厦门地税局出台关于个人出租房产按2种方式征收个人所得税

厦门地税局明确自然人出租房产可采取据实征收和核定征收两种方式征收个人所得税

2018-02-05房地产纳税服务网

厦门市地方税务局关于自然人出租房产个人所得税征收管理的公告文号：厦门市地方税务局公告〔2018〕1号

发布日期：2018-02-01

为进一步规范对自然人出租房产的个人所得税征收管理，根据《税收征收管理法》及其实施细则、《个人所得税法》及其实施条例，以及相关税收法律法规的规定，现公告如下：一、自然人在厦门市范围内将自有房产或租入房产出租，并取得租金收入或者其它经济利益，应按照“财产租赁所得”项目申报缴纳个人所得税。

二、个人所得税征收采取据实征收和核定征收两种征收方式：（一）纳税人出租或转租房产采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证，从其租金收入中依次减除房产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用，以及税法规定的费用扣除标准。（二）纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房产租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。

（三）应纳税额的计算公式如下：

应纳税额=应纳税所得额×税率

自然人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；自然人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

三、房产租赁所得以一个月内取得的收入为一次，纳税人同一个月多次取得房产租赁所得应合并计算纳税。

四、本公告自2018年3月1日起实施。

政策解读：

一、《公告》出台的政策依据

（一）法律规定：《个人所得税法》第三条第四款规定，财产租赁所得适用比例税率，税率为百分之二十。《个人所得税法实施条例》第八条第八款的规定：“财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。”

（二）部门规章规定：《〈征收个人所得税若干问题的规定〉的通知》（国税发〔1994〕089号）和《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）的规定，纳税人出租或转租房产采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证，从其租金收入中依次减除房产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用，以及税法规定的费用扣除标准。《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税〔2000〕125号）规定，对个人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

二、《公告》所适用范围及对象

《公告》第一条规定，凡自然人（含外籍个人、华侨、港澳台同胞）在厦门市范围内将自有房产或租入房产出租，并取得租金或者其它经济利益的行为，都属于个人所得税财产租赁所得的应税行为，都应按规定缴纳个人所得税。

三、个人房产出租的征收方式

《公告》第二条规定了自然人出租房产征收个人所得税时有两种征收方式，分别为据实征收和核定征收，税务机关将根据纳税人的实际情况确定征收方式：

（一）据实征收：纳税人出租或转租房产采取据实征收方式计算应纳税所得额时，可凭合法有效凭证，从其租金收入中扣除相应的成本费用。即应纳税额=（应税收入-成本费用扣除）×税率。

（二）核定征收：纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房产租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。即应纳税额=应税收入×5%×税率。个人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。应税收入不含本次出租缴纳的增值税。

四、《公告》实施的时间规定

《公告》于2018年3月1日起实施。

五、为什么要出台这份公告？

答：自然人出租房产征收个人所得税计算方式复杂，涉及到纳税人一些成本费用的扣除。有的纳税人无法提供或者无法长期保存合法有效的凭证用来扣除，采用据实征收方式纳税人的税收负担较重。为了减轻纳税人负担，提升纳税服务水平出台该公告。该公告在原来据实征收的基础上，进一步明确核定征收的计算方法，是对现有的出租房产个人所得税征收方式进行优化和调整。

六、公告实施后，税收负担变化如何？

答：本公告实施后，不会加重纳税人的税收负担。对于无法提供合法有效扣除凭证的自然人，其出租房产取得租金收入采用核定征收方式，税负将较原有方式有所下降。举例如下：张三在2018年3月5日收到住房租金3000元（不含增值税），同时当月发生一些允许税前扣除的费用，但无法提供合法有效票据，个人所得税该怎么交？

本公告2018年3月1日起执行。执行后，考虑到其实际发生成本费用但无法提供合法有效凭证的情况，对其租金收入核定征收，个人所得税=租金收入3000×5%×10%=15元。