房东出国,卖房子委托中介全权代理,有公证书,购二手房可信吗

房东在美国买卖二手房需办理委托书公证认证用于

委托代理

在二手房买卖过程中，房主在国外，无法亲自回来办理，委托国内亲友办理的情况很常

见，解决办法就是做好委托书，然后在当地公证认证手续，寄回国内即可。以下这个案例就

是这样。

您好，本人昨天在深圳看中了一套二手房，当即交了10万元定金，今天卖方去公证时出

现了问题，因为她是代理她儿子来做房屋买卖的，儿子本人在美国，他们在黄山做了授权公

证，可是今天在深圳多家公证处都办不了，说是黄山的公证处的权限不够，可过户但是红本

还是卖房的名字，只有卖房儿子回国本人处理，卖方代理人也就是卖方的妈妈要求我们支付

儿子的路费，这是否合理?关于授权有其他解决办法吗？谢谢

这个案例的解决办法就是，办理委托书公证或认证。如果其儿子已经入了美国籍，则让

他儿子首先到公证员处公证委托书，然后送州务卿认证，最后到中国领馆认证。如果没入，

还持有中国护照，则可以采用上

注意防范二手房中介潜规则

湘潭比较好的房产诉讼律师表示，我们希望通过对房产中介机构和经纪人法律地位的分

析、房产中介的政策、市场及法律风险的研究、中介机构二手房交易风险防范讲解、典型案

例的探讨，能使众多房产中介机构意识到法律风险的存在，并能有效地采取防范措施。

近几年不断升温的房市，催热了一个行业——房产中介。来自南京市房产部门的权威数

据表示，2009年，南京二手房成交10.5万套，其中约一半是通过中介完成的。尽管行情很

火，但市场依旧不规范，不少房产中介除了赚取中介费外，还通过一些“损招”，“黑”了房

主的钱。

小编走访了众多房产中介公司，挖出了所谓的市场潜规则，也提醒卖房人，不要以为房

子在自己的手里，自己就能说了算。

做低房价帮忙逃税

据介绍，一般小型房产中介，每月至少要收入16000元才能保本(至少要成交4套40万

元的房子)，大型连锁中介由于运营成本巨大，每月至少要成交300套房子才能保本。为达到

这个目标，中介常用的手法之一，就是把房子“打包卖”。

例如，张三有一套70平方米的房子委托中介出售，报价80万。中介为了抢房源，给张

三挂出的广告是“净得价”，将来成交后所有费用全部由买家出钱。房主因为中介的这个点子

而心存感念。

同样，为了吸引买家，中介通常会告诉买家：你放心，我们有办法帮你“操作”，肯定不

会让你吃亏。之后，中介会把《二手房买卖合同》中的房价故意做低，让买家少交一些契税

和房屋维修基金，这样的话买家会觉得中介“处处为顾客着想”，通常都会非常乐意地买下该

房。

【业内人士点评】

南京不少中介公司都这样“打包卖房”，其结果是造成买房人逃税、逃房屋维修基金，损

害的是国家利益和集体利益，也会增大交易风险和隐患。现金收房狂吃差价

家住卫岗的张女士有一套62平米的自住房。她想换一套大一点的房子，便到自家附近的

一家房产中介机构去打听，并报出了自己老房子的心理价位：45 万。接待她的业务员当即热情地带张女士一起去附近的公证处，办理了该房的全权委托

代理手续，并在次日上午一次性将房款全额付给了张女士。

三天后，这位中介业务员以58万元的价格将该房卖出，净得了13万元。后来在办理产

权变更手续时，买家知道了中介业务员“吃差价”的事，但因为此房是全权代理，房屋的所

有合法证件及委托代理书都在中介手里，也奈何不得。

【业内人士点评】

南京中广置业的一位业务经理告诉小编，绝大多数的卖房人，对自己手中房子的具体价

位并不太清楚，通常在卖房前会先到附近的房产中介机构去作一些咨询。中介业务员一旦发

现房主的报价低于当时的市场价后，便会打该房的主意，以现金收购的方式控制该房，达到

获取暴利的目的。建议卖房人一定要多跑几家中介进行咨询，掌握市场行情。

暗箱操作两头瞒

小王希望将自己位于南京河西黄山路的一套商品房出售，小王报价122万元。中介公司

业务员实地看了房屋后，与小王签订了一份中介代理合同。合同上约定：中介公司保证在2

周内将小王的房屋售出，如若逾期，则以每日100元的价格向小王支付违约金;同时小王不得

将该房交与其他中介公司代理，否则将双倍退还代理费。

两天后，吴先生有意购买该房，中介报价128万元。一番讨价还价之后，吴先生同意以

127万的价格购买此房，中介公司便要求吴先生交5万元定金，如若悔约必须双倍赔偿定金(也

就是10万元)。这之后，买主吴先生多次要求与卖主见面，但中介都以卖主出差、出国等原

因搪塞，导致交易过程中买卖双方始终没能见面。

最终，该房屋买卖合同上的成交价是122万，中介轻松地吞下了5万元差价，还告诉买

家：少写点是让你少交点税。不知情的买卖双方，都对这位中介业务员再三感激。

【业内人士点评】

21世纪不动产南京华侨路分店的一位负责人告诉小编，房屋与普通商品交易不同，买卖

双方都应格外慎重。尤其是买房人，在签正式合同之前一定要与卖房人见面，了解清楚房屋

的相关情况，以免交易完成之后再后悔。那些以各种理

由不让买卖双方见面的中介，其中一定有不可告人的目的，买房人应该勇敢地说no!

占用房款去收房

李小军有一个40平方的房子，通过中介售出。中介在签三方协议时，会尽力劝说买卖双

方从中介公司过款，买方要在去房管局签买卖契约之前将全款(如果是一次付款的话)打到公

司账上，但中介退款给房主的时间却是新房本下来后3日内，名义上说是要保护买卖双方的

利益。这期间有长达半月甚至一个多月之久的时间差。有滚动资金在手里，中介就可以玩“帽

子戏法”，利用别人的钱去生钱。

【业内人士点评】

对卖方而言，其风险可想而知。如果房产中介资金链断裂，他们就宣布公司破产?更有甚

者，卷款而逃，卖方到哪里去讨房钱?!

超长合同套房东

市民陈先生在南京市中山南路上，有一套71平米的闲置房想出租。2004年3月，他委

托一家中介公司帮自己出租，结果中介业务员一口一个“尽可能地为你节约时间，让你省心”，

哄得陈先生一下子与该中介公司签了6年的租房合同，每月租金600元。之后，该中介公司

花了500多块钱，找人将房子进行了清理并重新粉刷了一下，一个月后以月租金900元的价

格将该房出租，且是一年一租。第二年，该房屋的月租金涨到了1400多元，第三年更是涨到

了1800元??6年下来，陈先生足足少赚了10多万元的租金。

【业内人士点评】

我爱我家南京三牌楼店的工作人员表示，所有的中介公司都喜欢接长期包租的业务，短

则3年，长则8年。一些业主为了图省事，也喜欢将房子一下子租好几年，殊不知，这样只

会给自己造成损失。

专业人士表示，房产中介要时刻面对市场变化，经营风险也需要时时防范。还有，房地

产中介机构在拓展资深业务时，也要充分考虑自身条件，避免盲目扩张。对房地产中介机构

而言，只有克服了以上风险对长远发展的阻碍，才能够在激烈的市场竞争中生存并发展壮大。

如果你在二手房房屋交易时遇到难题或对当下楼市现象有何不解，想了解更

多买房贷款什么时候还的法律问题，你可以找相关律师，进行咨询相关购房按揭何时开

始，或者您也可以上法律直通车，这里有专业律师提供免费咨询。篇三：2015二手房交易授

权委托书

2015二手房交易授权委托书

委托人：________，性别：____，________年____月____日出生，身份证号码：

________________________;

住址： ;联系电话：。委托人：________，性别：____，________年____月____日出

生，身份证号码：________________________;

住址： ;联系电话：。受托人：________，性别：____，________年____月____日出

生，身份证号码：________________________;

住址： ;联系电话：________________________; 委托原因、事项、权限：

委托人______是位于上海市________________________________房屋的所有权人(产权

证号为：_________________)，是产权共有___ 人。现我们同意出售上述房产。由于原因，

不能亲自办理该房产的买卖及相关手续，故委托__________为我们的合法代理人，全权代表

我们办理如下事项：

1、在符合依法出售(购买)的前提下，代为办理此房的买卖交易手续;代为签署以上房屋

的买卖合同;

2、代为到房地产交易管理部门及资金监管机构办理此房产权转移、过户等相关事宜;

3、代为办理与出售(购买)此房相关的物业管理费、水电、燃气、暖气、公共维修基金

等物业交割手续;

4、协助买卖相对方办理银行贷款相关手续并签署相关文件;

5、代为收取(支付)相关售房款和购房定金;

受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件我们均予以承认，并承

担由此产生的一切法律后果。

委托期限：自20 年月日至20 年月日止。

代理人无转委托权。

委托人：委托人：

年月日

二手房交易注意事项

委托书公证后方可签约

案例一：北京的李先生购买一套夫妻共有房产，在签订买卖合同时，妻子因故不能到场，

虽然中介出具妻子同意出售的证明，但李先生坚持要求对方对委托书进行公证之后才与之签

约。

解析：对于房屋所有权人实在是无法到场签订合同的，那么一定要求委托人提供产权人

签署的授权委托书，且该授权委托书必须经公证。签约后，对方经公证的授权委托书应与合

同一起妥善保管。如果没有提供委托书，签约后可在合同中约定：在规定时间内，对方提供

上述委托书之前或房屋所有权人补签之前，合同不生效。

代理人的权限时限需明确

案例二：上海的朱女士在买房时，因为卖家不能亲自到场而由卖家的父亲代为签字。朱

女士在专业人士的建议下，详细了解了代理人的代理权限。

解析：一般情况下，代理人代理范围包括签订定金合同、买卖合同、代理收取定金、办

理产权转移、支付税费、交房等十一项内容，买家必须要了解清楚，代理人的代理权限有多

大，同时，其代理时限有多长。对于境外人士而言，必须是由领事馆出具的公证书才具备法

律效力。篇四：中介收购二手房骗术多多

中介收购二手房骗术多多

龙岩房产专业律师表示，立法的不完善，致使中介服务的骗术在二手房市场上泛滥，也影响了执法的效力和有序。大多数人都对黑中介深恶痛绝。下面，法律直通车小编将为您介绍中介收购二手房中的骗术。

这事发生在两天前，如果不是市民李冉(化名)袒露自己的卖房遭遇，难以想象一个戏剧般的连环骗术就发生在身边。而这种真实的存在让人最先想到的就是，人们对这一行业的认知其实过于简单。更值得深思的是，李冉的这次售房经历，也是部分中介炒房的现形记，它缩印了目前二手房市场的乱象，也拷问了二手房管理制度和体系。

一骗：a中介谎称个人

“我的家住在某市的一小区，5月初，我和老公商量着把现在住的房子卖了，再贷款买一个房子住。”李冉说。

我与老公商量卖房，是我们两口子都是工人，我现在没有了工作，卖了房子拿部分钱再按揭买房，余下的钱做点买卖。”非常巧的是，没过两天就在所住小区附近墙上撕下一张“个人欲购房子”的纸条，上面写着，“个人想在附近购买一处二手房”，并留下了联系电话。随后，李冉拨通电话，对方是一位女士，希望看房面议。

仅隔了一天，这位女士便登门了，她梳着短发，对待李冉态度十分亲切(以下简称为“小c”)，见面不久，“小c”坦白自己是小区附近的某中介公司(以下简称为a中介)，因为房源问题不得已的情况下才以个人名义张贴购房信息。李冉感觉“小c”在言谈间很真诚，所以放下了戒心。在与“小c”交谈后，对房间进行了拍照，李冉还与“小c”签订了售房委托书，把自家的房子销售权交由“小c”及所在公司代为出售，李冉配合客户登门看房。

二骗：b中介骗过a中介和李冉来看房

事情发展在现在，李冉就把房子定好价格，放心地等待a中介领客户上门看房即可。

“怎么定价，我和老公都没谱，我家的住房交通很便捷，房龄只有7年，两室一厅，面积82平方米。我和老公不了解市场行情，想着如果能卖5200元/平方米就行，总价42.6万元，遇到讲价，42万出售。”李冉说。

可是，当她把定价告诉a中介的“小c”后，“小c”进一步询问了李冉夫妇能接受的底价，最后李冉夫妇商定最低价40万元。“小c”果然不负重托，没过两天就把第一个登门的客户领来看房，前一天晚上还特意打电话嘱咐李冉，告诉她不要向买房者透露底价，一切交由a中介处理。

看房那天，与a中介“小c”同来的看房客是位长发的年轻女子(以下简称“小d”。后来证明，“小d”就是b中介的工作人员)，来了之后“小d”详细地看了房子，并且总试图询价均被“小c”制止，表示这一房源已接受中介委托，希望“小d”不要破坏规矩。看房的“小d”以回去要和哥哥商量为由，与a中介“小c”一同离开。

三骗：b中介撒谎个人买房

就当“小c”和“小d”离开后不久，李冉的家又来了两位男性的看房客。“我此时就感觉有点不对劲，问他们是怎么知道我家售房信息的，结果这两个看房客都说是楼下邻居说的，可事实上，我根本没和邻居说过此事。”李冉说。可是李冉的警戒心再次被两位看房客的真诚打动了，“这两个人一个是高个子，一个是矮个子，看上去二十七八岁，都管我叫姐，很认真地看房，还不时地询问，当时表态如果相中，就会预付定金。”

高个男子(以下简称“小e”)态度非常好，与矮个男子(以下简称“小f”)一搭一唱，“高个男告诉我，他家是农村的，家里没钱，在长春打工非常不容易，农村的家里母亲还有病，听得我很心酸，从出价42万元直接给出了最低价40万元。”李冉如是说。

即使是很快暴露了心理底价，可是两人仍然在不断和李冉讲价，讲得李冉最后有些心烦

四骗：b中介压价“房托”出场

就在李冉和“小e”及“小f”一番讨价还价的时候，又有两个人敲门了。“来的这

两个男人都在40多岁，说是来看房。”李冉没多想，反正都是来看房的，那就大家一起看呗，

结果意想不到的事情发生了。“后进来的这两个男子看过房后，并不急于问价，而是开始长篇

挑刺儿。”李冉说。

后进来看房的两位年龄较大的男子(以下简称“g男”和“h男”)一唱一和地开始了对李

冉房子的贬斥，“他们说这个房子不好。”李冉说。“g男”和“h 男”挑完刺儿后就走了。这也弄得“小e”和“小f”动摇了。此时，“小e”和“小f”

以房屋毛病众多为由继续讲价，最后李冉松口至39万元。“小e”和“小f”立即交了2万元

定金。

五骗：谎称外地户口落籍难

房屋交了定金后，李冉和老公就准备搬家了，房款39万元是5月10日交齐的。此后，

按照双方约定得办理房屋产权过户事宜。

在此阶段沟通过程中，李冉发现了一件事情，她发现“小d”和“小e”多次一同出现在

他们家，商谈要求李冉留下新买的抽油烟机和衣柜等家具。“我询问了他们的关系，说是俩人

要结婚，看房当日是故意支走中介的人的。”李冉称。“此后我也不好再多问，催着我们5月

底搬家，但是在户籍更名的时候，他们突然表示要领我去公证处公证，这时我彻底迷糊了，

买房为何要做公证呢?”李冉说。

“小e”对李冉的解释是这样的，因为是农村户口，在城里没有社保难以落户，所以买

房不能先落籍，只能先办理公证，这样先住着，等到一旦需要卖房时也好转手。这样的话，

如果再卖房子，就不用李冉再出面，只需拿公证书即可办理房屋产权过户了，即直接更名了。

六骗：房源上网高价转手销售差价7万元

李冉的房子就这样卖了，公证那天，李冉还看到了“小c”和“小e”是开车来办理手续

的。事后李冉担心是不是吃亏了呢。没想到这种预感在两个月之后真的变成了现实。

“前两天，我在某大型二手房交易网站上看到了被我卖掉的那套房子的照片，我当时就

愣住了。”李冉称。她仔细点击该房源的联系信息，发现登记房源的人居然是那个自称家住农

村和“小e”一起来看房的“小f”，并且信息源明确表明是中介售房，房屋标价为46万元，

和当初李冉的售价39万元相差了7万元。

“我肠子都悔青了，整个售房过程都是一场骗局。后来的小d、小e、小f、g男、h男

根本都是一家中介公司(即b中介)的，我被骗了，房子也被低价卖了，然后中介公司再利用

这套房源继续炒房。”李冉总结说。缩印二手房市场乱象

对此，昨日，小编采访了两家大型连锁房地产中介公司，因为涉及行业的潜规则，所以

两位采访者均以私人的身份接受了采访。

“这种现象在行业内确实存在，虽然不违法，但确实通过欺瞒或不规范等操作方式让售

房者很不舒服，甚至从心里不能接受。但可以肯定地说，大型连锁中介机构不会采取这种方

式、方法进行恶意收购房产。”昨日，其中一位相关人士坦言。

谈到目前的二手房市场监管问题，李冉表示：“中介炒房意图明显，不但低买高卖，而且

也是推高二手房市场价格的重要力量，相关机构或是部门为何不进行严管，取缔它们?”

业内人士对此表明了自己的看法。在房地产中介行业干了8年的唐女士认为：“很长时间

以来，长春市内房地产中介公司就是参差不齐，小中介确实害人不浅，应该从更加细化的管

理制度上进行规范。”

“目前政府在监管非法中介方面力度明显而在中介行业干了5年的某中介赵店长也表示：

不足，而且行业准入门槛过低。说到底，要规范中介市场。”律师说法：打了法律的“擦

那么，房屋中介转手炒房的这种做法是否违法或违规?律师认为，根据二手房市场中业已

形成的惯例，不管是卖房者对买房者的交易及个人对个人，或是由房屋中介充当购房者与房

主签订买卖合同、房主作出授权，购房者直接过户更名的公证委托书、最后由中介组织作为

准房主与其他客户完成房屋交易的现象均大量存在，这两种行为并不违反法律行政法规的强

制性规定，所以是一种民事法律行为(即：合法行为)，而其间中介发生的违规操作属于打了

法律的“擦边球”。对于本事件中的房屋中介的做法是否也要承担法律风险呢?

刘海波表示，事实上，从房屋中介充当购房者与房主签订买卖合同时起至该房屋实际过

户更名这段时间，在法律上该房屋的权利人仍为原房主。如果原房主将房产证挂失，或将房

屋另售他人，或在银行从事抵押贷款，或撤销公证书，或配偶行使撤销权等情况发生，均会

产生法律纠纷，使地产中介组织诉累缠身，甚至会承担败诉的法律后果。当地产中介公司采

取此种做法的时候，也为自己“埋了雷”。

对于类似事件的发生，刘海波还从售房者即本案中原房主的角度阐述了其承担的法律风

险。

他表示，与房屋中介相比，房主承担的主要是销售价格的风险，即由于对二手房市场不

了解，往往会出现房屋被低价买后而高价售出的差额损失。另外，如果该房屋在过户更名之

前被用于从事违法活动，房主还要承担相应的行政处罚或连带责任。

专业人士表示，一些不法中介公司打着房屋出租代理的名义，从业主手中骗得房屋钥匙

及一个月的空置期，以月付的方式支付租金，得到相应的租金。循环采用这样的手段，在短

期内获得大量的现金，然后携款出逃。

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全款流程有风险吗的法律问题，你可以找相关律师，进行咨询相关加入五保户房产如何处理，

或者您也可以上法律直通车，这里有专业律师提供免费咨询。篇五：二手房买卖风险控制二手房买卖风险控制“四原则”

随着近年来二手房市场的风生水起，二手房交易涉及的法律纠纷也逐渐增多。通过实践，

笔者认为应坚持以下四个原则进行风险控制。

一、核实房东身份

二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言，谁是真正的房东直

接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发

生，大多与事先未核实房东身份有直接关系。核实房东可采用以下方法：

①卖方称有房屋产权证的，则核实产权证，其上登记的权属人（包括共有人）均为房东。

②卖方称尚未取得产权证的，则核实卖方与开发商（或前手卖家）签署的房屋买卖合同，该

合同的买方是房东。

③卖方在婚姻存续期间取得房产，则其配偶同为房东，但已依法分割的除外。

④卖方称代理房东售房的，应核实授权书的范围、时限及真实性（授权书应公证或由房

东当场签署）。卖方称代理未成年房东的，须核实卖方与房东监护关系证明。

⑤卖方离异转让原共有房屋的，应核实离婚协议书或法院判决书的真实及有效性。

⑥卖方转让其继承或受赠房屋的，应核实该继承或赠与文件的合法性（文件通常要求公

证）。⑦卖方转让自购公房的，应核实卖方与单位签署的购房协议，审查原单位所有权保留

的效力。⑧卖方转让其竞拍取得房屋的，应审查拍卖成交确认书有效性。

二、核实房屋状况

由于信息不对称及经验不足，买方有时在各方催促下匆匆看房，交房后指责卖方或中介

提供虚假信息，后者则主张买方应对自己的看房行为负责，从而纠纷在所难免。

因此，买方一定要谨慎对待看房行为，至少应核实以下几个方面：

①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。

②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。

③房屋权利情况，如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。

上述情况的核实，有利于买方评估交易的实际成本和风险，如房屋的装修，有利于评估二次装修的费用；土地使用权为划拨的，涉及补交土地使用权出让金；房屋租赁期未满的，涉及承租方有权租住至期满以及优先认购权；房屋仍在抵押期内的，则涉及登记过户前先行解押的问题；被查封或冻结转让的，则在解除之前不得买卖。只有充分了解房屋状况，其后履行合同才能顺利无忧。

三、明确交易程序

二手房交易可分为签约、付款、交房、过户四大步骤。房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的，则还需要办理解押或按揭贷款等手续。

1．签约。

买方决定购房，应与房东确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间人身份，往往作为合同第三方。由于土房局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易方使用，因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同，可以说这两份买卖合同都是有效的，买卖双方可

以约定两个版本合同发生冲突的解决原则，否则通常以后签的协议为准。因此注意让两个版本的合同内容协调一致，是买卖双方务必注意的问题。

2．付款。

支付房款是买方主要义务，一般有一次性付款或者分期付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在（或可立即解除）抵押等权利限制、资信单位对交易安全提供担保等条件，后者则是常用付款方式。采用分期付款需注意以下几点：

①签约时买方支付的定金，可约定为首期款的一部分。

②首期款支付，一般与卖方交房同时进行或稍早。

③二期款支付，一般以到土房局办理买卖合同登记及过户手续为条件。在此之前要求产权证已办到卖方名下，对房屋转让的权利限制（如抵押、查封）均已解除。

④尾款的支付，可约定在产权证变更到买方名下，且卖方完成附随义务（如迁出户口、缴清应付税费等）后进行。

⑤若买方需要按揭贷款支付房款，则须在土房局办理二手房买卖合同及过户登记手续后与银行签署贷款协议，银行在产权证办到买方名下并办毕房屋抵押手续后始发放贷款。双方应约定卖方收取房款的账号以及无法办理按揭或按揭款项不足时的处理办法。

3．交房。

交房有利于减少卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项：①交房的时间和条件。交房一般与首期款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。

②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。③房屋灭失的风险。须明确交房后房屋灭失风险由谁承担，未约定则由买方承担。④房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。

4．过户。

过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确：

①到土房局办理买卖合同登记和过户的时限，一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时点。

②过户所涉税收和费用的承担。应注意“税费”与“费用”的差异，前者包括税收。在约定“费用”全部由买方承担的情况下，卖方仍可能不得不承担营业税，尽管这与卖方本意大相径庭。

③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人，避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。④户口迁出。在卖方（原户主）未迁出前，现行政策不同意买方（新户主）户籍迁入，因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予约定。

四、明确违约责任

严格明确的违约责任，是各方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。因此。双方在签约时就应当明确违约责任，具体应注意以下几点：

①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期，尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。

②每项主要义务均应有违约责任一一对应。

③违约责任承担方式应首选违约金，数额应考虑违约造成的损失，但以不超过总房款的20%为宜，因为违约金被认为过高时法院会依法调低，反而又处于不确定状态。

另外，守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。

总之，在二手房交易中坚持上述原则，严格审核确认交易人、交易房屋、交易程序和违约责任，将大大降低买卖双方的交易风险，促进二手房市场健康有序发展。

二手房交易中买方与卖方都应注意的事项！

在二手房买卖中，因每位买方和卖方的情况都不尽相同，再加上房屋中介公司的素质和责任等不确定因素，使得房屋买卖纠纷很容易发生。为了让房产买卖行为顺利，减少那些既花精力又花时间的纠纷发生，笔者分别为买卖双方在5个环节支招。

卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节

一、挂牌时明确委托方式和期限。卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人；所以，卖方不要轻易收取中介的定金。

二、谨慎收取定金。中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。

三、签约时要注意三点。一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来；二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。

四、尽量取得放款承诺。签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。

五、交房过户时避免违约责任。交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违

约责任。

买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节

一、下定时要明确议价期限。下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。

二、注重实地调查。签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。

三、签约前多查相关证件。比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。

四、付款后要收取收据。房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。

五、收房过户要验收。买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。

购房指南之看房窍门---实地看房和中介看房时窍门

实地看房7个窍门

1、晚上看房好过白天

晚上看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。

2、雨天看房很关键

大雨过后，无论房主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。雨天看房时尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。

3、多看空房子的格局

购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。

4、不看墙面看墙角

查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

5、不看窗帘看窗外

注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。需要提示的是，一些老房子多是“品”字格局，买方要仔细检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

6、看楼梯、消防通道是否通畅

新建商品房大都有电梯，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通道是否通畅等。

7、多问邻居和保安

同小区邻居或保安聊天，往往可以获得许多有价值的信息。因为他们是最了解该小区基本状况的，有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。一位买房的业主就是从保安口中得知，她看的房子根本不是房主所说的只有8年，而是有12年房龄了，只是小区进行过粉刷，外观上看不出来。因此，从邻居或保安口中获得所需的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。

和中介看房时要注意的8个事项

看房，特别是二手房，常常要跟中介打交道，中介行业鱼龙混杂良莠不齐。各位一定要胆大心细，避免上当。作为过来人，总结一点点防骗心得，为大家买房出一点力。

1、中介都会问你：你的购房预算是多少？if你回答：70万元上下吧，那么你收到这中介的推荐房价永远是72或者73之类的。呵呵，也许房东放盘价格仅仅是65万元呢，中介帮你谈价格谈下来好几万元，你肯定有点心动吧，哎呀，从72万元降价到了68万元呢，快买吧！哈哈，中介的话，急切买房的人就中招了。

破解办法

坚持先看房子再决定预算，根据房子的品质再让中介报出房东的报价，然后我再判断这个价格合理不合理，打死也不说自己的真实预算。

2、看房协议：中介带你去看房的时候，一般都会让你签署一份看楼协议，二期一般都是折叠起来让你签字留电话的，你仔细一看，会发现上面白纸黑字写明了，中介费3%，如果你或者你的亲戚朋友以及所有你认识的人购买了这个房子，你都要通过他们中介购买，如果不是通过他们呢，你也要支付3%的费用等等。总之，就是一个圈套协议。一旦你真的签署了，而且你真的喜欢这个房子，那真是跟踩到狗屎一样倒霉了。

破解办法：

签署假名字，或者把那个3%等数字划掉。

3、每一次缴纳中介费就要求开发票，否则要求留一两千块钱尾款。中介都喜欢开收据给你，原因是明摆着的，他们的理由无非不是“财务不在、发票用完了、经理出去了、老板家死了人”这类的接口。哈哈，一般刚毕业的大学生，特别是学法学的大学生比较相信他们的借口。破解办法

当他们催你缴纳尾款的时候，你可以提出要开具发票，否则，利益均沾。哈哈，我们不鼓励逃税，但是也不能白白的当傻瓜帮人家逃税吧，好歹也要分一点傻瓜费给你吧。一般，你不要发票，中介费节约几百块或者一千块是可以的。

4、中介总是宣称独家代理，别人没有钥匙：所以如果你喜欢这个房子，你就只能通过他去购买了，所以你就只能乖乖的让他宰你。

破解办法

记住中意的房间地址，然后到周围其他中介公司那里，告诉他们，你喜欢这个房子，如果他们能降低中介费用，那么你就跟他们中介公司购买，送钱上门了呢，他们肯定能找大这个房东的电话，此时，你就是大爷了你就是真的上帝了，中介费什么费，都是他跟你商量了，你直接开口1%，否则走人。

5、中介会套你话：“你了解过这个小区吗？你以前来过这个小区吗？”。