西强、南北弱”的格局，从核心区域出发，东西线上的虹桥、花木等地区都已成熟饱和，南北线上的发展相对迟滞。随着12、13号线开通，南北线上的次中心区域，与核心区域连通性大大增强，继而带动这些区域内的写字楼活跃度提升。典型的受益板块包括世博滨江、北外滩、长寿路，以及与静安合并后的原闸北火车站板块。 此外，从2015年的情况看，上海核心区域的写字楼空置率保持在5%以下，平均租金增幅达6.1%；浦东的空置率仅为1%，租金增幅达10.3%。 （2）写字楼市场供应 写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。2015 年上海的办公楼供给当期供给有所增长。2015 年全年办公楼新开工面积为304.87 万平方米。同比减少

写字楼市场分析

中国写字楼市场研判 一城市布局和建筑属性 城市布局 城市整体规划决定一座城市的价值取向和城市布局。原本，在城市快速发展过程中，城市规划作为首当其冲的要素。但,若不特别注重从规划理念入手，只是就项目规划做城市规划，就会导致新项目规划脱离整个城市成长脉落，如果在进行新一轮的城市建设就是对旧一轮城市建设的破坏性改造，就会明显加大城市建设成本投入，导致城市总体功能难于得到很好的体现和提升。 城市规划的基本理念进一步可理解为：首先根据城市在国家或地区政治经济社会发展的区域定位，进行总体功能设计，围绕总体功能再进行区位功能的布局设计，强化政治、文化、行政、教育、商业、金融、产业、居住等功能布局，重点强化政治、文化、行政、教育等功能布局，形成功能完善、特色鲜明的区域功能布局。对于政治、文化、教育、行政等功能区要预留足够的发展空间，在不同的历史发展阶段，一般不应改变其功能布局，应相对稳定，但可适时调整不同时期的城市空间功能布局。强化城市布局规划的主脉络设计。因应调整、时有侧重地修改完善城市的空间功能布局，形成一系列时代特色鲜明、功能完善的城市空间环境. 城市布局决定建筑形态 在城市建设过程中，在具体实施城市布局规划的过程中，由于现代城市经济社会发展十分迅速，对城市公共功能的需求的多样化，导致城市公共功能建立、完善的成本日益上升，增加供给的空间约束力极大。 为解决这一日益突出的矛盾，具体的布局实施规划应遵循以下基本原则：即需求最小化、供给最大化。一方面，在某一特定的功能区内，应通过区内功能的配套完善，尽量最小化地使用城市公共功能，能在区域内实现的公共功能应尽量在区域内解决，如住宅功能区应尽量完善教育、医疗、商业、社区服务等功能；行政功能区则应配套完善、相对集中各类行政及服务功能；金融功能区、商业功能区、工业功能区也应相对完善各自的配套功能。这样各自功能区则应尽量少占用跨功能区的城市公共功能（如交通、通讯、供水、供电等），避免为一个孩子上学、买一件小东西、办一个手续去跑遍整个城市，这样的话，城市公共功能再怎么提升，也是不够的，永远赶不上需求的增加。另一方面，应尽量最大化地提供城市公共功能，为了解决供需的矛盾，为提升整个城市的总体功能，一定要同时将城市公共功能的供给最大化作为一个基本原则。

深圳写字楼市场调研报告

深圳写字楼市场调 研报告 1 2020年4月19日

深圳写字楼市场研究报告 总体判断 人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日发布上半年金融运行 报告。报告显示:深圳市金融平稳运行,深圳市金融机构存贷款小幅增长,结售汇顺差继续扩大,深港合作成效显著,存贷款利率水平呈上升趋势,货币市场利率持续走低。深圳市货币市场交投活跃,证券市场继续处于调整之中,保险市场发展势头良好,外汇和黄金市场持续快速发展,房地产市场宏观调控效果显现。 1 货币信贷概况 一、写字楼宏观市场环境 前三季度深圳写字楼市场成交统计 套数建筑面积(㎡) 金额(元) 均价(元) 第一季度515 79470 11754 第二季度385 74583 11560 第三季度153 29072 1 合计1053 183125 11716 1. 有效供给不足,成交量下降两成 指标前三季度前三季度同比 成交套数1922 1053 ↓45.2% 成交面积230163㎡183125㎡↓20.4% 成交金额2,199,934,336 2,145,480,900 ↓2.5%

前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套,总建筑面积183125㎡,成交金额21.45亿元,分别下降45.2%,20.4%,2.5%。 1-3季度新入市销售的写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国 际及华融大厦四个项目,市场基本处于存量消化阶段,上半年成交量 与同期基本持平,进入第三季度受供给不足的影响,各项统计指标迅 速下挫,并为第四季度写字楼市场的全面爆发积聚了能量。 2. 第四季度市场全面爆发,成交创历史记录 进入第四季度以后,卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界 中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入 市,供应总量超过50万㎡,由前三季度的需求市场迅速转入供给市场,潜在的购买力得到了极大的释放,受投资市场的带动,写字楼销售出 现了罕见的抢购现象,总建面12万多平方米的卓越时代广场推出不 足一个月销售率就突破了40%。据初步统计,第四季度深圳写字楼的 成交量超过15万平方米,全年突破30万平方米已成定局,为1997年以来的历史最高记录。 3. 价格整体走高 前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米,与去年同期9558元/平方米的均价相比上涨幅度超过22%,进入第四季度 以后,以卓越时代广场为代表的高端写字楼物业成为市场的主力,在物业品质及投资市场的双重推动作用下,市场成交价格进一步大幅度 提升,时代广场、新世界中心、国际交易广场的均价都突破了18000元/平方米。

上海写字楼市场分析报告

上海写字楼市场2007年预测新年伊始，向来是盘点过去、展望未来的最佳时机——如何充分把握刚刚过去的2006年，剖析上海写字楼市场在宏观调控下的市场特征和存在问题，然后重新对2007年上海市写字市场的发展趋势进行评估——这也是上海市房地产管理部门、开发商、机构投资者和消费者普遍关心的热点问题。作为一名房地产研究员，笔者从中国宏观经济环境出发，将房地产业与上海市区域经济发展相联系，依据写字楼市场近几年的数据表现，从供应量、成交量和销售价格三个方面透视2007年上海写字楼市场的发展趋势。 供应量：将继续放大，预计同比涨幅将超过30% 2006年上海市销售型写字楼的上市量继续高歌猛进，同比涨幅达到10%。写字楼集中供应在浦东新区、杨浦区、闵行区、嘉定区和长宁区等区域，其中浦东新区的供应量最大，约占全市总供应量的25.8%。租赁型甲级写字楼供应量，因楼盘上市节奏的间歇性调整而出现明显回落，全年上市量仅为23.5万平方米。 2007上海销售型写字楼供应总量和增幅预测 2007上海租赁型甲级写字楼供应总量和增幅预测 资料来源： 根据影响写字楼供应量的因素和2003-2006年上海写字楼市场的数据表现，进行统计回归分析，建立经济学模型，据此得出2007年上海市销售型写字楼供应量预测值为214.8万平方米，租赁型甲级写字楼预测值为31.5万平方米。我们认为，2007年上海市写字楼供应量上涨主要基于以下四个方面的原因： 首先，中国经济继续保持又好又快的局面，投资者信心高涨。房地产发展与中国经济的走势息息相关，经济周期对写字楼的影响更为显著，投资者对于中国2007年宏观经济走势的预测看好。从历史发展进程看，1998-2006年我国经济高速发展，GDP 增速超过9%，房地产业发展与之相一致，也获得高速的发展。国内外不同权威机构对2007年中国GDP 增速做出预测，认为将超过9.3%。机构对于中国GDP增速的预测虽然有所下调，但依然看好中国经济的发展；在中国经济向好的大背景下，投资者信心高涨。上海市作为全国的经济重心和金融中心，房地产经济的持续走强是不可避免的。 其次，奥运和世博效应。在2008年奥运会大背景下，写字楼供应量增加是必然趋势。2010年世博会将在上海召开，为迎接世博会的来临，从2004年到2010年对上海的总投资额将超过300亿美元，巨大房地产商机吸引国内外投资者的眼球，世博效应带来国内外投资者对于写字楼物业的追加投资。 再次，市政规划和服务化进程的推动。上海市正在实施“退二进三”战略，2005年初，

深圳写字楼市场分析状况

目录 第一篇市场篇 第一章市场分析 第二章消费者分析 第二篇项目篇 第一章项目分析第二章项目定位 第三篇营销篇 第一章营销策略 第二章营销预备第三章推广打算

第一篇 市场篇 第一章市场分析 一、写字楼市场分析 二、公寓市场分析 三、商服用房市场分析 四、车公庙片区市场分析 一、写字楼市场分析（一）写字楼市场供需现状

1、市场供需（截至2001年5月） 供 深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米 罗湖区1,024,516平方米 福田区1,636,999平方米 南山区240,830平方米 需 市场占有量为2,212,732.5平方米（占用率75%） 罗湖（75%）： 福田（80%）： 南山（70%）： 中心区确立给福田区写字楼市场带来商机，罗湖区区域优势渐弱。 （二）写字楼市场特征及趋势预测 1、写字楼市场租售略显平淡 进入2001年第一季度，写字楼市场与上一季度相比略显平淡，呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入，临时可不能再考虑新的物业。即使有客户垂询，多是为年底的搬迁做预备。另一方面，美国经济滑坡，一些跨国公司原定的扩张打算搁浅；同时由于香港的经济跟随美国

大市，香港公司在深圳的投资脚步也放慢，因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、两大利好促进经济良性进展 a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来，对深圳的经济进展产生了良好的阻碍，深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年，可能深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外，随着高新技术产业对物业需求的增加，科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b) 加入WTO后，由于经济活动总量的增加，将从总体上扩大国内房地产的需求量，而需求的增加又将导致供给在下一期增加，形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中都市，其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、写字楼市场整体趋向好 深圳写字楼市场整体趋势向好，吸引了许多投资者的目光，买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点，如位于中心区的江苏大厦，已达到96%的入住率。 4、高交会促进写字楼市场 深圳举办的高交会，促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃进展，对写字楼市场需求有所上升。 5、租赁写字楼的大多为新成立的公司 前期（2001年上半年）租赁成交多是原租户的续租或扩租，其

写字楼市场调查分析报告

第1章市场分析 1.1写字楼市场板块分布 青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块：核心CBD区域（延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域）；山东路沿线区域；团岛及八大峡周边区域；辽宁路周边区域等。纵观2005年写字楼市场，崂山海尔路周边的商务区，西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。 以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。 1.1.1区域特征 1.1.1.1 CBD核心区域 2004年，青岛中央商务区规划确定，将延安三路以东、福州路

以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。 2005年，市南区已建成可使用写字楼97座，总建筑面积为303万平方米，建筑面积比2004年增长7%，已经入驻企业5000余家。去年，市南区在建写字楼17座，总建筑面积为81万平方米，建筑面积比2004年底增长67％。区域内在售楼盘有：TOP·颐和国际、福林大厦等项目。 1.1.1.2 山东路沿线区域 山东路是横贯青岛市的南北主干道，山东路的升级改造，印证了城市的发展过程。现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”，目前沿线有各类写字楼三十多座，已成为除香港路、东海路之外，高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。 从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区，山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。从国华经典项目开始，往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有：国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。 以下两个板块虽然是写字楼的聚集区，但是近年很少有新建写字

写字楼市场调查报告范本

杭州城西写字楼项目市场调查报告 （莱茵·矩阵国际） 2011年7月7日

目录Content 一、2011年杭州房地产市场概况 (33) 1.市场总体情况 (33) 2.本章小结 (1111) 二、区域概况 (1212) 1.新城西向西大突破 (1212) 2.杭州三高人群聚集之地 (1212) 3.城西发展规划 (1313) 4.本章小结 (1313) 三、区域内写字楼概况 (1414) 1.区域内知名写字楼概况 (1414) 2.区域内其他在售写字楼概况 (1717) 3.本章小结 (1818) 四、板块内写字户驻户概况 (1818) 1.驻户概况 (1818) 2.本章小结 (2020) 五、区域配套 (2020) 1.主要配套情况一览 (2020) 2.本章小结 (2323) 六、市调总体结论： (2424) 1.市场前景 (2424) 2.目标客户群体 (2424)

一、2011年杭州房地产市场概况 1.市场总体情况 自1月26号更加严格的“新国八条”以及2月28日杭州细则出台以来，住房交易市场呈现疲软，而未在限购之内的商业地产则迎来春天。 2月28日杭州细则出台后，截至3月8日，杭州楼市位列销售排行榜前十位的楼盘中，有9个楼盘为写字楼、酒店式公寓、社区商铺之类的商业地产。 政府楼市调控剑指住宅，不少开发商业务转型，将战略布局重点放到商业地产上；与此同时，看好中国经济未来前景的各国际品牌、企业、商家纷纷在各地寻找落脚点，夯实了商业地产的刚需市场基础；而投资者也开始关注并青睐商业地产的前景。从宏观市场到微观市场，似乎都在昭示：商业地产春天的到来，已具备了诸多利好因素。 （1）2011年4-6月土地出让情况

2016年第四季度上海写字楼租赁市场报告

2016年第四季度上海写字楼租赁市场报告 一、办办视点 1. 政策风向标 ① 沪进行土拍资金审核，加强土拍监管力度 10月14日，上海市土地交易市场官网发布公告，针对11月即将拍卖的三宗地块，增加了出让权补充公告。公告强调，竞买申请文件增加经会计师事务所及注册会计师鉴证的《商品住房用地交易资金来源情况补充申报及承诺》，增加30日竞买资格审查时间，对交易资金来源进行审核。 ② 黄浦发展规划：打造金融城，从CBD到CAZ 10月27日，上海市政府公布了《上海市城市总体规划（2016-2040）》，其中中央活动区的规划最引人注目，而黄浦区正处于中央活动区域范围内。根据规划，黄浦区将从“CBD”(中央商务区)到“CAZ”（中央活动区），从空间布局和功能上将金融、创意产业、文化以及旅游融合发展、相辅相成。 ③ 上海暂时将不再进行公寓式办公楼审批 上海已于12月22日开始暂停公寓式办公楼的规土管理各项审批事项的审批。上海市规划和国土资源局日前召开研究加强“类住宅”管理有关工作部署会议，明确表态对类住宅加强管控，并督促各区对类住宅的供应量、销售量、存量等基本情况进行摸底、排查。 2. 市场动态 ① 李嘉诚出售上海写字楼物业，正式撤出浦东 10月26日，长实地产发布公告称，间接全资附属公司、李嘉诚海外基金会直接全资附属公司就出售Mapleleaf Developments立买卖协议。长江实业旗下的HPL、chinex以及李嘉诚海外基金会附属公司champ，共同持有的Mapleleaf Developments100%股权，后者间接拥有和记黄埔地产（上海）陆家嘴有限公司，而和黄地产陆家嘴拥有上海世纪汇广场。这也是此番交易的标的项目，交易价格为200亿元人民币。 ② 万丈资本以23.75亿收购上海中区广场项目 北京时间10月28日晚间，万丈资本有限公司以人民币23.75亿元的物业价值，收购凯雷地产基金旗下Central Land Estate Limited公司100%股权，进而持有位于上海市人民广场的Central Plaza中区广场项目。

写字楼市场分析

写字楼市场分析 北京是中国的政治、文化中心，政府机构云集，各大企事业单位的总部和办事机构众多；在中国的跨国公司中有80%的区域总部和研发中心设在北京。北京的写字楼产品代表了中国内地写字楼市场的最高水平；产品竞争激烈、体量大、规格档次高、行销理念层出不穷是北京写子楼市场的总体特征。但是，比起住宅市场，写字楼市场在成熟度、产品种类、服务等方面还无法和住宅市场相比。北京的房地产市场向来重视概念炒作，轻视产品和服务。但随着市场竞争格局的变化，以及消费市场进入理性消费时代开发商越来越重视产品的性价比和服务。 １

1、市场供给分析 北京传统的写字楼聚集在CBD、中关村、金融街及亚运村区域，东二环和燕莎商圈也有相当体量的写字楼。2005年前后，CBD、金融街、中关村、亚运村累计将有超过500万平米的供应量，这还不包括东二环和燕莎商圈的供应量在内。2007年前，CBD的写字楼新增量将达到500万平米，而中关村和金融街的数字可能会达到240平米和160万平米。 CBD区域2004年的市场供应量约为100万平米，占到总量的三分之一以上。该区域由于交通便捷、路网发达、涉外资源丰富、距机场近等众多利好因素而成为北京高档写字楼市场的发源地。到目前为止，该区域内聚集了北京70%的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所,资源众多、产业链完整、企业间合作密切、商务氛围良好,已经初步具备了国际商务中心所要求的办公条件,是外资公司进京后首选办公地点。 金融街商圈目前总供应量为84万平米,租售并举,除去开发商自用，银行、证券、电信及其他机构购买并自用的部分外,真正在市场上自由流通租售的面积只有40万平米左右。从目前状况看来，基本上每个写字楼的租售率都在85%以上（有些甚至更高），空置面积少，市场成交不活跃。除远洋大厦在2000年入住，国际金融大厦在2001年7月入住外，其他楼盘均在1997、1998年交付使用，产品在设计理念、功能结构安排、建筑材料、硬件设备等方面，都要较前者略逊一筹，显得档次要低一些。这样，就出现了体量有限和物业品质不高的现象。金融街前期的开发重点是写字楼，作为配套的酒店、会议中心、展览中心等商务配套及其他商业、服务业配套设施明显不足，在整体上降低了该地区的商务形象和物业档次。 中0关村的前身是“电子一条街”，底子薄、发展快、规划大。原有写字楼极少，在建项目较多，目前已经入住的只有67万平米（如果包括乙级楼的话，入住面积可达到120万平米），以售为主。早期物业也出现了品质低、价格高的现象，因而从该区域的需求现状来看，供应与需求有一定的偏差，无法满足市场要求。从目前来看，交通瓶颈、商务配套不足、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。2004年的供应量约为80万平米，仅在中关村西区就占了40万平米。 2004年预计将有100万平米的写字楼项目竣工并投入使用，而未来包括财富中心、华茂中心、伊斯特大厦、银泰中心、万通中心、国贸三期近10个项目的总供应面积近200万平米。中关村写字楼2004年还将有80万万平米的供应量。金融街核心区（金融街二期）将为市场提供近100万平米的写字楼。一向被视为北京成熟办公区的朝阳门地区，2004年也是写字楼涌动，供应量也在40万平米左右。 综合以上分析，2004年北京写字楼市场的供给总量将在300万平米到400万平米之间。预计未来4年内的供给总量将为1000万平米。 ２

国内写字楼市场研究

市场调查篇结论： 中高档酒店式服务写字楼是现在以及未来一段时间内鼓楼地区写字楼市场的空白点。 健康办公与景观将会是有利卖点。 该地块在鼓楼地区属于二流地块，尤其是交通通达性差。 在项目地块上建一幢以成长型的中小企业为主要目标客户群的中高档写字楼，是最佳选择。 如果建一幢低档写字楼，不符合鼓楼地区及鼓楼地区写字楼市场的发展趋势，并和目前正在使用的写字楼在同一层次上进行竞争。如果建一幢高档写字楼，受到地块自身条件的极大限制，并会面临来自在建和将要面世的大量高档写字楼的打压。建一幢中高档写字楼，符合地块的基本条件，填补了市场空白点，避免了激烈的市场竞争，可以创造最大的市场价值。 产品定位篇： 中高档，24小时办公服务的健康花园式甲级写字楼，同时具有花园与生态办公环境, 低消耗使用，取消中央空调，改为户式空调，同时降低建材和配套设施的档次，控制成本，形成成本优势和销售价格优势。 客户定位： 成长型知识类中小型企业，对于办公环境档次与物业管理有较高要求，对于面积的要求主要为90 - 130平方米之间。 价格定位： 进入市场时，均价为5200元/平方米，通过不断多次的调价，最后均价上调到6000 兀/平方米，整体均价控制在5500兀/平方米左右。 物业管理： 24小时酒店式服务，国内著名写字楼物业管理单位。 推广策略： 少放多提，低开咼走，咼位宣传，特色经营，定点攻关。 付款策略： 针对客户定位的特点，设计有多种付款方式供客户选择，但是重点方法为付首期款、然后按揭，一次性付款，其次为分期付款，最后是为防止万一而设计的多样特色付款方式。 媒体策略： 取得销售许可证之前软文报道+预订广告，第一轮市场冒尖，南京日报，扬子晚报, 现代快报，金陵晚报加户外广告； 预订达到30%，进行第二轮热捧造势宣传，引发跟随买家。同样为四大报，增加软 文报道，提高关注度、知名度； 开盘，进行第三轮庆祝宣传，相应SP活动，促进口碑效应，促进签约与提价后的继续销售。持续期，基本依靠售楼处现场销售，以及口碑传播。

写字楼市场调查分析报告

市场综述 从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。 市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。 长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和 地位，也是世界24个最具有发展 潜力的城市之一，GDP及增长列 江苏首位，而写字楼市场比南京 甚至无锡都有较大差距。 ◇苏州经济10年来一直保持着两位 数的增长，去年更是有103.9%的

增长。外资外地企业纷纷进驻，本地私营企业大量涌现，总量和增 速在全省都处在首位。 苏州写字楼的市场与苏州的经济发展和城市地位有着很大的差距，而写字楼市场的发展直接影响当地的商务成本和机会，所以苏州的写字楼的市场发展是必须的亦是必然的，这样才能满足经济增长的要求。 苏州的住宅市场从1999年发展至今，从低谷走向了高潮，且一浪高过一浪，正有向浪尖冲的势头，4年来一直保持着火爆的市场，而写字楼的市场却是不温不火，一直是迈着小步的前进，目前，这块市场有了明显的变化：◇市区、园区、新区的主要中高档写字楼的租赁率达到95%左右，部分写字楼的价格出现了40%的增长，平均租金达到50元/月·㎡， 新区、园区的部分高档写字楼更达到100元/月·㎡。 ◇根据统计局的数据，苏州办公楼2003年1-8月份新开工面积14046㎡、竣工面积39964㎡，而同期实际销售面积达到52029㎡，销售 价格也一路上升，各区域都有10-20%的增长。且销售势头良好。 ◇近期，那些几年甚至十几年前建造的，由于当年的资金等诸多问题而新成的“烂尾楼”，如今在市场和政府的调节下也披上了“新装”， 其中有7个都涉及到写字楼，且租售市场良好。 从市场的角度来看，苏州目前的写字楼市场的供给不能满足市场的需求，众多的投资商也瞄准了这样的市场，很多房产投资客也从投资住宅市场向投资写字楼转变，苏州的写字楼市场将进入高速发展阶段。

上海写字楼价格近年走势分析

写字楼市场：复苏与理性，踏上平稳发展之路 https://www.360docs.net/doc/4981196.html,《中原地产市场研究》2010-7-21 17:45:49 与住宅市场的起起落落相比，写字楼市场总体上保持着稳步上升的走势，与中国整体经济的发展速度保持同步。2008-2009年，"次贷"危机带来的全球金融海啸让中国写字楼市场经历了近十年来幅度最大的一次调整；而2009年底到2010年上半年，大规模的经济刺激计划让企业信心快速恢复，写字楼市场踏上复苏之路。 与住宅市场的起起落落相比，写字楼市场总体上保持着稳步上升的走势，与中国整体经济的发展速度保持同步。2008-2009年，"次贷"危机带来的全球金融海啸让中国写字楼市场经历了近十年来幅度最大的一次调整；而2009年底到2010年上半年，大规模的经济刺激计划让企业信心快速恢复，写字楼市场踏上复苏之路。 图6-1四大城市甲级写字楼租金指数走势图 数据来源：中原集团研究中心 我们认为，未来全国写字楼租金将继续保持稳定上升态势，但租金上涨速度不会太快，未来供应较多以及经济的不确定性都将阻碍租金的快速反弹。其中北京、上海、广州写字楼租金仍将延续回升的态势；深圳租金的上涨已经延续了一年，由于未来供应偏多，因此短期内租金上升空间有限。销售市场方面，下半年写字楼的供应仍将进一步放大，写字楼的销售也将随之增加，但增长幅度有限，同时写字楼价格将进一步上升。 (一)市场表现：销售平稳租赁回暖稳步复苏 2010年4月，调控新政接连推出，住宅市场量价齐跌，而写字楼市场的表现则明显优于住宅市场。写字楼销售市场平稳，租赁市场回暖，房地产开发商为了"过冬"，纷纷上调商业地产的开发比例，写字楼市场迎来了新的发展机遇。 销售市场：供求激增整体供不应求 2010年上半年，写字楼销售市场十分活跃，无论供应还是需求同比均出现40%左右的增长，整体呈现供不应求局面。新政出台后，写字楼市场也受到了一定程度的影响，在供应大幅增长的同时，销售面积却

2016年北京甲级写字楼市场年度报告

2016年北京甲级写字楼市场年度报告 近日发布《2016年北京甲级写字楼市场年度报告》。全联房地产商会写字楼分会秘书长兼中国写字楼研究中心（CORC）主任刘凯表示：“截止2016年12月，北京写字楼市场平均售价30187元/平方米（建筑面积报价），与2015年同比下降6.4%；平均租金308元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2015年同比下降4.6%；平均空置率11.4%，与2015年同比上升5.5%。” 概览 宏观经济 根据《北京市2016年国民经济和社会发展统计公报》：初步核算，全年实现地区生产总值24899.3亿元，比上年增长6.7%。其中，第一产业增加值129.6亿元，下降8.8%；第二产业增加值4774.4亿元，增长5.6%；第三产业增加值19995.3亿元，增长7.1%。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到11.5万元。 全年文化创意产业实现增加值3570.5亿元，比上年增长12.3%；占地区生产总值的比重为14.3%，比上年提高0.5个百分点。高技术产业实现增加值5646.7亿元，增长9.1%；占地区生产总值的比重为22.7%，比上年提高0.2个百分点。信息产业实现增加值3797.6亿元，增长10.1%；占地区生产总值的比重为15.3%，比上年提高0.3个百分点。 存贷款：年末全市金融机构（含外资）本外币存款余额138408.9亿元，比年初增加9833.6亿元，增加额比上年少5415.1亿元。年末全市金融机构（含外资）本外币贷款余额63739.4亿元，比年初增加5180亿元，增加额比上年多358亿元。

固定资产投资：全年完成全社会固定资产投资8461.7亿元，比上年增长5.9%。其中，完成基础设施投资2399.5亿元，增长10.3%。从基础设施投资投向上看，交通运输投资973亿元，所占比重为40.6%;公共服务业投资643.8亿元，所占比重为26.8%。完成民间投资2766亿元，下降5.6%。 分产业看，第一产业投资99.8亿元，比上年下降10.1%；第二产业投资722.9亿元，增长6.8%；第三产业投资7639亿元，增长6.1%。 房地产开发：全年完成房地产开发投资4045.4亿元，比上年下降4.3%。其中，住宅投资1950.9亿元，下降0.6%；办公楼投资699.1亿元，下降22.9%；商业、非公益用房及其他投资1395.5亿元，增长2.8%。 保障性住房建设：全年新开工、筹集各类保障性住房5.6万套，竣工6.4万套，公开配租配售9.7万户。 写字楼市场 在货币宽松和市场整体去化加速的一路高歌猛进中，2016年中国房地产市场迎来了期盼已久的大丰收和限购潮。 一方面，在资金潮、资产荒和财富效应的共振之下，一线城市、部分二线城市恐慌入市房价疯狂上涨与三四线城市库存高企销售乏力形成鲜明对比。同时，"十一"期间，中国多地对狂奔的楼市踩下刹车，共有20个城市相继出台了力度不一的限制性调控政策，多地重启限购限贷。 另一方面，中国经济格局切换，"向下"的传统经济与"向上"的新经济交错而行，经济的发展和企业经营活跃程度预示了写字楼市场的主力演变。从企业类别来看，外资企业大多对经营扩张持谨慎态度，而中资企业相对进取的经营态势使

深圳市写字楼市场调研报告

深圳市写字楼市场调研报告 一、深圳市写字楼市场概况； 深圳市主要的写字楼分布在福田中心区、罗湖地王商圈区、南山后海新区、车公庙区、南山科技园区5个片区，5个片区我们概括如下： 从深圳写字楼主要的5个片区来看，最近几年有项目在售的主要是福田中心区、车公庙和后海新区，罗湖地王商圈作为老牌商务中心在规划发展上空间较小，而我们将主要从在售项目所在片区的销售情况来分析深圳市写字楼目前的市场情况。 1、目前市场情况；

深圳市福田中心区无论是从发展现状还是规划前景来看，无疑是最受客户认同的商务中心区，福田中心区现阶段卓越世纪中心33000元/平米的销售均价，较高的达到140元/平米的租赁价格均是深圳市的价格标杆。但是这个价格标杆并不是绝对的，因为一些片区的地标性建筑，比起中心区的一些普通甲级写字楼在租赁和销售价格上都要高，如招商银行大厦等。因此写字楼的价值导向除了区位外，其能否作为地标性建筑同样是重要的价值导向，如同为中心区的卓越时代广场和财富广场，两者租金差距达到了近30%。 后海商务中心现阶段主要的写字楼只有天利中央商务中心和海岸城东西座，未形成规模效应。 虽然认同度上还比不上受福田中心区辐射的深南大道沿线车公庙片区（NEO企业大道售价高过后海商务中心售价约13%），但后海片区商业配套成熟，有海岸城、保利文化中心的购物商场，同时规划有总部经济区和高尚住宅区，发展潜力巨大。 盛唐大厦和金谷3号所在的车公庙滨海大道沿线物业，整体配套和规划档次均较低，销售均价为19000元/平米左右，租金在80元/平米左右，比后海商务中心普遍低10%。 2、市场价格变化情况分析； 中心区二手写字楼售价成交价分析 中心区二手写字楼租金成交价分析