土地价格的概念

第 1 章土地价格的概念

考点1 土地价格概念

考点2 土地价格的特征

考点3 不同类型土地价格及特征

考点4 我国现行地价体系

考点5 我国土地价格的主要类型

考点1 土地价格概念

土地价格是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。换言之，土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）高低。

考点2 土地价格的特征

1）土地价格是权益价格

土地不具有移动性，可转移的并非土地本身，而是该土地的权利和收益，谁获得了土地权益，谁就可以从这块土地收获产品和服务。因此，土地买卖实质上是土地权益的买卖，土地价格是土地权利和收益的购买价格。

2）土地价格不由生产成本决定

3）土地价格主要由土地需求决定

4）土地价格呈上升趋势

5）土地价格具有明显的地域性

例题（多选）

下列选项中关于土地价格描述，正确的有( )。

a．总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢

b．具有明显的个别性和地区性

c．土地价格高低决定了地租水平高低

d．土地价格由开发成本决定

e．土地价格高低与社会经济水平相适应

【答案】be

考点3 不同类型土地价格及特征

1）按土地权利分类

土地所有权价格、土地使用权价格、土地租赁权价格、土地抵押权价格、其他权利价格（包括地上权、地役权、空间利用权价格）

2）按土地价格形成方式分类

交易价格、理论价格、评估价格

3）按管理目的分类

基准地价、标定地价、监测地价

4）按结果表示方法分类

土地总价格、单位面积地价、楼面地价

5）按土地形态分类

生地价格、熟地价格、毛地价格、净地价格

6）按土地交易方式分类

拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格

7）按土地价格使用目的分类

买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格

考点4 我国现行地价体系

在土地价格体系中土地所有权价格和土地使用权是基本形式。而基于政府对土地市场进行调控和管理的要求，基准地价属于区域平均地价，与其相对应的是宗地地价。宗地地价是指地产市场上表现出来的个别地块的价格，也是地产市场的交易主体、管理者和研究者所真正关心的价格，是土地价格体系的基本构成；

在地价体系中，评估价格和交易价格是一对孪生兄弟，评估价格是由估价师得出的，它虽不一定是最终的成交价格，但对市场交易价格的形成起着一定的指示和参考作用。交易价格是交易双方就所要交易的土地所达成的共同认可的价格。在正常市场条件上下，交易价格是土地价格客观、合理水平的真正体现，也是确定评估价格的基本依据。

考点5 我国土地价格的主要类型

1）按管理层次划分

分为基准地价和宗地地价两大类。根据《城镇土地估价规程》的规定，基准地价是“在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格”。因此，基准地价是分用途的土地使用权的最高出让年限的区域平均价格，具有:

有限期、全域性、平均性、时效性的特点。其作用主要是：反映土地市场中的地价水平及其变动趋势，为地价管理提供依据；为国家征收土地使用税提供依据；引导土地合理利用和流转。作为宏观控制性地价，基准地价是整个地价体系的基础，为政府出让、租赁、划拨、收购土地等交易活动中确定宗地地价提供参考依据。

2）按土地产权性质划分

可分为土地所有权价格和土地使用权价格。我国不存在土地所有权价格。土地使用权价格是城市土地价格的主要形式，按产权权能构成可以分为：土地使用权价格、划拨土地使用权、承租土地使用权价格、转让土地使用权价格；

3）按土地开发程度划分

根据土地的“生熟”条件，分为生地价格、毛地价格和熟地价格。毛地是指政府出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地，生地是指未进行征地补偿的新区土地。

4）按地价构成划分

出让金是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的金额，它反映了国家土地所有权的收益权能；

城市建设配套费是指城市建设部门向各类基本建设项目征收的用于城市道路桥涵、供热、供水、供电，以及污水和垃圾处理等组成的网络体系建设的费用，其收费情况由各个城市按照实际情况制定；

征地拆迁开发费是对原用地者和农民使用土地的补偿，属于补偿性质；

土地开发费是指为了达到一定的开发建设条件而投入的各项客观费用，包括宗地内、外的土地开发费，这一费用主要应用于成本逼近法计算土地价格。

5）按交易方式划分

分为收购地价、划拨地价、出让地价、承租地价、转让价格、出租价格、抵押价格、入股价格。

划拨地价、出让地价和承租地价是土地一级市场中的主要地价形式，出租价格、转让价格、抵押价格、入股价格是土地二级市场形成后产生的主要地价形式。

6）按地价形式和目的划分

可分为评估地价、交易地价、政策性地价、征地区片综合价。

例题（判断）

生地是指政府出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地。( )

拍卖出让适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。( )

评估价格就是最终的成交价格。( )

基准地价属于交易地价。( )

【答案】×√××

第 2 章土地价格影响因素

考点1 一般情况下的地价影响因素

考点2 区域因素

考点3 个别因素

考点4 主要地价影响因素的作用规律

考点5 不同用途地价影响因素的特点

考点1 一般情况下的地价影响因素

一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。它主要有：行政因素、社会因素、经济因素、人口因素和国际因素。

一般因素通常是从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响，在这些因素影响下，产生了地区与地区之间，乃至国家与国家之间地价水平的差异。

例题（单选）

在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是( )。

a. 物价变动

b. 交通条件

c. 公用设施条件

d. 环境质量

【答案】a

考点2 区域因素

区域因素是指土地所在地区的自然、社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区内的地产价格水平有决定性的影响。其主要包含的内容有：地区的繁华程度、交通条件、基础和公用设施条件、环境质量、城市规划限制、公用设施条件等。

?例题（单选）

城市规划限制条件往往会影响土地价格，下列选项中不属于此类的是( )。

a. 宗地容积率

b. 宗地形状

c. 建筑密度

d. 宗地用途

【答案】b

考点3 个别因素

个别因素是指宗地本身的条件和特征，因而又称宗地因素。个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的重要原因，包括：面积、形状、坡度、宗地基础设施条件、深度、土地使用权年限等。

例题（单选）

在下列影响宗地价格的因素中，( )是个别因素。

a. 宗地形状

b. 宗地所处地区的基础设施

c. 宗地附近学校分布情况

d. 当地商品房价格变动情况

【答案】a

例题（判断）

容积率是影响地价的一般因素。( )

土地使用年期属于个别因素。( )

【答案】×√

考点4 主要地价影响因素的作用规律

一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性的影响。

区域因素对地区的地价水平产生决定性的影响。

个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原因。

考点5 不同用途地价影响因素的特点

（1）商业用地受商业服务业繁华程度、商业服务业用地效益、距商服中心的距离、市内交通条件等因素影响较大。因此，宗地的区位因素和个别因素等对商业用地地价影响较大。

（2）居住用地地价受基础设施状况、市内交通条件、环境优美状况等因素影响较大。

（3）工业用地地价受水、电等基础设施状况、对外交通条件等因素影响较大。

（4）农用地价格主要受自然因素影响较大，同时当地经济水平影响对土地的投入和产出效益，进而影响农用地价格水平。