广州市房屋买卖过户

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广州市房屋买卖过户

篇一：广州二手房交易流程

广州二手房交易流程

二手房购买，需走好十步，基本流程如下：

查册——签三方约——签件、送银行审批——贷款申请成功——业主报税——交易递件——完税过户——领取《房地产权证》——办理抵押登记——银行放款

一、了解房屋、商议房价、约定付款方式、约定中介费

（一）了解房屋

包括:产权情况(包括是否有两证，产权人，共有人，两证的时间)，是商品房还是房改房，面积，有没有抵押，有没有按揭（有多少按揭），是否已交维修基金，学位，户口，是否已过5年，是否是唯一住房（个税），家私电器清单等设施、设备、物品是否随房交易包含在房价中，房屋成交价格中，明确规定价格为按套转让价格，包括房屋的附属设施、设备、物品等，交楼时间，交楼标准。

（二）商议房价

购二手房之前，与上家谈判、议价是重要的一环。下家如何讨价还价，才能最大限度地获取利益，同时又不致使谈判陷入僵局？

首先，确定自己所能承受的最高房价。上家在挂牌售房时，也会有一个心理价位。因此，挂牌价往往高于上家的心理价。如果下家在看房过程中，不经意地通过语言、表情等流露出对此物业有极大兴趣，上家往往会抓住这点乘胜追击，咬住价格不放松。

其次，摸清上家的底细和心态。了解上家出售房屋所得款项拟作何用途。如果上家急于出售换取现金，或者，上家必须在几天之内卖房，愈接近上家的卖房期限，上家就越急于出售。在此时议价，将对下家杀价非常有利。否则，价格很难谈拢。

最后，注意多收集所要谈判的物业的相关资料。下家在谈判前可以先做实地考察，详细了解物业的建筑和装修质量、小区的交通、物业管理、配套设施是否齐全，房屋在设计或规划中是否存在不足和缺陷等问题。等到正式与上家谈价格时，下家可以把所了解的该物业的这些不足之处，不失时机地亮给上家。此举让上家明白，你已经为此做了最充足的准备，只有他让出多少个“点”，才有把你留住的可能。

（二）约定付款方式

1.定金

买二手房一定要慎付定金，应对之策：对于此类漏洞，购房者一定要当心。建议购房者选择对定金进行托管。如何操作呢？购房者可以在签订居间协议时，就特别声明定金由中介公司来保管，而不急于交给卖家，等到中介公司（也可自办）办完产权信息核查之后，付给卖方。

2.首期款

签订三方买卖合同后，交首期款到银行监管账户，买方申请公积金贷款，公积金中心出具贷款承诺书给卖方，向房管局递件并领取回执，评回执领取税单，缴付税费并过户后，当天支付首期款，领取新房产证，并同按揭银行在房管局抵押登记。

3.尾款

买卖双方与经纪公司一起办理物业交接，户口迁出，同时水电煤讯、物业管理费等交割完毕，核对家私电器清单等设施、设备、物品后，具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。支付尾款。

4.按揭款

房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。银行办理完买方房地产抵押登记后，发放公积金款给卖方。

（三）约定中介费及付款方式

1.签订合同后，支付约80％中介费；

2.结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等，交付房屋钥匙，核实家私电器等清单，办理交房完毕后，支付剩余中介费；

二、产权调查和查册

1.要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。

产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；

身份证件是指身份证、工作证和户口簿；

资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等；

其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

2.查册

有两种方式：（1）业主须提供房产证的登记字号交由中介方代查。（2）业主本人持房产证和身份证原件到房管局提交申请。

律师提醒：签约前查册是为了让您初步了解该房屋的登记情况（如产权人、地址、面积、土地情况等情况、有没有

抵押、有没有被查封或被规划等信息）以及能否正常交易，以保障买方的切身权益。依照我国相关法律的规定，房产属于不动产，其产权是通过房地产管理机关的登记予以确定的。在房地产登记机关的产权记录登记中，包含了房产的各种相关信息，如：所有权人、房产的具体物理情况、是否设有抵押、是否被查封、是否已出租等等。通过向房产登记机关查询，购房者可以确切地知道卖房者是否对房产拥有完全的产权、是否存在着其他共有人、是否仅仅只有使用权而无所有权、是否已设定抵押、是否已被查封、是否已出租、是否为居住用房等等。

3.查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

4.最后应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产

权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就