物业公司财务管理存在的问题与分析
物业公司财务管理存在的问题与分析
摘要：随着我国房地产事业的发展和成熟，物业行业的发展也是越来越快，物业管理市场也是逐渐成熟，物业管理实践是不断深化，加上管理机制的引入，使得我国物业不仅面临着良好的发展时机，而且也面临着相当大的挑战。物业本身有区别于其他行业的特殊性，导致物业公司的财务管理不仅关系到公司自身的未来，还影响到社区的稳定和和谐。本文就是从物业公司财务管理的内容和主要任务出发，分析了物业公司在财务管理中存在的相关问题，并对其提出了相关的对策。
关键词：物业公司；财务管理；问题与分析
1引言
随着我国房地产事业的不断发展，我国物业行业发展也是相当的迅速，加上管理机制的不断完善，使得物业公司面临相当大的发展机遇，但同时挑战也是相当大的。物业公司财务管理其实就是物业公司对公司运作资金的一种管理，而物业公司的主要财务活动是公司的投资、筹资、资金分配和资金运营，财务管理就是管理公司的成本费用、利润分配、营业收入及专项维修资金。因此良好的物业公司财务管理不仅有利于促进相关企业的公平竞争和规范公司财务行为，而且还能保护物业各方的合法权益，所以对物业公司财务的管理加以分析和研究将有利于物业行业的发展。
2物业公司财务管理的内容和存在的相关问题
我们知道物业公司的各项经营活动中财务管理是其重要的组成部分，它管理的主要内容主要是资金筹集和使用、流动资金、固定资金、租金收支、专项资金、资金分配及公共服务费的收取。而财务管理的主要任务有以下几个方面：一是管理、筹集好资金可以确保物业公司各项经营活动正常开展；二是加强资金的核算从而提高投资的效益性；三是加强对财务的监督，从而更好地营造财务纪律；四是增强对财务的控制，所谓的财务控制就是在活动执行的过程中出现的偏差进行校准和调整，从而保证能按预算执行。这样就最大限度的规避风险或是化解风险，为物业公司不断创造更大的利润。
目前在我国物业公司主要存在以下几方面的问题：一是财务信息的滞后性和不及时性，目前我国很多物业公司财务管理所提供的信息都是按照会计历史成本进行核算，其信息具有严重的滞后性，在经济全球化的今天，互联网已经普及到各个角落，加上媒体的快速发展，物业公司必须要对财务做出正确的决策和实时的监控，从而提高信息的及时准确性；二是费用和成本的管理不严，现在有很多物业公司没有远大的目标，只重视所谓的短期行为，导致其在非经营性的开支过大，即使在亏损状态，也是毫不吝啬，大事挥霍，这就是缺乏对费用和成本的控制，造成企业的极大浪费，严重影响企业未来的发展；三是专项维修基金因为监督力度不够导致使用率过低，目前，我国房屋维修基金有两种管理模式，一种是
物业公司财务管理制度56064
金沙居物业公司财务管理制度 财务管理制度是公司内部管理的重要制度，是保证有关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。 (一)会计核算方法及凭证账册制度 (1)公司采用借贷复式记账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合公司的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账； (2)原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账； (3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理； (4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对
误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。 (二)货币资金管理制度 (1)严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线； (2)做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。 ①建立健全现金账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库”； ②对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。 (三)往来账目清理制度 做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款，摧收应收账款。过月未收的账款，要上门催收。对月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。 (四)会计报表制度 会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工
物业公司财务管理制度
物业公司财务管理制度 一、财务管理规定 第一章总则 第一条目的。 为加强会计基础工作，正确执行国家财经纪律和财务制度，更好地为物业管理工作服务，特制定本规定。 第二条适用范围。 公司财务部对资产、现金、票据、费用开支、会计档案的管理。 第三条职责。 财务部的财务人员负责执行本指导书的规定，并对公司全体员工执行本指导书有关规定进行监督工作。 第二章管理细则 第四条本规定的基本原则是：贯彻落实国家相关法律、法规和财务制度，有效控制公司的财务活动的实施情况，并接受上级有关部门的监督。 第五条作为公司财务管理部门的财务部，在总经理的领导下，统一管理公司的财务活动。 第六条财务人员的管理。 （1）公司人力资源部、财务部统一进行会计人员的聘用。 （2）财务负责人的年度考核分通用考核和专业技术考核两部分，公司总经理负责通用部分的考核，由公司稽查考核部与计划财
务部负责专业技术部分的考核。对财务负责人的年末综合考评统一报公司人力资源部批准。 （3）公司重大项目的决策必须有财务部负责人参加。 （4）公司的财务人员必须具备专业技术资格，持证上岗。 第七条资金管理。 （1）原则上应在国有商业银行开设银行账户，开设或撤销银行账户时，必须报总经理批准；确需在非国有商业银行开户的，在申请开设账户的同时，须报审账户资金最高限额。财务负责人必须监督账户资金限额的执行情况，并对执行结果负责。 （2）必须按银行及公司规定使用现金。 （3）库存现金限额按开户银行的规定执行。开户银行没有核定限额的，最高不得超过5000元。 第八条实物管理。 （1）购进的材料物资，原则上应先进仓、后领用。 （2）对生产中急需的或零星的辅助材料，确需直拨使用的，除按规定审批外，必须经项目负责人验收并签名方可报销。 （3）工程完工后，剩余的材料必须办理退仓手续。 （4）材料、物资至少半年盘点一次。会计人员须实地监督盘点，财务负责人须对盘点结果的真实性负责。 （5）对材料物资出现盘盈或盘亏的，必须查明原因，提出改进措施，必要时对库存材料物资进行复点。 第九条固定资产管理。
我国城市物业管理中存在的问题及解决办法
工程管理专业毕业生论文(设计) 课题名称：我国城市物业管理中存在的问题及解决办法学生姓名： 指导教师： 江南大学网络教育学院
我国城市物业管理中存在的问题及解决办法 摘要 我国的城市物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，因此在其迅速的发展中存在着一些不可避免的问题。本文结合目前我国城市物业管理的现状，从各角度分析了物业管理中存在的诸多问题，探讨了促进我国物业管理发展的有效对策，对相关问题提出了一些解决方案。并对物业管理未来发展趋势作了展望，以指导实践，对构建和谐社会及社会物质精神文明建设有着极其重要的作用。 关键词：城市物业管理、现状、问题、解决办法
目录 一、物业管理概述 (4) （一）物业管理的概念 (4) （二）物业管理的内容和特点 (4) （三）物业管理的目标 (4) 二、我国物业管理中存在的问题 (4) （一）物业服务企业自身存在的问题 (4) （二）业主方面存在的问题 (5) （三）国家法律法规，政府监督体系不健全 (5) （四）物业管理队伍建设滞后 (6) （五）开发商遗留问题较多 (6) （六）物业管理收费难且不规范 (7) （七）物业管理行业经济效益差 (7) （八）物业管理立法相对滞后 (7) （九）市场机制尚待健全和完善 (7) 三、解决我国物业管理存在问题的对策 (8) （一）物业企业进行改革 (8) （二）完善法律法规，规范物业服务企业的发展 (8) （三）竞争机制必须建立 (8) （四）加强监督、依法维权 (8) （五）明确各方的权利和责任 (9) （六）行业内联合发展，实现规模效益 (9) （七）积极开展招投标机制 (9) 四、我国物业管理发展趋势 (9) （一）企业竞争已经进入了品牌时代 (9) （二）企业文化建设备受青睐 (9) （三）物业管理人才的争夺和竞争将更加激烈 (9) （四）创新成为物业企业的核心竞争力 (9) （五）按质论价、菜单式服务成为趋势 (10) （六）物业企业民营化趋势明显 (10) 结语 (10)
物业公司财务管理浅析(一)
物业公司财务管理浅析(一) 〔摘要〕随着我国房地产市场的兴起与完善，物业管理行业在短短20年时间里取得了长足的进步与发展。与此相比，物业管理公司在财务管理工作的开展上却显得相对滞后，在制度建设、人员配备以及会计工作的具体组织实施中存在着许多亟待解决的问题，为了进一步促进我国物业管理公司的发展，有必要针对这些问题做一些有益的探讨。 〔关键词〕物业公司财务管理企业融资 物业管理公司有其独特的经营模式与服务对象，物业管理公司的财务管理工作要遵循财务管理的基本原则，使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。在具体工作过程中要体现其特有的一些要求和方法，结合行业特征和公司实际情况制定财务管理的具体措施。 一、物业管理公司财务管理工作的现状分析 （一）会计基础工作不够完善 会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量，是开展整个财务管理工作的基础工作，当前物业管理公司会计核算工作存在的问题严重制约了财务管理的顺利开展，主要表现在一下方面： 1．物业管理公司缺乏即统一又适用的会计核算体系 物业管理属于一个新兴的行业，在过去行业会计制度时期没有关于物业管理的相关会计制度，导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验，现行会计制度又过于宽泛，是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征，由于物业管理的对象具有多样化的特征，会计的明细科目设置上具有很高的灵活性，导致科目设置比较混乱。在具体的会计工作中，公司财务受财务主管人员自身行业背景影响较大，以前从事建筑行业会计与先前从事工业企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处理上就存在着显著的差别，这种既不统一又缺乏适用性的规章制度降低了物业管理公司会计信息的可比性。 2．多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度 内部控制制度是企业财务管理工作的重要内容，是企业从内部实施的一种自我监督和完善措施。物业管理公司的内部控制很不完善，究其原因，一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大，业务活动涉及的金额一般较小，但是业务量却很大，例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；另一方面，在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长，并且以大型单位为主，在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系，物业管理公司的财务人员往往也并未真正全面的学习和应用过内部控制的相关理论和方法。 3．物业管理公司会计从业人员的素质有待提高 客观性、真实性是会计核算的基本特征，也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看，公司领导在人事安排上的用人唯亲，不以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以方便自己对财务人员的控制为依据选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理，不相容职务分离的原则未被贯彻实施，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。由于公司在财务人员选拔上存在的上述问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技术素质等方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。 （二）融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素 融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈，在一些规模较大的民营企业中也存在这样的问题。物业管理行业利润低，物业管理公司规模普遍较小，在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式。 （三）企业投资水平不高
物业公司财务管理手册-财务管理概述 - 制度大全
物业公司财务管理手册-财务管理概述-制度大全 物业公司财务管理手册-财务管理概述之相关制度和职责，物业公司财务管理手册:财务管理概述一、总则1.财务管理是物业管理的重要部分,正确处理好管理与理财的关系,是物业管理的首要问题。2.财务管理的三方面任务:(1)有计划、合理地安排资... 物业公司财务管理手册:财务管理概述 一、总则 1.财务管理是物业管理的重要部分,正确处理好管理与理财的关系,是物业管理的首要问题。 2.财务管理的三方面任务: (1)有计划、合理地安排资金,为管理公司经营管理服务。 (2)认真贯彻各项财经制度,维护财经纪律,实行财务监督。 (3)加强经济核算,增收节支,提高经济效益。 3.配备专职财务人员,开户建账,建立一套完整的切实可行的会计核算制度,做好管理公司的经济活动记录工作。 4.做好年度财务预算,落实各项经济指标。 5.做好会计决算和利润分配报告,加强财务监督,改善经营管理,提高经济效益。 6.遵守各项有关法律、法令和条例,接受当地税务、银行、工商等部门的监督。 7.接受“会计事务所”对企业会计账目的审查。 二、财务权限与职责 1.编制管理公司年度财务预算,制定各项经济指标,并报总物业经理审批。 2.监督管理公司的资金来源与运用情况,检查各项制度执行情况。 3.加强流动资金的管理,制定各部门的流动资金额,超出额度的财务部有权拒付。 4.公司的一切开支应由经手人做出计划报其部门主管经理签字,且经财务部经理审核无误报总物业经理审批后方可报销。 5.有权拒付违反财经纪律和违反财务规定的开支。 6.建立完善的管理费收费系统,及时足额收取管理费及其他费用,按发展商的要求必要时协助发展商向客户收取其他费用。 7.建立固定资产登记制度,防止固定资产流失。 8.建立完善的会计资料档案管理系统,保证会计资料的完整。 9.按上级规定,编制好各种财务报表,做好财务工作。 10.对超载财务权限,强行核销不合理开支,打击报复财务人员的行为,财务部经理有权向总物业经理及上级部门报告申述。 三、财务管理 1.财务部应根据国家要求,结合有关规定,认真进行财务处理与会计核算,及时编报各类财务报表,做到认真、及时、准确、完整地反映管理公司的财务状况和经营成果。 2.财务部应严格控制各类费用开支,业务招待费的提取按国家规定,可以在业务收入限额内据实列入管理费用,并按如下标准提取:全年业务收入额在人民币1500 万元以下的,不超过年业务收入额的千分之五;全年业务收入在人民币1500~5000 万元的部分,不得超过业务收入的千分之三。 3.财务部应严格内部管理制度,建立健全现金及各种存款的管理,做到日清月结,账账相符,
物业管理中存在问题的情况汇报
公司领导: 伴随公司入驻xx小区A1物业管理，我在公司上班已一个多月了。期间发生许多预料之中的事情，也发生了一些预料之外的事情。在此期间，也收获了许多，也从中成长不少。结合项目物业管理情况和平时工作中发现的问题，汇报如下：物业管理工作中存在的问题 一、项目建筑工程移交后的感官质量差，一些影响使用的细节处理不完善，造成物业管理中业主投诉大，矛盾多，抱怨多。 1、验房发现的问题报修后，返工多次均未能及时解决。导致业主意见较大。 2、业主反映绿化不够，感觉光秃秃的，或者大面积泥土裸露在外~或者是杂草太多~~应该积极提升小区内的外貌档次。 3、现在人们的通讯主要是依靠手机，但是手机总是以没有讯号告终。 4、电梯，电梯总是不能正常运行~业主安全感不强。
5、照明方面，地下室总是以瞎子走路看不见，业主插电卡带来很多不便。 6、公摊计算不满意，无人解释清楚！！ 7、设置有地面停车位，无限速标识，减速措施，行驶指引，这些都会给业主带来很多不便，也不会有很好的安全防卫！更不会有安全舒适的居住环境~。 二、部分物业管理人员素质参差不齐，影响物业公司形象，也是不容忽视的一个环节 1、人员进入、或者车辆进入、大型物品进入，验证登记记录不完善，门岗职责不清。 2、由于垃圾处理池尚未修建完成，垃圾堆放感觉没有固定方位。遍地都是垃圾堆积站！应该有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，应该有明确的分工和责任的范围，照旧执行下去这样才能营造良好的生活环境！ 3、在公司很多方面都成在亡羊补牢的情况，希望在公司丰富的经验下应该完善手续办理！其实在此有很多事故原本都是可以避免的，不要总是出了丑，再来美化！！ 建议及处理方案
物业财务管理案例分析报告
《物业管理案例分析》汇编----财务管理篇 [案例一] 房子没住，交不交管理费 某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋部提出了不少细部质量问题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？ [案例分析] 认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。 物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服务费，主要包括公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化等费用。此费用一般按物业100%入住率测算分摊到每平方米。因管理费的收费标准是“以支定收”的，若有一户业主因房屋未住不交管理费，物业管理管理公司收取的费用就减少了一份。要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。另外，从物业管理的运作过程看，物业管理工作一旦启动，物业的所有公共设备和配套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展，各项管理费用支出要发生。不可能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及管理维护人员间断或减少。
因此，该女士所购买的房屋，虽然未住过，但因管理公司的综合服务并未因此而减少，故仍应缴纳管理费。 [解决方法] 物业管理公司接到该女士的投诉后，首先向她解释了《物业管理条例》中的有关规定，说明只有开发商未卖出的房屋才可以减免部分管理费，而她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐管理费，还需缴纳滞纳金。物业管理公司还把政府有关规定复印交给该女士，该女士最后缴纳了管理费。考虑到该女士的特殊情况，经请示业主委员会同意，管理公司减免了该女士的管理费滞纳金。 [相关法规制度] 1．《服务收费标准作业程序》（节选） 一、目的 规服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。 二、适用围 适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。 三、职责 1．出纳员或收费员负责按本程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。2．各部门主管负责对本部门相关有偿服务项目计费与审核。 3．财务部会计负责对各项有偿服务费用的计算及填制收费通知单。 4．服务处管理员负责通知单的派发及催缴工作。 5．财务部主管负责费用收缴工作的监督。 四、程序要点
万科物业公司财务管理手册
保密 精品项目咨询
000目录 A/0 1/1
001财务管理组织架构 A/0 1/1
1.1 根据国家财务制度和财政法规，结合公司的实际情况，制定适用的财务管理办法。 1.2 围绕公司的经营发展和工作计划，编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划、运用公司资金。 1.3 做好公司各项资金的收支管理。 1.4 定期汇总公司的经济运作情况，提出合理化建议，为公司的决策提供参考依据。 1.5 做好财务统计和会计帐目、报表、年终结算工作，并妥善保管会计资料。 1.6 定期检查财务计划、费用预算的执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在的问题，查明原因，及时解决。 1.7 统一归口管理各种票据，杜绝公司资金流失。 1.8 保守公司财务机密，维护公司利益。 1.9 按时、按质、按量完成上级领导交办的其它各项工作任务。
1.0 基本职责 根据财经法律、法规规定： 1.1 对各项财务工作定期研究、布署、检查、总结，并不断完善。 1.2 监督检查各项经济计划和经济合同的执行情况，组织公司的经济核算和经济分析。 1.3 挖掘增收、节支潜力，合理安排资金，做好领导参谋。 1.4 学习掌握有关财经法规、财务制度、财税政策。 1.5 执行国家财经政策、法规，严格掌握和控制各项费用的开支。 1.6 负责会计凭证和会计报表的审核，保证数据的真实、准确、可靠。 1.7 负责公司员工工资、奖金、福利等发放的审核。 1.8 建立财产清查制度，对盈亏情况提出处理意见。 1.9 保守机密，维护公司利益。 1.10 按时、按质、按量完成上级领导交办的其它各项工作任务。 2.0 领导责任 2.1 全面负责公司财、物管理工作，依法对每一笔经济业务进行审核，确保其合理、合法。 2.2 负责内部、外部报表的报送，以及确保其数字的真实性、准确性、及时性。 3.0 主要权力 3.1 对本部门员工的调动权。 3.2 对会计凭证、报表的审核权。 3.3 对费用开支的监督、控制使用权。 3.4 向上级领导汇报权。
浅议当前物业管理中存在的主要问题及对策
浅议当前物业管理中存在的主要问题及对策 物业管理与城市居民的居住环境息息相关,影响着城市每个家庭的生活质量,是生活幸福指数不可或缺的重要指标。然而,由于目前我国物业管理还处于“成长期”,加之,各种不规范的人为因素叠加,致使物业管理行业存在诸多问题,已严重影响了居民的日常生活。为此,笔者在调查分析现有物业管理行业存在问题的基础上提出几点解决办法。 标签：物业管理;规范;问题;对策 近年来,房地产市场催生的“新生儿”物业管理在刚刚蹒跚学步的时候,只能“摸着石头过河”,在这个过程中出现各种各样大大小小的问题也再所难免。然而当前物业与业主的矛盾纠纷却频频见于各个大小报刊以及电视新闻,严重影响了人们的安居乐业,也制约了房地产行业的健康发展,以致广大业主怨声载道;物业管理从业人员力不从心;政府官员也是“丈二和尚摸不着头脑”。其间,一些业主指责物业管理行为不规范,而一些物业管理企业却显得很无奈。是什么原因造成这种局面的呢?笔者通过对周边城市物业管理市场调查,发现主要由“四个不规范”造成的。 一、物业管理中存在的主要问题 (一)政府行为的不规范 这里所指的政府行为,包含政府及其相关职能部门对物业管理行业重视、关心和支持的综合行为。在现实中,由于一些地方政府长期存在着重建设轻管理的工作方式,以致各相关职能部门都不愿花费过多的精力去管理这个不能创造“立竿见影”政绩的服务行业。而且许多政府职能部门在物业管理观念上还停留在计划经济年代,不能适应今天市场经济的社会需求。认识上的偏差必然导致决策上的失误,具体来看,政府对物业管理行业立法滞后、缺乏科学性和可操作性;对物业管理行业的重视、关心、支持程度远远不及其它行业,诸如电信、电力、自来水、煤气等。某些地方政府为了使这些行业一开始就步入良性循环,在人财物方面给予了很大支持,甚至对物业管理支持程度还不如某一项具体问题,而对物业管理企业全行业不景气,与业主之间层出不穷的纠纷,却鲜有问及。 (二)开发商行为的不规范 许多房地产开发企业为了最大限度获得利润,在项目的立项、开发、设计、施工以及日后的物业管理上都作了周密良好的设计和规划,并将美丽的蓝图呈现给购房者,在“郑重”承诺加“空头支票”的许诺下,通过描绘“美好”憧憬博得购房者的信任。然而当项目完成后(即销售完),一旦在施工质量、交付日期、规划漏点、房屋大修理基金等问题暴露后,却百般推委,置之不理,致使这些问题让弱势的业主来承受,置物业管理企业于矛盾纠纷的旋涡中。在此值得一提的是,许多开发商在项目审批时,规划了一部分小区配套性用房和车库,却在小区综合验收结束后,
物业公司财务管理存在的问题与分析
管理纵横 Sweeping over the Management 物业公司的财务管理是指对物业公司资金运作的管理,物业公司的财务活动包括投资、资金营运、筹资和资金分配等一系列行为,管理对象是物业公司的营业收入管理、成本费用管理、利润分配管理及专项维修资金的管理。做好物业公司财务管理工作,有利于规范物业公司的财务行为,有利于促进企业公平竞争,有效保护物业管理相关各方的合法权益。为了提高经济效益,现在的物业公司多实行“一业为主,多种经营”的方针,因此,其收入来源比经营业务相对单一的企业来说复杂,其财务管理与一般企业相比也相对复杂。因此,对物业公司财务管理存在的问题加以研究与分析,有利于促进这一新兴行业的可持续发展。 一、财务管理的内容和任务 1、财务管理的内容 财务管理是物业公司经营活动中重要的组成部分,其主要内容包括:资金筹集 和使用管理、固定资金管理,流动资金管理,专项资金管理,租金收支管理,公共服务费的收取与管理,资金分配的管理及财务收支汇总平衡管理等。 2、财务管理的任务 (1筹集、管理好资金。为了保证物业经营活动正常,企业为了满足投资和资金营运的需要,筹集所需资金,一方面,企业需要根据战略发展的需要和投资计划来确定各个时期企业总体的筹资规模,以保证投资所需资金;另一方面,要通过筹集资金渠道、方式或工具的选择,合理确定筹资结构,降低筹资成本和风险,提高企业价值,提高自有资金的收益率.加速资金周转,提高资金运用效能,还应管理好资金, 对各项支出做好安排, 严格控制, 注意节约, 防止浪费, 充分发挥资金的效用。 (2加强经济核算, 提高投资效益。物 业公司应通过财务管理加强经济核算,改 善经营管理, 降低修缮、维修、养护成本,
物业公司财务管理手册
盈圣物业公司财务管理手册 会计核算依据 物业管理公司的财务管理部门，在对其下属的物业管理处进行会计核算前，必须先行对国家及地方与物业管理相关的法规和税规有清楚地了解，此外，还应对与本公司、本物业相关下列文件的相关规定予以关注。 一、业主公约 业主公约是各业主与发展商在买卖楼宇后所签署的合约。公约对发展商、全体业主、用户及管理者均有约束力，并明确各自的权利、义务及责任。 公约内包括了很多有关财务处理、费用计算等数据。财务管理部人员须详细了解该项资料及规定，并作为会计核算的依据。 现列举其中较重要的条款如下: 1.本物业管理账目发生盈亏时的处理办法 一份内容完善的公约应就本物业管理发生盈余或亏损情况时的处理或解决办法予以明确规定。通常,本着“用者自付”的原则，本物业的盈余由该物业的全体用户共同享有，本物业的亏损由该物业的全体用户共同分担。当然也可以是其它的处理方式，如：在业主委员会成立之前的前期物业管理期间，小用户以按约定缴纳综合物业管理费用为限，收入不足以应付经常性支出时，由开发商承担补贴责任。但关键是必须有明确的约定。 2.本物业综合管理费收支情况的公布 要求物业管理公司定期公布所管物业的收支情况，是我国物业管理行业法规中明文规定的。在与有关法规保持一致的前提下，公约中通常会对公布的具体时间、方式和要求做出规定。 3.收支核算方面的规定 公约通常列明是否需要为本物业各部分(如：停车场、办公楼、住宅楼等)的收支独立核算。 4.未出售单位和已出售但空置单位管理费计算法 通常未出售的单位享有一定的管理费减免优惠。 5.管理费起计日期的约定 通常可以是实际收楼日，或交付使用通知书发出日期加若干天为起计日，或者以前述两者较早者为起计日，也可以是开发商与业户在售楼时做出的其它约定。 6.滞纳金的计算法
物业管理公司财务管理规定
物业管理公司财务管理 规定 Document number：BGCG-0857-BTDO-0089-2022
公司财务管理制度1. 基本任务 管理处财务管理的基本任务是: 物业管理处的财务管理为独立运作及核算，与物业管理公司分开。筹集和管理物业管理处的资金和资产，组织日常财产运作和会计核算，协调财务开支，真实地、系统地、全面地反映公司的经营状况，监督各项财务计划 的执行情况。 1．会计制度 管理处的业务范围，所属国内行业，执行其所属行业之会计制度。 执行公司统一规定的会计制度。 2．会计年度 为了符合国内《会计法》要求，管理处需按国内规定的会计年度，即自公历1 月1日起至12月31日止，编制一套符合国内要求的会计报告。3．记帐本位币 管理处记帐以人民币为单位。 4．收入和费用的确认 管理处正确划分资本性支出和权益性支出，对各项收入和费用的确认采用权责发生制原则。 2. 公司内部财务管理的基本工作 财务汇报流程 1. 财务汇报流程 管理处财务每月定期向项目中心物管部报告。
物管部财务每月定期向项目中心财务部报告。 2. 财务汇报格式 为统一口径、便于汇总，管理处统一使用公司总部规定的财务报告格式。 3. 财务报告分类 月报、季报和年报 4. 财务报告组成及内容 财务报告组成按公司总部统一规定编报，其主要报告有： 4.1.1 资产负债表； 损益表； 现金流量表; 其他报表（包括但不限于固定资产，应收账，应付账，收入明细账等）。 财务报告中管理处核算或反映的内容按公司总部统一规定执行。 5. 财务报告提交与审批时间 季报应于每月5日以前、年报应于年度终了10日内，报公司总部物业经理审批。 公司总部物业经理应在收到管理处财务报告次日起3日内审完，并将财务报告 返还各管理处。 6. 对外公布资料：按广州市物业管理办法每季公布收支表给业户查看。预算及审批预算流程
物业公司财务管理规章制度30436
物业公司财务管理制度(2006-6-27 13:18:00) 公司财务制度 一、财务会计管理的涵义 财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在物业管理经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了物业管理公司的资金运行。 物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范物业管理企业的财务行为，加强财务管理和经济核算。物业财务管理的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多物业管理公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。 财务管理的主要内容有：对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等等。 财务管理的任务是： (一)筹集、管理资金 这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。物业管理公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。 (二)经济核算 通过财务活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。 (三)多元经营 积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。 (四)财务监督 实行财务监督，维护财经纪律。物业管理公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及
物业公司财务管理浅析
物业公司财务管理浅析 发表时间：2010-01-18T15:27:27.780Z 来源：《现代经济信息》2009年9月上供稿作者：刘巨国[导读] 随着我国房地产市场的兴起与完善，物业管理行业在短短20年时间里取得了长足的进步与发展刘巨国（山东省鲁达交通物业中心250032） ［摘要］随着我国房地产市场的兴起与完善，物业管理行业在短短20年时间里取得了长足的进步与发展。与此相比，物业管理公司在财务管理工作的开展上却显得相对滞后，在制度建设、人员配备以及会计工作的具体组织实施中存在着许多亟待解决的问题，为了进一步促进我国物业管理公司的发展，有必要针对这些问题做一些有益的探讨。［关键词］物业公司财务管理企业融资 物业管理公司有其独特的经营模式与服务对象，物业管理公司的财务管理工作要遵循财务管理的基本原则，使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。在具体工作过程中要体现其特有的一些要求和方法，结合行业特征和公司实际情况制定财务管理的具体措施。 一、物业管理公司财务管理工作的现状分析 （一）会计基础工作不够完善 会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量，是开展整个财务管理工作的基础工作，当前物业管理公司会计核算工作存在的问题严重制约了财务管理的顺利开展，主要表现在一下方面： 1．物业管理公司缺乏即统一又适用的会计核算体系物业管理属于一个新兴的行业，在过去行业会计制度时期没有关于物业管理的相关会计制度，导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验，现行会计制度又过于宽泛，是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征，由于物业管理的对象具有多样化的特征，会计的明细科目设置上具有很高的灵活性，导致科目设置比较混乱。在具体的会计工作中，公司财务受财务主管人员自身行业背景影响较大，以前从事建筑行业会计与先前从事工业企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处理上就存在着显著的差别，这种既不统一又缺乏适用性的规章制度降低了物业管理公司会计信息的可比性。 2．多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度内部控制制度是企业财务管理工作的重要内容，是企业从内部实施的一种自我监督和完善措施。物业管理公司的内部控制很不完善，究其原因，一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大，业务活动涉及的金额一般较小，但是业务量却很大，例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单，没必要专门设置内部控制部门和机构；另一方面，在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员，内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长，并且以大型单位为主，在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系，物业管理公司的财务人员往往也并未真正全面的学习和应用过内部控制的相关理论和方法。 3．物业管理公司会计从业人员的素质有待提高客观性、真实性是会计核算的基本特征，也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看，公司领导在人事安排上的用人唯亲，不以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准，而以方便自己对财务人员的控制为依据选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理，不相容职务分离的原则未被贯彻实施，会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。由于公司在财务人员选拔上存在的上述问题，致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技术素质等方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。 （二）融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素 融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈，在一些规模较大的民营企业中也存在这样的问题。物业管理行业利润低，物业管理公司规模普遍较小，在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式。 （三）企业投资水平不高 物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处。可供投资的项目较少，受物业管理公司自身经营规模与资质的限制，物业管理公司往往缺少好的投资项目，投资决策又缺乏科学性，表现在决策者缺少足够的资料收集与科学分析，往往凭感觉做决定，没有一个好的投资管理团队，致使投资项目存在很大的风险。风险之一是投资方向的错误，会导致投资项目无法满足消费者需求，没有足够市场的投资自然无法取得回报；风险之二是对投资的资金支持断裂，如果没有完善的投资计划作保证，缺乏足够的后续资金作为投资项目发展的后盾，很容易导致投资项目的夭折，导致前期资金的投入也无法收回，造成巨大损失与浪费。 （四）企业营运资金管理水平低 企业营运资金的管理是体现公司财务管理能力的重要方面，营运资金管理得当资金循环越快，对资金的需求压力就小，资金的使用效率也就高。物业管理公司在营运资金管理过程中由于自身管理不善，资金从投入到收回的运转周期长，滞留资金多，影响了资金的盈利能力，此外，由于经营管理不善，资产破损丢失的现象时有发生，影响了营运资金的正常使用。 二、提高物业管理公司财务管理水平的几点建议 （一）加强对物业管理公司的外部支持 1．政府部门应给予必要的支持 物业管理服务水平关系到居民居住环境的好坏，物业管理水平高，居民的居住环境才能安全、舒适。国家在大力支持经济适用房的同时，有必要关注相关配套设施的建设，给予物业管理行业以必要的扶持。 2．制定一套会计准则实施意见作为开展会计工作的指导当前，企业会计准则与小企业会计准则是指导我国会计工作的两大基本准则，是我国会计人员开展会计工作的基本准绳。在实际工作中，对于企业具体会计科目的设置却依赖于会计从业人员的经验与职业判断，依赖于公司的业务需要。对于物业管理公司来说，缺乏以往的经验可以借鉴，当前的会计准则也没有提供具体的指导意见，这就要求有关部门在了解、分析物业管理公司业务特点的基础上，建立一套适用于物业管理公司的会计准则实施意见，保证各物业管理公司在会计体系建设过程中“有法可依”，使各个物业管理公司的会计账簿、会计报表具有可比性。同时，还要保证各个物业管理公司在会计工作中具有足够的自主权，可以根据实际情况灵活应用。因此，这套会计规范实施意见是一种引导和帮助，而不是强制性的实施规范。
物业公司财务管理
物业公司财务管理 物业管理公司有其独特的经营模式与服务对象,物业管理公司的财务管理工作要遵循财务管理的基本原则,使公司财务管理目标符合公司经营目标的要求。在具体工作过程中要体现其特有的一些要求和方法,结合行业特征和公司实际情况制定财务管理的具体措施。 一、物业管理公司财务管理工作的现状分析 (一)会计基础工作不够完善 会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量,是开展整个财务管理工作的基础工作,当前物业管理公司会计核算工作存在的问题严重制约了财务管理的顺利开展,主要表现在一下方面: 1.物业管理公司缺乏即统一又适用的会计核算体系 物业管理属于一个新兴的行业,在过去行业会计制度时期没有关于物业管理的相关会计制度,导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验,现行会计制度又过于宽泛,是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征,由于物业管理的对象具有多样化的特征,会计的明细科目设置上具有很高的灵活性,导致科目设置比较混乱。在具体的会计工作中,公司财务受财务主管人员自身行业背景影响较大,以前从事建筑行业会计与先前从事工业企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处理上就存在着显着的差别,这种既不统一又缺乏适用性的规章制度降低了物业管理公司会计信息的可比性。 2.多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度 内部控制制度是企业财务管理工作的重要内容,是企业从内部实施的一种自我监督和完善措施。物业管理公司的内部控制很不完善,究其原因,一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大,业务活动涉及的金额一般较小,但是业务量却很大,例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单,没必要专门设置内部控制部门和机构;另一方面,在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员,内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长,并且以大型单位为主,在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系,物业管理公司的财务人员往往也并未真正全面的学习和应用过内部控制的相关理论和方法。 3.物业管理公司会计从业人员的素质有待提高 客观性、真实性是会计核算的基本特征,也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看,公司领导在人事安排上的用人唯亲,不以会计人员的职业道德素质和专业知识为标准,而以方便自己对财务人员的控制为依据选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理,不相容职务分离的原则未被贯彻实施,会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。由于公司在财务人员选拔上存在的上述问题,致使公司会计从业人员在职业道德素质、专业技术素质等方面不能适应日益复杂的物业管理业务的要求。 (二)融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素 融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈,在一些规模较大的民营企业中也存在这样的问题。物业管理行业利润低,物业管理公司规模普遍较小,在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。内部融资是物业管理公司筹措资金的主要方式。 (三)企业投资水平不高 物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处。可供投资的项目较少,受物业管理公司自
物业公司财务管理存在的问题与分析
物业公司财务管理存在的问题与分析 摘要：随着我国房地产事业的发展和成熟，物业行业的发展也是越来越快，物业管理市场也是逐渐成熟，物业管理实践是不断深化，加上管理机制的引入，使得我国物业不仅面临着良好的发展时机，而且也面临着相当大的挑战。物业本身有区别于其他行业的特殊性，导致物业公司的财务管理不仅关系到公司自身的未来，还影响到社区的稳定和和谐。本文就是从物业公司财务管理的内容和主要任务出发，分析了物业公司在财务管理中存在的相关问题，并对其提出了相关的对策。 关键词：物业公司；财务管理；问题与分析 1引言 随着我国房地产事业的不断发展，我国物业行业发展也是相当的迅速，加上管理机制的不断完善，使得物业公司面临相当大的发展机遇，但同时挑战也是相当大的。物业公司财务管理其实就是物业公司对公司运作资金的一种管理，而物业公司的主要财务活动是公司的投资、筹资、资金分配和资金运营，财务管理就是管理公司的成本费用、利润分配、营业收入及专项维修资金。因此良好的物业公司财务管理不仅有利于促进相关企业的公平竞争和规范公司财务行为，而且还能保护物业各方的合法权益，所以对物业公司财务的管理加以分析和研究将有利于物业行业的发展。 2物业公司财务管理的内容和存在的相关问题 我们知道物业公司的各项经营活动中财务管理是其重要的组成部分，它管理的主要内容主要是资金筹集和使用、流动资金、固定资金、租金收支、专项资金、资金分配及公共服务费的收取。而财务管理的主要任务有以下几个方面：一是管理、筹集好资金可以确保物业公司各项经营活动正常开展；二是加强资金的核算从而提高投资的效益性；三是加强对财务的监督，从而更好地营造财务纪律；四是增强对财务的控制，所谓的财务控制就是在活动执行的过程中出现的偏差进行校准和调整，从而保证能按预算执行。这样就最大限度的规避风险或是化解风险，为物业公司不断创造更大的利润。 目前在我国物业公司主要存在以下几方面的问题：一是财务信息的滞后性和不及时性，目前我国很多物业公司财务管理所提供的信息都是按照会计历史成本进行核算，其信息具有严重的滞后性，在经济全球化的今天，互联网已经普及到各个角落，加上媒体的快速发展，物业公司必须要对财务做出正确的决策和实时的监控，从而提高信息的及时准确性；二是费用和成本的管理不严，现在有很多物业公司没有远大的目标，只重视所谓的短期行为，导致其在非经营性的开支过大，即使在亏损状态，也是毫不吝啬，大事挥霍，这就是缺乏对费用和成本的控制，造成企业的极大浪费，严重影响企业未来的发展；三是专项维修基金因为监督力度不够导致使用率过低，目前，我国房屋维修基金有两种管理模式，一种是
物业管理公司财务管理制度
x x x物业管理有限公司 财务管理制度 前言 经研究同意物业管理公司实行独立核算,自负盈亏的运营模式。为适应公司的发展方向,加强财务管理与经济核算,规范公司的经营管理与理财行为,根据《会计法》、《企业会计准则》,并结合本公司的实际情况,特制定本制度,本制度适用于xxx物业管理有限公司。 第一章总则 一、财务管理的基本职能 物业财务管理就是物业管理公司资金运行的管理,在资金运行过程中包括整个物业经营、出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入与分配,加强财务管理与经济核算,提高经济效益,增源截流,使物业不断保值、增值。 二、财务管理的基本任务
做好各项财务收支预算、控制、核算、分析与考核工作,如实反映公司的财务状况与经营成果,在资金使用上各项支出要妥善安排,严格控制,注意节约,防止浪费,维护与有效利用企业的各项资产,努力提高经济效益。 三、会计核算基本原则 主要的经济来源就是租金收入、物业有偿服务管理费收入,通过财务活动加强经济核算,按照国家统一会计制度以及集团财务制度的规定建立会 计记账册,进行会计核算,及时提供合法、真实、准确、完整的会计信息。 四、实行财务监督机制 实行财务监督,维护财经纪律,物业管理公司的经营、管理、服务必须根据有关的法规以及财务计划对公司预算开支标准与各项经济指标进行监督,使资金的筹集合理合法,确保资金分配合理,使投资者获得效益。同时亦及时合理上缴各项税费,向投资者作出明晰的信息反馈。 五、财务预算管理制度 1、财务会计每年的1月20日前编制本年度的财务预算,实行收支两条线的管理,年度财务预算经董事会批准后执行,公司的所有财务收支应严格执行年度财务预算,对超预算的支出,找出原因,须报董事成员批准。六、实行“财务双签”的财务签批制度 公司实行"财务双签"的财务签批制度,严格实行总经理授权的物业管理公司经理责任制。物业管理公司经理为所属部门的第一负责人,总公司财务