家庭农场项目策划书

家庭农场项目策划书成都市( )投资担保有限公司

文井结构农业综合示范区

项

目

建

议

书

二0一三年十二月二日

1

第一章项目概述

1.1 项目名称

文井乡1100亩结构农业开发综合示范区项目

1.2 项目建设地点

新津县文井乡

1.3 项目用地规模:

流转及配套土地1100亩

1.4 项目建设单位及概况

建设单位:

投资人:

拟投资:20000万元。

固定资产投资8347.2万元，流动资金11652.8万元。

成都( )投资担保有限公司主要从事对外投资业务，主导资源与资本相结合。全资子公司有四川( )汽车销售服务有限公司、成都( )贸易有限公司、成都( )贸易有限公司、成都( )贸易有限公司，公司下设部门有:融资理财部、项目投资部、市场策划部、行政管理部、财务部等。目前投资领域涉及旅游产业、酒店、建材、商业地产、农业综合开发项目等众多领域进行投资合作。公司坚持合作、分享、共赢的企业理念和客户至上、诚信经营、规范管理、协调发展的经营宗旨，秉承思路决定出路，观念决定发展，细节决定成功的模式，建立规范的投资操作流程和完善的风险控制体系。本着求实创新，以资源和资本相结合的方针，对团队坚持“专业化、职业化、精英化、精 2

细化的人才管理理念，组建了一批具有金融、管理、法律财务及经济领域有着丰富管理经验的精英人才团队。内部机制健全，机构设置合理、管理体制灵活、发展思路明确，具有广阔的发展前景。

1.5建设规模和内容

1.5.1一期:建成800亩生态种养结合体验农场示范基地，建成100亩CSA示

范农庄;

1.5.1.1有机(生态)蔬菜农场:该农场占地400亩，规划设计由400个农场组团(每个组团是1亩为一个单元)形成，用于立体农业蔬菜种植。

1.5.1.2养生颐养农场:该农场占地200亩，规划设计由50个农场组团(每个组团是4亩为一个单元)形成。

1.4.1.3休闲度假农场:该农场占地200亩，规划设计由50个农场组团(每个组团由4亩为一个单元)组成。

1.5.1.4 CSA示范农场:该农场占地100亩，规划设计由2个50亩农场组团形成。

1.5.2二期:建成100亩农业休闲观光、商务接待、技术研发、科普教育、农耕文化展示中心;

1.5.3三期:建成占地100亩的果蔬加工、储藏、配送基地。

1.5.4 建设年限

建设期三年(,,14年5月,,,,7年4月)。

1.6项目概述

十一五”时期，新津县在发展现代农业、新农村建设和全面建设 3

小康社会等方面取得了丰硕的成果，积累了丰富的实践经验。随着中央大力推进经济发展方式的转型，低碳经济已逐步成为经济结构调整的主线，农业和农村经济发展呈现出了五大显著的走势和特征:农业生产由传统方式向依靠科技进步推动生产转变;农业经营由分散经营向规模经营转变;农业发展由数量优先向质量、品牌并重转变;农业功能由单一的生产功能向经济、生态、旅游和文化等复合功能转变;农村形态由零散居住向功能配套的新农村综合体转变。

1.6.1 现代农业发展与新农村建设进入新的发展阶段

2013年中央“1号文件”明确提出“着力构建新型农业经营体系”，分七个部分共26条关于加快发展现代农业、进一步增强农村发展活力的若干意见，其中着重鼓励创新农业生产经营体制，稳步提高农民组织化程度，鼓励家庭农场建设等指导方针。四川省委、省政府审时度势，提出“以现代农业产业发展为支撑推进新农村建设示范片”的战略措施，旨在加快发展现代农业，加速建设农村全面小康步伐。

1.6.2 成都市确定建设世界现代田园城市的战略目标

成都市统筹城乡综合配套改革试验区建设步伐不断加快，将建设世界现代田园城市作为全市发展的历史定位和长远目标，其核心思想在于“自然之美、社会公正、城乡一体”，现代农业发展是建设世界现代田园城市的本底和根基。在成都市

建设世界现代田园城市的战略目标面前，新津加快推进示范线的现代农业工作，力争实现“五个一流”目标(即建立一流的经营治理机制、达到一流的产业发展水平、建立一流的营销体系、建立一流的保障体系、构建一流的吸引人才机 4 制)。

1.6.3 新津传统农业正向现代农业加速升级和转型

新津土地肥沃，地势平坦，地处成都平原南部，气候温和，雨量充沛，是成都市重要的现代农业发展区域之一。近年来，新津实施了一大批重大农业和农村经济项目，果蔬、食用菌、花卉苗木和乡村旅游等产业已经形成了一定规模和集群。随着社会资本对农业领域的集聚投入，先进的发展理念和生产技术不断应用于生产实践，新津传统农业正在向现代农业加速改造，低碳农业发展也开始起步。与此同时，农业产业化经营链不断完善，初步形成了集生产、加工、展览、观光、体验、休闲等多种生产经营方式的格局，一、三产业互动加强，不断丰富和拓展了农业功能。

建设本项目符合中央1号文件精神及区域经济发展战略规划和四川省、成都市世界田园城市定位。

1.7编制依据

《全国现代农业发展十二五规划》、《全国休闲农业发展十二五规划》、《全国畜牧业农业发展十二五规划》、《全国种植业农业发展十二五规划》、《全国农业贸易促进农业发展十二五规划》、《全国农村信息化农业发展十二五规划》、《全国农业科技发展十二五规划》、《农业国际合作发展十二五规划》《全国农产品质量安全农业发展十二五规划》、《全国渔业农业发展十二五规划》、《全国旅游业发展十二五规划》、中华人民共和国国家标准《有机(生态)产品》、《中共中央国务院关于促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》(国办发 5

[2008]1号)、《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》(国办发[2010]1号)、《中共中央国务院关于加快水利改革

)、《成都市生态农业科技园总体规划》、有关蔬发展的决定》(国办发[2011]1号

菜、瓜果栽培技术资料、养殖标准等技术资料。

第二章项目建设背景和必要性

2.1 建设背景

有机(生态)果蔬是目前国际上对无污染、天然种植的果蔬的一种提法。它要求蔬菜在种植过程中不能使用农药、化肥、生长调节剂等化学品，也不能使用转基因技术，同时要经过独立机构的认证。现在人们对安全食品的需求日益强烈，而有机(生态)果蔬的种植讲究的是安全、自然的生产方式，可以很好地促进和维持生态平衡。有机(生态)果蔬无化学残留，口感佳，而且已被证明比普通果蔬更具营养。有机(生态)食品被誉为“朝阳产业”，具有广阔的市场。联合国粮食和农业组织发表的一份报告分析表明，在过去的10年间，在一些国家的市场上，有机(生态)农产品的销售额年递增率超过20%。这与一些常规食品市场的停滞不前形成了鲜明的对比。在欧美，有机(生态)果蔬是发展速度最快的一个产业。在过去六年中，销售量以每年20,的速度增长。中国的有机(生态)果蔬目前无论是规模还是发育程度还很低，总体上还处在起步阶段，并有着巨大的发展潜力，可望成为一个新型的食品支柱产业。从市场份额看，有机(生态)果蔬目前在国内的市场份额几乎为零，现 6 有的认证有机(生态)产品都是面向国际市场的。从发达国家的需求趋势看，有机(生态)果蔬食品在今后十年时间有望达到10-15%的份额，因此从总量上将有较大的提高。国内有机(生态)果蔬食品在未来10年内也有望达到4-5%的市场份额，市场前景非常乐观。

2.2 项目建设的必要性

农产品加工业是国民经济基础性和保障民生的重要支柱产业，是农业结构战略性调整的风向标和建设现代农业的重要环节，是促进农民就业增收的重要途径和建设社会主义新农村的重要支撑，是满足城乡居民生活需求的重要保证。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，要“推进农业结构战略性调整。……推进农业产业化经营，扶持壮大农产品加工业和流通业，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化发展。”

2011年5月，为深入贯彻落实党的十七届五中全会精神，根据《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》和《全国农业和农村经济发展第十二个五年规划》的要求，农业部出台了《农产品加工业“十二五”发展规划》，提出“十二五”期间农产品加工业的发展目标是“加速转变农产品加工业发展方式，加快自主创新，加大产业结构调整力度，提高质量安全水平，降低资源能源消耗，力争规模以上农产品加工业产值实现年均11%的增长率，2015年突破18万亿元;力争加工业产值与农业产值比年均增加0.1个点，2015年达到2.2?

1。”

2011年《四川省农产品加工业“十二五”规划》发布，指出农 7

产品加工业已经成为支撑四川经济和社会发展的重要力量，提出“十二五”期间四川省农产品加工业要在规模效益、企业集聚、创新能力、质量安全四个方面实现大的突破。

成都市第十二次党代会报告提出，“实施产业倍增战略，加快构建高端化的产业格局。要坚持‘三产联动、双轮驱动’的产业导向，大力构建先进制造业、现代服务业和都市现代农业联动发展的现代产业体系，努力把成都建成支柱产业的高密集中区和新兴产业的重要孵化地，牢牢把握西部地区高端产业和产业高端的战略制高点。”“着力培育都市现代农业。突出农业基础地位，坚持“以工促农、以贸带

农、以旅助农”的思路，大力发展高附加值农业，打牢农民持续增收和农村持续繁荣的产业支撑。突出发展高端种业、生态有机(生态)高效农业和农产品精深加工业，加快完善“农工贸一体化、产加销一条龙”的产业化链条，推进农业专业化发展、规模化生产和品牌化经营。积极发展休闲农业和乡村旅游业，充分发挥都市农业的景观功能、生态功能和休憩功能。抓好全国现代农业示范区建设，加快形成以现代科技为支撑、现代经营为基础、现代农民为主体、三产联动为特征的都市现代农业发展格局。”

黄新初同志在市委十一届九次全会第二次全体会议上的讲话中指出，必须坚持“双核共兴、三产联动、圈层融合”的全域成都发展思路，要实施“产业倍增战略”，夯实西部经济核心增长极的产业支撑。要积极发展都市型现代农业，推进农业的生态化、有机(生态)化、特色化、品牌化、加工化。通过改变农产品的终端形态来提升农 8

业附加值。重点是要大力发展高端种业和农产品精深加工业，力争用较短几年时间把农产品精深加工率提高到50%左右，改变当前我市农业以初级产品为主的产业形态。

《中共成都市委成都市人民政府关于切实强化农业科技支撑大力推进现代都市农业发展的意见》指出，“发展现代都市农业是成都打造西部经济核心增长极、建设世界生态田园城市的重要保障, 也是大力实施‘产业倍增’战略的重点任务。……必须坚持科教兴农战略, 把农业科技摆上更加突出的位置, 用好试验区的品牌优势和政策优势, 以市场为导向提升现代都市农业的科技含量和发展水平, 加快构建‘农工贸一体化、产加销一条龙’的现代农业生产链条, 为打牢城乡统筹的产业基础, 推动城市和农村互动发展、特色发展和有机(生态)发展注入强劲动力。” “突出发展农业产业高端。实施现代都市农业产业倍增计划, 推进农产品精

深加工、绿色有机(生态)高效农业、高端种业发展。着力引进一批国内外知名农产品精深加工大企业大集团, 加快扶持一批本地农产品精深加工企业做大做强, 带动全市农产品精深加工突破性发展。”

《成都市人民政府办公厅关于加快农产品加工业发展的意见》提出，成都将突出发展农产品精深加工业，带动农业产业结构调整，在二三圈层区(市)县统筹规划建设10个以上农产品加工园区，形成布局合理、特色鲜明、辐射面广的农产品精深加工产业基地，要把成都建设成为全国农产品加工“一区、三基地”，即:农产品加工业示范区，农产品精深加工科技研发基地、企业总部基地、产品集散基地。 9

到2015年，成都市农产品加工业总产值突破2000亿元，其中:精深加工产值突破1000亿元，精深加工率达到50%以上;农产品加工业增加值达到500亿元以上，农产品加工业总产值与农业总产值之比达到3:1。

未来五年，全县要大力推进现代都市农业优化提升。坚持走上服务于都市的高附加值现代农业发展路子，推进农业的生态化、特色化、品牌化，做好现代农业，使农业的“小比例”也能取得大发展、高效益。优化“三大主体功能区”产业布局，大力发展设施农业、生态(有机(生态))农业、休闲(观光)农业等高效农业。深化完善“院县合作”，加快农业研发平台和生产基地建设，打造一批现代农业高新技术产业园区。积极推广“1+4”现代农业发展方式，加强农业产品质量安全和农产品品牌建设。到2016年，初步形成以现代装备为基础、现代科技为支撑、现代经营为特征、现代农民为主体的现代农业产业体系，基本建成“西部第一、国内领先”的现代都市农业示范区。要坚持走上服务都市的高附加值现代农业发展路子，重点发展高端种养结合、设施农业、生态(有机(生态))农业、观光(休闲)农业，同时力争单位面积农业增加值和农民收入实现倍增。

建设有机(生态)果蔬基地，创新发展有机(生态)食品产业，对调整新津农业生产结构、提高土地单位面积的经济收益、增加农民收入具有重要的意义。

第三章市场分析

3.1 国际市场

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3.1.1有机(生态)果蔬

到20世纪90年代末，欧、美、日已经成为世界上主要的生态标志型农产品消费市场。据有机(生态)市场观察机构(OrganicMonitor)估计，2006年全球有机(生态)产品的销售额达到了386亿美元，主要消费地区集中在北美和欧洲，占全球有机(生态)消费总额的97,，其余的3,也基本集中在日本和澳大利亚。

美国的有机(生态)食品销售额逐年上升。1990年的销售额为10亿美元，1996年上升到33亿美元，2002年销售额达110亿美元，2005年的销售额已接近146亿美元，占美国食品销售总额的2.5,。从2000年有机(生态)食品销售额的产品种类构成看，新鲜蔬菜和水果约占30,。欧洲的有机(生态)产品销售额在2005年已经达到142亿欧元，增长率为10,,15,。大部分欧洲国家销售额增长率最高的产品是蔬菜和水果，英国和德国的增长率最高。其中德国市场在2004,2005年间，有机(生态)销售额达到约39亿欧元，平均增长11,，其中有机(生态)果蔬销售增长21,，显著高于平均水平。日本是亚洲最主要的有机(生态)农产品消费市场，也是中国有机(生态)果蔬出口的主要市场之一。

日本有机(生态)农产品的进口额约为9000万美元，其中65,,75,为有机(生态)水果和蔬菜。2001年日本国内生产的有机(生态)果蔬总产量为1.97万t，约占国内果蔬生产比重的0.11,，有机(生态)果蔬进口量为2.38万t。

由于有机(生态)食品生产过程的控制标准很高，生产成本会明显增加，所以有机(生态)食品的市场价格通常高出同类常规产品价格的 11

40,，有的甚至高出1倍以上。欧洲市场的有机(生态)食品大部分依赖进口，德国、荷兰、英国每年进口的有机(生态)食品分别占有机(生态)食品消费总量的60,、60,和70,，价格通常比常规食品高20,,50,，有些品种高出1倍以上。

有机(生态)食品的价格是影响消费者购买的重要因素之一，但在人们越来越关心食品安全的时代，有机(生态)食品必将有着广阔的市场。据调查，73,的法国人和60,的丹麦人经常购买有机(生态)果蔬，56,的美国公民认为有机(生态)食品更为健康。美国人愿意买有机(生态)果蔬的原因首先是健康与营养:有机(生态)果蔬的营养成分较高;其次是支持环境保护和生态平衡;再者有机(生态)果蔬的口味好，芳香物质和可食用纤维素多。消费者对高质量的有机(生态)食品的需求将稳步增长，特别是市场份额较高的有机(生态)食品如蔬菜和水果、婴幼儿食品、粮食类、奶制品等。

美国有机(生态)食品主要有3个销售渠道，即天然食品商店、常规超级市场及农产品直销市场。2000年以前大部分的有机(生态)食品通过天然食品商店销售。其次是常规超级市场，2000年常规超级市场销售额占全美的49,，超过天然食品商店的销售份额(48,)，直销市场仅占3,。

欧洲有机(生态)食品的营销市场比较发达，大多数国家的有机(生态)食品营销渠道有普通超市、有机(生态)食品专卖店、直接销售和其他销售等4种，其中在普通食品超市中销售的有机(生态)食品所占比例较大。德国、丹麦、奥地利、瑞士等国家的有机(生态) 12

产品畅销率是最高的。

日本有机(生态)农产品流通的最大特征是直销，其流通的主要形式有6类:一是通过建立产销联合组织，实行直销;二是由专业流通配送组织实行宅配化;三是由生产协会组织配送;四是大型连锁超市、大卖场与有机(生态)农产品生产基地实行

订单销售;五是设立连锁专卖店进行销售;六是加工企业与有机(生态)农产品基地实行订单直销。

目前一些有机(生态)农产品生产大国，如阿根廷、巴西、中国等，国内有机(生态)消费市场也正在逐步形成，有机(生态)产品将进军主流销售渠道，而主要的消费人群是追求高质量和健康食品的中上层人士。一些大型食品公司，如麦当劳、雀巢公司也已进入有机(生态)领域。所有这一切都预示着有机(生态)农业正在全世界范围内不断发展，有机(生态)产品会越来越多的出现在世界各地的商店和餐桌上。

3.1.2 頣养

“未富先老”和“未备先老”

世界卫生日每年一度，今年将主题锁定“老龄化与健康”。世界卫生组织和联合国人口基金认为，因生育率下降和寿命延长引起的人口老龄化已成为全球现象，将对人类生活的诸多领域带来深远影响。世界正在“变老”

当,,岁及以上老龄人口占总人口的比例从,,上升到,,,，就标志着从“老龄化

社会”过渡到了“老龄社会”。完成这一过程， 13

法国用了,,,多年，而巴西、中国、日本、智利等国只用,,年左右。

全球人口正在快速老龄化。据联合国人口基金预测，未来,年，,,岁及以上人

数将在人类历史上首次超过,岁以下儿童人数，发展中国家的人口变化将尤其显著。

世界卫生组织提供的数字显示，自,,,,年以来，,,岁及以上人口数量已经翻倍;到,,,,年，,,岁及以上人口数量将近是现在的,倍，达到,(,,亿人。

到,,,,年，将有大约,,,的老龄人口生活在中低收入国家。这些国家人口面临

非传染性疾病致死和致残的风险是高收入国家的四倍。而这些国家往往老龄化起步晚，能够用来适应的时间也较短。“全世界所有人都能够有保障、有尊严地步入

老年，并作为享有充分权利的公民参与其社会”，这是,,年前在西班牙马德里举行的第二次老龄问题世界大会确立的总目标。

此前，世界卫生组织提出的“积极老龄化”，以及联合国提出的“健康老龄化”，均包含“健康”“参与”“发展”之义。

3.2 国内市场

3.2.1有机(生态)果蔬

在亚洲国家中，中国有机(生态)农产品的种植面积最大，为30.1万hm2，暂居世界第13位，种植有机(生态)果蔬的农户数为2 910户，但中国有机(生态)农产品的种植面积只占到国内农业种植面积的0.06 %。我国目前已经形成了规范的有机(生态)食品生产 14

和认证体系，以《中华人民共和国认证认可条例》的正式颁布实施为起点，到2010年底，我国有机(生态)果蔬的认证机构已有100多家，有机(生态)果蔬的实际种植面积约2 000 hm2，其中还不包括已经认证而没有实际种植的面积。

在有机(生态)果蔬出口方面，1995年全国有机(生态)果蔬出口值为30万美元，到2010 年就达到2.42 亿美元。从出口量来看，截止到2010 年底，中国有机(生态)果蔬的出口量约为4.5万,6万t左右，出口国家主要以日本、美国和欧盟为主。其中，出口到日本的有机(生态)果蔬量约占总出口量的2/3。可以说，中国有机(生态)农产品生产的发展潜力较大，其推动力主要是来自合资企业对有机(生态)农业的投资和有机(生态)加工制造厂的设立。正是在外资的推动之下，国内有机(生态)果蔬的生产和出口正在不断增加。国内仅在大城市的超级卖场中有有机(生态)果蔬的出售，而且销售价格远远高于传统果蔬的销售价格。据实地调查的结果，国内市场没有有效开拓的原因主要有2个方面，一方面是获得国外有机(生态)认证的企业中有大部分企业有机(生态)果蔬加工能力只够完成国外的订单，没有能力为国内市场进行加工;另一方面是有机(生态)果蔬的出口价格远远高于国内

销售价格。根据我们在北京家乐福超市(中关村店)的实地调查结果，从总体来看，与传统果蔬销售价格相比，有机(生态)果蔬的价格较高，如有机(生态)荷兰豆价格就比传统荷兰豆每千克高出18.6元，但这个价格与出口价格比还是要低很多。从销售情况来看，购买有机(生态)果蔬的人数仍远远少于购 15

买传统果蔬的人数，所以国内居民的购买力也是一个重要的限制因素。今后开拓和建立国内有机(生态)果蔬的销售渠道尚需时日，而且在国内现有收入水平上，大规模消费有机(生态)果蔬的经济基础的建立、消费习惯的形成以及物流设施、识别标志的完善等还需要进一步提高和加强。

3.2.2 頣养

在中国，老龄事业是由政府主办的、以老年人为对象的公共服务事业，是非赢利性的。本报告中的“养老产业”是以高龄者为对象，以满足高层次生活、文化需求为目标，向老年人提供商品和服务的相关民间营利事业活动的总称。

到2011年底，中国65岁以上老人所占比例已经达到9.1%，超过世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。

3.3 市场预测

3.3.1 有机(生态)果蔬市场分析

当前，中国有机(生态)果蔬的出口额仅为2.4亿美元，约占世 16

界有机(生态)农产品市场450亿美元的0.56 %，可谓是冰山一角。虽然各个发达国家有机(生态)果蔬在有机(生态)农产品市场上的份额各不相同，但基本保持在1.7 %,13 % 的比重。所以从总体来看，中国有机(生态)果蔬出口的国际空间依然很大。世界有机(生态)农产品市场正在以两位数的速度不断增长，而有机(生态)果蔬市场的增长速度又快于整体有机(生态)农产品市场的增长速度。中国果蔬种植面积已经达到1756 万hm2 的水平，而有机(生态)果蔬的种植面积仅占0.011 %。另外，有机(生态)果蔬生产的劳动成本相对较高，而中国拥有大量的剩余劳动力，这也是中国发展有机(生态)果蔬生产的一大优势。中国有机(生态)农产品认证体系也已基本规范，虽然获得美国、欧盟以及日本的有机(生态)认证费用较高，但通过中国的认证实体或通过国外认证实体在中国的办事处基本可以获得认证。

根据有机(生态)观察(O g a n i cMonitor)的资料，目前世界有机(生态)农产品的消费有近一半是在欧洲消费，与2001 年相比扩大了8 %，达到110亿欧元，可以说一些欧洲国家的有机(生态)食品消费已经进入成熟期。其中，德国的消费量最大，约占整个欧洲消费的30 %，法国、英国、奥地利和意大利的年消费额均超过10亿欧元。

3.3.2 养老市场分析

养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比 17

如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。

“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到

16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。

中国人口老龄化速度“始料未及、超乎想象”。中国人口老龄化大致分为3个阶段。2000年前为惯性累积阶段，人口增长的原因是医疗卫生、教育水平的提高和社会文明的进步，是社会经济发展的直接成就;2011年—2035年为加速发展阶段;2035年—2050年为深度发展阶段，在这段时间里中国总人口规模将出现加速负发展，老年人口比重继续攀升，高龄化现象日益突出。

消费结构转向老龄产业

与人口老龄化相伴而来的是健康产业的市场变化。社科研究院报告指出，我国消费结构转向老龄产业，老年消费即将井喷。据悉，2010年，我国老年人退休金总额达8383亿元，2020年，将达28145亿元，到2030年，退休金总额将达到73210亿元。另据调查，目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000亿元。以上数据显示，中国的 18

老年群体已经成为一支重要的消费大军。

目前中国的养老服务发展仍旧比较落后。第一，养老护理床位仅有266.2万张，不到老年人口总数的2%。第二，专业化养老机构，如临终关怀医院、老年痴呆护理院等很少。第三，老年用品市场发展比较令人失望。老年商品生产产家数量少、规模小、没有知名品牌、品种单一。据了解，2009年老年市场的年需求应该是6000亿，而实际供应不足1000亿，供需反差巨大。

重点发展居家养老服务

国务院日前印发了《中国老龄事业发展“十二五”规划》，其中关于老龄产业表述的一个突出点就是重点发展居家养老服务，提出80%以上的乡镇和50%以上的农村社区要建立社区综合服务设施和站点。要统筹发展机构养老，“十二五”期间，要新增养老床位342万张，优先发展护理康复服务，

加强康复医疗机构建设，政府重点投资新建和鼓励社会资本新办具有长期医疗护理、康复促进临终关怀等功能的养老机构。《规划》中还提出地市级以上城市至少要有一所专业性养老护理机构，要研究探索老年人长期护理制度，鼓励引导商业保险公司开展长期护理保险业务。要完善老龄产业政策，研究制定、落实引导扶持老龄产业发展的信贷、投资等支持政策，鼓励社会资本投入老龄产业，培育、壮大老龄用品消费市场，促进老龄用品用具和服务产品开发，重视康复辅具、电子呼救等老年科学产品的研究开发，研究制定产品、用品质量标准，加强老龄产业市场质量监督管理，疏通老龄产业发展融资渠道， 19

引导老龄产业健康发展。

中共中央政治局委员、国务院副总理、全国老龄工作委员会主任回良玉指出，我国是世界上老年人口最多、老龄化速度最快的国家，老年人口、高龄老人增速加快，空巢老人增多，未富先老、区域不平衡、农村老龄人口比例高等问题突出。对于我国人口老龄化面临的这些新情况、新问题、新挑战必须高度重视。要树立积极的人口老龄观，以积极的态度、政策、行动应对人口老龄化。

“没有老年人参与，没有老年人共享的社会绝不是现代的公益社会，绝不是我们要实现的小康社会”，未来要以老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐为目标，建立人人共享的社会。

3.4 竞争分析

3.4.1有机(生态)果蔬竞争者(现有的或潜在的)情况

本项目的现代观光农业的概念产品，这目前广泛传播的新概念，随着国家的持续政策性的引导及行业市场的高速发展，相应的竞争者肯定会不断的增加，这是有一定的可预见性及可对应性的，因为任何行业都有现在的或潜在的竞争者，而且相对其他行业，现代观光农业的投资周期性及技术的支持度，需要持续不断的加强及提升，这自然规避了部分机会投资者及行业的加入门槛，减少一些恶性的商业竞

争。同时项目所地区，目前无大型的有竞争势力的集团化企业加入，没有产生同质化无序竞争的可能性，只要我们以先期进入都的身份建立自我们的良好企业品牌，就可以利用我们的优势来对应市场上各类 20

竞争的冲击。

3.4.2 项目的SWOT分析

第四章地理位置和建设条件

新津县位于四川盆地西部、成都平原南部，距成都市区28公里，距西南航空港18公里，区位优势明显，古有“南方丝绸古道第一站”之誉，今有“成都南大门”之称。全县幅员面积330平方公里，辖11镇1乡，总人口30.18万，其中城镇人口12万。新津历史悠久，自北周定名，相袭至今，已有1450年历史，自古以来“商贾云集、货如轮转，多出富商”，为川西重要的物资集散地和交通枢纽，是四

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川省经济、技术向西南辐射的必经之地。

目前项目所选地——文井乡是典型的纯农业镇乡，位于新津县北部，交通便利，地理优势明显。文井乡距县城9公里，距成都25公里，与崇州市、大邑县接壤，再加上天府新区规划建成后，可容纳上千万人口，有着天然的经济、交通、地理等优势。

项目区远离城市、交通主干道，附近没有工矿企业;大气环境质量符合国家大气环境质量标准GB3095—1996所列的一级标准，灌溉水质量符合国家灌溉水质GB5084—89标准，生产用水有保证，地表水和地下水质清洁无污染，水域和水域上游没有对产地构成威胁的污染源;土壤质量符合国家土壤质量环境标准中的二级标准，土壤无污染源污染.项目区远离交通干道，周边没有工矿企业，大气、土壤和水质均无污染。

第五章项目建设方案

5.1 建设规模和内容

5.1.1一期:建成800亩生态种养结合体验农场示范基地，建成100亩CSA示

范农庄;

5.1.1有机(生态)蔬菜农场:该农场占地400亩，规划设计由400个农场组团(每个组团是1亩为一个单元)形成，用于立体农业蔬菜种植。

5.1.2养生颐养农场:该农场占地200亩，规划设计由50个农场组团(每个组团是4亩为一个单元)形成。

5.1.3休闲度假农场:该农场占地200亩，规划设计由50个农场 22

组团(每个组团由4亩为一个单元)组成。

5.1.4 CSA示范农场:该农场占地100亩，规划设计由2个50亩农场组团形成。

5.2二期:建成100亩农业休闲观光、商务接待、技术研发、科普教育、农耕文化展示中心;

5.3三期:建成占地100亩的果蔬加工、储藏、配送基地。

5.4建设周期:

第一期建设2014年5月1日-2015年4月30日;

第二期建设2015年5月1日-2016年4月30日;

第三期建设2016年5月1日-2017年4月30日;

第六章投资估算及资金筹措

6.1 投资估算依据

(1)国家及农业部颁布的有关规程、规定和技术经济指标;

(2)市场调查收集的有关经济技指标;

XX2009年建筑工程概算定额预算标准; (3)

(4)参照当地同类工程估算指标;

(5)市场询价、厂家报价及有关实际情况;

(6)其它有关政策法规和标准，及项目咨询允许的经验估算.

6.2 项目建设投资估算

6.2.1 固定资产投资估算

6.2.1.1示范农场建设投资估算

(1)生产性基础设施

土地租金:1000元*1100亩=110万元

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土地改良:4000元*900亩=360万元

立体栽培设施:5万元*400套=2000万元

(2)公用工程

水、电、气设施，与公用电并网，按并网费和成本费计，需150万元;

绿化带、隔离水渠、道路，按面积范围和需购苗木等计，需555万元;

公用工程共需700万元。

(3)生产设备购置

农业机械、生产农具、检验检测设备150万元。

小计:3220万元。

6.2.1.2 项目综合管理中心建设投资估算

行政管理、员工宿舍、商务接待、技术研发、科普教育、农耕文化展示中心:2500万元。

土建装修:2000万元，设备设施500万元。

6.2.1.3 生产加工中心

果蔬加工、冷链、储藏、配送中心(土建、设备)1800万元。

6.2.1.4间接费用估算

前述各项固定资产投资为7520万元。间接费用包括调查设计、培训咨询、管

. 理监测等，按前述各项固定资产投资的3%计取，估算为225.6万元

6.2.1.5预备费用估算

预备费用估算按照前述各项固定资产投资的8%计取，估算为601.6万元.

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综合上述各项估算,该项目固定资产总投资8347.2万元.

6.2.2建设期银行利息估算

该项目建设期资金来源及筹措

,1, 建设单位自筹4000万元。

(2 )银行贷款14000万元。

,2, 申请上级支持资金2000万元。

6.4 资金使用和管理

对该项目的建设资金，一定做到严格管理、合理使用，在资金使用上，严格按

照项目建设计划，坚持资金跟着项目走的原则，决不搞计划外工程项目;在资金管

理上严格按照国家财政部印发的《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》的

规定执行，实行专人管理、专户贮存、专帐核算，严格财政纪律，加强对项目资金

的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款专用.为确保工程

建设质量，在拨付施工单位资金时，预留工程质量保证金，竣工验收和运行一年

后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金，以避免工程返工和资金流失.

第七章财务评价

后报《项目可行性研究报告》

第八章结论

8.1 可行性研究结论