房地产评估复习要点_

09级资产评估本科房地产估价考试的要点提示

一、题型

单选题，15题，共计30分；判断题，10题，共计10分；计算题，4题，共计45分；论述题，1题，共计15分

二、单选题和判断题

来源于第一章~第三章的每一个知识要点，包括房地产的概念、房地产的影响因素、房地产的描述、房地产的理论、房地产的产权概念、房地产的评估原则、房地产评估程序、房地产评估有关的制度规定等等。每一张PPT中都有可能有考题。

第四章~第七章的每种方法的原理、要素确定的原则和需要注意的事项。

能够判断一些观点的对错，请注意细节，要从原理上去理解知识点，不要死记硬背，关键要树立正确的认识。

三、计算题，四种方法，典型例题如下：

注意：以下每道题都要独立完成，并且很清楚每一步的原理，因为考试题目不会是简单的更换数字，但是知识点或者题点已经包含在以下例题中。

1。市场法

为评估某商品住宅2004年10月24日的正常市场价格，在该商品住宅附近地区选取了A、B、C三宗类似商品住宅的交易，有关资料如下：1）可比实例的成交价格：可比实例A，成交价格为3700元/平方米，成交时间为2004年5月24日；可比实例B，成交价格为4200元/平方米，成交日期为2004年8月24日；可比实例C，成交价格为3900元/平方米，成交日期为2004年9月24日；2）交易情况的分析判断结果：可比实例A的交易情况为偏低2％；可比实例B的交易情况为正常；可比实例C的交易情况为偏高1％。交易情况的分析判断以正常价格为基准；3）该类商品住宅的2004年4月至10月的价格指数（定基价格指数）依次为：100，92.4，98.3，98.6，100.3，109.0，106.8。4）房地产的区域因素和个别因素修正结果如下表：

试用上述资料估算该商品住宅的2004年10月24日的正常市场价格。（运用加权平均法，实例A修正价格的权重为0.5，实例B的修正价格权重为0.3，实例C修正价格的权重为0.2）

2。市场法

有一待估宗地，剩余使用年限为40年，还原利率为6％，现收集到A、B、C、D四宗地交易实例，具体情况见下表，表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与评估标的相比较，以评估标的为基准确定的数值。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1.0—2之间时，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率1.0时增加1％。该城市从2004年到2008年，每月地价指数上升1％，其他因素如下表所示：

3。收益法

某宗写字楼过去的市场价格为12000元/平米，目前房地产市场不景气，其市场租金为每天3元/平米，共有10000平米可出租。该类写字楼的净收益为市场租金的70％。预测房地产市场3年后会回升，那时该写字楼的市场价格将达12500元/平米，转让该写字楼的税费为市场价格的6％。如果投资者要求该类投资的报酬率为10％，请计算该写字楼目前的价格。

4。收益法

现拟评估上海市某大厦房地产于2005年10月31日的公开市场价值，该房地产权利人为上海某房地产有限公司，大厦2004年11月1日竣工投入使用，建筑面积为3875.68平方米，总高为24层，相应土地面积为5148平方米，权属性质为国有出让，土地使用期限为2000年11月1日至2050年10月31日止，土地用途为综合。估价对象处于商业中心，周围交通等商业服务设施齐全，由于有稳定的收益，采用收益法评估。经过调查得知该大厦的实际可出租建筑面积为3500平方米，实际出租率为78％。同类大厦的出租率为85％，月平均租金水平为19美元/月.平方米，2005年10月的美元外汇比率为1：8.274。其他必要费用包括管理费用一般为总收益的3％；保险费为建筑重置成本的千分之三，同类建筑物的单位造价为3800元/平方米建筑面积；维修费、保养费按房屋重置价格的2％计算，营业税和房产税按照年出租总收入的17.55％估算。如果已知1年期的贷款利率为5.31％，定为无风险收益率，而根据委托对象同类房地产行业的投资收益水平，风险收益率定为3％，则综合后房地产的还原利率为多少？，运用收益法得到该房地产的收益价值为多少？

注意：本题中没有考虑附属设备的年折旧额，因为题目没有给予这样的信息。如果存在附属设备的重置成本，请思考：是否应该在年费用中包含附属设备的年折旧费？如何计算？

5。成本法

1）总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8％，则投资利息为多少？

2）总投资为400万元，开发期2年，第一年投入总投资的65％，第二年投入35％，在各年内均匀投入，同期银行贷款年利率8％，各期均匀投入，则投资利息为多少？

3）总投资为600万元，开发期为3年，在第一年年初投入总投资的50％，第二年年初投入30％，第三年年初投入剩余的20％，同期银行贷款年利率为8％，各期投资计息期的起始时间为其相应的具体投入时间，则投资利息为多少？

6。成本法

欲评估某建筑物的成本价值，已知该建筑物建成于2007年6月，钢混结构，技术年限为70年，所在土地于1997年6月取得土地使用权，居住用途，可使用年限70年。2009年6月对建筑物进行评估，据调查估算，该建筑物的重置造价为180万元，在土地使用期结束处置，预计其残值率为2%，请问该建筑物的经济耐用年限为多少？建筑物的年折旧额为多少？建筑物的成本价值为多少？

7。成本法

某宗房地产的土地总面积为1000平方米，是10年前通过征用农地取得的，当时平均每亩花费18万元，现时重新取得同类用途和剩余使用年限的土地每平方米需要620元；地上建筑物的总建筑面积为2000平方米，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积600元，现时重新建造同类建筑物每平方米建筑面积需要1200元，估计该建筑物有八成新，试用所给资料估算重新购建该宗房地产的现时总价和单价（不考虑折旧）。若考虑折旧，房地产的成本价值为多少？

8。成本法

因为投资目的，评估一宗65年期住宅熟地的市场价值，已知同区位一宗70年期的住宅熟地的相关成本数据有：农用地的征用费为每亩50万元，地上房屋及其他设施的拆迁补偿费为每亩10万元，土地出让金为500元/平米，七通一平的土地开发费用为450元/平米，相关税金和其他费用为土地开发费用的25%。如果该土地的收益折现率为3%，2010年3月15日评估该住宅熟地的价格。

9。成本法

某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积2000平方米。土地于1999年8月1日通过有偿出让方式获得，总使用权年限为50年，当时的单价为2000元/平方米。建筑物于2000年8月1日竣工投入使用，耐用年限60年，结构为钢筋混凝土，残值为零，当时的建造成本为每平方米建筑面积1800元。

2004年8月1日对该房地产进行评估：

据调查，与该房地产所占土地的地段、用途、生熟程度相同、50年期的土地的单价为2200元/平方米，假设土地资本化率为6%，请问被估房地产所在土地的剩余使用年限为多少？如果利用已知数据，则被估土地的成本价格为多少？

据调查，该类建筑物的重置价格为每平方米建筑面积为3000元，请问被估房地产所有建筑物的已使用年限和剩余经济年限为多少，年折旧额为多少，则被估建筑物的成本价格为多少？

请估算2004年8月1日，该房地产的成本总价及成本单价为多少？

10。成本法

2009年3月用成本法评估某工业厂区，已知以下数据：

1）地上一共有砖混结构的厂房5幢，10000平米建筑面积，1995年3月建成使用，重置造价为1500元/平米，残值率为5%，目前砖混结构的厂房尚可使用20年；

有钢混结构的厂房2幢，15000平米建筑面积，2005年3月建成使用，重置造价为3500元/平米，残值率为0，目前钢混结构的厂房尚可使用30年。

厂区所在土地的剩余使用年限为30年，如果市场同品质土地重置成本价值为800元/平米，厂区土地的面积为20000平米。

请问：厂区所有房与地在2009年3月的成本现值是多少？

11。假设开发法

某房地产公司打算参与一商业、居住综合熟地的投标，该土地总面积20 000平方米，建筑容积率为2.5，土地出让时间为2004年5月，使用年限为50年。初步计划建造6000平方米的商场，其余为住宅。预计开发期3年；包括建筑安装、勘察设计、前期工程和管理等的开发建设费用预计为每平方米2200元；估计在未来的开发期内第一年均匀投入20％的开发费用，第二年均匀投入50％的开发建设费用，第三年均匀投入30％的开发建设费用。根据市场调查分析，估计商场部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30％，半年后可再售出50％，其余部分20％需一年后才能销售；商场部分在售出时的平均价格为每平方米建筑面积7500元，居住部分为5000元。广告宣传和销售代理费用预计为售价的3％，营业税、交易手续费等为售价的6％，得到该土地还需按取得价款的3％缴纳有关税费，投资利润率为15％（计算基数包括土地的购置成本和税费、开发建设费用）。折现率选取14％，试估算该块土地于2004年5月出让时的正常购买价格。收入视为一次性实现，费用为各年期均匀投入。（土地总价和熟地楼面价）（考虑资金时间价值）

提示：熟地投标价＝预期开发完成后的价值－开发建设费用-广告销售代理费用-营业税交易手续费－购地时的税费-投资利润

12。假设开发法

有一宗七通一平的待开发的建筑用地，土地面积为2500平方米，建筑容积率为4，拟开发建设为酒店式公寓楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，管理费为建筑费的10%，建筑费与管理费在建设期间均匀投入。该酒店式公寓楼建成后以出租的形式收益。预计2年后市场同类房地产的平均租金收入为15元/建筑平方米.日，出租率平均为80%，租赁的管理费为租金收入的30%，经营性税费为租金收入的5%。该用地2002年4月取得土地使用权，使用年限为40年，

建筑物的耐用年限为70年。请估算该宗建筑用地2002年4月的单位地价和楼面地价。（考虑资金的时间价值，已知当地银行存款利率为5%，同类房地产的平均投资利润率为10%）

13。假设开发法

有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为3000元/平方米，管理费为建筑费的10%，建筑费和管理费在建设期内均匀投入。1）该写字楼在建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年利率为5%，开发商要求的投资利润率为10%，利润的计算基数中不包括销售费用和税。试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。2）如果该写字楼以出租的形式，月纯租金收入为300元/建筑平方米，出租年限为30年，30年后一次性转让房地收入预计为200万元。若已知还原利率为5%，其他条件不变，考虑资金的时间价值，则估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。

14。假设开发法

有一宗七通一平的待开发的建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为3年，建筑费用为3500元/

平方米，管理费用为建筑费用的10%，建筑费用和管理费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米.日，出租率为85%，租赁管理费用为年租金的2%，年租赁维修费用为建筑费用的1.5%，年保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+管理费用）之和的20%，考虑资金的时间价值，以贷款利率作为还原利率，则试评估该宗地的地价。

15。假设开发法

某旧厂房的建筑面积为5000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/平方米（按建筑面积计算），同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元，销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要交纳的税费为其价格的4%。考虑资金的时间价值，试估算旧厂房的正常购买的总价和单价。（银行存款利率为5%，行业平均投资利润率为10%）

四、论述题

无需准备

提醒：每门课如果想得高分，一定要先放下考高分的功利心，从如何梳理学科的知识体系，把握该课程的知识逻辑，总结每个部分的知识要点入手，主动和创造性的学习，请不要拘泥于老师的讲义框架。看似“无目标”的复习方式也许最有可能指引自己实现目标。