关于加强基层党组织对业委会引领作用的思考和建议

关于加强基层党组织

对业委会引领作用的思考和建议

虹口区住房保障和房屋管理局

当前，随着我国住房建设、管理制度改革的不断深化，与之相关的物业管理、服务体制，以及随之出现的业主大会、业主委员会(以下简称业委会)“自治自律”组织，已从无到有得到了迅速发展。“业委会”自治管理与物业企业专业管理相结合，基本形成了对小区物业具有共同、制约管理职能的新机制。这其中，业委会能否在“基层党组织”的指导下，在社区党员干部社会“公信力”及其自身“表率作用”的引领下，规范、有序、有效的运作，发挥其应有的作用,对于确保社区一方稳定，构建和谐社会具有重要的意义。

一、基本情况

（商品房住宅小区316个，占总量的44.3%；

虹口区现共有住宅小区714个，

售后公房住宅小区398个，占总量的55.7%）。其中，已组建业主大会主、成立业委会的665个，业委会成员4675名，其中共产党员2661名，占56.9%。

自2006年本区开展社区物业管理党建联建工作以来，区房管局积极配合区委组织部和街道党工委，推进、落实了一系列党建联建基础性工作。经试点，大多数街道党工委相继建立了符合本地区实际、行之有效的党建联建工作机制，在不断规范业主自我管理中发挥了一定作用。当前我区物业管理各方的实际运作总体上是好的，一些小区管理运作较为规范。比如：广中街道花园城、嘉兴街道瑞嘉苑、提篮街道海泰苑、曲阳街道邮电二村和东五小区、江湾镇街道仁德小区、欧阳街道紫荆花园、凉城街道亮东和华科公寓小区等业委会能较好处理与业主、居委会、物业企业之间的关系。基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业委会协调工作、业委会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位,各职能主体相互协调、和谐发展的稳定局面。

这些业委会的共同特点是成员中中共党员占到60%以上，有的是7名成员

中5名党员，有的是5名成员中3名以上党员。此外，业主委员会中还涌现出一些“八小时外”积极为社区物业管理、服务的党员干部。邮电二村业委会主任由上海电信公司行政处处长担任、仁德小区业委会主任由上海市检察院的一名退休处长担任等，这些党员干部在小区发挥了较好的作用。如，提篮桥街道海泰苑小区业委会主任、区妇联副主席陶红，以多年领导社区城市管理、基层民主管理的从政经验，以及熟知相关法律法规的工作优势，通过社会“公信力”及其以普通业主身份,业余时间积极参与社区管理的“人格魅力”，充分发挥“创建文明、和谐小区”的引领作用，得到了社区居民的认同和好评。

二、存在问题

我们看到，虽然在业委会运作中存在突出矛盾的比例不高，但在实践中，业委会规范化建设还是存在一些值得重视和亟待改进的问题。其突出的共性问题有：

一是职责认识不清。相当一部分业委会成员对自身权利和义务认识不足，存在“履职不力”的现象。如有的业委会长期不召开会议，对业主反映强烈的问题不积极协调解决；有的业委会对小区物业管理服务缺乏监督，是业委会不能正常运作的原因之一。

二是成员素质不高。群众性自治组织民主机制不够完善，有的业委会成员酝酿、选举带有一定的随意性，业主凭个人影响、好恶、相互关系等因素进行决策选择，导致业委会人选素质不理想，并对运作造成消极影响，成为业委会内部、业委会和业主大会、业委会和居委会、业委会和物业企业矛盾的重要原因。

三是业主参与不够。相当一部分业主对自身权利和义务的认识不够清晰、全面或有偏差，存在过度参与或参与不足两种情况。当前主要是部分业主参与不足，以致现有的运作规则难以正常操作，重大问题决策因种种原因而“议而难决”或“流产”。

四是缺乏有效监管。业委会和业主大会是“自治、自律、制约性”组织，而对自治组织的监管目前尚缺乏有效经验。制度不健全，既有行业及行政主管部门监管手段及措施的不完善，也有业主自我管理中自身建设制度的缺失。其中，业主大会缺乏对业委会的必要监管；居民区党组织（居委会）缺乏有效渠道实施监管；有的业委会成员以自治为由拒绝接受指导监管，导致在物业企业选聘、维修资金使用、印章档案管理等方面引发诸多矛盾纠纷。

三、对策建议

当前，随着住房商品化步伐的不断加快，居民区业主自治管理队伍的不断壮大，业委会作为广大业主“居住物权利益”的法定代表，除了专有部分所有权外，对共有部分享有共有权以及共同管理的权利，在居民区中的地位和作用已愈显凸出。如何把好业委会“人选关”、“程序关”、“议事关”等组织基础、人员素质、议事质量等重要环节及核心要素，正确引导业委会成功、合格、优化组建，以及规范、有效、正常运作，业委会所在“社区基层党组织”应该怎样发挥对业委会引领、指导和监督的作用，应迫切摆上相关行政职能部门以及社区党工委的议事日程。对此，我们建议：

1、深化党建联建机制，理顺落实管理职责。贯彻落实沪委发（2009）33号《关于加强本市居委会自治能力建设的导则》、沪府办发（2009）51号《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设若干意见的通知》文件有关加强居委会、业委会自治能力建设的文件精神，要进一步明确、明了社区基层党组织（居民区党组织）是居民区各类组织和各项工作领导核心的地位和作用。进一步理顺社区管理党建关系，完善、深化和创新党建联建工作机制。

一要强化街道住宅小区综合管理联席会议制度。按照经实践已成为长效管理的，住宅小区“三年行动计划”明确的职责分工和进一步深化党建联建的工作要求，组成由街道组织科、城管科、房管办等参加的联席会议，定期

召开会议协调解决业主大会、业委会筹备、组建、产生、换届和日常运作中的疑难问题，形成专兼结合、上下联动的日常工作机制。

二要强化居民区党组织的牵头指导作用。居民区党组织设专人负责业委会工作，牵头做好业主大会、业委会组建、换届和日常运作的具体指导工作，协调解决物业管理矛盾纠纷，重点在业委会成员把关上发挥主导作用；支持并完善由居民区党组织牵头，街道联络员、房管办事处、业委会、物业服务企业、社区民警参加的“六位一体”的住宅小区综合管理例会制度。

三要强化行业主管部门的指导监督职责。房管职能部门对业主大会、业委会组建、换届和日常运作程序进行业务指导和监督管理，尤其在物业企业选聘、维修资金使用、重大事项决策中做到积极介入，强化指导、引导和过程管理。

2、注重党组织引领指导，落实“五大”工作机制。花大气力探索和实践以居民区党组织为核心，居委会加强对业委会指导、协调和监督的基层建设和管理工作机制，实现业委会在居民区健康、良性运作，充分发挥应有作用。

提前介入机制。在业委会选举前，由居民区党组织牵头组织，居委会具体操作筹备开局工作，提前强势介入，进行统筹协调，着重把好人选意向推荐关、审议关。动员广大业主参加选举，鼓励业主党员和本小区内居委会成员自荐或推选，通过法定程序，积极引导那些有参与管理经验和优势、热心公益事业、公正廉洁、能模范遵守物业管理规章制度、有一定工作能力的党员成为业委会候选人，要求并确保业委会中党员的一定比例，从源头上杜绝、避免部分低素质人员当选、“掌控”业委会现象；以业委会换届选举为契机，在条件成熟的社区实行居委会成员与业委会成员交叉任职，居委会主任兼任业委会主任，确保党的主张通过合法途径得到贯彻落实，使“党意”和“民意”相一致，居民区党组织、居委会与业委会关系相协调，实现业委会正常、健康、顺利运作。

组织保障机制。街道设立业委会指导工作组。通过基层党组织，支持保障业委会依法履行职责，同时确保居委会对业委会的指导、监督得到充分落实；把符合条件的居委会党员成员、业委会党员成员等通过选举纳入居民区党组织中，确保居民区党组织对业委会的领导能及时得以体现，使居民区党组织在业委会组成人员中更具有代表性、影响力及统筹各方的协调、号召力。

协商议事机制。建立健全居委会牵头召开的居民区“六位一体”等单位参加的定期联席会议制度。就小区建设和管理中的各类重大问题讨论形成共识，协商解决矛盾纠纷，使业委会工作在居民区各方面的支持和监督中更好地发挥作用；业委会也要在居民区党组织指导下，注重运用“听证、评议、协调会”等“三会”制度，就小区物业“急难愁”问题，维修资金使用问题，物业服务企业选聘问题、日常管理中制度修订、人防技防、设施改善等问题，发动业主建言献策，广泛听取意见，形成解决问题的最佳方案。

民主监督机制。一是建立业委会向居委会汇报工作制度。对业委会的工作实行第一道把关，使业委会工作始终在居委会的知晓、视野范围内。二是在居委会设立物业委员会，实现专人指导、协调、监督居民区内各小区业委会的建立、运作和管理工作。三是加强对业委会规范履职的指导监督。指导业委会对照议事规则、管理规约及相关规定，每年对开展的各项工作进行自查总结，进一步激活基层自治组织的自转功能，提升业委会服务水平；监督指导业委会增强自我约束能力，提高监管质量和力度。对业委会长期不召开业主大会等定期会议、违反业主大会议事规则及管理规约的情形，居民区党组织应及时牵头召开“六位一体”会议，参照市委、市政府及有关部门的规定进行必要处置，不断增强监管力度和权威。

内部管理机制。理顺和完善业委会内部管理制度。建立健全业委会例会制度，每月召开一次工作例会，协商处理管理事宜。定期召开业主代表会议，听取意见建议，接受业主代表监督；建立接待制度，每月设一个接待日，由业委会成员听取业主意见建议，并做好相关记录；建立相关事项报告制度，

业委会做出的决定，应当告知相关居委会。每三个月以书面形式定期向业主报告业委会工作开展情况；建立意见征询制度，每半年组织一次意见征询，听取业主对物业管理服务的意见和建议；建立信息发布制度，及时公告业委会决定等事项，每年一月和七月定期公布维修资金和公共收益、收支等使用情况；建立印章、档案管理制度，在业委会成员中指定专人妥善保管。

3、正确处理业委会、居委会、物业企业三者之间的关系。在居民区党组织的领导下，协调好小区业委会、居委会、物业企业三者之间的关系，有效形成工作合力，形成业委会自治管理、居委会社区管理、物业企业专业管理相结合的社区物业管理格局。达到物业公司与居委会相互配合、居委会与业委会协调工作、业委会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位,各职能主体相互协调、和谐发展稳定局面。

一要充分发挥居委会在社区管理中的主导作用,协调好物业管理和社区管理、社区服务的关系。抓好业委会组建时的监督，从源头上把好业委会成员的人选关、程序关，切实把哪些思想品德好、办事能力强、责任心强的业主通过合法程序选入业委会中来。

二要加强房地行政部门的行业管理,发挥对物业管理的监督管理作用。抓好业委会运作时的监督，充分发挥业主、业主大会、房管部门和街道办事处的监督作用。使业委会正确行使业主、业主大会赋予的权利，更好维护业主的合法权益，配合物业企业开展工作。

三要提高物业管理公司的服务质量和水平,加快培育和规范发展物业管理市场。物业管理公司与业委会构成民法的平等的民事法律关系，在小区作为区分所有建筑物的管理服务人。应当按照物业服务合同和法律法规要求为小区广大业做好相关的服务工作。

四要规范业委会的自治行为，业委会作为物业管理的法律主体之一，要代表广大业主的利益，要履行好法律法规明确的职责和义务,主动接受广大业主及有关部门、居委会的监督和指导。

总之，在住宅小区中，居委会要更好的发挥综合协调、维护居民利益的作用,同时要坚持是居民自治组织的服务功能，使之三者之间真正实现相互衔接、相互配合、各司其职,形成合力。

虹口区房管局

二O一O年四月二十九日