买房流程与注意事项

买房流程与注意事项

在计划经济时代，房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注的内容，住宅也往往是以低廉的造价，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开，而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到。随着生活要求的提高以及市场竞争机制的导引，住宅小区环境越来越为人们所重视，但因为长时间被无环境的水泥丛林迷惑了眼睛，人们在判别住宅环境时往往陷入这样的误区：环境=绿化率

住宅小区环境包括的内容绝不仅仅是绿化覆盖率不低于33％，它包括绿化硬质铺装，围墙、大门、活动设施，各种指示标牌、水景、浮雕、雕塑、灯光设施、音响设施等，而这些内容又必须与住宅建筑形成一个有机的联合体。

单就绿化而言，也不是简单的绿了就可以了，而必须考虑乔木、灌木、藤本、草本、花冠木的适当配植以及与四季相适应的种植方式，而硬质铺装及活动设施应充分考虑其使用功能，如无障碍设计就有规范的严格规定，艺术品的陈设则要更多考虑其文化涵义和艺术品位。从学科来说，环境则涉猎土建、园林绿化、艺术、市政等许多工程领域，而这些都得由有丰富经验的设计人员将它们有机组合起来。

小区景观“中看”就行

我们强调人的主体性是对人本身的一种尊重，这并不是一句空话，许多具体的工作就体现了这一点。如活动设施的设置主要考虑老人、孩子的户外活动，它的尺度应与人体工程学诸尺度相适应，从材料的色彩、质地和化学性质上都要考虑人与其相接触时的舒适性和安全性以及使用的耐久性。

小区里的景观不只是供居民观赏的，它必须与居民的休闲活动相匹配，也就是说居民可以徜徉其中，能够实实在在地使用这些景观设施，比如小区的集中空地做出高低错落的构筑物应该形成或大或小、或公共或私密的活动空间，以满足不同活动的使用要求，开阔的场地可以供居民集体晨练或举办群众文娱活动，而相对隐蔽的小空间则可以给居民提供阅读、交谈的场所。所以说景观不仅是给人看的，同时也应该是给人用的。

过多追求环境个性

居住区中的环境设计应该是丰富多彩的，会有许多视觉上、使用上的兴奋点，而这些点必须有一个内在的秩序将它们统一组织起来，形成既独立存在又集中有序的画面，否则就是一盘散沙，而这一切的最终目的是为居民服务，而非设计师表现个人色彩的场所。

环境设计是一门综合的学科，从历史上看，西方在城市公共环境的设计中有许多不朽的典范及相关理论，而东方则在造园艺术中有着独到的意匠，就像油画与国画一样以不同的手法创造不同形式，但同样是美的生活图景，我们当今的环境设计则应是博采众长，继承传统来为今天的生活很好地服务。

·交通状况

位置的远近，不仅与实际距离有关，更重要的是与交通状况相联系。考察交通状况的优劣主要从以下几方面考虑:

A、公共交通状况。公共交通的路线有多少，与市内各主要区域的联系是否广泛；公共交通的起止时间、间隔时间、运行速度、票价等情况如何；从您要购买的房屋到公交车站的距离如何；出小区打车（的）是否方便；小区的出入口是否合理等。

B、交通的便利度。每天必经的路段是否经常堵车；到火车站、飞机场、长途汽车站等

交通站点是否便利，是否有较多交通工具可到达等。

C、道路状况。小区是否邻城市的交通主干道或次干道、支线等，与这些交通干道的远近程度（不能太近，因为可能影响到居民的安宁及环境）。是否有方便的出入口，路面状况如何等。

D、是否有交通管制。如，行车是否受单双号、速度、方向、行车路线的限，有无停车场，路边可否停车等。

·社区环境

什么是好的社区环境

考察一个项目主要注意几个数据：容积率、绿化率、楼间距、居住密度。

环境设计再好容积率太低不切实

对于住户来说，容积率直接牵涉到决定居住舒适度的几个指标，如人均绿化面积。绿化率也是如此，绿化率越高，建筑密度越低，发展商可用于回收资金的面积越少，而住户就越舒服。这两个比例决定了这个项目是从人的居住需求角度还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。好的居住区容积率不能超过5，绿化率不能低于30% 。现在人们常常标榜自己的社区环境设计如何如何，但所有设计的基础是建立在有足够的绿地比例之上的，也许买房看不到将来建成后的实景，但这两个数据基本决定了社区绿化环境的好环。

楼间距太窄采光、绿化等于空谈

楼间距也是一个可以泄露发展商"秘密"的指标。楼间距太窄不仅影响各楼体之间的光照，也影响人们的视野和心情。无法想象楼挨着楼的社区能谈得上什么绿化和环境。真正好的社区是张弛有度的，既有大面积的集中绿地，也有各组团自己的小型绿地，有的新项目甚至推出了宅旁空间和楼内共享空间的绿化，每一个新概念的推出和落实都是社区环境的更新。

·房屋的适用性

要了解所购商品房是否适用，首先应确定购买目的，从以下两个方面来考核：

1．用来自己居住的，要根据家庭人口数量、结构、工作特点、对交通的要求状况、对小区物业管理内容及特点要求，以及将来自己的经济变化所引起的生活要求变化程度来确定。

2．用来投资的，主要考虑保值增值潜力，对于长期出租的，要考虑出相机会、投资回报率、投资回报风险，对于准备随时转让取得收益的，要考虑物业的升值潜力、转让机会、投资回报风险等因素。

·保值增值潜力

购买物业还要考虑物业之价值变化及价值实现问题，它们与以下因素有关：

1．物业之地理条件，通常所说的地段包括：物业与城市中心活动区域的距离及联结交通状况以及物业所在地的人又环境等。

2．物业自身品质特点，包括：房型、户型、面积、工程质量与装修质量、配套设施完备程度、小区物业管理类型与水平。

3．物业之购入成本，包括楼款、为购楼发生的国家税收、政府费用、中介机构收取服务费等。

·签定流程

你在选好房源，谈妥价格后，便是该去签订认购书了，这个时候还得交付一定额度的定金，发展商此时会把有关的资料和相关文件交给你，并讲清项目进展情况。

认购书主要内容包括：

1．认购物业；

2．房价，包括户型、面积、单位价格（币种）、总价等；

3．付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；

4．认购条件，包括认购书应注意事项、定金、鉴定正式条约的时间、付款地点、帐户、签约地点等。

在签定完认购书后，销售方还应给购房人发放《签约须知》，以便使购房者明白下一个细节，购房人只有明白其中内容，才能顺利签定购房契约，其内容包括：签约地点、购房者应带证件、购房者委托他人签约时有关委托书的证明、有关贷款凭证的说明、缴纳有关税费的说明。

·经济适用房相关知识：

目前，建设部正加紧制定经济适用房管理办法，并将认真考虑公众反应强烈的经济适用房供应对象过于宽泛的问题。据有关人士透露，经济适用房管理办法将对供应对象和供应面积做出明确规定。具体内容可能是各地要根据其经济发展水平、居民住房情况和财政可承受能力，因地制宜地确定中低收入标准，明确供应对象的范围，不能再实行敞开供应。界定范围的标准将从严从小，以保障而不是改善中低收入家庭住房为主。供应面积将要求控制在１２０平方米以内，豪华型、复式住宅将被严格禁止。

业内人士分析认为，建设部有可能在管理办法中提出，在商品房与经济适用房价差较小城市，可以在一个时期内采取普惠制度，但为抑制住房投机，应从严审批购房对象；在商品房与经济适用房差价较大的城市，应采取“从紧”原则，执行“双控标准”，保证最需要住房的群众优先购买。对危改安置居民、“城中村”改造优先安排，对教科文卫等行业，可以倾斜，分期分批供应。在审批供应对象时，要采取公示等多种方式，提高透明度。而对象的界定标准应该根据经济适用房供应总量与需求量确定控制标准。“双控”标准可逐步提高，原则是保证最需要住房的群众优先享用，雪中送炭。由于各地收入标准差别大，国家只规定原则，标准由各城市自定。

经济适用房的保障性也将在建设面积上得以体现。考虑到今后的经济发展和居民住房需求水平的提高，经济适用房的基本户型面积可以适当提高，但以满足基本需求为宗旨，上限原则上不大于１２０平方米。

·签定合同

签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以，在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和"五证"(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证)；如果是现房, 根据规定，发展商已经不需要再办理"销售许可证"，而改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记，办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子？一切检查完毕后，您还需要交纳一定数额的定金。

在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，通常，发展商会将一些承诺印在宣传品中，或由售楼人员口头答应，但是等到实际交付的时候，很可能就会出现问题，而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻，说合同中没写。所以，您千万不要疏忽大意，任何值得注意的问题都要落实在合同里。

您如果对签订合同没有把握，可以委托律师来协助办理，律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。

(注意：还有可能会出现的情况是，购房者在交付了定金之后，随着对该房产项目了解的加深而感觉不好，不想购买的时候，发展商能否退还定金？这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下，购买者可以终止协议，拿回定金。)

申请个人住房贷款应具备的条件：

有合法的身份；

有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；

在所购（建、大修）住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购（建、大修）住房的首付款。

有贷款行认可的资产作为抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他组织或个人作为保证人；

银行同意的贷款行规定的其他条件。

消费者房屋按揭保险诸多问题不合理

按理说，个人住房按揭贷款保险不仅让众多消费者圆了自己的住房梦，而且有效地防范了银行的信贷风险，这一举两得的好事应该叫好又叫座才对，然而现实却并非如此.

张女士前年以按揭方式买了一套３６．９５万元的住房，按揭保险费率为０．７‰，当时被要求一次性交清１５年的总保险费３７５９元。上个月她提前还清了贷款，然而到保险公司退保，保险公司只退了２１２４元，张女士不解，才过一年多，３７５９元的保险费竟被扣掉了１６００多元。“我的保费是１５年的，保险公司怎么承担一年多的风险就扣掉了近半数的保费，这太没道理了。”张女士对此颇有微词。

提及住房按揭保险，杜女士气不打一处来：“我按揭贷款３０万元，如果这房子出了事，保险公司最多赔偿１０万元，而且保险合同规定‘本保险第一受益人为贷款银行’，而投保人享有哪些权益却没有写明。”

“弄不懂”住房按揭保险的远不止张女士和杜女士。李先生说：“我弄不明白，我交了按揭保险费，为什么第一受益人是银行？既然保险是为了降低银行提供贷款购房的风险，那为什么不由银行交保费，却要转嫁到消费者头上？”

连日来，消费者对住房按揭贷款保险看法颇多，记者难以一一详述，只能对质疑的焦点归纳如下：

保险过度不合理一是保险金额过度。现在的保险不是以抵押房屋建筑价格的多少来确定投保金额标准，而是采用商品房销售价格作为保险金额，大大超过了作为抵押房屋的实际保险价值。因为在商品房的销售价格中，土地使用的价格占了３０％以上，而土地几乎是不存在风险的。

二是保险期限过度。对于商品房是期房的来说，大多短在几个月、长则一年之后才能交付使用，而保险合同约定生效时间是贷款之日起开始计收，使得购买期房的消费者在商品房还没有交付使用时就已经支付保险费了。因此，保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交房日这段空白期，保险公司没有承担任何保险责任。权利和义务不对等。

三是要求投保的条件过度。购房者尚未取得所预购住房的产权前，根本无权为产权尚不属于自己的房屋投保；即使银行为了防止信贷风险而要求购房者买保险，也只能要求购房者购买信用保险，该保险将承担购房者不能还款时的还款责任。

四是保险费率过度。目前，住房按揭保险在出险率极低的情况下却一直维持着较高的费率水平，存在“暴利”之嫌。

一次交清全部保险费不合理很多寿险产品保险期限长达几十年，保费是按年、按季，甚至按月收取的，而住房按揭贷款的保险费普遍实行一次性趸交的方式，剥夺了消费者逐年交费的选择权，无偿占用了购房者几十年的利息收入。

“游戏规则”有失公平消费者认为，按揭贷款保险，把中原城市不常见的台风、冰凌、

突发性山体滑坡、泥石流、海啸、山崩、飞行物体及其他空中运行物坠落等作为财产保险的保险责任，而把地震及地震次生原因责任险等排除在外，失去了一些为按揭购房保驾护航的作用。

众多消费者还认为，银行在提供按揭贷款上处于强势地位，虽然银行制定的“游戏规则”没有欺诈行为，但“游戏规则”是不公平的。银行的“不买保险就不能办理按揭贷款”的规定，让人想起了前几年买飞机票必须购买保险的情况，这种捆绑式销售保险是违反消费者自愿原则的，现在买飞机票已经可以不买保险了，住房按揭保险也应回归公平！

房产管理部门

银行、保险公司部分规定有失公平

对于消费者对住房按揭贷款保险的种种质疑，房地产管理部门及专业人士是如何看待的呢？

“购房价并不是房子的实际价值，其中含有土地转让金、拆迁费等额外费用，而这些费用在整个购房价中占到１／３以上，尤其是土地几乎没有灭失的可能，保险公司把这些也纳入保险费用，明显有违保险价值说。从房地产交易发达的上海市调查的情况看，保险公司的理赔率占保险总数的万分之零点几，理赔率太低，这对买房者显然有失公正。”郑州市房管局有关部门负责人如是说。

郑州市房管局抵押办张主任说，现在的关键问题是，银行、保险公司应加快建立个人信用平台系统，让没有诚信的人无机可乘，否则，如果有人存心骗贷，产权证抵押在银行也没用。

一位房地产专家说，银行为了防止风险而让买房人埋单，表面上看来很有道理，其实这是银行强加给消费者头上的不平等条约，因为，银行的风险并不完全是买房人造成的。

其一，开发商的欺诈行为可给银行带来风险。其二，开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。其三，由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行按揭贷款协议等。

同时，银行本身也存在着诸多风险。如银行在审查开发商资质、购房人还贷能力时不严格造成风险。银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效从而危及银行权益。在按揭贷款协议履行期限内，由于国家政策、不可抗力等因素也会使银行存在风险。如国家因公共利益和公共基础设施建设需要征用房屋使用范围内的土地，虽给购房人一定补偿金，但数额不足以清偿银行贷款，使银行未受清偿的部分贷款处于无法收回的境地。而这些本应由银行、开发商来付的保险费却让买房人来付是不公正的。

房地产专家指出，抵押住房贷款保险作为财产保险，其合同当事人应该作为享受合同权利、承担合同义务的主体，而目前保险公司却设定银行为第一受益人，明显有失公平。如果发生了不可抗力，造成损失，首先应该考虑修复财产损失，其次再赔付给银行。保险规定应该改一改了。

商业银行

贷款形成风险银行理应是第一受益人

记者以消费者的身份询问了省会一些商业银行。记者问：“既然是购房人买的保险，为什么第一受益人是银行呢？”某商业银行有关人士回答：“个人向银行申请房屋贷款时，由于没有金融证券抵押在银行，而是把房屋产权证作为质押品进行贷款，事实上已形成个人与银行之间的还贷关系。除借款人应正常向银行偿还本金和利息外，作为银行，贷款给个人也形成一定风险，受益人当然应该是银行。”

记者又就“办住房按揭贷款就必须买住房按揭保险，否则就无法申请到贷款，住房保险岂不成了按揭贷款‘强制搭配商品’购房人可不可以不买住房按揭保险”等问题询问了某商

业银行，该商业银行有关人士表示：“根据有关规定，在银行采用按揭方式购买的住房，按揭期间必须向保险公司投保，万一住宅遭遇火灾等灾难造成损毁，由保险公司赔付，以保障银行的利益。”

对于“根据个人住房按揭保险的条款，一旦发生保险赔偿，银行将是第一受益人，而贷款买房者是第二受益人。购买保险者并不是保险的最大受益者，这合理吗”的问题，某商业银行称“这得问保险公司”。

保险公司

不投保不放贷款是银行规定的

银行将“皮球”踢给了保险公司。

根据《保险法》第四条规定，从事保险活动必须遵守法律、行政法规，遵循自愿和诚实守信的原则。既然是自愿，购房者当然有不买保险的权利，为什么这份银行为第一受益人的保险要由购房者来埋单？

对记者提出的问题，一些保险公司工作人员都表示了这样的看法：保险公司的一些业务需要银行来配合，为什么“不买保险就办不了贷款”、“业主投保第一受益人是银行”等问题，恐怕还得问银行。

保险公司方面又把“皮球”踢给了银行

律师、专家

弱势群体的利益不容漠视

河南文丰律师事务所执行主任王登巍和开物律师事务所郑州分所律师申继东认为，按揭保险是“霸王条款”。根据《保险法》相关规定，从事保险活动必须遵循自愿的原则，银行要求购房人必须到其指定的保险公司投保，违反了保险自愿的原则，侵犯了消费者的选择权和公平交易权。

保险人要求投保人在房产尚不存在、自身还不可能承担风险责任时，就要求投保人开始承担责任和义务，至少属于显失公平，也可以说因没有遵循“合理分配双方权利义务”的法律要求而归于无效。

首先，购房人不应作为投保人办理房产保险。购房人如果买的是期房，由于所购房产尚在建设过程中，还未验收交付，购房人对房产根本没有可保利益，因此不应作为投保人办理房产保险。保险合同规定第一受益人是银行，这意味着购房人作为购买保险者却不是保险的最大受益者，这实际上是购房人花钱给银行投保，如果银行想避免此类风险应自己投保。

其次，假如有购房人不能按时还款，保险事故发生，银行作为购房人指定的保险合同受益人，有权要求保险公司理赔购房人所欠的按揭借款债务，保险公司向银行理赔后，购房人和银行的债权债务关系就应该解除，而现在的银行按揭合同和住房保险合同都没有明确这一点。按揭借款合同与保险合同是两个不同的法律关系，保险事故发生后的理赔，并不当然地造成借款债务消灭。如果没有明确这一点，银行还可以继续向购房人催收按揭款，这是对购房人潜在的危害。

此外，最高人民法院《关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第８０条，对《担保法》的第５８条作了进一步规定：“在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。抵押权人担保的债权未到清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金采取保全措施。”由此可见，如果发生保险事故，银行可以优先受偿和采取诉讼保全措施。因此，银行完全没有必要强制要求成为房贷保险的第一受益人。

王登巍律师强调，保险费率问题应当引起监管部门的重视，给予适度干预，以在各方的利益平衡中予以纠偏。鉴于按揭贷款目前的普遍性和社会影响性，有关部门应当本着对社会各方利益负责的态度，适当制定游戏规则，毕竟各方的利益对比失衡，尤其加上市场化成分

较低，这时指望纯粹的“市场调节”是不现实的，也是对弱势群体利益的漠视。

我省金融界知名专家、省财经学院教授巴力在接受记者采访时说，个人抵押贷款房屋保险走到这一步是“无奈、两难的选择”，肯定哪一方，只会强调某一极端，双方在市场的博弈中，应走向妥协，都不要往极端的路上走，只有这样，才能打造出一个和谐社会。

为了便于客户检查房屋质量，这里附上一则验查房屋质量的简易方法，你不妨记住并逐条检查看一看。

门

（１）大门、房门的插销、门锁是否太长太紧

（２）门插是否插入得太少？门间隙是否太大（特别是门锁的一边）

（３）门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音

（４）窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。

（５）窗边与混凝土接口有无缝隙？

（６）开关窗户是否太紧？可否妥当关上？

（７）窗户玻璃是否完好？

地板

（８）地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？

（９）地板间隙是否太大？

（１０）柚木地板无大片黑色水渍？

（１１）地脚线接口是否妥当？有无松动？

顶棚

（１２）顶棚有无水渍？裂痕？特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

墙身

（１３）墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？

（１４）墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？墙角接位有无水渍？裂痕？

（１５）墙身、墙角接位有无水清？裂痕？

厨厕

（１６）厕、浴具有无裂痕？裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

（１７）坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？

（１８）浴缸、面盆与墙或拒的接口处防水是否妥当？

（１９）厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？砖缝有无渗水现象？

（２０）厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

（２１）水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？

（２２）厨房、浴厕地漏下水是否快速妥当？

（２３）厨柜柜身有无变形？门能否顺利开合？

其他

（２４）壁柜门是否牢固周正？

（２５）试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？

（２６）试煤气热水器开关是否妥当？

以上２６条，均是新楼容易发生的问题。购房时应充分注意。

网友提问：请问物业管理费到底包含哪些方面呢？1.每栋楼下的铁门及对讲机每年要另外收钱2.每栋楼楼顶的水箱及水管年久需要更换，这个费用应该是业主分摊吗？3.楼道内粉刷墙壁的费用应由业主分摊吗？上面三个问题是我暂时能想到的吧。不知道有没有物业管理相关的法律？专业人士请指点一下。下周周末将就上述三项举行小型听证会，我想收集一些相关法律规定。

宗科涛律师回复：根据国家计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：

(1)管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；(2)公共设施、设备日常运行、维护及保养费；(3)绿化管理费；(4)清洁卫生费；(5)保安费；(6)办公费；(7)物业管理单位固定资产折旧费；(8)法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。与我国基本价格制度转换相适应，按照定价主体和形成途径不同，物业管理收费实行市场调节价、政府指导价、政府定价三种定价方式。

《城市房地产开发经营管理条例》中规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”房屋买卖的所有权过户和转移登记，一般在购房者购房后，由买卖双方或售房单位代理到住房所在地房产和土地管理部门办理过户与产权转移登记手续。

房屋产权证是对进行了房屋产权登记后所发证件的统称。根据登记的产权情况又可分为《房屋所有权证》、《房屋共有权保持证》和《房屋他项权证》三种。《房屋所有权证》发给拥有房屋所有权人。《房屋共有权保持证》发给房屋共有人。《房屋他项权证》发给与房屋所有权有关的其他财产权人，如典权人、抵押权人等.

《房屋产权证》一旦遗失，应尽快到原发证机关申请补领新证。申请人应提交补领新证申请书和登载遗失声明的报纸一份，经房管机关审查确认后，补发新证，并按规定征收重新登记费用。

一、忌仓促上马

一些人有了新居后，急于入住。他们便匆匆忙忙找了一个装饰公司，要求对方在十天半月就要交工。至于房间的设计、装饰材料的选用，这些户主心里并没有仔细考虑。由此可能出现这些问题：匆忙选择的装饰公司不能尽如人意，设计、施工水平没能达到要求。因此在装修之前，您不要太匆忙，要留出一段时间好好考虑房间的设计和装饰材料的选择，以及用一段时间去选择一家合格的装饰公司。

二、忌“胸无全局”

在装修之前，您应该对房间的装饰风格、所使用的装饰材料、家具的选择和大致的摆放位置以及装修的预算等心里有数。切忌对这些没有考虑、全凭一时好恶，对于房间装饰没有通盘考虑。这样往往会出现家具与装饰风格不相符合。

三、忌“缺少变化”

虽然说一套住宅应该统一在一种装饰风格下，但每个房间都有不同的功用，居住者也不一样。所以切忌在所有的房间中都采用一种装饰风格，使用同样的装饰材料。这样做只能使房间显得缺少情趣和变化。

四、忌表面的“涂脂抹粉”

从目前的建筑格局来讲，并非所有的格局都很合理，所以切忌依赖房间原有的格局，只做房间的“表面文章”。这样只能给使用者带来更多的不方便。从美学角度考虑，矩形的房间并不理想。

五、忌不分主次

有些人在装修中不分主次，对于所有空间“一视同仁”。这样装修不仅花费过多，而且往往“事倍功半”。其实整套房间的某些空间的装修可以简洁一些，凭家具和装饰品来点缀空间。

六、忌脱离文化背景

照搬画册的装饰手法，往往只能“画虎不成反类犬”，所以切忌脱离文化背景。如果房

间里都是西式风格，却摆设了太师椅，就很不谐调。

七、忌脱离外部环境

如果您的居室外边十分嘈杂、纷乱，内部装修就要简洁一些；如果房间在阴面，装修是就忌用深颜色。

八、忌“无人参与”

有些消费者把装修的全过程都交给装饰公司，自己不参与一点意见。这样装修出来的房间没有一点主人爱好和性格的体现。

九、忌盲目攀比

有些人在装修时只考虑豪华程度，以致预算超支，结果不能购买与之相配的家具。

十、忌追求“一步到位”

目前大部分都希望装修“一步到位”，其实家也在“生长”，装修也要随之做小的调整。例如孩子大了，儿童间的装修和家具就要随之改换。

十一、忌生搬硬套

所有的装饰手法都有一定的局限性，生搬硬套和硬性拼凑只能给人凌乱的感觉。尤其是在装修之前，有些人喜欢去别人家“取经”，结果自己家的装修风格凌乱，不成体系。

最佳答案

商品房本身是一种商品，但它不同于一般的商品，因其成交过程时间长，价格高，手续繁琐等特殊性，以致买卖双方经常产生一些纠纷。究其原因主要是购房者缺乏基本购房知识，现根据一些卖房人的购房经历，讲述一下购买商品房一般的流程及应注意的问题：

一、首先通过媒体（报刊、房展等）收集有关房地产项目的各种信息。

二、通过对自身的消费需求状况（购买能力、欲购买楼盘位置、居住小区的配套、环境、物业管理、总价格、面积等）进行全面、综合的衡量与分析，初步确定一个适合自身实际需要的购房框架，然后结合收集的各种楼盘信息进行筛选、比较，确定几个备选项目。

三、对备选项目通过收集的楼书资料，电话咨询或熟悉该项目的朋友做一番初步了解，然后抽出几天时间进行现场实地考察。

四、现场考察项目过程中，可邀请一些对建筑和环境懂行的朋友同行，这样对选择到好房屋会有很大的帮助。

五、选定项目后，交订金前，最好向房地产行业的律师或懂行的朋友咨询一下签订合同时应注意的问题，如有条件最好聘请一位房地产专职律师代为办理，从而确保购房后万一与开发商产生纠纷时不至于太被动。

六、做好上述准备后，去售楼处交订金，并同时签订认购书和确定签署正式合同的时间。（这期间特别要注意详细查看开发商提供的“五证”及相关文件）。

七、按照约定时间与开发商签订正式的购房合同，按合同约定的付款方式交纳购房款项。

八、在规定期限内，由开发商协助到当地的房地产交易管理部门办理预售合同的登记手续，并按规定交纳印花税。

九、合同登记后，需要办理购房贷款的，可以着手办理抵押贷款手续。具体办理办法，可向有关部门咨询。十、房屋竣工验收合格后，开发商提供“入住通知书”及“收楼须知”，销售部、物业公司财务部、管理处到现场集中办公，着手办理业主入住手续。业主办理入往手续同时应携带相应的证件、购房合同，办理手续如下：

（1）到开发商售楼处交纳购房余款。

（2）领取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》及有关装修规定和表格。

（3）由销售部或物业部陪同业主验房，签署“楼宇交接书”。

（4）与物业公司签订《物业管理公约》。

（5）按规定交纳首期物业管理费，灶具报装费，有线电视报装费，电话初装费等（不同物业有不同规定）。

（6）新业主领取房屋钥匙，办理装修或入住手续。

以上基本上是每一位购房者都必须经历的购房全过程，其中省略了办理贷款的部分，希望能对读者购房有所帮助。