现行政策下商业地产的发展趋势

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现行政策下商业地产的发展趋势

作者:吴直远

来源:《中国房地产》2011年第03期

一、现行宏观政策对商业地产的影响

从2004年起,鉴于政策导向,商业地产开发变得炙热起来。由于商业地产的利润比住宅开发要平均高出5%到10%,吸引了越来越多的投资者转向商业地产的开发。2005年1月1日开始,跨国零售商已开始在中国的全方位扩张。外资的到来推动国内商业市场发展,为商业地产带来巨大商机。2006年至2008年市场上的商铺呈现出供过于求的局面,空置率上升。规模放量使商业地产竞争白热化。2009年,由于经济危机的影响,更多开发商开始意识到商业地

产对企业风险的影响与平衡。开发商对于商业地产的集体看好,促使地方政府对商业用地的集中供应加速。2010年初,新“国十条”出台,实行更为严格的差别化住房信贷政策,使得住宅房地产受到一定的影响,而为商业地产的发展带来了机遇,主要表现为以下几点:

1.住宅地产投资下降,商业地产投资上升

此次楼市调控的焦点是住宅地产,受打压的都是住宅方面的再投资。在住宅市场受政策打压降至冰点的情况下,商业地产则成为投资者关注的新投资方向。国家统计局数据显示,2010年上半年,办公楼销售面积同比增长53.2%,销售额同比大涨逾九成,达到91.5%,商业营业用房的销售业绩也非常好,销售面积同比增长41.6%,销售额同比增长57.1%。

2010年的楼市新政后,国内商业地产将会进入新一轮的增长期。从新国十条出台的背景看,对住宅市场投机炒作严格限制及打击会成为一个长期目标而不是一个临时性政策,国内住宅市场一定会改变成一个消费为主导的市场。在这种情况下,相同的信贷条件,当然商业地产风险及投资回报要比住宅投资要好。

2.商业地产从一线城市向二、三线城市转移

在房地产调控新政的压力下,众多房企都举起了转型大旗,其转型方向是进军二、三线城市。新政出台后,包括万科、远洋等在内的地产巨头在二、三线城市的布局速度明显加快。2010年上半年,万科在一线城市中仅于上海、北京及广州获得了4个项目合计66.7万平方米,占总获取项目的5.66%,而截至上半年末,在二、三线城市的权益土地储备已达到3179

万平方米。另一方面,二、三线城市的商业发展还处于初级阶段,甚至有些城市还存在老式的国营百货,而没有一家集购物、休闲和娱乐为一体的现代化商场。从人口数量来看,二线城市的人口在700万至1000万,三线城市的人口也在百万左右,商业需求多,购买力强。

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