商业广场项目建设投资可行性研究报告

XXXX商业广场建设项目

可行性研究报告

第一章总论

1.1项目名称与拟建地

XXXX商业广场建设项目

1.2拟建地

XX大道XX侧

1.3项目概况

XXXX商业广场系XX石正源房地产开发有限公司投资建设的生态商住小区，小区占地36381.

12平方米。

1.4可行性研究依据与范围

1.4.1研究依据

1.4.1.1项目可行性研究咨询业务约定书；

1.4.1.2XX市企业投资项目备案证（备案编号：2010039）；

1.4.1.3国家计委建设部关于建设项目经济评价工作的若干规定；

1.4.1.4项目建设单位提供的有关资料。

1.4.2研究范围

依据国家有关的政策和行业规范、规程，对项目建设的必要性、建设规模、内外部建设条件、项目建设规划、方案及公

用工程、环保、投资估算和效益进行全面的论证和研究。

1.5主要技术经济指标

主要技术经济指标汇总表

1.6研究结论与建议

1.6.1研究结论

1.6.1.1项目建设符合国家产业政策和用地原则。

1.6.1.2该项目选址在XX市环线与礼花路交叉处东南角（环线A地块）, 建设项目其独特的地理位置，便捷的交通，周边高档的公建配套，人气集聚而繁华，显示了其作为人们居住向往的风水宝地的独特性。因此，本项目建设符合XX市城市发展规划。

1.6.1.3建设项目规划总用地面积36381㎡，总建筑面积199415.92㎡，项目将建成XX市的环保生态商住小区。

1.6.1.4项目建设单位XX市石正源房地产开发有限公司领导层从事房地产开发多年，经验丰富，技术力量强，管理水平高，资金实力雄厚，因此，对本项目的开发成功具备了良好的基础。

1.6.1.5该项目地理位置优越，是居住小区的最佳地块，市场前景好。该项目开发成功后可以产生良好的经济效益和社会效益。

综上所述，XXXX商业广场建设项目是XX市城市建设中的一个重点工程。项目的建设成功不仅为新城区增添了一道亮丽的风景线，而且也促进了市场经济的发展，富裕了XX财政，并为人民群众提供了良好的人居环境，也为项目建设单位自身的发展壮大提供了资金保障，该项目地水、电、交通条件优良，项目建设条件具备，市场前景乐观，因此项目建设可行。

1.6.2建议

1.6.

2.1本项目工程规模较大，资金投入较多，资金的到位

情况将成为该项目可否如期进行的关键，建设单位应按预算计划积极筹足资金，保证项目建设正常实施。

1.6.

2.2建筑工程中也有诸多因素不可忽视，质量、工期、任务、原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。建议在工程实施过程中，要选派精干人员，加强施工管理，有效实施工程监理。

1.6.

2.3建议严格审批制度，保证建设资金的正确使用。

第二章项目建设背景

XX市地处华中三角经济腹地，与长沙、萍乡、株洲紧邻，与岳阳、宜春相望，具有突出的区域性中心战略地位。XX有依托长株潭城市群的发展平台优势，鲜明的主导产业优势，多样性旅游资源优势及独特的人文环境优势，已成为大三角密集都市群中成长能力最强的城市之一。近年来XX实施人气东聚战略，大力发展商贸、旅游业、促进了第三产业的跨越式发展。XX的商贸、旅游业具有较强的优势，XX市委、市政府充分发挥这一优势，再造优势，以旅游业为龙头，大力做好大商贸、大旅游、大流通、大服务这篇文章，将XX打造成为华中大三角密集都市群的区域性中心城市，长沙以及长株潭区域性的“东方花园”，成为湖南乃至全国闻名的旅游购物胜地，休闲健身乐园。

XX市相对于上海、北京、深圳那些发达的大城市，房地产行业还处于起步阶段。但XX作为典型的山水城市，有道吾山、

蕉溪岭、西湖山和天马山群山环抱，向东直达湘东明珠天然氧吧大围山国家森林公园，全市森林覆盖率高达68%以上，世界名河XX河穿城而过。此外，XX获得“中国人居环境范例奖”、“中国优秀旅游城市”等桂冠，再加上“世界XX之都”和中国花卉苗木之乡等独特优势，是长株潭城市群范围内最具宜居价值的城市之一，再加上市民持续旺盛的消费力、距离长沙半个小时的车程和实惠的价格，使其成为在大城市购房之外的第二选择，据房产局统计，近年来，外来人员购房面积占总销售的比例不断上升。

另一方面，在XX的购房大军中，刚性需求始终是占据第一位。伴随着乡镇经济的发展和城市化进程的加快，进城市民的增多和80后结婚买房的需求，XX楼市刚性需求还将得到持续释放。当然，住房公积金政策的不断优化和落实也促进了楼市成交量的上涨，很多青年职业者在单位提供住房公积金后都主动从公积金贷款，享受到低利息的优惠。

2009年，XX市经济运行呈现一季度平稳起步，二季度企稳回升，三、四季度提速上行的态势。

2009年，全市实现生产总值418.8亿元，同比增长15.7%。其中，第一产业实现增加值43.56亿元，增长7.5%；第二产业实现增加值259.07亿元，增长17.6%；第三产业实现增加值116.17亿元，增长13.1%。三次产业结构比调整为10.4:61.9:27.7。全市实现财政总收入28.58亿元，增长12.95%，

其中地方一般预算收入12.37亿元，增长15.54%；上划收入11.75亿元，增长6.13%；土地出让金收入4.46亿元，增长26.45%。实现社会消费品零售总额103.17亿元，增长17.41%；全社会固定资产投资220.74亿元，增长29.17%；年末，金融机构存款余额172.52亿元，比年初增加42.72亿元，贷款余额164.81亿元，比年初增加48.86亿元。城镇居民人均可支配收入18870元，增长11.8%，农民人均可支配收入9017元，增长17.01%。

XX市经济发展整体态势较好，人均地均经济指标较低，但人均收入提高较快，城市基础设施投资高，市政配套日趋完善，城市化程度相对较低，但这也为房地产行业的发展提供了更多的机遇。

第三章项目建设的可行性和市场需求分析

3.1项目建设的必要性

3.1.1项目建设是改善XX人民居住条件、实现两个富裕的需要。

近年来，随着城市建设步伐的不断加快，XX市房地产业呈现加速发展的好势头，2010年1-6月份全市共完成房地产开发投资6.76亿元，比去年同期（5.63亿元）增长20.07% ；房地产业直接产生地方税收1.63亿元（含财政契税1400.75万元），比去年同期（1.33亿元，含财政契税1408.58万元）增长22%，占全市地税总收入的35.09%。1-6月份全市共有房地产在建项目42个（含待销尾盘），其中开发面积在5万㎡以上的达到12个，在建房屋总施工面积127.75万㎡，比去年同期（114.66万㎡）增长11.42%，新开工房屋施工面积21.98万㎡，比去年同期（38.20万㎡）减少42.46%，竣工面积16.27万㎡，比去年同期（7.56万㎡）增长115.21%。1-6月份经审批共准许预售商品房屋面积27.09万㎡，比去年同期（24.07万㎡）增长

12.55%，加上历年累积42.47万㎡，全市今年1-6月份商品房市场投放量为69.56万㎡，减去1-6月份商品房销售面积29.17万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有40.39万㎡，其中期房面积28.70万㎡，现房面积11.69万㎡（其中：住宅7.42万㎡，占63.47%；商业营业用房2.77万㎡，占23.70%；其他1.50万㎡，占12.83%），一年以上现房空置3.9万㎡。

由上述数字可以看出，经过2009年的房地产市场修整，2010年房地产已经出现了回暖趋势，现在XX市房地产市场呈现一片万物复苏的景象，大量消费者把目光投向房地产消费，项目建设定位为高档、高端、高品质、高品味的楼盘，将直接面对XX市中高段消费群体，该群体的房产消费目标已经不再是仅仅满足于单纯的住宅要求了，而是把目光转向了对生活的享受了，在这样的消费背景之下，建设单位适时的推出XXXX商业广场这样高端楼盘以满足消费者的消费要求，提高置业兴趣，从而获得更高的回报。

在房地产业成为了全市经济社会发展的重要支柱产业之一，它的发展壮大，有效地拉动了建筑建材、装饰装修，家电、家具、金融等相关行业的发展，改善了市民的居住生活条件。“XXXX商业广场”项目建设总投资3亿元，总建筑面积192060.33㎡，为实现XX市委提出的“富裕XX财政和富裕XX 人民”两个富裕的目标，改善市民的居住生活条件，促进XX经济社会的协调快速发展将作出积极的贡献。

3.1.2项目建设是XX城市发展规划战略的需要。

近年来，由于城市人口规模的不断增长，城市建设用地明显不足，XX市委、市政府根据城市建设形势的发展，作出了城市建设扩容提质为主题，由老城改造向新城拓展的战略转移，坚持南拓东进，以东进为重点的战略决策。近年年先后完成了以XX河风光带、体育中心、行政中心、龚家桥立交桥等工程建设为主的新城区建设，拉大了城市骨架，促进了城市规模扩张。项目建设选址在城区境内，属城市发展规划中的居住休闲片区，规划总用地面积36381㎡，由住宅部分和住宅配套公建部分以及停车库等各类设备用房、库房组成。项目建设单位坚持以人为本，以地域环境为条件，以科学技术为先导，应对所在城市的建设起到积极的推动作用，提高城市建设水平，提高城市居住质量，改善市民生活环境为建设宗旨。充分配合XX城市发展规划战略的需求。

3.1.3.2项目建设成功后具有良好的经济效益和社会效益。

该项目建设工程规划总用地面积36381㎡，总建筑面积192060.33平方米，其中居住建设面积约为125718.53平方米，商业建设面积约35584.2平方米，物业管理建筑面积1139.5平方米，幼儿园建筑面积1712.1平方米，地上建筑面积约164934.33平方米，地下建筑面积约27126平方米。项目产品定位为“复合型生态城市小区”。将“XX商业广场”建设成为绿化景观、居住生活、休闲购物和商业文化等综合功能为一体的功能

复合型、绿色生态型、开放型城市小区。

本项目建设成功后，可安排部分物业管理人员保洁人员。增加了就业岗位，缓解了社会就业难的压力，促进了社会安定和经济的持续发展。

3.2市场分析

3.2.1XX市商品住宅楼的市场现状和发展趋势

3.2.1.1市场现状

由于福利分房的取消，商品住宅需求增加，为了满足市民对住房的需求，市委、市政府出台了一系列培育住房消费、扩大住房建设的政策，积极扶持房地产业的发展，特别是市政府实施“万户农民进城镇创业工程”和加强对土地一级市场供应的宏观调控以来，为房地产业的发展提供了有力的支撑，极大地促进了房地产开发投资持续快速发展，我市商品房的开发得到空前高涨，呈现产销两旺的喜人局面，据我市新闻媒体报道，我市房地产企业如雨后春笋般的发展起来，从1999年的6家企业发展到目前50多家，直接从业人员达6000多人。

随着经济发展和房改的整体推进，个人住宅消费得到实质启动，我市房地产业步入一个崭新的发展时期

XX有闻名世界的XX河，又是中国人居环境范例奖城市，还有自然氧吧的大围山和长浏高速的建设等这些无形和有型的优势开始吸引大批外地人进XX购房。有专家预计，随着XX经济的进一步发展，城市交通的改善以及宜居概念的深入人心，来XX购房定居的人会越来越多。

楼盘销售价格对比表

3.2.1.2商品住宅楼市场的发展趋势

根据我市城市发展规划，房地产业还将会有一个大的发展空间。目前，我市城区面积30平方公里，人口30万，在未来几年中我市房地产将继续实施引导农民进城创业，加快住宅建房，改善居家环境，提高居民居住质量的政策。“十一五”期间，全市引导房地产开发面积250万平方米，实现房地产开发投资27.6亿元，市场需求将从解困、实惠型向小康、舒适型转变，市居民房地产需求将进一步释放，对房产品的质量要求和社区配套服务等需求日益加剧，房地产市场日趋火爆，房价将持续保持稳中有升局面。

项目建设地因位于XX市环线边，交通方便，是商用和居家

的理想地段。交通纵横交叉，方便快捷、环境优美、地理位置优越、加之建筑先进、设计超前，设施齐全，具有很强的市场优势。因此，项目建设独立性强，利用价值高，风险系数小，回报速度快，市场前景乐观，希望项目建设单位抓住市场机遇，早日竣工，早日回报社会。

3.2.2风险分析

该项目风险评估包括政策风险，客观经济形式变化，当地人口变动情况，当地房地产市场状况，竞争企业的经营策略等。

当前，国家对房地产实行宏观调控的力度，“看紧土地，紧缩银根”的政策对于实力雄厚的房地产企业既是挑战又是发展新机遇。

XX虽是县级市，但客观经济形势好，城市基础设施的不断完善和各项城市配套设施的齐全以及城市建设骨架的拉开，给房地产开发带来良好的机遇和空间。消费市场需求旺盛，商品房空滞率低，房地产价格合理，开发商品不存在暴利空间，市场前景好。政策在规范房地产市场的同时，加大力度扶持信誉好，规模大的开发企业，取消了单位集资建房，开征私房对外销售营业税等措施，上述等等举措从该公司至全行业来看，又是一个新的发展春天。因此“XX商业广场”项目的风险系数比较小，项目建设可行。

第四章项目建设内容与工程进度计划

4.1建设内容

该项目建设工程规划总用地面积36381㎡，总建筑面积192060.33平方米，其中居住建筑面积125718.53平方米，商业建筑面积35584.2平方米，机动车停车位891辆。

4.2工程进度计划

为抓住市场需求的有利机遇，建议项目建设紧扣各个环节，在保证安全、优质的基础上争取高效率。本项目建设工程施工从2010年11月动工，至2012年12月竣工验收，建设工期为24个月。

第五章项目建设条件

5.1地理位置及交通条件

项目选址在XX市环线，北临城市主路环线，西邻XX市百合花园，距319国道不足1公里，106国道400米，是新城区核心区。交通纵横交叉，快捷方便，地理位置十分优越，是居家的理想地段。

5.2自然条件

XX地处连云山脉，森林覆盖率达62.8%，有显著的中亚热带山地丘陵资源特色，是国家生态示范区和生态农业示范县（市），项目地属山丘地貌，地势较高，因在城区内，风景秀丽，气候凉爽。项目区属中亚热带季风湿润气候，光照充足，雨量充沛，无霜期长，全年平均气温16.7～17.6℃，比省会长沙早春月平均气温高1～2℃。年日照1490～1850小时，日照率为37%，年辐射量为100～112千卡/cm2，年降雨量156毫米，无霜期235～293天，场地地质自上而下为素填土、粉质粘土、强风化花岗岩、中风化花岗岩、强风化泥灰岩、中风化泥灰岩,层次分明，地质良好。

根据国家地震局1990年6月颁布的[（中国地震烈度区划

图（1990））]查得：XX市地震基本烈度小于6度。

据“XX县志”记载，XX县从明代至今发生的地震，只有轻微震感，没有造成伤害。

5.3水电供应条件

该项目因建在XX市市域规划区范围内，水、电条件已经具备，只要就近按需接入适当负荷的管线就可以满足项目建设的用水、用电。

该项目建设地交通方便，环境优良，水电供应条件好，项目建设得到了市委、市政府和有关部门的大力支持，由此可见，该项目建设的条件具备，项目建设可行。