浅谈政府机关物业管理的模式与特点

物业员工合理化建议100条

信源物业员工合理化建议100条 1、服务既有一般服务行业的特征，又有其独特的个性，表现为：（一）制约性：①政策因素；②业主因素；③发展商因素；④技术因素；⑤环境因素。（二）相对长期性。（三）双方满意性。（四）差异性。（五）情感密集性。 2、服务至上是任何服务性企业永远不变的宗旨，物业管理企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心就是要提供优质服务。管理中的服务工作，一是长期性，二是群众性。因此物业管理中要始终贯彻“精致服务，对民负责“的思想，寓管理于各项服务之中。 3、在各楼层洗手间的洗手池上方设温馨提示“本楼层的保洁员联系电话：XXXXXXXX”。设置保洁员联系电话的好处：由于保洁员要负责2－3层楼的保洁工作，有时在其他楼层工作，本楼层的办公室遇到打撒了茶水等情况就可以打电话通知保洁员马上到场清理。 4、（一）承诺，是服务的重中之重。首先，要对承诺要量力而行，建议公司检查目前服务项目和标准，有没有超出能力范围，如果有，则加以修改或另想其他简便有效的办法；其次，对已做出

和公开的承诺尽力去实行，建议我们每天对照已制定的工作要求和标准，逐一落实。（二）细节，决定了服务的效果。树立自己很重要的意识，从自己的一言一行做起，在礼仪、仪表及工作效果方面，为自己订出各类应注意的细节，分析出哪些是重要的细节，哪些是导致不良好效果的细节，并加以改正和克服。为防止关注过多细节会影响自己的工作和服务，应同时删除与工作目标不相吻合或不必要的细节和不良习惯，让自己说话办事利索爽快，提升效率。（三）沟通，是连接服务各环节的重要渠道。良好的沟通在服务工作中起到了重要的连接作用，缺少了这种沟通，我们许多服务的要求不清，服务事故的责任也难区分。因此，建议：完善服务员之间、服务环节之间的渠道，这种渠道可以是事项登记本，也可以是其他ISO的记录表格等。上面要对客户要求予以准确的记录和反映，让下一时段或下一环节服务员清楚掌握客户动态，从而提供准确到位的服务。对服务奖励或服务事故的处理凭据则根据已建立的沟通渠道

物业管理日常工作服务内容

(一)日常管理工作 1、日常管理工作的内容（1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防; （2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理; （3）住户装修管理；（4）车辆管理；（5）客户档案管理； 2、安全保卫（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件发生率控制标准；（2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程； 3、清洁绿化（1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率；（2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程；（3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定；（4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程； 4、消防（1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准；（2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人；（3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；

5、水、电设备的管理、维护（1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准；（2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准；（3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责； 6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理（1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标；（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定；（3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程；（4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 7、住户装修管理（1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续；（2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响； 8、车辆管理（1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理；（2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业流程；（3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。

物业管理人员工作职责

作为一名物业管理人员，其岗位职责有哪些？以下是一则物业管理人员岗位职责，仅供各位番禺物业管理人员参考。 1、在物业管理部经理（番禺经理）领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。 2、负责管理公司清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。 3、全面掌握区域物业公共设施、设备的使用过程。 4、协调主任送发物业管理方面的文件。 5、参加主任主持的部门例会，总结当月工作，制订下月计划。 6、负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。 7、收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。 8、负责公司业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、热情大方、反应敏捷、处事稳健。 9、负责为业户办理入伙、入住、装修手续。 10、按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。 11、负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访。 12、负责为公司业户商务、票务收发等项服务工作。 13、完成办公室临时交办的工作。各级物业管理、服务人员的岗位职责 https://www.360docs.net/doc/526873365.html, 2010年05月19日16:26 新浪南充房产网各级管理、服务人员的岗位职责物业管理公司工程管理部门的职责要分解到不同的管理和服务人员身上。岗位职责的制定就是为了明确这些职责的各自分解去向。岗位职责的制定与工程管理的组织形式设置有关，不同的组织形式有不同的岗位职责。下面我们根据常规的工程管理组织形式对这些岗位职责进行讲解。 1.工程部经理

工程部经理是实施管理、操作、保养、维修工作，保证设旆正常运行的总负责人，其主要职责是： (1)在物业管理公司经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的各项法律、法规，保障物业管理各种方针、政策、规章和制度的落实； (2)在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，保障各设备所需的能源(水、电、油、汽等)的供给，并做好节约能源、节约开支的工作； (3)负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，保障设备处于良好的技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户的服务质量： (4)负责调配、组织人力、物力，及时完成业主和用户提出的请修要求，为业主和用户提供良好的工作、生活、学习条件； (5)组织拟定设备管理、操作、维修、养护的各种规章制度和技术标准，并监督执行； (6)组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作，落实好国家的各项技术政策； (7)组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实旌，遇到特殊情况时及时调整、变更计划： (8)组织员工开展技术、业务学习和培训，不断提高员工的业务技术水平和服务质量。 2.各技术专业主管技术专业主管是技术方面的负责人。各技术专业主管是在部门经理领导下，负责所管班次的组织、管理工作，并负责编制所管专业的保养、维修计划，操作规程及有关技术资料和图纸，协助部门经理完成其他物业管理公司安排的工作。 (1)负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实，并检查计划的完成情况； (2)负责检查所管设备的使用、维护和保养情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的技术状态，防止出现严重损坏、停止使用或造成其他重大损失的情况发生； (3)负责制订所管系统的运行方案并查阅运行记录，敦促下属人员认真负责，承担起相应的岗位责任，严格执行操作规程，保证设备的正常运行，发现不符合规范的情况要及时纠正； (4)发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现的原因，提出处理意见及工作改进措旌，以防止同类事故的再次发生；

关于加强后勤物业管理意见

关于加强后勤物业管理意见为贯彻落实好xx公司整体工作部署，以科学管理推动服务效能的提高，实现物业后勤服务质量的全面提升，为“打造集约高效公司、建设高产高效矿井”提供强有力后勤保障，特制定本意见：一、目的意义加强后勤物业内部管理，建立健全后勤物业服务各项管理制度，有利于我公司后勤服务质量、服务水平、管理效益和经济效益的提高，是打造集约高效公司、建设高产高效矿井的有力保障，也是增强后勤管理能力、提高创新意识和核心竞争力的有效手段，对于深化推进生态文明工程建设，稳固提升品牌工程建设成果，促进物业后勤社会化改革和发展有着积极的意义。二、工作目标㈠健全制度、规范服务，使后勤各项管理都能有章可循、有据可查。㈡以打造打造集约高效公司、建设高产高效矿井为契机，全面提高后勤管理与服务水平。㈢建立安全、工作质量管理体系，确保全年无轻伤以上人身和非人身事故。㈣坚持服务承诺制，打造优质服务窗口，实现“两堂一舍”、办公、工广环境管理和服务水平的全面提升。

㈤全面实现后勤管理新姿态、新思路、新方法、新举措、新干劲、新品牌“六新”目标。㈥创新物业服务模式，全面推行工作流程化服务。三、健全组织、加强领导为加强对物业后勤管理工作的领导，公司成立物业后勤管理领导小组。领导小组在后勤部设立办公室，具体负责物业后勤管理工作的考核和监督。领导小组每季召开一次会议，听取有关单位关于物业后勤管理工作的汇报，对考核不合格的单位将给予处罚。对工作失职、问题突出的，追究单位负责人的责任；对工作出色的单位和相关负责人，年终将给予表彰奖励。四、具体措施㈠抓观念转变，提升职工思想境界。一是强化优质服务意识。要提高物业员工认识，充分理解人性化服务、窗口服务的意义，实现服务态度再谦和、服务效率再提高。工作中做到不敷衍了事、不推诿扯皮、不应付差事，彻底改变推一推、动一动的局面。二是强化形象意识。在物业员工中倡导后勤工作是公司发展保障线的理念，增强大家从事后勤服务工作的认同感、荣誉感、自豪感，激励大家爱岗敬业、无私奉献，展现物业员工良好的精神风貌，以实际行动使全公司职工都来关注、支持后勤物业工作。三是强化忧患意识。加强内部市场化管理、精细化管理，做好结合文章，完善内部市场化服务体系，增强社会化服务功能。

物业管理日常工作要求

物业管理日常工作要求如下： 1.团队的协作能力，秩序部管理者之间的沟通 2.端正工作态度，部门主管找出工作缺点，深入解决问题根源 3.大厦的外来人员及外来车辆管理合理化、人性化。 4.新队员要做到先培训后上岗，不要为了工作拼凑人数。 5.服务的主动性，有超前意识，别人的事情当做自己的事情办。 6.加大大厦的巡逻岗力度，人员增加，立岗规范。巡逻岗姿态、规范、大方，精神面貌好，确保巡逻质量。 7.着装规范、统一、干净、整洁，队员礼节礼貌，岗位职责必须清楚。 8.部门主管工作有计划、标准，工作落实程度高，速度快，并且有回复、 9.队员要做到每日培训、每天班前班后会，每周给队员工作总结。 10.管理者起到标杆作用，大家相互监督，不可带情绪上岗。 11.正确使用保安通讯设备，报岗时间1小时1次，语言清晰、简单、明了（白班），夜班报岗时间15分钟一次。 12.加强岗位职责培训，文明执勤，坚守保密制度，树立上下级信任关系。 13.要求队长在平时的突发事件的应急处理上要有经验，不可

欺上瞒下。 14.队员每日做好巡逻记录，交接班记录，人员及车辆来访登记，每日员工的签到表。 15.队员每日的上岗人数必须和打卡机人数相符合。 16.队员必须全面熟悉大厦的环境，了解各单位的楼层分布及单位窗口位置。 17.秩序部要有奖罚制度，确保做到公平、公正。 18.树立工作安全意识，把安全放在第一位，队员每日必须做到无违规上岗。 19.做好固定资产登记，每月要有损耗表上交，破旧物品必须返还。 20.监控室必须干净、整洁、无杂物，控制人员出入，保安不许进入（无特殊事件）。注：1. 以后每月必须打卡人数和出勤人数相符。 2. 服装必须统一，新入职队员必须有派遣单，物业才可以办理指纹打卡。 3. 进入大厦新人员精神面貌一定要好，素质一定要高。每天物业要求人数必须满员上岗。

浅析我国物业管理模式的现状及研究

浅析我国物业管理模式的现状及研究房地产行业的兴盛衍生出以物业管理、房地产销售为代表的一系列产业，然而随着我国城市化水平的不断提升，房地产业主对物业管理的要求也大幅提高，然而长期没有得到优化的物业管理模式并不能提供业主预期服务，由此便导致了物业管理中的乱象。基于这种现实状况，本文将对物业管理中存在的局限性进行分析，并以此为基础展开关于应对策略的讨论。标签：物业管理；现状；研究引言：物业管理行业的发展与房地产相伴而行，房地产的形式带动了物业管理行业的发展，自改革开放以来，我国房地产行业突飞猛进发展，为了对已建设地产形成有效管理，房产开发相关单位积极引入物业管理服务；在物业管理发展过程中，相关行业已经充分适应了社会经济发展实际，尤其是在构建社会主义和谐社会方面，物业管理行业的存在有效的解决了就业紧张的社会问题，为下岗、专业人员提供了新的就业渠道。一、物业管理现状物业管理行业对房地产乃至社会稳定的重要性不言而喻，然而随着时间的推移，物业管理行业整体服务质量并未与人们不断提高的要求相匹配，反而是在各种因素的影响下出现了诸多问题。（一）我国物业管理工作制度不完善工作制度建设不完善是物业管理活动无序的根本原因，缺乏法律指导的物业管理企业在实际运营中往往表现出随意性。对于这种行为，政府针对性地出台了《物业管理条例》等法规规范物业管理行为，然而实际效果却不甚理想。究其原因，可以认识到完整的物业管理法律始终没有形成，现行的法规也只是停留在表面。因此，物业管理活动中出现得部分物体无法依照法律条例得到解决，而这也到这物业管理单位与业主间的矛盾不断积累。正如《物业服务收费管理办法》的出台，虽然在一定程度上规范了物业的收费行为，但是新闻报道上屡见不鲜的物业服务收费问题充分说明了法律实施的局限性。（二）物业管理人员综合整体素质达不到管理要求素质低下的物业管理人员无法高效完成各项管理要求。这种状况产生的原因是多样的。国内物业管理行业发展时间段，可供借鉴的管理经验不足；另外，物业管理行业需要大量专业人才支撑，高校中小众的物业管理专业培养出的人才面对庞大的人才缺口，作用毫无疑问是杯水车薪；物业管理从业门槛低，物业管理从业人员组成五花八门，管理难度大。然而在实际生活中，物业管理从业人员多由竞争力弱的剩余劳动力组成。另外，考虑到物业管理工作的特殊性，从业人员除了要对保洁、保安工作有一定认识，还应当具备基本职业道德。

物业管理单位集团公司组织结构和职权部门及其岗位职责

第一章管理架构第一节组织架构物业公司组织架构 . 第二节职能部门及岗位职责总经理职能范围：一、负责主持公司的全面经营管理工作；二、组织实施集团公司及董事会决议；三、审定公司内部管理和基本管理制度；四、负责审定公司内部机构设置方案、定岗定编；五、负责公司中层以下人员的任免；六、组织审定公司的年度财务预、决算方案；七、负责公司下属管理人员及员工的思想建设；八、审定公司工资奖金分配方案并组织实施。

副总经理职能范围一、按分工协助总经理主持公司的日常行政和管理活动；二、协助组织工作，对公司中层管理以下人员有任免建议权；三、定期或不定期的召开分管部门会议，听取分管部门的工作汇报，及时解决工作中出现的问题和矛盾；四、检查、督导、催办各部门的工作；五、负责公司法务及外联工作；六、全面主抓工程部工作，兼管食堂工作；七、负责组织制定分管部门的管理考核标准；八、协助总经理接待重要客人及处理重大公关事务。行政人事部 ■部门职能行政人事部负责对内、对外的日常事务性工作，协调公司各部门之间关系，维护公司整体利益，及时完成各级领导交办的各项任务，为总经理、副总经理当好参谋和助手 1、负责安排公司的各项会议，撰写会议纪要，并检查督促各部门的执行情况； 2、负责文件的上传下达，并将总经理的指示及时传达至有关部门和相关人员； 3、负责公司档案的编目、立卷、归档、借阅工作； 4、负责公司的合同管理工作； 5、负责公司的人事管理工作，包括发布招聘信息、人员招聘及安排面试等工作； 6、负责公司各项报表的整理、汇总及上报工作；

7、负责公司印章、印信的管理和使用工作； 8、负责各部门之间有关问题的协调； 9、负责公司车辆的管理工作； 10、负责公司的接待工作。 ■岗位职责一、行政人事部经理 1、组织制定、执行、监督公司的各项管理制度； 2、组织制定各岗位职责，并根据公司职位调整进行相应的变更，保证与实际工作相符； 3、负责编制公司员工的薪酬方案，并组织制作公司每月的工资报表及用工成本、用工费用的分析报告； 4、根据现有编制及业务发展需求，组织协调、统计各部门的招聘要求，及时督促与招聘相关岗位的缺岗人员； 5、组织检查制度的贯彻执行情况； 6、组织、协调公司年会、员工活动及各类会议，负责外联工作； 7、搜集整理公司内部信息，及时组织编写公司大事记； 8、负责组织编制公司月度、年度工作总结和计划； 9、负责组织编制公司行政费用开支计划； 10、考核和指导行政人事部工作人员的工作并给予业务指导； 11、负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质； 12、完成上级领导交办的其它工作。二、行政人事主管 1、协助部门经理拟定公司的各项规章制度及工作流程； 2、协助上级为其它部门提供及时有效的行政服务； 3、协助上级执行公司的培训计划以及有效的后勤保障工作； 4、协助做好招聘与任用的具体事务性工作，包括发放招聘启示、收集和汇总应聘资料、安排面试人员、跟踪落实面试人员的情况等； 5、协助组织、开展企业文化活动； 6、建立各种物品、低值易耗品的登记台帐，并随时进行盘点，保证财产物

关于改善物业管理工作的几点建议

关于改善物业管理工作的几点建议 Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

关于改善物业管理工作的几点建议胡家洋随着90后登上历史的舞台，中国人口老龄化的到来，和国内经济的发展，2013年，物业行业在这个大环境下面临着用工短缺、成本增长、规范管理、提高服务质量等等的问题越来越突出。广东作为改革开放的前沿，人们的生活条件改善，维权意识增强，对我们物业服务提出了更高的要求。本人结合物业服务工作实际情况，提出：改善福利、提高效率、简化流程、规范管理、量化考核的建议与大家探讨，以谋求企业利益最大化为目标。一、改善福利，解决用工短缺问题。随着中国中西部的开发和中国新农村的建设推进，以及京津唐、北部湾、泛珠三角、长三角等等经济区的规划，四川、湖南、湖北、河南、山东等人口大省的劳动力输出在大幅减少，选择在本土就业的比例明显增加，用工荒已经是国内普遍问题。另外，据政府官方统计，自2009年开始，中国每年以3%的速度加速人口老龄化，2012年人口红利到达顶峰，2015年进入劳动力负增长时期。可见，未来不仅仅是我们物业行业面临用工荒，全国各行业都会在这个大环境下，争夺劳动力资源，如何争取到高素质的人才，留住人才，用好人才是一个尤为重要的课题。我们物业公司经常因为待遇问题招不到人，好不容易招到了人，却很快又跑到其他单位了，究其原因主要是待遇和工作环境问题。以我们明月园为例：2012年，我们物业三班制保安的基本工资是2100，两班制是2800，而周边市场上基本上三班制的2500，两班制3000~3500，其余社保及居住等条

小区物业管理常用人员岗位职责

金桂王府商住小区物业管理处几个主要岗位职责管理处经理岗位职责一、负责管理处的日常管理工作,并对员工进行业务指导；二、组织本部门员工的专业技能培训；三、负责小区管理服务的质量控制和费用控制；四、组织拟制、审核和贯彻小区管理服务的工作计划和作业文件,对员工工作业绩予以评审；五、检查监督各项业务计划(年度、季度、月度等)的实施情况并向上级报告；六、熟悉并执行各项有关政策、法律、法规及公司的各项规章制度；了解行业最新规定七、配合街道、派出所、物业办等相关部门做好相应工作。八、推广新的有效的管理方法,并总结分析,提出合理的建议。九、负责组织小区公益性活动。十、完成公司交办的其他任务。业户接待员岗位职责一、负责接待及处理业主咨询、投诉工作，并定期回访。二、负责管理费、能耗费及其它服务费用的催缴及每月的收

费统计和报表工作；三、负责为业主办理入伙、入住、装修及非公共性服务手续。四、负责服务处管理、技术、业户档案与资料的管理工作；五、负责服务处办公用品的保管和发放工作；六、负责服务处员工的考勤统计工作；七、保持与业户的联系和相互沟通，组织社区公益性活动；八、完成领导交办的其它工作。收费员岗位职责一、负责管理处各项费用收取、统计、核算工作；在业务上接受公司财务部的指导和监督；二、负责票款核对、送存、结款工作；三、负责催缴通知单打印及发放工作；四、负责管理处欠费情况统计分析工作；五、负责业户欠费律师函编制发放工作；六、负责督促物业费催缴工作；七、负责其它一些公司指定的费用收取工作。水电维修工岗位职责一、负责小区水、电及有关设施、设备的运行、维修、保养和管理；

单一业主物业管理模式初探

单一业主酬金制物业管理服务模式初探吴怀玉什么是物业管理？按照国务院颁布的《物业管理条例》定义，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。这里面包括三个层面：第一、要有业主和物业服务企业；第二、要签订物业服务合同；第三、服务内容明确界定。从物业的具体业态来说有多种多样，例如住宅、公寓、写字楼、商场、体育场馆、剧场、学校、机关、企事业单位等等，对于这些物业业态，是否都符合条例的定义？又如何做好物业服务那？这里我们仅对单一业主的物业管理服务模式进行研究。单一业主，顾名思义就是业主只有一个。比如体育场馆、学校、机关等。单一业主有什么特点？第一、业主是一个，但使用人众多，第二、服务需求多样性，商业性的物业更多考虑客户的需求；第三、物业管理与其他的业务融合性高；第四、业主的自我意识强烈。针对这些特点，做好物业服务就不能按照传统的模式进行，要从理念上和方

法上进行创新。一般意义上的物业管理具备以下五个方面特点：（一）综合性物业管理服务不仅包括物业共用部位和共用设施设备的维修养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通和公共秩序维护等内容，此外还可提供全方位、多功能的特约服务。（二）专业性物业管理作为房地产的消费环节，属于房地产综合开发的延伸和完善，提供的是专业化的管理和服务。它是专业性强，专业化分工很细的行业，必须有专业的人员配备、专业的工具设备、科学的管理制度和操作规程。（三）委托性物业管理所有活动的开展都是以物业管理企业接受业主或使用人的委托，经过双方商议后，明确委托事项，双方责任，利益分配等之后进行。（四）有偿性物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动。物业管理条例第四十一条、四十二条有明确规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（五）公益性物业管理企业由于所处的区域优势，除了提供物业管理的有偿服务外，还可

物业公司各部门工作职责

物业公司(管理处)职责 1、在董事会的领导下，全面落实公司有关决定、决议，按照国家和湛江市规定的服务标准和规范及业委会审定的物业管理年度计划实施管理服务。 2、负责在管物业区域的治安、消防、环境卫生、业户接待、车辆、公共设备(设施) 的维护及社区文化建设等工作。 3、负责在管物业区域人员定岗定编的编制，人员招聘计划的拟制。定期对人员进行考评，考评结果作为人员培训、晋升和岗位调整的依据。 4、定期听取业户意见和建议，改进和完善物业管理服务，处理业户对管理服务工作的投诉、意见与建议。 5、制定社区文化建设工作标准和规章制度，协调整合社区服务和社区活动的场地及设施，制定活动方案并组织实施。 6、负责制定和完善公司的各项规章制度，确保各项制度具有可操作性。 7、有针对性的对公司员工进行培训，熟悉物业管理和相关的法律法规，提高业务水平和服务质量。 8、协助政府职能部门履行职责，进行社会综合管理。协调与社区居委会的关系。

行政部工作职责行政部是物业公司(管理处)总经理直接领导下的综合管理部门，负责公司行政、文秘、档案、总务、人事、后勤、采购、仓库、固定资产及社区文化等方面的管理工作，其工作职责为： 1、学习、研究和掌握党和国家的各项方针政策，贯彻执行公司领导的指示和领导办公会议的各项决定决议，深入调查研究，努力掌握第一手材料，为公司领导的工作决策提供可靠的依据。 2、负责公司工作计划、收支计划、总结、规章制度及其它种类文件的起草、拟定、审核、打印、复印、分发和登记工作，负责公司印鉴的使用和管理工作。 3、负责按照公司领导要求及公司需求，对大型会议及各种大型活动进行策划和组织。负责公司级会议的筹备和安排，做好会议记录，整理会议纪要，对会议决定的执行情况进行催办、检查和反馈。 4、管好文书档案和有关资料的管理工作，包括收发、保管、文印、核稿、呈批、催办、收档、调卷和保密工作。 5、协助领导处理日常工作，与各部门适时进行工作协调，监督各部门认真及时地彻执行公司的各项工作决策和指令情况。 6、负责公司的总务后勤工作，具体有办公设备、办公用品的计划、采购、保管和发放，管理员工餐厅、员工宿舍等。 7、负责公司对外行政联络和关系协调，做好来信来访的接待安排。负责组织、安排、接待公司来宾，处理各种社会公共关系。 8、对公司员工和各部门的工作进展、工作质量、执行规章制度、决定决议、计划等情况和持续性以及办公秩序、运作规范、文明礼貌等方面进行日常监察。 9、负责公司综合性文件、报告、宣传资料的起草和编写公司年度大事记。 10、负责其它各种行政事务性工作：办公安全、消防，环境布置、清洁卫生，网络、通讯，计算机管理，办公秩序维持等。 11、做好各项宣传工作，适时完成园区布置，组织社区文化活动及员工文娱活动，丰富精神文化生活和公司品牌建设和推广。 12、负责公司日常办公用品和设备设施维护耗材的采购，物品进出仓手续办理及仓库资产管理。 13、建立、实施对工程分包方的评审和考核制度，负责外委工程项目和采购设备、材料、配件的验收和质量控制。 14、及时完成公司领导布置的其它工作任务。

关于加强居住小区物业管理工作的指导意见

xx住房和城乡建设委员会关于加强居住小区物业管理工作的指导意见（试行）为加强新区城市综合管理，建设和谐社会，促进物业服务行业健康有序发展，构建与现代城市管理相适应的物业服务行政管理新体制，根据《物业管理条例》和《xx物业管理办法》等相关规定，结合我区实际，特制订以下意见：一、指导思想坚持民生为先，着力构建“政府引导、社会协同、公众参与”的物业管理格局，建立健全“重心下移、属地为主、立足基层”的物业管理体系，加强和完善维护群众权益机制，着力解决群众最关心、最迫切的问题，努力取得人民群众满意的实效，全力营造安定有序、宜居宜业的社会环境，共创团结和谐美好新区。二、工作目标按照“提升物业管理水平、提高群众居住满意度”的总体要求，将物业行业发展与保障和改善民生结合起来，以“新建小区打造高端，既有住宅小区提升服务，老旧小区改造落后”为目标，按照分类管理的思路，着力解决物业费、物业矛盾纠纷、回迁社区管理、拆违打非等突出问题，正确处理行业主管部门、开发商、属地政府、居（村）委会和居民等关系，实现物业服务的专业化、规范化、精细化，实现物业行业的诚信、文明、有序，促进幸福家园建设，提高广大业主的幸福指数。三、工作重点

（一）新建商品住宅小区以社会化、专业化的物业管理机制为主要措施，加强前期物业验收、管理和监督，确保小区配套设施齐全到位，做好源头管理。（二）既有住宅小区以规范物业服务行为、提高服务水平和建立协调矛盾调处机制为主要措施，建立“准入退出”机制，坚持优胜劣汰，整合区域资源，重点解决部分物业服务水平不高，物业服务企业不诚信经营，物业费市场化机制不健全，部分小区拆除违法建设难和收费难等问题。（三）老旧住宅小区在总结基层实践经验基础上，以解决突出问题为重点，创新体制机制，积极动员社会协同、公众参与，完善社区自治结构，推动老旧小区服务管理向规范化、社会化发展。（四）拆迁安置小区通过多渠道、多角度、多手段的大力宣传物业管理法律法规，普及物业管理知识，增强回迁居民的缴费意识。四、管理体制按照“条块结合，以块为主，属地管理”的原则，完善管理体制，明确管理职责，落实行政监管和公共服务责任，健全行业管理部门指导监督、属地政府具体组织、职能部门密切配合的工作机制，共同推进全区物业管理工作。（一）区住建委负责对物业服务企业的管理。监管物业服务企业资质、专项维修资金，指导属地政府开展工作，落实综合协

物业管理日常服务用语一览

物业管理日常服务用语一览物业管理日常服务用语一览一、服务用语服务用语是员工完成各项工作，提供最佳服务的最基本条件。服务用语能够反映和传递公司的服务和管理水平。员工必须有一种文明、优美的语言和令人愉快的声调，才能使我们的服务显得更有生机，才能更好地赢得业主的满意和展现员工的优秀品质和工作责任心。 1．常用服务词组和句子（1）您好！（先生、小姐）（2）对不起！（3）谢谢！（4）请原谅！（5）早上好、下午好、晚上好、晚安！（6）明天见！（7）祝您生日快乐！（8）祝您一路平安！（9）新年快乐！（10）节日快乐！（11）欢迎您光临我们的大楼！（12）真高兴又在这里见到您！（13）为您服务感到荣幸！（14）对不起这是我的过失！（15）有什么需要帮助的？（16）请您走这儿！

（17）请您登记，您要找的部门（人）在几楼几号！（18）请您不要着急，我帮您想办法！（19）请收好您的证件，麻烦您了！（20）先生，请问您找谁？（21）请出示您的出门证及物品，我们需要查看，谢谢！（22）请您稍等，我马上给您联系！（23）请您交回会客证，再见！（24）对不起单位已经下班了，请您以后再来！（25）对不起这里是值勤岗位，请不要在这里逗留玩耍！（26）对不起单位还未上班，请您稍等！（27）对不起这里是禁区，请您不要吸烟！（28）对不起院内不准停车，请您把车停到外面！（29）欢迎光临！（30）您慢走！ 2．服务忌语（1）喂、哎找谁？干什么？（2）站住！（3）没上班呢，出去等着！（4）有事快说别哆嗦！（5）墙上写着呢，没看见吗？（6）我不知道，我不管，你自己找去吧！（7）这不管我事，愿找谁找谁！

探讨物业管理企业集约化赢利模式_0

探讨物业管理企业集约化赢利模式物业管理企业是一种微利型中小企业,主要收入来源是物业管理费。具有人力资源密集,劳动服务密集,客户分布密集,收费数额小而密集等特点。经营管理成本相对较高,纠纷杂陈,经营风险较集中。不能及时足额收取物业费、服务滞后,会面临经营困难,为避免亏损,物业公司会降低服务标准、减少服务项目。因此,单以物业费维持经营不适合市场竞争定位,企业应积极探索高效的服务盈利模式,转变被动管理为主动服务体制,让物业和业主互利互惠实现双赢。标签：物业管理微利服务集约化盈利模式 0 引言在我国物业管理起步较晚,20多年的发展实践,已遍布各个成熟业主区域,物业服务已融入业主的生活或办公服务领域,好比区域内的后勤服务中心,就像后院大总管。业主不能没有物业管理,物业又离不开业主。实践过程中,有不少值得借鉴的经验,也积存了许多问题直接制约着行业盈利水平。 1 物业管理企业存在问题较多一是起点不一。具有法人资格的物业公司按规定标准分为三个资质级次,但是,受传统住宅环境和自身经营模式局限,所谓的物业市场层次不齐,实际存在大物业和小物业之分。这里讲的小物业是指临时代管物业、不具备公司注册条件以及其他公司并不具备标准物业资质的非物业部门。对此必须要规范物业资质审核,严格执行行业准入门槛。二是经营单一。物管范围普遍停留在:环境卫生,治安消防,设备维修、物业收费等常规项目。这样既不利于物业创新服务,也不利于集约发展经营。三是投机取巧少诚信。当保守经营出现亏损时,要么负债经营要么偷工减料降低服务标准或减少服务项目,采取割肉补疮而于事无补。四是缺乏用人标准。有用工数量标准,没有技术标准,不重视佣工素质和技能培训。五是多属房地产业的早产儿,缺乏独立性,只能为老大守后门。六是经营理念落后,外行管理,模仿同业,没有创新意识。诸多问题必然致使物业员工低素质、低业务水平、低服务质量,最终导致客户投诉、拒绝交费、法律纠纷等问题不断。面对如此困境时,大多数物业企业只能维持现状。问题的普遍存在又会造成物业市场混乱和业主的困惑,各地多发生携款走人或被业主赶走事例。 2 了解物业管理企业的收支概况 2.1 物业企业的收入来源,包含四个方面: ①物业管理费收入,物业管理费执行政府物价部门指导价,是物业企业合法主营收入,为业主接受,收入比较固定;②代理服务费收入,主要是代为国家能源部门向业主代收代交水、电、暖、气等费用,这是一项费力不得利的误工活。③特约服务费收入,是物业企业积极主动地利用企业资源为业主提供及时便捷误工服

物业管理合理化建议

物业管理合理化建议我们的物业公司是具有国家一级资质的企业，我们看到了别人的不足，要引以为戒。所以我们要在自己服务水平上相应的提高。 1、做为物业管理企业，既体现业主的利益也要顾及业主对服务的需求，在业主与租户之间寻求一个稳定的平衡点。同时作为物业公司的一员，要时刻有着良好的服务意识，无论遇到事情的大或小，都不能用敷衍了事的态度，以为可以打发了事，要千方百计站在业主的角度，真诚的为业主分忧解难，这才是服务。 2、作为服务行业，就应以人为本，从微至细做好每件事。在工作中我们要掌握好业主的需要求和我们工作的准确度，不管业主什么时间来，我们首先做到满足业主的时间要求，然后根据情况一一办理。从中体会到只有业主满意，其他方面才能获利。 3、物业管理中企业员工特别是管理处一线员工直接面对业主，业主对服务过程的不满意与投诉是非常直接的，当我们街道业主投诉时，必须给业主一个比较具体的处理时间和方法，让业主有所期望的同时还得进行相应的服务跟踪回访，了解业主对我们的评价和意见建议这样我们的服务管理才能有所提高所以我建议：（一）我们在处理和业主交往中，要善于观察业主的眼、神、情和语善于在适当的时候说适当的话，做适当的事。（二）在接听电话与服务过程中，要使用文明礼貌的语言，无说

服劝说业主，我们应大力倡导“请用你的语言表达你的诚意”活动（三）从企业内部着手，要加强员工自身服务意识的培养。没有意识何谈服务（四）加强部门之间的沟通问题，严禁出现工作起来部门之间相互排斥现象。（五）做好对外宣传工作，加强与业主的正常沟通。 4、今年进入冬季以来以下了两场大雪，园区内积小雪一天内清扫完毕，大雪四天内清扫完毕的规定，保洁公司并未做到公司规定的时间完成清雪工作，虽然公司是的保洁工作是外包，但以必须遵守我公司的规章制度，为此我建议：（一）加强保洁日常培训力度（二）由于园区很大，用普通的清雪工具根本不能在规定时间内完成清雪任务，所以建议保洁公司配置相应的清雪设备。（三）不能以清雪为由耽误楼内的打扫工作。（四）在清理单元门口雪的同时应把其单元附属的车库门口清理干净，以便业主出行，车库放到最后清理是不可取的。客服部：xx 201x年xxx月x日

物业管理每日、每周、每月、每季、每年的工作要求

物业管理每日、每周、每月、每季、每年的工作要求一、每日工作 1.巡视所管理的物业一遍，巡视内容为：（1）查小区内是否有违章行为（有无乱搭、乱建、违章装修，墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告，有无乱摆摊贩）；（2）小区内是否有不安全隐患（房屋是否出现严重破损，消防通道是否被堵，室外输电线路是否完好，有无乱拉乱搭，内有无可疑人员活动）；（3）小区内环境与卫生是否符合标准（树木花草有无损坏，房前屋后，公共场所有无乱丢扔垃圾，垃圾桶是否倒请，有无乱停放车辆，乱晾晒衣物，有无影响正常休息的噪声源）；（4）基础设施是否完整（道路有无损坏，室外上下水道是否渗漏，路口拦护栓，路障是否完好，娱乐设施有无损坏）。以上内容巡视完毕要做好巡视记录，发现问题，能处理的应立即处理之，重大问题和不能处理的问题应向物业经理汇报。 2.收缴业主（住户）管理费、各项规定费用； 3.接待业主（住户）来访和处理有关物业管理的投诉； 4.解答业主（住户）提出的有关物业管理业务咨询； 5.安排保养、维修任务，验收修缮质量； 6.做好工作日记（内容为：记录每天完成的工作，发现和处理问题，上级领导的指示，急待解决的事务，住户投诉等）。 7.整理内务（包括打扫办公室；整理文件、资料图书报刊；清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等）。二、每周工作 1.走访住户（内容：与住户交换物业管理意见，了解住户有什么困难和需要；掌握住户家庭基本情况，包括：户主、年龄、职业、工作单位、单位和住家电话，家庭人口以及人口结构，掌握住户产权归属和变更或租户的变更，住房的户型变化、结构、质量现状、保养和维修状况）； 2.初审住户装修申请，并报上级审批； 3.检查公共设施是否完好（内容包括：电梯运行是否正常；楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品；公共照明是否完好，配电箱，水表设备是否有破损，小区内信报箱是否有破损），发现问题应及时处理或报有关部门，并协助处理。 4.检查垃圾桶是否喷洒药物，各楼层公共部位是否清洁。 5.检查房屋使用情况，有无长期空房户、擅自转租户、了解房地产信息。三、每月工作 1.编制本月保养维修报表，制定下月保养维修计划报物业部； 2.编制管理费和各项规费收缴报表并报公司财务部； 3.组织修剪物业内的树木、花草一次； 4.对本月维修项目进行一次回访，听取住户意见。 5.整理物业管理资料、档案、对发生异动的（包括：房屋产权变动、承租户变动、管理费变

物业管理部工作职责

常务副总岗位职责 1、接受总经理领导，具体检查、监督、指导分管部门日常经营及业务管理工作状况，并使各部门高效、有序、专业的运作和发展，培养和开发物业管理专业人才；（部门月、季度、年度考核） 2、协助总经理参与政府职能部门、上级主管部门以及社会各界的会议、沟通、联络和关系的保持；（会议纪要及工作日记） 3、负责公司物业管理项目的前期介入（协调）、移交验收、装修管理、工程遗留问题处理；（解决问题方案及实施计划） 4、负责协商、调解与入驻客户有关具体业务对接工作，并代表公司参与重大商务谈判；（合同规定及园区规定） 5、负责公司本部及各业务部门的消防管理责任工作并落实和监督；（安全消防制度及管理方案） 6、负责公司治安防范管理工作，就管理现状中不足现象提出整改意见，并落实整改措施；为公司治安防范工作直接责任人；（应急预案）

7、负责在自然灾害及重大伤亡事故发生时，组织、开展各项有效的拯救措施及落实各项预防事故、灾害扩大之预防措施；（培训及应急预案） 8、负责代表公司处理重大顾客投诉并回应，并对处理结果负责；（投诉记录及解决方案） 9、完成领导安排的其他事务。物业管理部部门职责 1、负责园区客户维护，协调和客户的各项费用收缴工作；（园区管理规定及收缴规定） 2、负责园区消防控制室及消防水、配电室电力系统的维护保养工作；（保养计划、检查记录） 3、负责园区供水、排水、电线电路、道路等设备、设施和管线的维修、保养及管理工作；（保养计划、检查记录） 4、负责园区办公家具、办公用品、耗材，劳保等物品的购置及发放工作；（管理办法） 5、负责园区安全保障及园内车辆管理工作；（安全保证及车辆管理规定）

物业管理工作存在的问题及几点建议讲解学习

物业管理工作存在的问题及几点建议近年来，县委、县政府始终把事关民生、事关百姓的热点难点问题。摆在构建和谐绥棱的首要位置。如何全面加强居住小区物业管理，解决物业管理中存在的突出问题，已经成为人民群众普遍反映、普遍关注的焦点问题，也成为房产物业管理工作的一项重要内容。为此，房管局抽调专人组成调查组，通过调查研究、召开局长办公会等方式，就如何做好物业管理工作进行了认真研究，现将有关情况汇报如下: 一、城镇住宅小区物业基本情况目前，全县共有102个物业小区。其中，有资质企业管理的小区49个；开发建设单位自管的小区30个；个人承包管理的小区15个；业主委员会管理的小区1个（农机公司）；无人管理的小区7个（安民、酱菜厂、宾馆、米厂、长城、老农机、二招待所）。有10个小区成立了业主委员会，但真正发挥作用的不多。全天24小时供水的小区共8个。二、物业管理存在的主要问题通过深入实际调查和走访了解，我们共查找和梳理出全县物业管理主要存在以下问题，具体概括为“四难”、“四不到位“。“四难”：一是寻求法律法规支撑难。目前，国家及省相继出台了《物业管理条例》，但是太宏观、太笼统，缺乏可

操作性，涉及到具体问题时，难以找到依据。二是住宅小区公共部位维修难。大部分的老楼都存在房盖漏雨、墙皮脱落渗水、下水管线及检查井塌陷断裂、下水主管线堵塞等问题，按规定是谁的产权，谁负责，但居民不愿意出钱，导致公共部位维修难。三是开发商遗留问题解决。新开发建设的楼区，在保修期内出现的问题，开发商有的解决了，有的应付处理，更有甚者拖到保修期外就不管了。这样就导致开发商与物业管理者互相推诿，责任不清，问题始终是悬而不解。四是主管部门协调难。主管部门受自身权限所限，有一些问题不是自身管辖范畴之内的，或单单一个部门能解决了的，特别是涉及相关部门联合落实时，一些部门配合不好，很难协调。“四不到位”：一是主管部门监管难到位。房产物业管理局作为全县物业管理的主管部门，即管不到物业管理企业的人，又缺乏约束力，只有常规的宏观的工作指导，导致监管很难到位。二是业主委员会发挥作用不到位。业主委员会成立难，即使成立了也是有名无实，缺乏责任心和责任感，根本就监管不了物业企业行为。三是物业企业的服务不到位。从业人员素质低，收费价格乱，多收费、少服务，甚至不服务，导致矛盾较多。四是物业费收取不到位。大部分弱势群体无力支付物业费，部分居民享受物业服务，但以各种理由不交纳物业费，造成收费率低，导致物业管理者工作积极性不高，形成恶性循环。