商品房买卖合同答辩状

商品房买卖合同答辩状

答辩人就被答辩人不服喀什地区中级人民法院(20XX)喀民初字第49号民事判决书提起上诉，做如下答辩：

被答辩人即上诉人的上诉理由依法不能成立，必须依法驳回。其理由如下：

一、本案上诉人与被上诉人20XX年7月XX日签订的《商品房买卖协议书》合法有效，被上诉人无任何违约行为，相反是上诉人严重违约，上诉人必须按照协议约定将房屋交付给被上诉人。

1.本案的真相是上诉人利用被上诉人的资金将房屋建成后房屋价格上涨，上诉人受到利益熏陶，想要单方违约终止双方签订的合法有效买卖合同，其做法是违反合同约定和法律规定的，无论在哪都是站不住脚的，上诉人必须履行将房屋交付给被上诉人的义务，以至于维护公民的财产权益不受侵犯，法律的尊严不被亵渎。

20XX年7月XX日上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖协议书》，协议明确约定：上诉人将位于巴楚县银花幼儿园开发的祥鑫花园二期项目的主楼3至8层和副楼3层-6层以单价17XX元/平方米出售给被上诉人用作宾馆经营使用，并约定于20XX年XX月31日前将上述房屋全部按照三星级酒店标准施工完成交付给被上诉人，上诉人并

保证交付时房屋的水、暖、电能够正常使用，消防合格。而被上诉人已经按照合同约定向上诉人交付了的购房款，至今已经过去4年时间，上诉人依然未能将房屋按照合同约定交付给被上诉人使用，按合同约定上诉人必须在20XX年XX月31日以前将房屋交付给被上诉人使用和所有，否则必须双倍赔偿被上诉人所交的全部款项，并将建好的房屋交付给被上诉人。没想到合同签订一年后房屋价格上涨，上诉人就起了歪心，想尽各种办法想要解除合同收回房屋再想高价另售他人，其行为已经严重违约。现在还想通过法院诉讼解除合同掩盖其非法目的，获取更大利益，被上诉人认为法院也不可能保护上诉人的这种非法目的。上诉人如此得逞，当事人的权益从何得到保护，法律的尊严从何得以体现?

2、上诉人以被上诉人只向其交付30万元定金再也没有交纳其他款项为由称被上诉人未能履行合同而违约，所以请求解除合同。这是上诉人在被上诉人没有任何违约情况下，实在找不出理由，就以此不存在的事实，自己捏造的事实，要求解除合同，显然于法无据。

本案被上诉人于协议签订的当日就向上诉人支付定金30万元，截止到20XX年XX月被上诉人陆续共支付款项XX笔金额为286万元。这有上诉人向被上诉人出具的收据为证，白纸黑字写得清清楚楚，上诉人就连摆在眼前的事实都要否认，不承认，其居心何在。上诉人就以此想解除合同天理难容。

3、即使被上诉人只交付定金30万元，因上诉人没有催告，也无权要求解除合同，只能要求被上诉人继续履行合同，支付房屋价款。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。合同解除权人经催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。之规定，只有当被上诉人在上诉人催告后拒不给付款项，被上诉人无履行能力时上诉人可以请求解除合同。由于本案被上诉人已经按照合同约定支付了房屋价款286万元，被上诉人不存在拖欠房款的说法，上诉人在此期间也就没有向被上诉人催告过，上诉人无权依据任何法律规定要求解除合同。

3、被上诉人已经按照合同约定向被上诉人支付购房款286万元，已经超额支付房款，被上诉人不存在不履行合同主要义务经上诉人催告后仍不履行，也不存在其他任何违约行为，上诉人不得要求解除合同。

本案并非像上诉人陈述一样在地下一层建好支付70万元以后每层还必须付款30万元房款，这是在歪曲案件事实。按照双方签订的协

议第二条约定：上诉人将位于巴楚县银花幼儿园开发的祥鑫花园二期项目的主楼3至8层和副楼3层-6层以单价17XX元/平方米出售被上诉人，在房屋建成交付给被上诉人时，被上诉人支付房款最多不超过所购房屋总房款30%，剩余70%向银行按揭贷款，手续由上诉人办理。根据当时的建房图纸显示被上诉人所购的几层房屋总面积只有5399平米，所购房屋的总价款为917万元，建成交付时被上诉人支付不超过所购房总价款30%即275万元，被上诉人只要向上诉人支付275万元就以完全履行，可被上诉人支付了286万元，已经超额履行合同。

根据《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合

同目的;

(五)法律规定的其他情形。

本案合同履行过程中即不存在不可抗力，被上诉人也从未说不履行合同或不履行合同主要义务，或者出现被上诉人迟延履行义务，经催告后合理期限拒不履行，更不存在被上诉人迟延履行致使合同目的不能实现的。既然双方所签订的合同既无法定解除的情形，又无合同约定解除条件的情形，上诉人依据何种法律规定要求法院判决解除合同呢?

另外提请法庭注意的是假设本案被上诉人逾期支付首付款的大部分房款，上诉人要求解除合同也是有条件的，根据相关的法律规定也是经书面催告后3个月被上诉人拒不履行方可成立。即上诉人要求解除合同的条件能够成立必须具备两个条件：一是首付款大部分房款被上诉人没有交付;二是经催告后至少3个月被上诉人没有履行的。本案所有的解除条件都不成立，无从谈起解除合同。

4、合同签订后，上诉人委托相关机构设计的图纸建筑面积属于被上诉人层数的面积只有5399.78平方米，被上诉人根据当时设计的图纸面积付款，已经超出合同约定的30%，付款额达到40%。

20XX年7月合同签订后，反诉被上诉人委托乌鲁木齐银河建筑勘察设计院对整栋楼层进行房屋施工设计，依据设计的图纸显示属于被上诉人所有的房屋面积为5399.78平方米。施工图纸作为施工的唯一依据，面积当然是以图纸约定的为准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

..面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。的规定，面积误差也不能超过3%，如超过也是无偿归被上诉人所有，不得计算房款。当然至今上诉人从未提出面积增大等事宜，只能按照设计图纸的面积计算面积。

发生诉讼之后法院在审理期间上诉人申请法院委托新疆正天测绘公司测绘房屋整体面积为94XX平方米，属于被上诉人层数面积为5737.94平方米。这时房屋面积才得以确定，被上诉人才明确知道应付30%首付款数额，如果面积超过当时的图纸面积，不能以此认为之前被上诉人付款没有达到30%就是被上诉人违约。

二、上诉人上诉称此房屋已经以抵债的方式出售给案外人，所以合

同无法履行。该事实系上诉人伪造、虚编、恶意串通的行为，不影响合同继续履行。

首先，本案在原一审及高院发回重审开庭时，上诉人从未提出过本案所涉及房屋已经出售，也没有向法庭提出相关已出售的证据。而是待两次一审判决结束后，私自恶意串通与案外人伪造合同，以达到其诉讼目的，严重损害被上诉人利益，严重妨害法院诉讼，情节非常严重，上诉人等人已经涉嫌伪造证据罪。根据《合同法》第52条第2项的规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。上诉人与案外人串通签订的房屋买卖合同严重损害被上诉人利益属无效合同。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。所以上诉人与案外人签订的合同系伪造、无效合同，不得作为定案使用。

其次，如上诉人与案外人签订的合同被法院采信为真实合法的行为，由于本案上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同尚未解除，上诉人将房屋出售第三人的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定：即具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买

受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。如果上诉人出现这种违约行为必须退还被上诉人已付购房款286万元，双倍返还被上诉人的购房款527万元，并赔偿被上诉人再次购买同地段的房屋差价损失约XX34万元(原来该房屋合同约定的价格为每平方米为17XX 元，现该房屋价格已涨到每平方米4XX0元，增长差价为每平方XXXX元，差价损失为XX34万元)，合计18XX万元。如上诉人转卖的事实存在必须赔偿被上诉人损失18XX万元及利息损失。由于本案被上诉人的反诉请求是要求继续履行合同，所以主张了迟延交房违约金527万元。如合同不能履行法院必须事先释明，避免被上诉人利益遭受重大损失。

三、上诉人至今未将建成的房屋交付给被上诉人经营使用已经严重违约，理应按照合同的约定向被上诉人支付违约金572万元，同时履行将房屋按照合同约定标准交付给被上诉人使用和所有。

根据《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第三款规定：当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。之规定上诉人不但应当按照合同约定向被上诉人支付违约金，还必须继续履

行将房屋交付给被上诉人的义务。依照双方20XX年7月XX日签订的合同第六条的约定：即甲方需要在20XX年XX月31日以前将现房交付给乙方(保证水(上水和下水)，暖，电(以施工图纸为标准)三通能够正常使用，甲方安装两架电梯和消防设施及验收和合格手续，甲方按照三星级酒店标准施工，如未按期交付，双倍赔偿乙方的损失。那么上诉人方至今未将建好的房屋按照三星级宾馆条件交付给被上诉人，已经逾期达四年多的时间，给被上诉人造成重大损失。而且被上诉人按照合同的交付时间以为上诉人按时交付房屋，为宾馆的装修购进各种材料价值达2XX多万元，如今水泥因存放时间长已经过期不能使用，瓷砖、空调等均已付款订购，现由于上诉人未将建成的宾馆交付给被上诉人，这些材料均无法使用，直接造成损失达2XX多万元。

被上诉人特别强调：如果本案合同履行不能，上诉人已将房屋出售给第三人的事实被法院认可，上诉人必须赔偿被上诉人损失18XX万元，而并非履行交付房屋的支付违约金572万元。

综上所述，上诉人要求解除合同没有事实依据和法律依据，本案证据充分证明是上诉人看到后期房价上涨后，想要无理单方撕毁合同，这种违法和违约行为是法律坚决打击的，法律必须维护正常稳定的经济秩序，就如本案必须保护被上诉人拥有的合法权益。上诉人已经违约，除了将房屋按照合同约定交付给被上诉人外，还应向上诉人支付

逾期交房的违约金572万元，否则应赔偿反诉上诉人损失18XX万元。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判决。

此致

新疆维吾尔自治区高级人民法院

答辩人：

20**-XX-XX

商品房买卖合同答辩状[2]

答辩人汉中市东城房地产开发有限公司。

住所地：陕西省汉中市汉台区莲湖路东段。

法定代表人张夫君,男,总经理。

委托代理人王新，男，陕西汉泰律师事务所律师。电话：XX891638XX8。

被答辩人汉中市汉台区东关街道办事处雷家巷村民委员会。

法定代表人胡共富，男，村主任。

原告汉中市汉台区东关街道办事处雷家巷村民委员会的诉状，答辩人已经收到，为正视听，现提出答辩状：

事实概述：

2XX0年7月31日，答辩人与被答辩人签订一《征地协议》，该协议载明由答辩人征用雷家巷村一组的土地，每亩总价25.3万元，并约定将今后建成的底层营业用房的一半以XX80元/㎡出售给雷家巷村一组。20XX年XX月7日，答辩人与被答辩人又签订一《借款协议》，协议约定，被答辩人借给答辩人XX0万元，年利率1.8%，借期1年，如1年内不能交付房屋，双方重新约定利率。

20XX年XX月20日，雷家巷村一组召开村民大会，就是否购买答辩人营业房征求本组村民意见，不同意购买营业房的共82户197人，同意购买的16户35人，分别占全组村民的71/%和XX%。

20XX年XX月27日，被答辩人雷家巷村一组组长及议事代表一行7人到答辩人处，将召开村民会议的情况告知答辩人并提出放弃购买

营业房，让答辩人给与一定的经济补偿，在确认被答辩人放弃购买房屋的情况下，答辩人才将房屋卖于他人，现被答辩人反悔又提出买房的行为，违反了诚实信用原则。

答辩意见：

第一、被答辩人的诉讼请求毫无事实依据和法律依据。

《诉状》诉讼请求称：一、责令被告立即向原告交付汉中市莲湖路已建成的营业商品房一半;并确认归原告方所有;二、责令被告向原告交付该房屋的房屋产权证书。

答辩：

1.《征地协议》中虽有将房屋出售给被答辩人(实际是雷家巷村一组)的约定，因双方协商而解除，同时也因约定违法而无效，被答辩人不应该反悔要求答辩人继续履行。

⑴、2XX0年7月31日，答辩人和被答辩人签订《征地协议》中约定将建成后的一半营业用房以XX80/㎡出售被答辩人，但在20XX年XX月27日经双方协商将该房屋买卖条款予以解除。

⑵、《征地协议》约定的房屋买卖条款属预期售房性质。但在签订该协议时，答辩人尚未取得土地使用权证书;建设工程规划许可证;也没有投入开发建设资金，不具备预期售房的资质，因而是无效条款。

2.根据相关法律法规的规定，办理商品房权属证书的主体(申请人)不是开发商，被答辩人的这一诉讼请求纯属无知。

第二、《诉状》称2XX0年7月31日、20XX年XX月25日签订了征地协议，约定将建成的汉中市莲湖路一层营业房一半留给原告。20XX年XX月7日，原、被告双方又签订一份借款协议，以借款的形式交给被告一百万元预付款与事实不符。

答辩：

1.20XX年XX月25日签订的《征地协议》中所指的房屋是2XX0年7月31日《征地协议》中的房屋，20XX年XX月25日签订的《征地协议》后征得的土地范围内，答辩人没有沿莲湖路修建营业用房。

2. 20XX年XX月7日双方签订的《借款合同》，约定了借款数额、借款期限、利率，并未有以借款的形式交给被告一百万元预付款的约定或是预付房款的类似约定。退一万步说，即便是有类似约定，也必须是建立在双方的买卖成立的基础上，因为只有双方买卖合法有

效，才存在借款抵作购房款一说，如果双方买卖不成立，那么借款就是借款，不可能转化为购房款。

第三、被答辩人无权代表村民小组起诉，诉讼主体不适格。

答辩人所征用的土地，隶属雷家巷村一组所有，洽谈征地、安置补偿均是在答辩人和雷家巷村一组之间进行，只是因为该组没有印章而加盖了雷家巷村民委员会的印章，答辩人和雷家巷村一组是合同权利义务的承受者，与本案有直接的利害关系，因而雷家巷村一组才是本案适格的主体，被答辩人不具备诉讼主体资格。

综上所述，《征地协议》中虽然约定被答辩人购买答辩人房屋，但该买卖房屋条款经双方协商已解除，同时，该约定因违法亦无效，而且房屋已卖于他人，现在被答辩人即使反悔也无法实现合同目的，为此，答辩人请求法院确认双方于20XX年XX月27日解除买卖关系的行为有效，同时请求判决驳回原告诉讼请求。

此致

汉台区人民法院

答辩人：汉中市东城房地产开发有限公司

法定代表人：张夫君

二〇**年八月二十七日

商品房买卖合同答辩状[3]

答辩人：某某银行

诉讼代理人：王振职务：律师

被答辩人：李某某

答辩人就上诉人李某某提起房屋买卖合同纠纷一案，现作答辩如下：

一、李某某是通过法院强制拍卖取得诉争房产的物权，其凭法院生效法律文书即可完成物权的确认(登记)，开发商和答辩人无法律义务为其办理房产证，故李某某的诉求毫无法律根据，应不予支持。

(一)本案诉争房产原有的买卖合同关系和借款抵押合同关系，在法院强制执行将诉争房产拍卖给李某某(合同外的第三人)后随即终止。

1、商品房买卖法律关系在李某某是通过法院强制拍卖取得诉争房产的物权后自然终止。

诉争房产原买受人陈某某与出卖人中山市某房地产开发有限公司(以下简称某房产公司)间签有商品房买卖合同，某房产公司将诉争房产卖于陈某某，陈某某取得诉争房产的所有权。20XX年8月，法院对本案房产采取强制执行措施，李某某通过拍卖程序支付价款后取得了该房产的所有权。此时，陈某某与某房产公司的商品房买卖合同关系随即终止。原审判决认定，李某某通过拍卖取得房屋所有权，交易的双方是李某某和陈某某，此项认定是错误的。实际上，李某某并不是与陈某某进行房屋买卖交易，而是通过法院的民事诉讼强制执行程序取得了诉争房产的所有权，由法院的裁定书确认了李某某的所有权人的地位，根本不存在李某某从原产权人陈某某购买房屋的交易行为，因原买卖合同关系已经终止，李某某亦无法加入原买卖合同关系之中，原买卖合同关系与其无关。

2、答辩人通过法院强制拍卖实现了诉争房产上的抵押权，其与陈某某的借款抵押法律关系已经终止。

本案房产原买受人陈某某是通过向答辩人借贷房款并以该房产设定抵押的形式即按揭供楼形式购得，双方形成借款抵押法律关系，陈某

某为抵押人，答辩人为抵押权人。在陈某某不清偿对答辩人的债务时，答辩人可对该房产的价款优先受偿。虽然陈某某对答辩人的债务未届清偿期，答辩人也尚未起诉主张抵押权，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外的规定，在法院对该房产强制拍卖时，答辩人可就该房产的拍卖价款优先受偿。这样就提前消除了抵押人陈某某对答辩人的债务，答辩人也实现了抵押权。而依据《物权法》第177条有下列情形之一的，担保物权消灭：(二)担保物权实现及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭之规定，抵押权在实现时消灭，即陈某某与答辩人的借款抵押法律关系在答辩人优先受偿后已经终止。

(二)、李某某主张取代原买受人地位追究开发商违约责任没有法律依据。

1、李某某是通过法院强制执行程序以拍卖方式购买了法院查封房产并取得所有权，其不能取代原房屋买卖合同买受人的合同地位。

原商品房买卖合同的买卖双方是陈某某与某房产公司，李某某是在法院对诉争房产强制执行程序中，通过拍卖程序购买法院查封的房产

并取得所有权，而原商品房买卖合同已经终止，不属于普通的债权债务转让，由李某某代替陈某某履行合同义务，而取代陈某某在原商品房买卖合同的地位、享有陈某某在原商品房买卖合同中的权利;况且，本案强制执行程序的启动也不是某房产公司起诉要求陈某某履行商品房买卖合同义务。

作为原商品房买卖合同买受人陈某某有权在合同有效期间内，按照合同的约定向开某房产公司主张办理产权证书，至于过了办证期限陈某某没有主张违约金，是陈某某放弃了自己的请求权，该项被原买受人放弃的请求权，李某某不能取代原买受人主张。因李某某不是合同的主体，以原商品房买卖合同为依据主张违约金缺乏法律依据。

另外，李某某通过法院强制执行程序获得诉争房产的所有权后，答辩人在该房产上的抵押权已经实现，答辩人与陈某某的借款抵押法律关系已经终止，答辩人与李某某不存在合同法律关系，没有约定或法定的法律义务，其主张的迟延履行金缺乏法律依据。

2、迟延履行金属于违约金性质，其存在的前提是合同基础，答辩人与李某某不存在合同法律关系，不应承担迟延履行金。

李某某提出迟延办理产权证书的迟延履行金应属于违约金的性质，属于合同违约责任的一种承担方式，是合同法中意思自治的范畴，由

当事人之间选择约定及适用。根据《合同法》第1XX条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法的规定，违约金存在的前提是双方之间存在合同关系，并在合同中作出了明确的约定，当一方存在迟延履行等违约情形时，守约方有权依照合同约定向对方要求支付违约金。本案中存在的两项法律关系随着法院的强制拍卖已终止，答辩人与李某某不存在法律关系，答辩人也无法定的或约定的义务为其办理产权证书;另外，李某某要求的办证义务属于买卖合同之义务，答辩人没有需要履行的合同义务，何来迟延履行及迟延履行金?合同基础都不存在，因此不需要承担违约金责任。

二、李某某确认取得诉争房产的所有权，其凭法院生效法律文书单方申请即可完成、没有办理产权过户的责任应当由李某某自己承担。

1、李某某确认取得的物权，只需依据法院法律文书，单方向国土房管部门申请即可办理。

李某某通过法院强制执行程序以拍卖方式已经取得诉争房产的所有权，原审法院的民事裁定书中已经确认该房产归李某某所有。根据《民事诉讼法》第二百二十七条在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理的规定，在国土房管部门收到法院的裁定书和协助执行通

知书后应该为生效文书确定的权利人即李某某办理产权转移登记。

另据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条房屋权属登记由权利人(申请人)申请。及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第一条人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。、第五条第二款在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。的规定，在强制执行程序中权利人办理房屋产权登记，需要自行向国土房管部门提出申请，国土房管部门依据生效法律文书应该给予办理，李某某应自行申办产权证书，无须答辩人作出某种行为。

此外，参照《物权法》第二十八条、《房屋登记办法》第十二条第二款有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利; 及第三十五条第二款因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事