个人自建房贷款操作流程

（征求意见稿）

个人自建房贷款（以下简称“自建房贷款”）是指贷款行向借款人发放的、用于借款人建设自有房产的贷款，自建房产必须以借款人名义拥有出让的国有土地使用权，土地规划用途为住宅，并已取得全部合法建设批件，且仅限于在大、中都市市区或县（市）政府所在地的镇城区、或由省级政府认定的重点城镇范畴内开办自建房贷款业务。

一、贷款操作流程图

提出申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→发放贷款→资料归档→贷后治理→贷款偿还→清户撤押

二、提出申请

贷款行要求借款人填写《中国农业银行个人购房贷款申请表》，并提供以下资料：

（一）借款人资料

按个人住房一手房贷款操作流程要求提供。

（二）建设项目资料

1、国有土地使用权证和已缴清全部土地出让金的凭证；

2、、修建房屋的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证或提供当地自建房全部合法报建批件、文件；

3、借款人与承建商的建筑工程（施工）承包合同；

4、工程概预算资料、工程进度打算和已投入资金情形；

5、完成主体地上一层后的资金支出凭证；

6、外部评估报告（银行内部评估的可不提供，是否承诺内部评估及哪些地区承诺内部评估由一级分行确定）。

（三）贷款行要求提供的其他资料。

上述资料能留存原件的留存原件；不能留存原件的，贷款行客户经理审核无误后签“与原件核对无误”及姓名，并留存复印件。

三、贷前调查

贷款行客户部门收到借款人提交的资料后，经初步审查同意受理的，应安排客户经理进行贷前调查：

（一）借款人所提供资料的真实性；

（二）借款人信用状况；

（三）借款人是否已支付30％以上（含）的首付款或存入30％以上（含）的自筹资金证明（土地出让金缴纳凭证可视为首付款证明）；

（四）贷款年限加上借款人年龄不得超过65年；

（五）借款人偿还贷款本息的能力；

（六）实地查看借款人所建住房是否真实存在，了解建房手续是否齐全、合法，是否已缴清全部土地出让金，工程造价是否合理，建设资金是否已落实；

（七）所建住房是否已开工建设，在建工程形象进度是否已完成地上一层；

（八）了解抵押物权属状况是否清晰，担保是否足值及抵押物的变现能力。

（九）对自建房的抵押物，经办行能够按照一级分行要求内部评估或要求借款人提供我行认可的房地产价值评估报告。

调查终止后，经初步认定或调查后认为明显不符合贷款条件的，由经营行客户部门负责人签署意见，不予受理或中止贷款程序，并及时通知申请人；认为符合条件的，调查人员在个人住房贷款业务内部运作表上填写调查意见后报送贷款审查部门。

四、审查、审批

贷款审查人员除参照一手房楼款操作流程的审查内容外，还应审查工程造价的合理性。

审查人员在个人住房贷款业务内部运作表上填写审查意见，确实是否同意贷款、贷款要素（包括贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）及限制性条款提出意见。经审查同意的，报有权审批人审批。

贷款审批人在授权范畴内，按照调查、审查意见审批个人住房贷款业务，在个人住房贷款业务内部运作表上填写审批意见。

五、签订借款合同

经审批同意的，经办行与借款人、抵押人、保证人签订借款合同，并交法律审查岗或信贷审查岗进行合同审查。

六、贷款发放

办理有关贷款发放手续，包括办理抵押登记、房屋保险等，经办行客户经理及时将贷款申请资料录入CMS，系统自动生成借款凭证编号并打印借款凭证，经客户经理、客户部门负责人和主管行长签字后，送柜员办理放款手续。

柜员发放贷款并按照借款人与经办行的约定将贷款划转到借款人账户。

七、贷款额度

（一）以拟建住房的国有土地使用权作抵押的, 抵押率不得超过土地成本价的70％，但土地使用权取得时刻在2年及以上，因成本价与近期市价相比过低需采纳市价评估价的，抵押率不得超过评估价的50％。

（二）以其他住房作为抵押物的，贷款金额最高不得超过抵押物评估价值的70%，且贷款年限与住房已使用年限之和不超过40年。

（四）以自建房在建工程作抵押物的，在建工程与土地使用权应同时办理抵押，在建工程抵押率不超过成本价值的50％。在建工程抵押价值与土地使用权抵押价值分不运算、加总。

八、贷款归档

参照一手房贷款操作流程实施细则有关规定办理。

九、贷后治理

以拟建房国有土地使用权作抵押的，在房屋竣工，借款人取得房产证后，客户经理要及时督促借款人按合同约定把抵押土地上的建筑物一同抵押给贷款行，并办理有关的抵押登记手续。具体的贷后治理按照有关一手房贷款操作流程实施细则贷后治理方法执行。

十、清户撤押

参照一手房贷款操作流程实施细则有关规定办理。