项目拆迁补偿预评估报告修订版
项目拆迁补偿预评估报
告修订版
IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】
南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格
预评估报告
项目名称：南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格预评估报告
委托方：南京天安房地产集团有限公司
拆迁评估机构：南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司
评估人员：窦莹宋建斌
评估作业日期：2006年7月20日至2006年7月24日
评估报告编号：宁大陆房地估价字（2006）第206号
目录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、附件
致委托方函
南京天安房地产集团有限公司：
南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司接受贵方委托，对贵方委托的南京市白下区升州路326号地块项目房地产进行拆迁补偿评估。本次评估涉及的评估范围为南京市白下区升州路326号，委托评估总建筑面积3157.3平方米。
依照国家和省市关于房地产评估的有关法律、法规和政策要求，遵循科学、客观、公正、实事求是的原则，根据《南京市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的要求开展本次委托的评估工作。评估人员在认真分析贵方提交的查产资料和实地调查资料基础上，进行了拆迁评估前期调查和现场勘察工作，按照房地产评估程序和规范，应用市场化拆迁评估模式，认真完成拆迁评估工作。现按与贵方签定的委托评估协议要求，将我方本次评估结果《南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格预评估报告》（宁大陆房地估价字[2006]第206号）交付贵方。经本所评估确认，贵方委托估价的待拆迁房地产在2006年7月20日的补偿金额总值为12676802.12元，取整为1267万元，大写人民币为壹仟贰佰陆拾柒万元整。
需要声明的是，本报告书所确认的评估结果反映在给定估价时点状态的评估对象，在本次评估目的下，根据政府现行政策规定，按通行的房地产评估惯例和拆迁评估技术规范要求的评估方法确定的现行价格。我方承诺本报告所选用的估价方法及其应用是正确的，对按贵方所提供的基础资料条件下计算推断的评估结果，在其有效期内的合理性和保密性承担义务。本报告书供贵方及所涉被拆迁人按报告确定的评估目的正常使用，并报送上级政府主管部门、房屋拆迁管理部门及评估行业管理机构审查。未经本评估机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给上述部门外的其他单位和个人，也不得见诸与公开媒体。
南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司
二00六年七月二十四日
估价师声明
1.本报告撰写的主要技术依据为《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》和《南京市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》；
2.本报告评估人员主要按照上述规范的要求开展评估工作。按公认的房地产评估程序进行了完整而具体的现场勘察、资料收集整理及分析测算工作，本报告是遵循该程序工作的成果的客观总结和反映；
3.估价师所在的评估机构坚持公正、公平原则，站在中立的立场上实事求是地开展本次委托的评估工作，参加本次评估人员所在评估机构与待评估资产及委托方无除本次委托外的任何利害关系或重要经济关系；
4.按照市场化的拆迁补偿模式进行评估计算，我们对本报告所选用的估价方法及其应用测算过程的规范性负责，对按委托方所提供的资料等基础资料条件下，计算推断的评估结果在其有效期内的技术合理性和保密性承担义务；
5.本报告书供委托方及所涉被拆迁人按报告确定的评估目的正常使用，并报送上级政府主管部门、房屋拆迁管理部门及评估行业管理机构审查；
6.未经估价师所在机构许可，不得将本报告的全部或部分内容提供给上述部门外的其他单位和个人，也不得见诸与公开媒体；估价师及其所在评估机构同时承诺，未经与委托方协调一致，概不将本报告提供给与本次评估无重要关系的单位和个人；
7.本报告附件系本报告的必要组成部分。附件中列出的补偿金额结果是本评估结果的必要组成部分；
8.估价师及其所在评估机构保留对本报告的答疑权和解释权。
估价的假设和限制条件
（一）估价假设条件
1.房屋拆迁评估采用的价值标准为：不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值；
2.本次评估中所采用的数据以委托方提供的产权资料上登记面积为依据。
3.从估价时点起至估价结果有效期结束时止，设定评估对象房屋状态和房地产市场情况是基本保持稳定的。
（二）估价限制条件
1.本评估结果的有效性受到本报告规定的估价时点、估价结果有效期、估价对象内容和范围，以及估价假设条件等估价要素的约束和限制；本评估结果的使用也受到本报告及附件中的相关解释、说明的约束和限制；
2、因本次估价为拆迁预评，如正式拆迁时房地产市场或实际拆迁范围与面积发生较大变化，应作相应调整；
3.本报告包含被拆迁房屋内装饰装修补偿及独立附属物、构筑物的补偿价格；
4.本评估结果反映评估对象在本次评估目的下，根据国家、地方现行政策规定，按拆迁补偿评估程序和相关规范规定的评估方法确认的现行公开市场价格，没有考虑特殊交易方可能追加付出的价格等对本评估结果的影响；不考虑假定该批房地产到市场变现时因特殊的变现方式和价格折扣而引致的价格变化；也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗拒力对资产价格的影响；
5.本评估结果包括被拆迁房屋建筑物价值及其占用范围内合法的国有土地使用权价值;
6.本次评估中房屋拆迁补偿价格以该房屋的现状使用用途为评估依据，未计因经营年限对补偿价格的影响。
7.本次估价结果仅作为拆迁前的费用估算，不能作为正式拆迁补偿的依据；
估价结果报告
（宁大陆房地估价字[2006]第206号）
一、拆迁评估项目名称
南京市白下区升州路326号地块项目拆迁补偿价格预评估报告
二、委托估价方
名称：南京天安房地产集团有限公司
三、房地产评估机构
估价单位：南京大陆房地产估价师事务所有限责任公司
法人代表：胡xx
资质等级：二级
联系人：窦莹
房地产评估资质：二级
联系电话：025-83xx1
四、评估对象和范围
（一）评估范围情况
本次评估范围位于白下区升州路326号地块，经委托方认定的被拆迁房屋，评估对象以委托方提供的产权资料为主要依据。
（二）评估对象情况
1.评估对象为南京市白下区升州路326号地块拆迁范围内的拟拆迁房屋及附属物等费用和适当的补助费用。
2. 拟拆迁房屋建筑物情况简述
评估范围内被拆迁房屋均为正常使用中的营业及非营业用房地产详见下表：
该区域房屋多为混合结构，房屋多建于80年代，房屋保养情况一般。
3.拆迁范围内用地情况
拆迁范围内坐落在南京市主城区的城中地区，地块四至为：东为住宅区，南为升州路，西为糯米巷，北为住宅。按《南京市城市房屋拆迁区位图》的规定，该地块属白1-1分区，为市区一级拆迁区位。
总体看地块形状较规则，土地平整，土地临街状况较好，地块周边环境配套较好，购物、出行、上学、就医等相对较方便。
拆迁地块所在地段南临升州路。区域内银行、医院、学校、超市、邮局等公用服务设施和道路、车站、水电等各类市政配套设施齐全，土地利用价值较高。但该地块上房屋布局杂乱，区域内环境一般，绿化较少，对区域内居民生活质量有一定影响。
（三）南京房地产市场存量房交易情况分析
根据南京市房产局发布的交易数据：2005年第三季度，南京市商品房交易面积约为176万平方米，由此推算2005年三季度新建商品房的交易面积为90万平方米左右，而一季度全市新建商品房实现销售约143万平方米，二季度全市新建商品
房实现销售87万平方米左右。 2005年三季度南京二手房市场总供给约为 112万㎡左右，其中住宅98万㎡左右，成交70万㎡左右。
（四）2005年1-11月份二手房地产市场综述
1、1-11月分二手房市场运行特点分析
（1）政策影响依然明显，市场成交稳中有升
政策目前已经成为左右房地产市场发展的一根非常重要神经，所得税、营业税的征收以及未来可能带来各种政策的出台，这些都对二手房市场发展产生了非常大的影响，从今年国家新政出台后，南京立即出台了新房两年内交易征收５.5%营业税，造成了征收前一月市场成交异常放量，但同时也造成了后几月交易极度萎缩的情况，这些都说明现在的市场还处在极度的脆弱之中，但随着时间的推移，只要没有新政策的出台，政策因素的影响将逐步减弱，市场的成交将会恢复到较为正常的水平，明年的市场将会保持稳中有升的格局。
（2）主城局部区域二手房价再上台阶，成交套数放量明显
主城城墙以内二手房价不断攀高，迫使越来越多的客户向新城转移，无论是新商品房还是二手房，新区的成交比例正在呈不断活跃的态势，以前中介都不介入的新区，现在已成为各大中介尽相介入的热点。本月江宁、浦口、六合三区的成交量已接近全市成交量40%，并且本月全市成交套数放量明显，11月共成交4863套，环比上升了134.9%，市场普遍反映对政策不确定性的担忧以及明年大面积拆迁的开展，都对二手房市场产生了比较大的刺激作用。
（3）租赁市场平稳发展，淡季特点已经呈现
高校开学等原因曾使9、10月份的租赁市场高温不退，但进入11月以来淡季。一些远离繁华，没有特点为的二手房片区，市场滑坡比较严重，而一些老的繁华商业区，长期以来形成的商业氛围，保证了客源的稳定。南京某大型中介11月中旬客源量环比10月中旬增加6.58%，房源量环比10月中旬减少16.87%，成交量环比10月中旬减少8.83%。
2、二手房供应、交易情况分析
1-11月份，全市二手房共挂牌62165套（江南八区53915套），同比增长22.3%（江南八区24.5%）；同期，二手房住宅挂牌57780套（江南八区50210套），同比增长23.4%(江南八区25.8%)。
1-11月份，全市二手房共成交47612套（江南八区35229套），同比增长2.5%（江南八区-4.5%）；同期，二手房住宅成交46280套（江南八区34294套），同比增长3.8%(江南八区-4.1%)。
11月份全市二手房的成交4954套（江南八区4863套），环比上升76.9%（江南八区134.9%）；全市二手住宅成交3307套（江南八区3255套），环比上升21.4%（江南八区61.5%）。
表1.2005年1-11月份全市及江南八区二手房交易情况
2004年11月至2005年11月全市各月二手住宅挂牌、交易量走势表3.2004年11月份至2005年11月江南八区各月二手住宅挂牌、交易量走势（五）二手住宅价格分析
表1.二手住宅供应价格
表2.二手住宅成交价格
2004年11月份至2005年11月全市、江南八区各月二手住宅交易价格走势五、估价目的
城市房屋拆迁补偿预评估。
为委托方了解拆除指定范围内的房屋资金提供所需价值量的参考。
六、估价时点
二00六年七月二十日
七、价值定义
遵循等价有偿的拆迁补偿原则，按市场化拆迁评估模式，确定本报告给出的拟被拆迁房屋的拆迁补偿价格为估价时点及其在南京市房地产市场正常公开交易所可能达成的价格。该价格未考虑被拆迁房屋所受抵押，租赁等权利限制情形的影响。
八、估价依据
1.2001年11月，国务院第305号令《城市房屋拆迁管理条例》
2.2002年10月，江苏省人民政府《江苏省城市房屋拆迁管理条例》
3.2004年元月，南京市人民政府《南京市城市房屋拆迁管理办法》
4.1999年5月，建设部《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》
5.2004年元月，南京市房管局《南京市城市房屋拆迁评估技术规范（试
行）》
6.2004年元月，南京市人民政府《南京市城市房屋拆迁区位图》
7.2004年元月，南京市房管局《南京市房屋拆迁评估管理规定》
8.委托方提供的查产资料和其他与本拆迁项目相关批文、规划、工程资料
9.评估人员前期调查资料和现场勘察记录资料
10.评估人员收集的与估价对象相关的房地产市场资料和其他相关资料
九、估价原则
本报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行评估。具体依据如下估价原则：
合法原则、替代原则、估价时点原则、公平原则。
十、估价方法及其技术路线
（一）估价方法的选用
根据《南京市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的有关规定，结合评估人员对估价对象的认识，确定拟对被拆迁房屋中工业用房产应用成本法评估，商业房地产采用收益法评估。
（二）评估房屋技术路线
1、工业
对照委托方提供的资料及现场勘察，确认评估对象非住宅房屋为工业厂房及配套设施，因此采用成本法进行评估。技术路线为：
1、基本公式
拆迁补偿评估价格=土地重新取得价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
2、土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税费、土地开发利润；
3、由于委托方未提供全部评估对象的相关产权资料，有产权证房屋建筑物重置价考虑了建安费用、专业费用、前期费用、规费、管理及不可预见费、水电气等集资费用、投资利息、投资利润等费用；未见证建筑物重置价仅考虑了建安费用结合成新，不包括专业费用、前期费用、规费、管理及不可预见费、水电气等集资费用、投资利息、投资利润等费用；
4、建筑物折旧应根据实地查勘结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。
5、房产评估测算过程
本次评估中所采用的数据为委托方提供的房产资料数据。
①建安费用
对照现场勘察记录，根据南京市人民政府令第227号文件的规定及《南京市城市房屋拆迁评估技术规范》（宁房拆[2004]4号），结合南京市非居住房屋重置价格标准，参考有关类似工业建筑物的技术经济指标，考虑到待评建筑物的规模、跨度、层高、层次及基础和附属设施的不同，结合评估人员收集的建筑工程造价资料和评估人员的经验确定钢混结构房产的单价为674元/平方米，混合结构房产的单价为553元/平方米。以上单价未包含层高调整，如遇房屋层高较高等情况，按照南京市人民政府令第227号文件的规定及《南京市城市房屋拆迁评估技术规范》（宁房拆[2004]4号）相关标准进行调整。
②专业费用
专业费用按建安单价的5%计。
③前期费用
前期费用合计为100元/M2（前期费用包括可行性研究报告费、晒图费及效果图费、测绘水文、规划选址费、规划费、勘察费、设计费、抗震审核费、安全监督费、土地平整费、排水管及设施使用费、临时用水、临时用电、临时道路等费用）
④规费
规费合计为117.3元/M2 (市政配套费105元/M2，新型墙体发展基金8元/M2，白蚁防治费2.3元/M2，散装水泥资金2元/M2)
⑤管理费
管理按建安单价的5%计。
⑥投资利息
按正常利息5.85%计，计息期为一年。
⑦投资利润
评估中未计投资利润。
⑧建筑物成新率
建筑物成新率的确定，主要对照建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》的规定，参考《南京市房新上限表（限值）》的有关规定，采用直线折旧法结合估价人员现场勘察的情况来确定。
6、土地测算过程评估
根据《南京市城市房屋拆迁评估技术规范》补充规定（三）：对于工企单位非营业用房采用成本法评估时，多采用基准地价修正法进行。
土地重新取得价格=基准地价×（1+综合费用调增系数）×调整修正系数
2、营业用房屋评估方法应用
营业用房屋经对照查产资料，经评估人员现场勘察确认，结合收集的市场资料情况确定营业用房采用收益法评估。
其技术路线为：1.确定房屋类别；2.选择评估方法；3.测算评估价格。
采用的测算公式为：
V为评估价格，a为评估对象年纯收益，r为资本化率，n为收益年期。
（1）求取租金年纯收益a；
经评估人员现场勘察及整理，收集的该区域营业用房屋租金案例（租金单位：元/M2.月）得出该区域平均年租金为1397.64元/平方米。
（2）确定资本化率r；
按试行规范采用安全利率法确定，资本化率=安全利率+风险调整值；
该地块交通十分方便，人流量很大。由于地理位置较优越，给周围的营业户提供了很大的商机。当前银行一年期整存整取存款利率为2.25%，根据试行规范所给表格（一级区位），确定风险值为8%。
则资本化率=2.25%+8%=10.25%
（3）确定收益年期n；
根据拆迁的实际情况，主要以房屋的经济寿命年限为依据来考虑拟拆迁营业性用房的收益年期。对照现场勘察情况，考虑房屋建造年期、现行状态等情况，将待估房屋的收益年期列入表2中；
（4）评估计算；
表 2
十一、估价结果及其确定理由
（一）估价总结论
按照市场化拆迁评估模式，经本所评估确认：白下区升州路326号地块的拟被拆迁营业、非营业用房地产的拆迁补偿金额为12676802.12元，取整为1267万元，大写人民币为壹仟贰佰陆拾柒万元整。如下表：
（1）房地产补偿总额
（3）补偿总额
（二）估价结果
本次评估的具体估价结果附件包括：
1、非住宅拆迁评估补偿金额分户概算表（营业）；
2、非住宅拆迁评估补偿金额分户概算表（非营业）；
3、拆迁补助一览表；
4、白下区升州路326号地块房屋拆迁项目补偿资金汇总表。
以上评估结果已列入本报告附件，相关数据与估价总结论和主要估价结果相互对应一致。
（三）估价结果确定理由
1.按照规定的房屋拆迁补偿评估程序开展评估工作，遵循估价原则，按规定的要求选择估价方法；
2.按规定的要求结合估价人员经验选择可比实例和相关案例；
3.细致开展前期调查和现场勘察，认真分析相关数据和资料；
4.按规范的估价方法应用要求进行参数确定和评估计算工作；
5.本评估结果经过了内部审核评议。
十三、备注
1.如本报告与实际拆迁时点相距六个月以上，应根据当时的房地产市场行情适当调整；
2.因委托方提供的资料不全面，部分房屋以现场丈量为准，故与实际可能存在差异。
十四、估价人员
窦莹、宋建斌、马亚莹、施新
十五、估价师盖章签名
十六、估价作业日期
2006年7月20日至2006年7月24日。
十七、估价报告有效期
自2006年7月24日起至2007年1月23日。