第6章 投资性房地产-练习题参考答案
第6章投资性房地产-练习题-参考答案一、单选题
二、多选题
D选项如果以投资性房地产业务为主业的企业，还可以计入主营业务收入。投资性房地产的租金收入计入的科目，与计量模式无关的。
四、业务题
1、（金额单位以“万元表示”）
（1）编制甲公司2X13年初出租该项房地产的有关会计分录：
借：投资性房地产 5 000
累计折旧 1 000
贷：固定资产 5 000
投资性房地产累计折旧 1 000
（2）编制甲公司2X13年末与该项房地产有关的会计分录：
借：银行存款400
贷：其他业务收入400
该项投资性房地产2X13年应计提的折旧额=5000/20=250万元
借：其他业务成本 250
（3）编制甲公司2X14年末与该项房地产有关的会计分录：借：银行存款400
贷：其他业务收入400
该项投资性房地产2 X14年应计提的折旧额=5000/20=250万元借：其他业务成本 250
贷：投资性房地产累计折旧 250
借：固定资产 5 000
投资性房地产累计折旧 1 500
贷：投资性房地产 5 000
累计折旧 1 500
2、（金额单位以“万元表示”）
（1）2X13年1月1日
借：投资性房地产——成本 2 100
累计折旧400
贷：固定资产 2 400
其他综合收益100
（2）2X13年12月31日
借：银行存款150
贷：其他业务收入150
借：投资性房地产——公允价值变动100
贷：公允价值变动损益100
（3）2X14年12月31日
借：银行存款150
贷：其他业务收入150
借：公允价值变动损益50
贷：投资性房地产——公允价值变动50
（4）2X15年12月31日
借：银行存款150
贷：其他业务收入150
借：公允价值变动损益150
贷：投资性房地产——公允价值变动150
（5）2X16年1月5日
借：银行存款 2 100
贷：其他业务收入 2 100
借：其他业务成本 2 000
投资性房地产——公允价值变动 100
贷：投资性房地产——成本 2 100
借：其他综合收益100
贷：其他业务成本100
借：其他业务成本100
贷：公允价值变动损益100
3、（金额单位以“万元表示”）
（1）转换日的会计分录：
累计折旧 1 600
固定资产减值准备150
贷：固定资产 3 500
投资性房地产减值准备 150
投资性房地产累计折旧 1 600
2X15年计提投资性房地产折旧的会计分录
借：其他业务成本 350 [（3 500－1 600－150）/5 ]
贷：投资性房地产累计折旧 350
（2）①该厂房转换前的账面价值＝3 500－1 600－150＝1 750（万元），公允价值 1 900万元，大于账面价值1 750万元的差额150万元计入“其他综合收益”。其会计处理为：借：投资性房地产——成本 1 900
累计折旧 1 600
固定资产减值准备 150
贷：固定资产 3 500
其他综合收益 150
②转换当日该厂房的公允价值为1 600万元，则其公允价值小于账面价值的差额计入“公允价值变动损益”。其会计处理为：
借：投资性房地产——成本 1 600
累计折旧 1 600
固定资产减值准备150
公允价值变动损益150
贷：固定资产 3 500
（3）
借：公允价值变动损益 100
贷：投资性房地产——公允价值变动 100
借：投资性房地产——公允价值变动 50
贷：公允价值变动损益 50
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式
房地产项目投资可行性研究分析报告模板格式（包括基本估算数据）第一部分房地产项目总论 1.房地产项目概况 1.1房地产项目名称 1.2房地产项目建设单位 1.3房地产项目位置（四周范围） 1.4房地产项目周边目前现状 1.5房地产项目性质及主要特点 1.6房地产项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议 第二部分房地产项目背景 1.房地产项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境1.3项目发起人及发起缘由 2.房地产项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果2.2项目地块初勘及初测工作情况2.3项目建议书编制、提出及审批过程 3.房地产项目投资的必要性 第三部分房地产市场研究
1.市场供给 1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域内商业用房的租用情况调查 2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域内商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测
房地产投资项目敏感性分析
房地产投资项目敏感性分析（一） 房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。 一、敏感性分析步骤 敏感性分析一般按以下步骤进行： 1、确定影响因素 影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。 2、确定分析指标 作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来 1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断 敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。 例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。 解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x) 该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F) = 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元 按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。 对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实
房地产项目可行性研究报告文件
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局公布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块不管位置依旧配套来讲差不多上区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 依照芜湖海创置业责任有限公司托付，依照托付书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比
名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%. 全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况指标绝对量同比增长（%）房地产开发投资（亿元）21291 10.4 其中：住宅14705 13.3 办公楼1193 -0.1 商业营业用房2743 -6.5 房屋施工面积（万平方米）646556 1.5
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新
房地产开发项目投资可行性分析
前言 [案名：硅谷阳光]： 本项目位于桂林信息产业城内，其环境配套资源与目标消费群体特征，给我们提供了项目市场包装设计的方向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称，以便于项目各项工作。 [自主开发经营]： 1、本报告仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息产业集团资产公司自主开发 决策，概念性规划方案只是作为参考方案： 2、桂林信息产业集团公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严 密的市场调查、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供2～4个规划方案，以便桂林信息产业集团公司最终确定产品性价比和投入产出最大化方案，确保自主开发的成功。 [股权增值运营]： 1、引进项目包装方法，对项目进行专业策划与包装，使其价值清晰、可测，具 有投资吸引力，以便于桂林信息产业集团资产公司实现股权套现的初衷；2、采用市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公开推介活动，将原 来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息产业集团资产股权增值套现。 一、项目概况与周边环境 本项目位于桂林市七星区，宗地本身即为信息产业集团，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、公共汽车总站、火车站的10路、16路、24路公共汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花园村段的即将成功改造，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。 就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子工业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈的文化教育氛围；就本项目而言，毗邻的电子信息产业城、桂林电子科技大学，划定了电子高新产
房地产开发项目可行性研究(一)
房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估
算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费
8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是
房地产投资项目可行性研究报告doc
房地产投资项目可行性研究报告 篇一：房地产投资项目可行性研究报告 房地产投资项目可行性研究报告 核心提示：房地产投资项目投资环境分析，房地产投资项目背景和发展概况，房地产投资项目建设的必要性，房地产投资行业竞争格局分析，房地产投资行业财务指标分析参考，房地产投资行业市场分析与建设规模，房地产投资项目建设条件与选址方案，房地产投资项目不确定性及风险分析，房地产投资行业发展趋势分析 提供国家发改委甲级资质 专业编写： 房地产投资项目建议书 房地产投资项目申请报告 房地产投资项目环评报告 房地产投资项目商业计划书 房地产投资项目资金申请报告 房地产投资项目节能评估报告 房地产投资项目规划设计咨询 房地产投资项目可行性研究报告 【主要用途】发改委立项，政府批地，融资，贷款，申请国家补助资金等
【关键词】房地产投资项目可行性研究报告、申请报告 【交付方式】特快专递、E-mail 【交付时间】2-3个工作日 【报告格式】Word格式；PDF格式 【报告价格】此报告为委托项目报告，具体价格根据具体的要求协商，欢迎进入 公司网站，了解详情，工程师（高建先生）会给您满意的答复。 【报告说明】 本报告是针对行业投资可行性研究咨询服务的专项研究报告，此报告为个 性化定制服务报告，我们将根据不同类型及不同行业的项目提出的具体要求，修订报告目录，并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容，为企业项目立项、上马、融资提供全程指引服务。 可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能 性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报
房地产项目投资可行性分析报告
“SG·DHSZ”项目投资可行性分析报告
目录 目录....................................................... 第一章总论.................................................... 一、项目背景及概况....................................... 二、主要技术经济指标..................................... 表1 “SG·DHSZ”项目主要经济技术指标................. 第二章住宅市场分析与营销战略................................. 一、投资环境分析........................................... 表2 “十二五”规划经济社会发展主要指标............... 二、住宅市场分析........................................... 三、当前住宅市场面临的矛盾和问题........................... 四、营销推广战略........................................... 表3 楼盘销售价格増况表 ............................... 第三章项目选址及区设条件..................................... 一、项目选址............................................... 二、区域历史文化地位....................................... 三、建设条件............................................... 第四章建设规模及功能标准..................................... 一、建筑面积及内容......................................... 二、项目规划设计方案....................................... 表4 “SG·DHSZ”住宅户型 .............................
房地产项目可行性研究开题报告
表1 毕业论文（设计）开题报告 论文题目房地产项目可行性研究 1.立题依据 研究背景：随着社会不断的发展，人们的生活水平的提高，人们从物质享受逐渐转变成精神享受。人们选择住宅时更注重户型，小区各方面的环境及交通等因素。房地产是国民经济的一个基本生产要素，任何行业的发展都离不开房地产;作为衣、食、住、行中最根本、最大宗的消费，房地产商品具有多样性、固定性、稀缺性等特点，同时房地产行业又具有基础性、先导性、带动性和风险性的特点，使房地产行业在经济发展之中备受关注，成为拉动国民经济发展的基础产业和支柱产业。作为一个投资密集型、资本密集型的产业，房地产业在中国尚处于初期发展阶段，在房地产实践过程中暴露了大量问题，如投资盲目性、市场调研分析不足、产品市场地位不准、房地产投机等一系列问题，这些问题已经成为了一个迫在眉睫的、制约房地产也发展的瓶颈。 理论依据：科学理性的投资分析、科学完善的可行性研究与方案论证、设计。 立题意义：当一个房地产项目进行立项时首先进行可行性研究，来预测项目是否能够带来利润及多大的利润。通过此次研究，探讨未来房地产发展方向，为以后房地产开发创造更大的利润。 2.研究内容及方案 研究目标：通过此次本项目可行性研究，预测项目带来的利润，是否在此基础上能够增加更多利润。 论文提纲：（1）摘要 （2）项目背景 （3）项目规划设计 （4）项目销售市场分析及发展前景 （5）项目开发与销售计划 （6）财务分析 （7）项目评估结果 参考文献：（1）汤炎非，杨青著．可行性研究与投资决策．武汉：武汉大学出版社，1998：5-7 （2）李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001 （4）宋春红.论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59. （5）刘志平，王学孝.房地产开发可行性研究的思考[J].中国房地产，2001，（9）33—35. （6）何继志.房地产开发项目可行性研究报告编制及评估要点 [J].中国国际咨询，2003,（8）47-49 3.进度安排 开题报告：2011-06-11至2011-07-05 初稿：2011-07-17至2011-08-12 二稿：2011-08-24至2011-09-10 终稿：2011-09-21至2011-10-17 实践活动记录：2011-06-11至2011-10-21
房地产投资分析复习知识点教学提纲
一、绪论 【房地产投资】是指国家、集体或个人，将一定的资金投入到房地产开发、经营、管理和服务中去，以期获得资本增值的一种经济行为。 【房地产投资三要素：】①时机②地段③质量 【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性 【房地产投资的目的】销售收益；现金流量收益；避税收入 【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展；2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境； 4、抵御通货膨胀影响 【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素 【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性 二、基本原理 【投资要素原理】收益、成本（利率、税收）、预期 【边际成本递减递增规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 【规模收益理论】三阶段：规模收益递增阶段，规模收益递减阶段，负收益阶段【风险回报原理】1、风险－收益等价曲线、成正比2、投资风险－效用分析，通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。 三、房地产投资市场 【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功能、优化资源配置的功能 政府宏观管理的基础 【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、家庭收入、 城市化进程、宏观调控、消费者预期 【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%，则说明房价存在泡沫，高于5.5%，尚存在升值空间。 四、房地产投资环境 【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和，包括自然、政治、社会和经济因素等。特点：多样性、综合性、动态性 【房地产投资环境分析方法——综合评价法】 五、资金的时间价值 【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值，称为资金的时间价值。（等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别）表现为：利息、利润【利息I】是指占用资金所付出的代价。利率：单位时间内的利息与本金之比。【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。 【等值】是指在不同的时间点上，数量不等的资金具有相等的价值。 【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和，一般用Ｆ表示。计算公式：Ｆ＝Ｐ?(1+i)n
房地产项目可行性研究分析报告
房地产项目可行性研究分析报告 （完整标准模板） 第一部分项目概况分析 一、项目基本情况介绍 1.项目名称介绍 2.项目宗地位置介绍 3.项目合作单位介绍 4.承担可行性研究的单位介绍 5.项目经济技术指标介绍 二、项目开发企业介绍（内容可选） 1. 开发企业的基本情况介绍 2. 开发企业的组织机构介绍 3. 开发企业的管理团队介绍 4. 开发企业的经营情况介绍 三、项目产生背景 第二部分项目市场调查分析 一、项目投资环境分析 1.政策环境分析 （1）全国政策环境分析 A．金融政策分析 B．土地政策分析
（2）城市政策环境分析 2.经济环境分析 （1）全国经济环境分析（内容可选）A．国民经济整体情况分析 B．固定资产投资分析 C．通货膨胀分析 D．消费需求分析 E．重大利好事件分析 （2）城市经济环境分（内容可选）A．城市主要经济指标分析 B．城市固定资产投资分析 C．城市引进外资情况分析 D．城市重大经济项目分析 E．城市经济发展历程分析 F．城市经济预测分析 3.社会文化分析 （1）城市自然地理情况分析 （2）城市历史文化分析 （3）城市人口情况分析 4.宗地现状分析 5.配套设施分析 6.城市规划分析
7.市政设施分析 二、项目竞争环境分析 1.房地产市场分析 （1）全国房地产市场分析 （2）城市房地产市场分析 A.城市房地产市场分析 B．城市房地产市场价格分析 C.城市房地产市场供给情况分析D．城市房地产市场供给情况分析（A）产品类型的供给情况分析（B）土地供给情况分析 （C）产品的开工咯和竣工情况分析2.板块竞争对手分析 （1）板块范围的界定 （2）项目所在板块情况分析 （3）板块产品特征分析 （4）板块间的对比分析 3.楼盘竞争对手分析（内容可选）（1）住宅开发项目的竞争对手分析（2）商业开发肥肉竞争对手分析（3）综合开发项目的竞争对手分析三、项目客户群分析
某房地产项目投资分析可行性研究报告
城市花都、桃花岭工程投资价值分析 （预可行性研究） 一、工程简况 （见工程调研报告） 二、工程公司基本情况 （见工程调研报告） 三、国内政策环境及当地房地产市场现状 （见工程调研报告）
四、财务测算及经济评价 （一）基础条件 1. 本工程经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。 2. 本工程所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。 3. 本工程作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保 持连续，并保证其获利能力。 4. 未来的税率将在正常范围内变化。 5. 建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。 6. 资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现 7. 无其它人力不可抗拒的重大影响。 （二）工程计算期 工程计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都工程总周期为5年，桃花岭工程总周期为6年。 第一部分城市花都工程财务测算 （三）主要技术指标 工程主要技术指标一览表 （城市花都）
（四）工程总投资估算 项目总投资估算表
（五）销售收入与经营税金及附加 1、销售定价：小高层2200元/平M，多层公寓2800元/平M，联排别墅3300元/平M，独立别墅4200元/平M。别墅周边花园长沙按 800元/平M出售，由于面积难以估算暂不考虑 2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。 3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。 销售收入与经营税金及附加估算表 （城市花都）单位：万元
（六）工程盈利测算 利润测算表（城市花都）单位：万元
用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一)讲课教案
用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一) Excel是微软公司出品的office系列办公软件的一个组件，确切的说它是一个电子表格软件，可以用它来制作电子表格，完成许多复杂的运算，进行数据的分析和预测等。Excel快捷的制表功能、强大的函数运算功能和简便的操作方法是各级各类办公室管理人员日常工作的好帮手。本文主要介绍运用EXCEL进行房地产投资项目的敏感性分析。敏感性分析是投资决策中一种常用的重要的分析方法，它是用来衡量当 投资方案中某个因素发生了变动时对该方案预期结果的影响程度。通 过敏感性分析，可以研究各种不确定因素变动对项目经济效果的影响 程度，了解投资项目的风险根源和风险大小，还可以筛选出若干最为 敏感的因素，有利于集中力量对他们进行研究，重点调查和搜集资料，尽量降低因素的不确定性，进而减少方案风险。因此，敏感性分析可 以帮助决策者了解不确定因素对评价指标的影响，从而提高决策的准 确性。 房地产投资项目的敏感性分析
房地产投资项目的敏感性分析是通过分析、预测房地产项目不确定性 因素发生变化时，对项目成败和经济效益产生的影响；通过确定这些 因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。 房地产项目敏感性分析主要包括以下几个步骤： 第一，确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标有：项 目利润总额、税后利润、净现值、内部收益率、投资利润率、最低房 地产产品售价、最低房地产产品租金等。在具体选定时，应考虑分析 的目的、显示的直观性、敏感性，以及计算的复杂程度。 第二，确定不确定性因素可能的变动范围，计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值。 第三，通过评价指标的变动情况，找出最为敏感的变动因素，作进一 步分析。 根据每次变动因素的数目不同，敏感性分析又可分为单因素敏感性分 析和多因素敏感性分析。
房地产投资可行性研究报告
房地产投资可行性 研究报告
目录 目录 (1) 一、总论 (2) 1.1 项目简介 (2) 1.1.1建设地点 (2) 1.1.2项目现状 (2) 1.1.3项目总体规划要求 (2) 1.1.4项目建筑面积指标 (3) 1.2项目法人概况 (3) 1.3编制依据 (3) 1.4项目建设的必要性 (3) 1.5主要经济技术指标 (4) 1.6结论 (5) 二、市场分析 (5) 2.1 上海房地产市场总体分析 (5) 2.2商业用房市场分析 (6) 2.3餐饮娱乐用房市场分析 (9) 2.4办公楼市场分析 (10) 三、投资估算与资金筹措 (12) 3.1投资估算说明 (12) 3.2建设投资 (13)
3.3资金筹措 (13) 3.4资金使用计划 (13) 四、财务效益分析 (13) 4.1财务评价编制依据 (13) 4.2基础财务数据与说明 (13) 4.3销售收入预测 (14) 4.3.1 办公楼出售、出租收入 (14) 4.3.2 商场出售、出租收入 (14) 4.3.3 餐饮娱乐出售、出租收入 (14) 4.3.4车位经营收入 (15) 4.4项目的损益 (15) 前言 凯旋生活广场项目基地位于真北路、曹安路交叉口西南角,原属新黄浦爱奇爱特配售中心有限公司所有, 9月上海建配龙建材配送有限公司与其签订了该地块的资产转让合同(附件1),并获得了该地块的房地产权证。根据普陀区人民政府总体发展规划,为进一步繁荣普陀商业,上海建配龙建材配送有限公司研究决定将原爱奇爱特商城拆除,规划建设一个集商业、娱乐、餐饮、办公于一体的综合商贸区,为此上海建配龙建材配送有限公司专门成立了项目公司——上海建配龙房地产开发有限公司负责项目开发经营。现项目方取得土地并前期投入约2亿人
《房地产投资分析》综合测试题1参考答案
东南大学远程教育 《房地产投资分析》 综合测试题1参考答案 一、简答题（共10题，每题5分，共50分） 1、如何理解投资与房地产投资的含义 投资是指以一定资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。这里的资源既可以是资金，也可以是土地、人力、技术、管理经验或其他资源。房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。房地产投资所涉及的领域有：土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。 2、简述投资回收与投资回报的区别 房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分。投资回收是指投资者对其所投入的资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在使用过程中所获得的报酬。 就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润。 3、简述房地产市场预测的含义和种类 房地产市场预测是指运用科学的方法和手段，根据房地产市场调查所提供的信息资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判断，以确定未来一段时期内房地产市场的走向、需求量、供给量以及相应的租金售价水平。 房地产市场预测的种类： 1．定性预测 定性预测是指依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。 2．定量预测 定量预测是在了解历史资料和统计数据的基础上，运用数学方法和其他分析技术，建立可以表现数量关系的数量模型，并以此为基础分析、计算和确定房地产市场要素在未来可能的数量。 4、简述政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则 1．目标的确定性
房地产可行性研究分析报告资料
房地产可行性研究报告方法
第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策 第3操作环节：房地产可行性研究战略分析 第4操作环节：设计成功的可行性研究流程 第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算 第7操作环节：从全局动身进行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产进展的时期性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸讲辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从有用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。 第1操作环节：成功近出投资第一步
1．透视民地产可行性研究 房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 一般来讲，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题： 第一是要确定项目在技术上能否实施； 第二是如何才能取得最佳的效益（要紧是经济效益）。 从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，不管是大跨度桥梁，依旧超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、 88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔确实是专门好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。 2、项目投资制胜第一法宝 一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该时期，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。因此，一个投资方案有成功的可能性，或者讲其是可行的，也并不意味着该
房地产项目可行性研究方案报告
房地产项目可行性研究报告(模版) 目录 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.2.2项目建设单位概况 1.2.3项目地块位置及周边现状 1.2.4项目规划控制要点 1.2.5项目发展概况 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.3.1本市房地产市场现状 2.3.2本市房地产市场发展趋势 2.4板块市场分析 2.4.1区域住宅市场成长状况 2.4.2区域内供应产品特征
2.4.3区域市场目标客层研究 2.5项目拟定位方案 2.5.1可类比项目市场调查 2.5.2项目SWOT分析 2.5.3项目定位方案 第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件 第四部分：投资估算与融资方案4.1投资估算 4.1.1投资估算相关说明 4.1.2分项成本估算 4.1.3总成本估算 4.1.4单位成本 4.1.5销售收入估算 4.1.6税务分析 4.1.7项目资金预测
4.1.8现金流量表 4.1.9自有资金的核算 4.2融资方案 4.2.1项目融资主体 4.2.2项目资金来源 4.2.3融资方案分析 4.2.4投资使用计划 4.2.5借款偿还计划 第五部分：财务评价5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 5.2.1财务盈利能力分析 5.2.2静态获利分析 5.2.3动态获利分析 5.2.4偿债能力分析 5.2.5综合指标表 5.3财务评价（方案2） 5.4财务评价结论 第六部分：不确定性分析6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.2.1变动因素一成本变动
技经案例——敏感性分析在房地产投资中的应用
敏感性分析在房地产投资中的应用案例 教学目的：理解敏感性分析的含义；学习单因素和双因素敏感性分析的应用。 某房地产商拟开发一幢写字楼，其地价为100万元，半年后开工，建设期为18个月，即项目在两年内完成。完成后的写字楼全部出租或出售。建设费为600万元，分3期支付，每期半年，期末支付。据预测，建成后的写字楼售价可望达到1100万元。全部投资均为贷款，贷款利率为每半年7.5%。各项支出及期望利润估算如下。 （1）置地费用：土地成本100万元，手续费20万元，合计120万元。则置地贷款本息 n 4 P 1i 12010.075160.256F =+=?+=地地（）（）（万元） 假设土地成本及手续费在购地时一次付清，两年后还本付息。 （2）建设费用：勘察设计费15万元，工程建设费600万元。 工程建设贷款本息：664.759万元。 假设勘察设计费在工程建设初期支付，到工程完工为3个计息期。工程建设费分3次支付，其计息期分别为2、1、0。 （3）其他费用：10万元。 （4）期望总支出：（1）+（2）+（3）≈835万元 （5）物业期望售价：1100万元。 （6）期望利润：E （x ）=期望售价-期望总支出=265万元 从上述期望利润估算中可知：工程建设费用、开发期、贷款利率和物业售价4个可变因素是影响期望利润的4大因素。置地费用一旦支付就不可变动，因此，不能指望他对期望利润再做贡献。本案例主要讨论4大可变因素的变化对期望利润的影响，亦即讨论期望利润对各影响因素的敏感性。 1、 单因素敏感性分析，找出敏感因素。 灵敏度的计算公式为β= 期望利润的变化率影响因素的变化率 β值越大，因素对项目的影响越敏感，即敏感因素。假设工程建设费用、物业售价逐一在初始值的基础上按±10%、±20%的幅度变动，开发期、贷款利率按±20%的幅度变动，分别计算相对应的期望利润及敏感度β，得出结果如表1所示。 表1 单因素敏感性分析 由表1可以看出，物业售价和工程建设费用的灵敏度最高，他们是影响该项目的敏感因素。 2、双因素敏感性分析，确定两个敏感因素同时变化时对该项目的影响程度。 设物业售价的变化率为x ，工程建设费用的变化率为y ，当这两个因素同时变化时，项目的期望利润可表示为： E （x ）=期望售价-期望总支出=1100（1+x ）-170.256-664.759（1+y ） =265+1100x-664.759y
房地产公司关于土地投资可行性分析内容和方法
土地投资可行性分析内容和方法 土地投资可行性分析报告概要: 土地能否购买 买来能做什么 能赚多少钱 风险有多大 项目风险评估和规避方法 一、开发什么项目最好 在政府城市建设规划和土地控制性规划条件下,根据地块自身条件和周边环境,该地块可以开发的物业类型有哪些?开发哪种类型的物业是最好的? 1、收集开发什么项目的信息内容和方法 1政府规划和实施计划(文献调查和官员访谈 2土地开发条件(文献调查、现场观察和官员访谈 3周边配套和环境(现场观察/普查 4区域形象(问卷调查/座谈会/专家访谈 5规划土地用途(文献调查、现场观察和官员访谈 6周围现状(现场调察 2、开发什么项目的结论
对收集的信息进行分析或组织专家讨论,排除明显不可行、不允许、 不必要的开发类 型,收集开发类型创新建议,确定初步可行能够进入下一阶段研究的开发类型 二、开发的项目是否真正有需求 初步判断符合政策、地块条件环境和区域形象的物业开发类型是否存在现实的市场需求。 1、是否有需求的信息收集内容和方法 1市场同类型物业的需求状况(竞争楼盘调查 2目标客户群购买可能性测试(问卷调查/座谈会/个别访谈 3新物业类型需求(问卷调查/座谈会/个别访谈 4地区的升值潜力能否吸引外地投资者 2、是否有需求的结论 对收集的信息进行分析或组织专家讨论,排除没有需求的开发类型, 确定有市场需求的物业开发类型 三、市场的需求是否能够消化项目 虽然物业类型的需求存在,但有效需求规模和强度不同, 在正式确定作为投资核算基 准的物业开发类型组合及体量之前,需要对物业需求规模和强度进行测量 1、测量内容 1需求动机与态度 2需求意向
房地产开发项目可行性研究报告(完整版)
房地产开发项目可行性研究报告 房地产开发项目可行性研究报告__________________________ 3.可行性研究报告编制依据 4.可行性研究报告研究范围 5.研究结论及建议 6.主要经济技术指标 项目主要经济技术指标见表1。 表1 项目主要经济技术指标 二、住宅市场分析与营销战略 1.当前住宅市场现状 商品房市场现状与市场需求 3.商品房的市场需求及发展 4.当前住宅市场面临的矛盾和问题 5.营销战略 三、项目选址及建设条件 1.项目选址 建设条件 1 位置优越 2 交通方便 3 建设场区五通条件具备 供水： ____________________________
供电： ____________________________ 煤气： ____________________________ 通讯： ____________________________ 场地： ____________________________ 4 住宅小区商业及文化教育配套设施齐全 5 土地征用情况 四、建设规模及功能 1.建筑面积的内容 功能设施标准 1 建筑使用功能 2 设施标准 住宅装饰及设施标准 小区配套设施 3 住宅户型规划 3.工程项目一览表 依据初步规划方案，主要工程项目见表2。表2 主要工程量一览表 五、建设方案 1.建设场地环境 1.1 地形
1.2 场地自然条件 地貌： ____________________ 水文地质： ________________ 地震裂度： ________________ 地基土工程地质评价： 总体规划布局 1 片区规划 2 小区整体规划设计原则 3 总平面布局 4 交通组织 5 规划指标 根据项目初步方案及建设规模，规划指标见表3。表3 项目建筑技术经济指标 3.建筑方案设计 3.1 建筑方案总体构思 3.2 平面设计 住宅。住宅经济技术指标见表4。 表4 项目住宅经济技术指标 公用建筑。 3.3 立面设计 4.结构设计
房地产投资项目敏感性分析
房地产投资项目敏感性分析
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房地产投资项目敏感性分析（一） 房地产投资项目评价中的敏感性分析是分析投资项目经济效果的主要指标（如内部收益率、净现值、投资回收期）对主要变动因素变化而发生变动的敏感程度。如果某变动因素变化幅度很小，但对项目经济指标的影响很大，我们认为项目对该变量很敏感。在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。 一、敏感性分析步骤 敏感性分析一般按以下步骤进行： 1、确定影响因素 影响项目经济效果的因素很多，我们必须抓住主要因素，对于房地产开发项目而言，主要敏感性因素有投资额、建设期、建筑面积、租金、销售价格等。 2、确定分析指标 作为敏感性分析的经济指标一般要和我们项目经济分析指标一致，常用的有利润、利润率、净现值、内部收益率、投资回收期等。
3、计算各影响因素在可能的变动范围内发生不同幅度变动所导致的项目经济效果指标的变动效果，建立一一对应的关系，并用图、表的形式表示出来 1、确定敏感因素，对方案的风险作出判断 敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。 例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/㎡，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。 解：按盈亏平衡分析公式：P·X = C(F) + U·X + E(x) 该开发项目的预期利润：E(x) = P·X·（1- 5%）- U·X - C(F) = 1000×1×95%-1×600-120 = 230万元 按题意，要对预期利润进行敏感性分析，此时分析指标是预期利润。在盈亏平衡分析中，计算预期利润是假定其他参数都是确定的，但是实际上由于市场的变化，模型中的每个参数都会发生变化，使原来计算的预期利润、盈亏平衡点失去可靠性，作为投资者希望事先知道哪个参数对预期利润影响大、哪个参数影响小，通过对敏感因素的控制，从而使投资过程经常处于最有利的状态下。 对盈亏平衡分析中的利润指标进行敏感性分析，主要研究与分析有关参数发生多大变化会使盈利转为亏损、各参数变化时对利润变化的影响程度、各参数变动时如何调整销售量以保证原有目标利润的实
房地产投资项目可行性研究报告
房地产投资项目可行 性研究报告 目录 1 导论 (1) 1.1 房地产投资的基本要素 (1) 1.1.1 房地产的概念 (1) 1.1.2 房地产投资概述 (1) 1.1.3 我国房地产投资现状 (2) 1.1.4 房地产投资分析概述 (3) 2 项目背景分析 (6) 2.1 宏观环境研究 (6) 2.1.1 城市简介 (6) 2.2 宏观经济情况 (6) 2.2.1 国民生产总值GDP (6) 2.2.2 三大产业比重 (7) 2.2.3 社会消费品零售总额 (8) 2.2.4 人均GDP (9) 2.2.5 居民收入及消费情况 (9) 2.3 宏观市场状况 (10) 2.3.1 整体市场表现 (10) 2.3.2 10-11月各区域市场表现 (13) 2.3.3 2011年项目新推情况简析 (15) 3 项目定位 (17)
3.1 主要经济指标 (17) 3.2 地块SWOT分析 (17) 3.3 定位表述 (18) 3.4 客户定位 (19) 3.5 租金和售价建议 (19) 3.5.1 市场租金确定 (19) 3.5.2 售价确定 (20) 4 推广建议 (23) 4.1 推广优势 (23) 4.2 销售周期 (24) 5 项目财务分析与评价 (24) 5.1 分析说明与依据 (24) 5.1.1 财务分析说明 (24) 5.1.2 财务分析依据 (25) 5.2 基础数据预测 (25) 5.2.1 开发周期拟定 (25) 5.2.2 开发成本测算基础 (26) 5.2.3 销售收入测算基础 (27) 5.3 项目财务评价 (27) 5.3.1 投资成本与收入测算 (27) 5.3.2 静态盈利能力分析 (29) 5.3.3 动态盈利能力分析 (30) 5.3.4 资金平衡分析 (32) 5.4 项目风险分析 (34) 5.4.1 敏感性分析 (34) 5.4.2 盈亏平衡分析 (34) 5.5 财务评价结论与建议 (35) 5.5.1 财务评价结论 (35)
房地产项目可行性研究要点
房地产项目可行性研究概论 一、可行性研究的内容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定; (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发组织机构、管理费用的研究；(8)开发建设计划；(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议。 二、可行性研究的工作阶段 投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。 详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。 三、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进行：(1)接受委托；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和国民经济评价；(5)编制可行性研究报告。 房地产可行性研究 第1操作环节：成功迈出投资第一步 第2操作环节：房地产可行性研究战略分析 第3操作环节：设计成功的可行性研究流程 第4操作环节：撰写出色的可行性研究报告书 第5操作环节：如何协调可行性研究投资预算 第6操作环节：从全局出发进行可行性研究 使用指南 可行性研究通常是一种打哪儿指哪儿的游戏，先射出箭，然后画出靶心。中国房地产发展的阶段性局限，导致市场的不确定因素较多，项目成败的回旋余地也较大．如此也罢，最危险的是可行性研究仅仅成为一纸说辞。《房地产可行性研究实战操作手册》从实用的角度总结了房地产可行性研究的要点与程序，并将之纳入整体战略设计。