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关于对XX公司XX

农产品批发市场的考察报告

XXX单位：

为充分了解xx公司在xx建设的农产品批发市场运营状况，借鉴成功的招商、管理及运营经验，推进XX公司拟在我区投资的“XX农商交易城”建设进度，根据XX安排，由区供销社、XX办事处、区工商分局、XX房地产开发有限公司一行八人组成的考察组，于2015年7月24日至28日对XX公司XX建设的“XX农产品物流园”和XX市建设的“XXXX农副产品批发市场”进行了实地考察。为更全面掌握成熟市场的运营状况，考察组又沿途到XX省XX市参观考察了XX规模最大的“XX农产品市场”，考察组分别对市场的现状、农产品的组成、当地政府优惠政策、市场招纳商户方式方法以及其他相关信息，如地价、农产品产地、价格、仓储、运输方式、管理模式等进行了考察了解，并于7月31日、8月4日召开两次座谈会讨论我区市场建设情况，现将考察情况汇报如下：

XX农产品批发市场考察报告

一、考察项目概况

1、XX农产品物流园

XX农产品物流园是XX“新网工程”的一个重要节点性市场，于2012年6月16日开工建设，总投资15亿，是农产品现代流通试点项目、XX工程支持项目、XX经贸领域中央投资类项目、XX省861项目、XX区域发展与扶贫项目、XX 第一个县域市场、XX第一个中药材市场。

项目地址：XX省XX县XX大道与XX路交叉口

总占地面积：360亩

总建筑面积：近30万㎡

交通状况：紧邻城市主干道，距沪蓉高速XX出口500米，距XX高铁站10公里，距XXXX机场100公里。

XX农产品物流园是一个以“建一个市场，带一批产业，兴一方经济，富一方百姓”为宗旨的集XX茶城、特色农产品高山蔬菜市场、中药材城三大市场为主体的源产地市场，集电商大厦、冷链仓储、配套产业园、产业大厦、交易中心、XX中药材专区、XX灵芝城、生态旅游文化长廊、XX农特馆（XX）九大功能分区于一体，精心打造线上领域（电子商务）、线下领域（实体展示）、旅游生态产业园（基地旅游）三位一体的全新运营模式。

项目自北向南依次规划建设有3.1万㎡的综合服务区，2.8万㎡的XX茶城区，6.2万㎡的XX中药材城，8000㎡的农产品市场，8.4万㎡的沿街商铺，6.2万㎡的配套住宅，同时内部配套规划建设有3万余㎡的超大室内外停车区，1100余㎡物流配送区，3000余㎡冷链仓储区，1600余㎡代加工区，2万余㎡会展中心以及1.8万㎡的购物中心。

XXXX农产品批发市场XX介绍到：

XX县总人口68万，县城人口23万，政府给予最低工业征地价格7.2万元/亩，54%自持（主要是市场部分），部分沿街商铺对外销售。

他们的成功主要基于以下几点：

1.市场整合，对XX零散户及低端市场进行了整合及升级；

2.创业扶持，通过创建中小企业孵化基地及电商平台，争取优惠政策，给利

到客户：如给商户2年贴息贷款，每户10万，总额达到4600万。

3.行业独享，在XX县做农产品批发的市场只此一家，向当地政府申请政策保护。

4.大力招商，政府牵头，企业落实，七个局一二把手陪同招商团队，对南京、杭州、XX、上海等地进行招商。针对不同业态和商户实力给予不同的优惠，例：XX中药材专区，免租3年，另有经营补贴。

2、XX农副产品批发市场

XX农副产品批发市场是XX地区规模最大、交易种类最全、辐射最广的现代化、综合性的特大型农副产品批发市场，是XX省861项目、XX市政府菜篮子工程、国家“新网工程”项目、XX市政府倾力打造的民生工程。项目于2012年4月开工建设，2013年底一期二期竣工，2014年9月正式开业。

项目地址：XX市XX物流园区泰和路与宣狸路交汇处

项目占地：355亩

总建筑面积：18.9万㎡

交通状况：XX与XX两省接壤，雄踞“长三角”经济圈腹地，地处东西交通枢纽。

XX农副产品批发市场集“交易、展示、仓储物流、电子商务”四大功能于一体，主要提供农副产品的批发交易、加工冷冻、仓储配送、展示展销、电子商务、信息发布、检验检测、进出口代理等全方位服务。

一期包含蔬菜、水果、副食品、糖酒、粮油、干货、调味品，经营占地100亩；二期包含肉类、水产、禽蛋、绿色特产，以及万吨冷库、仓储配送中心、农展中心、商务中心、电子交易中心等配套设施，经营占地198亩。

XX农副产品批发市场自持30%的物业管理，多重政策扶持经营：

1.“三免三减半”政府免费、减税政策。

2.“边经营边置业”，经营业户置业，前三年享受每年6%总房款优惠，共计18%，从总房款中一次性扣除。

3.入住市场签约自主经营，再享受最高8%折中折优惠。

4.共同培育市场，开业前三年，经营户入驻开门营业给予政策奖励。

XX（北京）副总经理XX介绍到：

通过整合全市老旧市场，市场自己的检验检测中心抽检，保证了食品安全，达到了经济与社会效益双丰收。

他对本项目建议到：

1.在立项前先要考虑当地有没有资源、商品、渠道能支撑这个市场；

2.抓住主营业态，具体方式可以给予商户扶持，通过降低商户成本，提高他们的竞争力；

3.政府招商是不专业的，应该以企业为主；

4.在整合当地市场时，老市场要有规划。

3、XX中XX农产品批发市场

中国XX农产品国际物流园（XXXX大兴项目）总占地1262亩，总建筑面积96万㎡，总投资34亿元，分三期4年建成。建设内容包括蔬菜、水果、水产品、畜禽肉类、粮油、土特产、冷冻品、干果等交易中心和仓储中心、加工配送中心等，同时建立配套的农产品信息系统、检验检测系统、质量安全可追溯体系等。

按功能共划分为五大功能区域：农产品交易集散中心、农产品展示拍卖中心、加工配送中心、冷库仓储中心、交易配套服务中心。项目建成运营后，将实现农产品年成交额500亿元，进入全国前三大市场行列，带动专业化生产基地2万个，生产农户100万户，满足2000万城镇人口农产品需求，带动20万人就业，年创利税2亿元。物流园项目于2010年开工建设，截止2013年底已完成投资13.3亿元。

XXXX农产品批发市场自1992年12月建成开业以来，先后经过了五期工程的滚动发展建设，从单一的水果交易发展成为集蔬菜、水果、水产品、畜禽肉类、

粮油、禽蛋干调等交易为一体的综合型农产品批发市场，成为XX省规模最大的农产品集散中心，农产品交易辐射周边城市乡镇半径400公里范围，是XX、国家商务部、农业部重点支持的全国定点市场之一，2003年和2012年经XX和XX 认定在全国农产品批发市场中排名第七位，也是XX省和XX市两级政府审定的带动农业产业化发展的龙头企业；2012年场内农产品交易额169亿元，2013年实现交易额175亿元，以促进农产品大流通、带动农户发展50万户；为新农村建设、农业崛起和满足城市农副产品市场需求发挥了重要作用。XX市场的经营机制和管理体制、团队建设发展模式在全国同行业中排名前十强之中，企业发展前景广阔。

以农为主，立足XX，面向全国，XXXX农产品批发市场以本省特色农产品品种加外省调入的品种形成多品种、价格平稳、交通便捷、服务周到、收费低廉等优势，使市场辐射范围不断扩大，场内农产品平均日成交量超750万公斤、成交额4700多万元，并形成了“买全国、卖全国”的流通局面，成为区域重要的农产品集散中心、价格形成中心、信息发布中心，作为踞皖之中的“大菜篮子”，XXXX农产品批发市场在推动农产品大流通，丰富城市农副产品供应等方面发挥着重要作用。2002年市场经过资产重组，成为由XX百货大楼集团股份有限公司控股、农产品股份有限公司为第二大股东的股份制企业，发展步伐进一步加快。

近年来，随着XX市现代化大城市建设的快速推进，为打破发展瓶颈，XX 新市场——中国（XX）大兴农产品国际物流园于2010年启动建设。2015年6月19日起XX市场正式启动搬迁事宜，市场主营交易业务（蔬菜、干货、水产、畜禽肉类市场）在月底前搬至瑶海区大兴镇。

二、考察项目带给我们的启示

1、招商是项目成功运作的重中之重

XXXX农产品批发市场XX及XX农副产品批发市场XX都重点强调了招商的重要性，占整个市场成功运营的90％以上，招商工作企业要作为主导，当地政府要大力配合方能成功。

2、资源整合很关键

一是对当地老旧农产品批发市场的整合，产业再升级；二是对零散户的整合，

给他们提供更有利的进货渠道和经营场所，城市形象再升级；三是对种植户的产业整合，给其提供交易平台和信息平台，使其生产经营更加市场化。

3、地块交通要便捷

从XX及XX农产品市场地块选址位置来看，都是在高速路口半径2公里范围内，紧邻城市主干道，保证了农产品从区域外到区域内交通物流线的畅通。特别是XXXX市场搬迁的主要原因就是老市场位于市里，交通拥堵、物流动线不畅，给市场的进一步发展带来了制约。

4、基于当地特色，发展拳头产业

市场定位很重要，不能求大求全，而是要根据当地实际情况，发挥原产地优势，打造当地特色的农业产品来带动市场一步步做大做强。

5、企业要承担更多责任

有中国特色的社会主义市场经济就要求政府进一步深化改革开发，给企业放权，让企业多承担市场赋予的责任，从检验检疫、源头追溯管理来保证食品安全；从信息化平台、村镇一级的网络供销平台到创业扶持，利用市场杠杆来调节种植户的品类、规模，避免有货无市情况发生，保障民生。

6、做好运营管理，方能达到双赢的目的

做市场不能过分的追求利益，而是要先给到经营户实惠，让他们能够挣到钱，市场相应的也会盈利。只有做好运营管理，特别是前3-5年的市场培育期，才能让市场与经营户共同发展，共同成长，共同盈利，这是一个双赢的结果。

三、对我们项目的思考

在2012年，雨润集团有意向在XX投资农产品批发市场，其对XX市农产品市场做了比较详细的市场调研，主要数据如下：

1.全XX省农产品合社作经营户共有约1100多户，XX约占不足400户，而XX只有70多户。

2.XX已在XX形成XX蔬菜批发市场、XX果品批发市场、XX粮油批发市场、金乔茶叶批发市场、XX海盛水产批发市场等为主的地市级批发市场。

无论从食品安全的有效管理、平抑物价的市场手段、还是有关乎民生的“菜篮子、米袋子”工程来看，XX目前也亟需一个专业的农产品批发市场。通过对

XXXX两个专业市场和XX最大最专业的XX市场的考察，基于项目状况，对于我们项目的思考如下：

1、市场定位要符合XX市场现状，不能一味求全求大。

XX城区人口不足20万人，而且每年外流人口达到5000余人，也缺少成规模的原产地农副产品，因此我们项目首先要从满足XX区域的3级市场做起，稳步发展。把市场招商运营起来后，再结合原产地优势产品，逐步辐射周边，例如XX等地，一步一个脚印，逐步做大做强。

2、对XX农产品原老旧市场进行资源整合，发挥政府行政力量，实现产业升级。

3、招商工作很关键，而且要以企业为主导，政府要大力配合，不能本着利益化，要做到分益化。

4、项目成功运营后，再在各社区建立社区级农贸市场，实现从一级市场到三级市场直达社区的直接供货渠道，达到降物价、控安全的双重目的。

5、搭建电子商务平台可与淘宝、京东等网站合作，签约原产地，让经营户实现线上线下一铺双店。

因此，项目的下一步工作建议：

根据我区实际情况，建议按照两种模式进行招商运作：

一、以XX农产品批发市场控股有限公司（下称：XX）为主的招商模式

1.成立以政府主要领导担任组长，相关分管领导担任副组长，XX为成员的

招商领导小组协调招商工作，并成立专门的招商团队，按照XX的有关招

商要求进行招商；

2.提前做好市场的前期概念设计、效果设计以及规划设计用于市场的实际

招商工作；

3.XX拨付部分资金用于招商团队外出招商以及效果图设计等相关费用。

二、以我区自行运作市场建设为主的招商模式

1.成立以政府主要领导担任组长，相关分管领导担任副组长，XX为成员的

招商领导小组协调招商工作，并成立专门的招商团队，根据我区的实际

定位进行招商工作；

2.做好市场的前期调研、论证、规划等工作，并做好概念设计，出具效果

图，为后期招商工作做好铺垫；

3.根据市场规划及定位开展投资方招商以及入驻商户招商工作。

同时，针对我区实际情况，建议我区农产品批发市场由3级市场做起，逐步升级，稳步发展；对城区内的市场进行资源整合，以批发市场为主导，城区内布点经营，取缔流动经营，不仅利于城市管理，保障食品安全，更能让城区居民就近享受到农产品批发价格，切实感受到农产品批发市场建立带来的实惠，实现城市形象提升以及百姓生活品质提升的共赢。