中国土地市场存在的问题与对策
中国土地市场存在的问题与对策
林 艳
(福建师范大学经济学院,福建 福州 350007)
收稿日期:2009-11-12
作者简介:林艳(1984-),女,硕士研究生,研究方向:人口资源与环境经济学(E -mail:lin5yan@https://www.360docs.net/doc/5610577277.html,)
摘 要:随着市场经济的发展,中国逐步地引入市场机制来更加有效地配置土地资源,但由于起步较迟,土地市场存在诸多问题。现阶段,应从建立有效的土地市场运行机制、健全土地市场的法律体系、发挥政府在土地市场建设中的作用等方面提出促进土地市场发展的对策。关键词:土地市场;问题;对策中图分类号:F301
文献标识码:A
文章编号:1673-5617(2010)02-62-03
从1987年深圳市出让第一宗土地使用权交易至今,我国土地使用制度不断改革,土地市场不断完善。土地供给方式从无偿无期限的行政划拨转向有偿有期限土地使用权的出让,国有土地使用权出让也由沿海发展到内地,由城市推广到乡镇,由外资企业、国家建设用地推广到乡镇村办企业,土地出让范围不断扩大[1]
。土地市场化程度提高,招标、拍卖、挂牌成为经营性土地出让的主要手段,市场成为土地资源配置的主体,土地政策作为宏观经济的调控手段,其作用日益加强。然而,随着市场经济的发展,土地资源得到有效配置的同时,仍然存在着诸多问题。
1 存在的问题
由于土地既是资源又是资本,土地作为商品具有特殊属性。土地市场就是通过各种土地产权的流
通,确定合理的土地价格,使土地资源有效配置。土地市场的交易就是不同产权全部或部分的转移,并形成不同的交易形式。在我国土地资源配置有行政划拨和土地市场机制两种方式。由于历史原因,在计划经济时代,土地的配置单纯使用行政划拨方式,导致土地资源浪费现象严重、土地使用效率低下。
1 1 市场化程度不高,市场机制尚未完全形成
我国引入市场机制对土地进行配置已有20多年,市场在土地资源的配置方面已取得一定成效,但土地配置的市场化程度还不高,造成土地资源得不
到有效配置,国有土地大量流失。同时,我国土地出让价格绝大多数是由政府确定,不是由市场供给和需求决定,不能真实反映供求关系,市场机制的功能无法得以发挥。
土地资源的优化配置是通过竞争机制和价格机制来实现的,由于我国竞争机制、价格机制还未完善,以行政划拨方式划拨的土地仍以低效利用的状态存在,从而造成土地资源的浪费,土地流转的停滞,不利于土地的优化配置。1 2 土地市场的城乡二元结构
中国以农村和城市分割的二元结构,造成城市土地归国家所有,农村土地归集体所有,相应形成农村土地市场和城市土地市场。农村土地不能直接进入一级市场,不能参与分配土地在一级土地市场所产生的增值收益,所获土地补偿远远低于城市农用地被作为建设用地和商业用地的土地价值[2]
;同时由于可以强制低价从农民手中获得土地,造成乱占耕地,农地流失严重。以往我国重点加强城市土地市场的培育和管理,城市土地市场已经逐步走上比较规范的发展道路,目前处于主导地位;而农村土地市场仍处于探索和试验阶段,发展较慢。且由于农村土地市场收益比城市低,人们更多关注城市土地市场建设,关于农村土地市场理论研究相对滞后,政策和法规也不够规范,土地产权不清晰,农村土地市场的发展相对滞后[3]。1 3 土地管理的法律和制度不够完善
随着土地市场的不断完善,配套的法律、法规
第2期
2010年4月
台湾农业探索
T aiw an A gr icultural Resear ch N o 2A pril 2010
不断出台和修改,但土地管理的法律和制度还不够成熟,尤其在一些重要的领域缺乏明确、适当的规范和程序,特别是在农村土地市场上。如宪法第十款规定政府为了 公共利益 有权征用土地,但在 土地管理法 中对 公共利益 没有进行明确的界定,也就无法对具体范围进行严格限定。同样,规定农村土地 集体 所有,但未对 集体 进行具体界定。土地市场管理的法律和制度不够完善,造成大量的寻租现象,给腐败提供可能,给隐形市场存在提供机会。
2 对 策
2 1 完善土地市场体制,发挥市场配置土地资源的积极作用
我国土地市场化程度不高,经济的发展对土地的需求与有限供给的矛盾将长期存在,发挥土地市场机制来配置有限资源,使土地效用最大化具有长远意义。规范有序的土地市场体制,应该包括有效的资源配置体系、合理的价格体系、健全的法律体系、合理的收益分配体系、完善的中介服务体系及健全的配套措施,以此促进土地市场的健康发展。
第一,要扩大土地市场化范围,发挥价格机制的功能。在社会主义市场条件下,提高城镇土地资源配置的市场化水平,完善土地市场体制,逐步取消 双轨制 ,实行 单轨制 。对于除了国防、军事等公共事业用地外的其他经营性用地采用公开拍卖,使土地价格反映土地市场的需求情况,也为土地市场提供更完善的信息,使投资者合理预期、理智决策,既促进土地市场的健康发展,又可有效防止无偿划拨导致的浪费和协议出让容易导致寻租行为。其次,应适时取消划拨供地制度和依法加强协议出让制度的管理,不断完善招标、拍卖、挂牌的土地出让制度。使土地在政策允许的范围内进行转让、置换,搞活土地市场,加快土地市场的流通,减少闲置土地的出现,实现土地的市场化流转。
2 2 大力促进农村土地市场发展,逐步实现统一的市场体制
为了建立健全的土地市场体制,必须促进农村土地市场的发展。第一,加快步伐确立农地的各种机制。从农村土地的流转方式入手,在确保农村土地集体所有和农民土地财产权的前提下,可参照城镇国有建设用地的模式,探索农村集体土地转为建设用地的有效方式,明确农村建设用地进入市场的合法性,从制度上加以规范,引导农村集体土地转为建设用地的高效、合理的利益,保证失地农民分享土地的增值收益。第二,保障农民长期拥有稳定的土地承包权,设置承包权、使用权、收益权、处置权等一系列土地所有者权利,不断确立以土地所有权为核心的农村土地产权体系,使农民成为土地使用权流转市场的主体,保障农民的切身利益和制止农村土地价格的非市场化干预。第三,完善农村农地流转市场,大力发展农村土地中介服务机构,为农村土地使用权流转提供必要的信息。第四,积极建设农村社会保障体系,为农村土地市场的发展提供制度保障,为土地使用权流转市场化奠定基础[4]。
2 3 健全土地市场的法制建设
由于我国土地管理的法律体系不够成熟,涵盖的范围不够广,为进一步推动土地市场运行,必须健全相关的法律和制度,使土地市场的主体依照法律和制度来规范自己的行为,促进土地市场健康发展。第一,要完善土地市场交易的管理办法、土地交易许可的制度,明确土地市场交易的程序、规则、范围和方式,建立土地交易信息公开发布制度,促使土地市场健康发展。第二,改革征地制度,对于土地的征用进行法制规范,缩小征地权的范围。应在相关法律中明确规范 公共利益 概念的内涵,对非公共利益经营而占用农地的应采取按市场交易的规则进行解决。第三,对于失地农民的安置工作,应该更加多元化,不仅要提高征地补偿标准,而且要从明确产权出发,制定合理的征地补偿分配办法,还应加快建立失地农民的社会保障体系。第四,应加快对土地市场违法乱纪的查处制度建设,必须把对土地的执法和监督作为各级土地管理部门的重要职责,加强执法力度,特别重视保护耕地,营造良好的土地市场气氛;加强对于非法占用农民集体土地的清理整治,一方面对超过两年未动工建设而闲置的土地归还集体所有;另一方面对已支付各种土地补偿并实际已经使用土地的,依法处罚后,如果符合土地利用总体规划,依法补办土地使用手续。最后,应合理利用税收杠杆,根据实际情况推进配套制度改革。适时归并土地流转环节的土地税种,减轻流转税负,提高土地保有环节的税负,建立资源占用的约束机制,不断完善土地税制。[5]。
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第2期林 艳:中国土地市场存在的问题与对策
2 4 发挥政府在土地市场建设中的监管作用
政府要发挥自身 有形的手 的作用对土地进行宏观调控,还要使市场 无形的手 充分发挥职能。首先,政府要规范自身行为,转变职能,界定行政空间和职能范围,防止行政权力的滥用。提高土地交易程序的透明度,完善监督机制以有效防止土地市场中出现 寻租行为 等。第二,政府要以提供服务为主,及时公开土地市场的信息。一方面要完善土地评估机制,另一方面可以加快网络信息体系的建设。加快网络信息体系的建设,及时公布土地的招标、拍卖、挂牌信息,以及交易土地的基本情况及相关政策,促进土地的流通和高效利用。第三,政府要强化土地供给的市场规律,充分运用市场机制来调控土地市场,推动土地使用制度的改革。积极推动国有土地使用权采用招标、拍卖和挂牌的方式实现流转。加大对协议出让土地的管理力度,防止出现暗箱操作现象。第四,政府应加强对土地利用规划的管理。对于破坏生态环境、严重浪费资源的土地利用进行约束;对于非农建设用地的总量进行严格的控制,特别新增住房对土地的需求,应尽量通过盘活原有闲置的土地,防止滥用农村宝贵的耕地资源。
3 结 语
随着中国城市化进程的不断推进,以及房地产市场的发展,土地市场的发展起着至关重要的作用,现阶段,要规范土地市场的运行机制,努力改变土地市场的城乡二元结构,完善有关土地市场的法律法规,充分利用土地资源在经济建设中的作用,以保证中国经济的持续稳健发展。
参考文献:
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理,2004,21(6):49-54.
(责任编辑:吴 越)
台湾农业实验所开发出 农皂 用以防治虫害
园艺植物所在的环境往往是温暖而通风不佳,此环境易使蚜虫、介壳虫、粉虱及叶螨等微小害虫建立其族群且终年活动频繁。考虑到环境安全,研发非农药防治资材为大众在园艺或较小范围的害虫防治上需求日益增加。虽然固体肥皂(钠皂)加水制成肥皂液或泡沫喷施于植株,对蚜虫、介壳虫、粉虱、浮尘子、叶螨等均有部分防除效果。但由于皂丝混于水溶液时不易调整合适的比例,再加上钠皂的水溶液渗入土中,被根部吸收后可能对植物生长有不良影响,故影响此类非农药防治资材的使用。
台湾农业试验所针对园艺害虫防治及安全需求,开发液体皂(农皂),已证实1%~2%杀虫皂液对环境植株(如观叶植物、花卉及绿篱植物等)的微小害虫具良好的防治成效。而且此研发产品符合台湾 农粮署 订定有机病虫害防治资材及美国有机资材审查学会(Organic Mater ials Review Institute)皆允许的资材。农皂的杀虫机制在于稀释后的溶液直接接触及破壊虫体表面,进而使虫体脱水及死亡。由于对其它非标的的植物或昆虫并无伤害,且易被环境分解,故属于对人体及环境较安全的一种防治资材。
杨勋华摘自台湾 农委会农业试验所 新闻(2010-03-24)
64台湾农业探索2010年4月
我国目前土地征收中存在的主要问题及对策建议
我国目前土地征收中存在的主要问题及对策建议 【摘要】：随着我国经济的快速发展,城镇化速度的不断加快,土地成为推动经济发展的重要力量。围绕着当前土地征收中存在的各种问题日益受到社会的关注,尤其是处于弱势地位的农民相关权益的保护成为当下的热点。本文对我国当前土地征收问题进行了分析,并在此基础上提出了相关对策建议。 关键词] 土地征收公共利益补偿程序 近年来,全国各地因土地征收问题引起的各类**不断发生,农民上访也很大程度集中在土地征收问题上,大规模的土地征收已经严重地影响到了社会稳定。土地征收问题在当今中国社会已经变得越来越突出,而土地征收所反映的社会问题和矛盾很大程度上是由于法治缺失而造成。我国的土地征收制度存在着非常严重的不规范现象,这些现象虽然纷繁多样,但主要反映了我国土地征收中的三个深层次问题:土地征收的公共利益目的性问题;对农民的补偿问题;征收要履行的程序问题。 一、制度设计缺陷导致征收的公益目的性被严重滥用 1.土地制度的设计存在缺陷 《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”该法第43条第1款又规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅,经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)公共设施和公益事业建设,经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”该条第2款又规定:“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。” 依据《宪法》、《土地管理法》、《物权法》的规定,土地征收的理由只能是为了公共利益目的,私人或商业用地建设是不能通过征收集体土地进行的。但是“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”,“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”于是,在同一部土地管理法律中出现了不协调的两处规定。也就是说法律并未限定死“任何单位和个人进行建设需要使用土地的,如商业用地,不得使用土地征收手段。” 这就导致为了非公共利益的需要而征地的现象普遍存在。而基于现实情况,飞速城市化进程需要大量的土地作为建设材料,而农村集体土地又不能直接进入市场流转,这种土地制度设计上的缺陷必然会导致实践中为了经济建设、为了非公共利益而征收集体所有土地。 2.公共利益条款被地方政府滥用 在土地征收的实践中,是否征收、如何征收、征收何处均由地方政府主导,法律对公共利益的范围又未作任何界定,地方政府往往随意找个促进经济发展、解决就业问题或改善城市环境的借口以实现征收。而基于政绩考量或不正当的权力寻租,地方官员们就将征收的土地用于商业目的了。譬如搞房地产开发,譬如设立经济开发区。更为吸引他们热衷征收土地的原因还在于大量的土地出让金极为增加财政收入。国务院发展研究中心的调查表明,在一些地方,土地出让金收入占地方财政预算外收入的60%以上。因此,在土地征收中,公共利益条款几乎形同虚设,被地方政府严重滥用。 日本在1951年颁布了《土地征收法》,该法第3条列举了35种可以征收土地的情形或理由,这些情形基本限定在关系国家和公民利益的重大事项内。这些基本情形包括:依据道路法进行的道路建设;以治水和发展水利为目的在江河上设置的防堤、护岸、拦河坝、水渠、蓄水池及其他设施;国家和地方团体进行的农地改造与综合开发所建的道路、水渠等设施;铁路、港口、机场、气象观测、电信、电力、广播、煤气、博物馆、医院、墓地、公园等设施。相比于日本,我们在这一方面落后了近六十年,我国的土地征收法律对于公共利益条款的规定是如此的模糊,这就导致这一条款在法律适用上的不具有可操作性,沦为地方政府滥用
中国的土壤
中国的土壤 中国土壤资源丰富、类型繁多，世界罕见。中国主要土壤发生类型可概括为红壤、棕壤、褐土、黑土、栗钙土、漠土、潮土（包括砂姜黑土）、灌淤土、水稻土、湿土（草甸、沼泽土）、盐碱土、岩性土和高山土等12系列。 红壤系列 中国南方热带、亚热带地区的重要土壤资源，自南而北有砖红壤、燥红土（稀树草原土）、赤红壤（砖红壤化红壤）、红壤和黄壤等类型。 砖红壤 发育在热带雨林或季雨林下强富铝化酸性土壤，在中国分布面积较小。海南岛砖红壤的分析资料表明：风化度很高，粘粒的二氧化硅／氧化铝比值（以下同）低于1.5,粘土矿物含有较多的三水铝矿、高岭石和赤铁矿，阳离子交换量很少，盐基高度不饱和。 燥红土 热带干热地区稀树草原下形成的土壤，分布于海南岛的西南部和云南南部红水河河谷等地，土壤富铝化程度较低，土体或具石灰性反应。 赤红壤 发育在南亚热带常绿阔叶林下，具有红壤和砖红壤某些性质的过渡性土壤。 红壤和黄壤 均为中亚热带常绿阔叶林下生成的富铝化酸性土壤，前者分布在干湿季变化明显的地区，淀积层呈红棕色或桔红色,剖面下部有网纹和铁锰结核,二氧化硅／氧化铝比值为1.9～2.2，粘土矿物含有高岭石、水云母和三水铝矿；后者分布在多云雾，水湿条件较好的地区，以川、黔两省为主，以土层潮湿、剖面中部形成黄色或蜡黄色淀积层为其特征，粘土矿物含有较多的针铁矿和褐铁矿。 红壤系列的土壤适于发展热带、亚热带经济作物、果树和林木，作物一年可二熟、乃至三熟、四熟，土壤生产潜力很大。目前尚有较大面积荒山、荒丘有待因地制宜加以改造利用。棕壤系列亦为中国东部湿润地区发育在森林下的土壤，由南至北包括黄棕壤、棕壤、暗棕壤和漂灰土等土类。 黄棕壤 亚热带落叶阔叶林杂生常绿阔叶林下发育的弱富铝化、粘化、酸性土壤，分布于长江下游，界于黄、红壤和棕壤地带之间，土壤性质兼有黄、红壤和棕壤的某些特征。
目前中国土地政策面对的挑战(一)
目前中国土地政策面对的挑战(一) 中国政府日益认识到土地政策问题在实现预期的经济与社会结果中的重要性。事实上，中国近些年来的土地政策是与这种快速变化的环境相适应的。迄今为止的改革值得称道，但还不够全面，在土地政策和实践方面仍存在一些遗留问题亟待解决。 一、农村与城市土地制度仍然维持着二元性，以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成了经济的重大扭曲，也刺激了城市以不合理的方式增长 在一个城市以史无前例的速度增长以及城市与农村经济越来越整合的年代，中国土地政策的一个最重要特征却是对待城市与农村土地上的一直绝然分割。这两类土地受制于不同的权利体系并由分立的机构和法规所管理。 作为这一分割的主要结果是，政府成为农地转变为城市土地的惟一仲裁者，它拥有从农村获得土地及将之转换给城市使用者的排他性权力。在现行法律下，所有土地进入城市市场必须首先由城市政府当局进行强制征用，然后通过几种方式将之再配置给城市使用者。换言之，在土地转换用途的过程中，不需要在原有的农村土地拥有者和最终获得土地的城市新使用者之间进行直接交易。无论是土地被作为公共目的、准公共用途还是明确作为私人使用，都是如此。 这一特征以国际标准来看是非常独特的——在世界上没有一个主要的市场经济像中国这样维持着城市与农村在土地权利、管理与市场上的绝对分割。而且全球趋势与这一特征正好相反。这些国家日益认识到，随着城市与农村经济的日益整合、城市的快速增长、人口与资本的流动，对土地的区别对待将是不合时宜的，其效果是适得其反的。尽管不同类型的土地确实需要有不同的规划方法和程度不一的规制和经济干预，但越来越清楚的一点是，将城市和农村土地人为地归入完全分割的两类制度体系并不是最好的方式。 近年来，随着城市化的加速，中国这种区别对待的做法越来越受到质疑。这些关注可以被分成几个基本方面： 1．对农村土地使用者的不公正对待。现行做法对农村土地所有者和使用者十分不利，因为它造成他们不能分享自己的土地在城市市场所产生的增值收益。另一方面，他们也不能将自己的土地直接投放市场。与此同时，他们所获得的土地补偿只与这些土地被用作农作时的价值相关，常常只是其农用价值的若干倍，远远低于它们在城市被作为他用时的土地价值。这种土地收益分享的极大反差所产生的不公平，已经日益成为社会紧张的来源。 2．城市以无效的方式增长。由于可以人为低价地从农村获得土地，助长了土地更为粗放利用的投资方式。它刺激了对土地的无效利用，包括强调城市的外延扩张，而不是对现有城市空间进行更有效利用（这一做法又经由现行城市土地制度的特征而得到强化）。在城市周边对用于房地产和其他商业开发的土地的新需求在一定程度上有人为的成分，因为有现存的廉价农村土地让他们垂手可得，将这些土地纳入账下何乐而不为呢！在其他条件不变时，这一方式使得设计和实施保护农地的措施很难成功。 3．地方政府对通过土地征用获得收益以及以其补贴基础设施投资的过度依赖。现行做法助长了地方政府对土地强制征用的不健康依赖，因为政府既要依靠它获得预算外收入，也要以此去补贴发展。 至于受到广为关注的预算外收入的功能，政府的这块收入取决于土地在转让给城市使用者时——它们常常被用作商业或住宅目的——采取以所谓“市场”（即拍卖）方式出让的绩效。与所征用的土地总面积相比，尽管这部分通过市场出让的土地比例相对较小（通常只占10%－20%），但它们的出让仍然是地方政府收入的盈余来源，否则，他们只能主要依赖于中央政府的转移支付和那个在缺乏财产税制下的十分不发达的地税体制。 政府征用的大多数土地只是扮演了补贴的功能，它们的定价并未参考城市土地市场价格，因而不具有增加政府收入的目的。这些土地或者被划拨给其他政府单位用于基础设施建设，或
2020届二轮：热点四 古代中国的土地制度和租佃关系【专题卷】
热点强化练四古代中国的土地制度和租佃关系 一、选择题 1.(2018·济宁高三期末考试题，1)西周时期，“天子千里，公侯百里，男五十里”“公食贡，大夫食邑，士食田，庶人食力”。这反映了当时() A.政治等级建立在土地占有的基础上 B.重农已成为国家重要的经济政策 C.利益分配不公导致了贵族间的矛盾 D.关注民生促进了社会的和谐发展 答案 A 解析材料中“天子千里，公侯百里，男五十里”所讲述的是西周时期不同等级所占有土地的多少，后面又讲到土地占有的不同所以导致各等级享有不同的特权，故A项正确。 2.(2019·博文雅道高三质量测评，2)历史学家认为：井田制“必须实行于浅耕农业时代，以浅耕农业，不致因用力多寡而影响收获量的悬殊。若在精耕时代，则沟洫灌溉之利及用力多寡皆足以影响收获的丰歉”。提出这种观点的理由是() A.井田制是一种国有土地制度 B.井田授予各级贵族世代享用 C.农民缺乏耕作公田的积极性 D.铁器牛耕促进了公田的开垦 答案 C 解析井田制适合于浅耕农业时代不适合于深耕时代，是因为深耕更需要生产者具有积极性，而奴隶社会下的井田制是一种集体劳作，劳动者缺乏耕作的积极性，因而井田制只适合于浅耕时代，故C项正确。 3.(2018·洛阳期中考试，1)自西周末始，井田制已出现瓦解的迹象，到春秋中期，“公田不治”已很普遍，战国时期，魏国实行“一夫挟五口，治田百亩”的授田制，秦国商鞅变法明确规定“废井田，开阡陌”。上述现象() A.导致土地私有制的出现 B.促使新兴阶层的发展壮大 C.标志着新的社会制度诞生 D.抑制了大土地所有者的产生 答案 B 解析材料反映的就是土地私有制的出现，A项与题意不符；根据材料信息并结合所学知识，伴随着土地私有制的出现，旧的奴隶主贵族逐渐衰落，新兴的地主阶层发展壮大，故B项正
改革开放前后土地政策的演变
改革开放前新中国土地政策的历史演变(1949一1978) 1.新中国成立初期的土地政策((1949. 10- 1956. 9) 第一阶段:继续推行土地改革政策(1949. 10一1953春) 第二阶段:初步建立农村土地集体所有制政策(1953. 4一1956. 9) 2全面建设社会主义时期的土地政策(1956. 9一1966. 5) 开始了“大跃进”、人民公社化，个体农民土地私有制宣告结束。(1956. 9一1958年底) 3文化大革命时期的土地政策(1966.5 -1976. 10) 土地政策基本处于停止不前，乃至倒退、混乱或被砸碎的不正常状态。 4徘徊时期的土地政策(1976. 11-1978. 11) 比文化大革命时期虽有所好转，但起色不大，突出的特点是徘徊性。 改革开放以来中国土地政策的发展变迁(1978 – 2002) 一、人民公社后期的土地政策(1978.12-1982.12 ) 党的十一届三中全会以后，随着全国工作重点的转变和拨乱反正的完成，中共第十二次全国代表大会于1982年9月召开标志着人民公社开始解体 二、家庭联产承包政策的演变((1978.12-2002.12 ) 以1978年党的十一届三中全会为界:前20年是人民公社的历史，这一时期的土地政策带有浓厚的人民公社色彩，后20多年是改革开放时期家庭承产承包责任制的历史。 第一阶段是大突破阶段(1978. 12-1984. 12 ) 所谓大突破指农村土地使用制度发生了根本性转变。这一阶段的体制特征是人民公社“三级所有，队为基础”的经营制度全而解体，新的以“包产到户、包干到户”为标志的家庭经营体制基本确立。这一时期，土地政策走过了一个不平凡阶段。 第二阶段是大磨合阶段(1985. 1一1991. 12 )。 所谓大磨合，就是家庭联产承包责任制在计划经济向市场经济转轨过程中处于一个剧烈的分化、改组并重新整合的过程。 这一阶段家庭联产承包责任制在计划经济向市场经济转轨过程中处于一个剧烈的分化、改组并重新整合的过程，其体制特征是农村经济体制改革向纵深发展，全面转入农产品和农业生产资料的流通领域，向计划经济时期最基本的经济制度之一——“统购统销制度”发起冲击。1984年第一次全国性的“卖粮难”的出现，宣告家庭联产承包责任制这一重大改革政策的成功。这一时期，主要是贯彻落实第一阶段的土地政策，且又有所创新。 第三阶段是大转型阶段(1992. 1一1996. 12 )。 所谓大转型，就是传统意义上的农村经济开始转入现代市场经济的运行轨道并逐渐发展。邓小平南巡讲话之后 1993年4月第八届全国人大《宪法》进行了又一次修正，第一次将“家庭联产承包责任制”列入《宪法》的范畴，使其成为一项国家基本经济制度。从而解决了多年来人们对家庭联产承包责任制的争议与非难。这是家庭联产承包责任制这一政策大转型的重要支撑。 1993年11月5日，中共中央、国务院发布了《关于当前农业和农村经济发展的若干政策措施》，明确提出:“在原定的耕地承包期到期之后，再延长30年不变。开垦荒地、营造林地、治沙改土等从事开发性生产的，承包期可以更长。” 1994年8月18日，国务院颁布了《基本农田保护条例》。
当前土地市场存在的主要问题及对策
当前土地市场存在的主要问题及对策 中国的土地市场的发展是打破计划手段而以市场方式配置资源的过程，表现为政府主导的强制性制度变迁演进路径。近几年虽然土地的市场化进程发展较快，但原有体制的惯性、土地市场的二元性、政府参与土地经营等方面的因素，使我国的土地市场发育不是很完善，目前土地市场存在许多急需改革的方面，主要问题如下： 1.农村与城市分割的二元性土地制度以及相关的国家对城市土地一级市场的垄断现象，造成土地市场的“价格双轨制”，扭曲了市场功能。 中国的土地制度是土地为国家和集体所有，归属各级政府进行管理。根据相关法律，所有土地进入城市市场必须首先由城市政府当局进行强制征用，集体土地转为建设用地时必须收归国有，然后通过几种方式将之再配置给城市使用者。因此政府拥有从农村获得土地及将之转换给城市使用者的排他性权力。这种二元制土地结构在土地转换中的价格双轨制造成了以下问题：农村土地所有者和使用者不能参与土地市场的交易，不能参与分配土地在城市市场所产生的增值收益，所获土地补偿远远低于农用地在城市被作为建设用地和商业用地的土地价值;由于可以强制低价从农村获得土地，助长了对土地的无效利用，造成城市“摊大饼”式粗放扩张，加大了农田流失率;地方政府通过土地征用获得大量预算外收入，形成“土地财政”，助长了地方政府对土地转让收入及土地相关融资的过度依赖，也导致土地储备制度功能异化;由于土地价格双轨制的价格差，出现了大量的寻租现象，为腐败创造了可能。 2.管理土地的制度和法律框架不适应发展过程中出现的新情况新问题。 中国近些年在界定土地使用者与国家的权利及责任方面所进行的改革已取得进展，但依旧存在沿着城市土地和农村土地两个轨道分别进行改革的问题，管理土地的制度和法律框架相互矛盾或不完整：首先是法律涵盖面不健全。在我国
2018、2019国际国内大事
大事记盘点：2018年国际热点大事件 导语：大事记盘点：2018年国际热点大事件，2018年的国际大事有哪些？土耳其货币危机，新兴市场货币货遍贬值；2018年世界杯，法国捧起大力神杯；特朗普又打出两千亿关税牌；泰国普吉游船倾覆事故；朝美首脑首次会晤；板门店历史性会晤 大事记盘点：2018年国际热点大事件，2018年的国际大事有哪些？土耳其货币危机，新兴市场货币货遍贬值；2018年世界杯，法国捧起大力神杯；特朗普又打出两千亿关税牌；泰国普吉游船倾覆事故；朝美首脑首次会晤；板门店历史性会晤 12.22印尼海啸致死430人 国际 2018-12-22 事件介绍：12月22日，印尼发生海啸袭击，截至26日，死亡人数已经上升到430人，另有约2.2万人撤离。海啸还造成1495人受伤、159人失踪。此外，还有924栋房屋、73座酒店遭严重破坏，434艘船只被损毁。 事件圈点：印尼地处环太平洋地震带，经常发生地震和海啸。印尼约380万人居住在海啸高发地区。今年9月底，中苏拉威西省栋加拉县发生7.4级地震，地震和引发的海啸造成2000多人死亡。应亟需尽快完善海啸预警系统，提升海啸救灾和应急能力。 #2. 俄罗斯扣押乌克兰军舰事件 俄罗斯扣押乌克兰军舰事件 国际 2018-12-17 事件介绍：当地时间11月25日，俄罗斯方面宣称乌克兰海军三艘军舰穿越俄罗斯边境，并向刻赤海峡航行，俄方扣押了硬闯该海域的三艘乌克兰军舰。由此，两国关系迅速变得剑拔弩张起来。 事件发展：26日，乌克兰总统宣布批准乌克兰全国实施战时状态。30日，乌克兰在亚速海举行军演。12月3日，乌克兰提请审议彻底废除《乌俄友好条约》的法令。12月5日，乌克兰试射导弹，同日俄罗斯举行军演。17日，英媒发布的一张卫星云图显示，数百辆坦克聚集在靠近乌克兰边境11英里（约17.7千米）的军事基地。 事件背景：乌克兰和俄罗斯矛盾已久，克里米亚的主权地位是两国之间的主要矛盾。2014年，克里米亚通过全民公投脱离乌克兰加入俄罗斯，但乌克兰一直不承认丧失克里米亚。 法国黄背心活动 国际 2018-12-14 事件背景：马克龙去年担任总统后，油价不断攀升，政府计划2019年继续提高汽油和柴油价格。 事件介绍：从当地时间11月17日起，法国28万人示威抗议国内油价上涨，到12月3日，该事件愈演愈烈，示威者游行，暴徒纵火破坏，与防暴警察爆发冲突，更在著名地标凯旋门涂鸦，引发法国自2005年以来最严重的城市骚乱。尽管4日法国政府决定，彻底取消上涨燃油税计划，但“黄背心”抗议事态并没有就此停息。8日，巴黎警方逮捕481名参与抗议的活动人士。14日，继
中国土地招拍挂基础知识大全
中国土地招拍挂基础知识大全 2014-05-24浙报地产金融会金融梦工厂 金融梦工厂（微信号：jrmgc2013）是最大的金融圈网络沙龙组织。45期金融热点讲座资料及录音，点击标题下方“金融梦工厂”直接订阅后有提示下载。另外分享了国内第一单REITs资料，对话框发送关键字“中信启航”，可获得珍贵资料下载地址。 国有土地使用权挂牌程序 1、国土局发布拟挂牌地块信息； 2、竞买人缴纳保证金参加竞买； 中华人民共和国境内外的公司、企业和其他组织，除法律另有规定者外，均可参加竞买。可以独立竞买，也可以联合竞买。 保证金为竞买底价的10%-20%. 3、竞买人竞得后，按照合同要求缴纳拆迁款，国土局负责拆迁； 4、拆迁完毕，缴纳土地出让金；
5、竞买人竞得后，凭《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》办理项目审批等有关手续。 注：对于联合竞买的土地，土地使用权证办到所有联合竞买人名下，对于该快土地的开发，在不违犯政府对该地块整体规划的情况下，由联合竞买人自行协议决定。 国有土地使用权招标程序 l、拟订招标方案市国土资源局会同规划部门共同拟订拟招标出让国有土地使用权方案； 2、报批报市政府批准招标出让方案； 3、编制招标文件包括：招标出让公告、投标须知、宗地图、土地使用条件、标书、中标通知书、国有土地使用权出让合同文本等。 4、成立评标小组由市国土资源局代表、有关专家组成，人数为五人以上单数。名单保密。 5、发布招标公告招标开始前至少20日在当地主要媒体发布公告。公告内容包括： (1)出让人的名称和地址； (2)出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求； (3)投标人的资格要求及申请取得投标资格的办法； (4)索取招标文件的时间、地点、方式； (5)招标时间、地点、投标方式； (6)确定中标人的标准和方式；
《中国的土地》阅读题二
《中国的土地》阅读题二 阅读《中国的土地》，完成习题。 中国的土地 刘湛秋 你可知道这块神奇的土地 埋藏着黄金般的相思 一串串杜鹃花嫣红姹紫 激流的三峡传来神女的叹息 冬天从冻土层到绿色的椰子林 蔷薇色的海浪抚爱着砂粒 你可知道这块神奇的土地 黄皮肤，黑头发是那样美丽 敦厚外性格像微风下的湖水 顽强勇敢又如长江一泻千里 挂霜的葡萄下跃动着欢乐 坚硬的核里已绽开复兴的契机 1．你是怎样理解中国这块“神奇”的土地，“埋藏着黄金般的相思”的？ 答：__________________________________________________________________。 2．诗的第二节“绽开复兴的契机”的含义是______________________________。 3．诗的前一节写□□，后一书写□□（不得超过格子数），结构完整，艺术浑成。 4．诗的第二节由□□写到□□，再写到□□。层次井然有序，思想逐步加深。 5．这首诗不少诗句，把自然景观和人文景观融合起来。试举例说明。 答：___________________________________________________________________。 参考答案： 1．“黄金般的相思”是指对祖国始终不渝的思念。凡是华夏人民，无论久居故土，还是云游他乡，都永远思念着这块土地。它之所以使华人“埋藏着黄金般的相思”，是因为它很“神奇”，有杜鹃花、三峡、神女峰、冻土层、椰子林、海浪……这些细节是一种意象，表明这块土地是中华民族得以繁衍生息的发祥之地，也是我们大展身手的用武之地。 2．指中国人民经饱经风雨的洗礼，摆脱了幼稚和愚昧，走向了改革与开放。这一句不仅饱含着对未来的期待，更体现了一个伟大的转型期的到来。 3．土地人民 4．外貌性格内心 5．如“激流的三峡传来神女的叹息”，由长江三峡中巫峡的神女峰而联想到帮助大禹治水的神女，既写出了祖国山川的神奇秀美，又自然地暗示出中华民族的悠久历史和古老文化，自然景观与人文景观水乳交融。（不限此例）
完整版中国的土地政策变迁
实用标准文案 60年回眸与前瞻中国农村土地制度变迁土地问题无疑是当前中国农村最为基础、最为广泛，也最为复杂和棘手的经济社会 本文着力还原不同历史时而土地制度则是一切土地问题的缘起和总根源。为此，问题之一，政策法规视角来审视中国土地制度的历史变迁过程。期具有代表性的中央决议、法律文件等，由于社会制度是一个渐进式的演进过程，存在必然的“路径依赖”，而很难在短期“脱胎换骨”。从这个意义上来说，农村土地制度变迁不可能脱离历史过程而“另起炉灶”，而这正“制度变迁的社所不能无视的是当前理论工作者在进行理论创新和提供改革路径的过程中，对于历史进程的重新审视有助于我们更好地认识当前农村土地制度和政策因此，会成本”。并能提供更为可行和从而对农村土地问题的现实困境有更加深刻的认识，选择的历史渊源，具有可操作性的政策建议。一、土地集体所有制形成的政策过程 年通过实施的《中国土地法大纲》，这是指导新中国的土地制度最早可以追溯到1947 《大纲》确立了均分农村土地改革的纲领性文件，由此也奠定了日后土地制度变迁的基调。“乡村中一切地化的农民私有制。第三条规定，土地“所有权归农户所有“。第六条规定，按乡村全部人口，不分男女老幼，统一平均分主的土地及公地，连同乡村中其他一切土地，配“，从而彻底实现按人口均分土地的分配形式。年颁布实施的《土地改革法》进一步从法律层面对土地制度进行了规范和细化， 1950由人民政府发给土地所“土地改革完成后，第三十条规定，并进一步保障了农民的所有权。亿多。土改运动使3并承认一切土地所有者的自由经营、买卖及出租其土地的权利”有证，无地或少地农民分到了土地，彻底改变了农村的生产关系。精彩文档．实用标准文案 农业合作化运动加快为应对小农户与大生产之间的矛盾，50年代，20 然而，进入世纪个不同时期：推进，逐步完成了从土地的农民所有制向集体所有制的转变。具体可分为4建立基于农民所有制的农业生产互助合作。 1. 月中共中央颁发的《关于农业生产互助合作的决议（草案）》为标志，全年12 以1951一3种形式：国各地开始普遍发展互助组和试办初级农业生产合作社。这种互助合作主要有三是以土地入股为特点的土地合是临时性的或季节性的简单劳动互助；二是常年的互助组；作社。这种互助合作仍然维持土地的农民所有制。逐步完成所有制转变的农业生产合作社。 2.年中共中央发布《关于发展农业生产合作社的决议》，开始由初级社和互助合作1953 “从临时互助组、常年互助组到实行土向高级农业合作社“阔步迈进”。第一条明确指明，到实行完全的社会主义的集体农民统一经营而有较多公共财产的农业生产合作社，地入股、。，（集体农庄）就是对农业逐步实现社会主义改造的道路”公有制的更高级的农业生产合作社年通过的《高级农业生产合作社示范章程》为标志，合作化运动完成了从初级形式以1956向高级形式的彻底转变，也完成了由土地的农民所有制向集体所有制的转变。迈向“大集体”的人民公社。 3.月中共中央通过了《关于把小型的农业合作社适当地合并为大社的意见》，年19583 鼓励“有条件的地方，把小型的农业合作社有计划地适当地合并为大型的合作社“，这是人月，中共中央通过了《关于在农村建立人民公社问题的决议》。其8民公社化的前奏。同年“社的组织规模，第二条指出，“政社合一”“巨型化”本质特征是规模和实行的管理体制。精彩文档． 实用标准文案 “有的地方根据自然地形条件和生产发展的需要，两千户左右较为合适”，一般以一乡一社、六
我国三农热点问题与政策走向(上)92分
我国“三农”热点问题与政策走向（上）试卷 1、13错，余对 1、韩俊部长指出，在巴西，大农场主单位面积土地的产值远远高于小农户单位面积土地的产值。 正确 错误 2、韩俊部长指出，以家庭为基础的农业体制，是农业现代化的坚实基础。 正确 错误 3、韩俊部长指出，有效率的家庭农业经营体制在人多地少的国家，是保障农民生计的基础。 正确 错误 4、韩俊部长指出，中国的农村改革的一个难点是破除城乡二元结构，实现农民向市民角色的整体转型，提高国家的城镇化水平。 正确 错误 5、韩俊部长指出，作为13亿人口的大国，粮食安全问题怎么强调都不为过。 正确 错误 6、韩俊部长指出，中国的粮食安全、粮食供求平衡是脆弱的、强制性的，是一种紧张的平衡。 正确 错误 7、韩俊部长指出，中国粮食供求平衡是脆弱的，因为中国粮食生产面临的最大制约是耕地稀缺，如果不保护基本农田和耕地，这种平衡随时会被打破。 正确 错误 8、韩俊部长指出，对我国的稻谷而言，这些年以来虽然基本上可以自我平衡，但是如果不采取最严厉的措施来保护，平衡很容易被打破。 正确 错误 9、韩俊部长指出，中国强调粮食自给，更多的是强调口粮自给。 正确 错误 10、韩俊部长指出，中国强调粮食安全，最大的问题是要确保玉米的安全。 正确 错误 11、韩俊部长指出，中国一年消费掉2700多亿斤大米，如果自给率降到了80%以下，把全世界可以出口
的大米全买进都不够。 正确 错误 12、韩俊部长指出，2009年，我国进口大豆4200多万吨、进口食用植物油800多万吨，相当于使用了国外5.6亿亩的耕地面积。 正确 错误 13、韩俊部长指出，1993年中央明确，15年土地使用权到期之后，再延长15年。 正确 错误 14、韩俊部长指出，2009年中央明确，农民以承包方式获得的土地使用权长久不变。 正确 错误 15、韩俊部长指出，美国的农场85%以上是以家族为基础建立的。 正确 错误 16、韩俊部长指出，家庭经营是农业生产最适合的经营方式。 正确 错误 17、经济学家林毅夫指出，中国农业改革之所以成功，是因为实行了以家庭为基础的农业经营体制。从制度经济学的角度讲，家庭经营内部监督成本是零。 正确 错误 18、韩俊部长指出，有效率的家庭农业经营体制在人多地少的国家，是保障农民生计的基础，是社会转型过程中的社会稳压器。 正确 错误 19、韩俊部长指出，从东亚的农业现代经验来看，大规模的农地集中无法形成。 正确 错误 20、韩俊部长指出，日本农地政策的一个核心理念是“农地农有，农地农用”。 正确 错误 21、韩俊部长指出，到2009年，日本农业人口降到了5%。 正确 错误
考研政治各个时期的土地政策
各个时期的土地政策 孙中山 旧三民主义之民生主义：1905年孙中山在《民报》发刊词中提出“三民主义”。它是民生主义的纲领之一。主张用征收地价税和土地增价归公的办法，消除地主从地租及地价增涨中获得暴利的可能性。办法是私有土地由地主估价呈报，国家按价征税，以后涨高的地价归公，同时保留由国家照呈报地价收买的权利，以防地主少报地价。 缺点：并非将土地所有权分给农民，没有正面触及封建土地所有制，不能满足广大农民的土地要求，在革命中难以成为发动广大工农群众的理论武器。 意义：既使中国富强，又避免产生贫富悬殊的现象，避免社会危机。 新三民主义之民生主义：1924年，孙中山改组中国国民党，重新解释三民主义，希望实现“耕者有其田”，并提出改善工农的生活状况。新三民主义实际上确立了“联俄、联共、扶助农工”三大政策。这与中共在民主革命阶段的纲领基本一致，从而成为国共合作的政治基础。 中共土地革命战争时期（1927-1937年）： ?《井冈山土地法》：1928年12月，毛泽东主持制订了中国共产党历史上第一个土地法意义：首次肯定广大农民以革命手段获取土地的权利、 缺点：没收一切土地归苏维埃政府所有，禁止土地买卖并不符合中国国情。 ?《兴国土地法》：1929年4月，毛泽东在江西兴国制订。 修正：对井冈山土地法有原则性的修正,将“没收一切土地”改为“没收一切公共土地及地主阶级的土地”，保护了中农的利益不受侵犯。 第一个比较完整的土地革命纲领和路线：依靠贫农、雇农，联合中农，限制富农，保护中小工商业者，消灭地主阶级；以乡为单位，按人口平土地，在原耕地的基础上，实行抽多补少，抽肥补瘦。（毛泽东与邓子恢） 中共抗日战争时期（1937-1945年）： ?双减双交：抗日战争时期，实行地主减租减息，农民交租交息的政策。 意义：减租减息照顾到了地主和富农的利益，有利于争取地主中的大多数站在抗日民主统一战线一边，而交租交息，则改善了农民的生活，调动了广大农民的抗日积极性。 中共解放战争时期（1946年-1949年） ?五四指示：1946年5月四日，中共中央发出《关于清算、减租及土地问题的指示》，即 “五四指示”，将抗日战争时期的减租减息政策改变为实行“耕者有其田”的政策。 ?《中国土地法大纲》：1947年7月到9月，中国共产党在河北平山县土地会议上制定通 过，明确规定“废除封建性及半封建性剥削的土地制度，实行耕者有其田的土地制度”，“乡村中一切地主的土地及公地，由乡村农会接收，分配给无地或少地的农民”， 缺点：“征收富农多余财产”的规定有侵犯部分中农和工商业者的现象。 此次会议之后解放区农村掀起了土改的热潮。 意义：激发了农民革命和生产的积极性。为了保卫胜利果实，翻身农民踊跃参军，积极支援前线。农民的支持，成为解放战争迅速取得胜利的一个可靠保证。 中共新中国成立后巩固政权时期（1949年-1952年） ?《中华人民共和国土地改革法》：1950年中央人民政府颁布 修正：由征收富农多余土地财产改为保存富农经济 目的：废除封建地主阶级的土地所有制，实行农民的土地所有制，解放农村生产力，发展农业生产，为新中国的工业化开辟道路。 与解放区土改的区别：1.范围更广（以往是在根据地或解放区进行，这次是在全国包括少数民族地区推行）；2.目的有了新变化（以往是为了赢得革命的胜利，这次是为解放农村的生
改革开放以来中国土地制度演变及未来趋势
改革开放以来中国土地制度演变及未来趋势 中国实行土地制度改革主要经历两轮高潮。一个出现在上世纪五十年代初期，是以农村土地权属改革和城市土地收归国有的改革为主要内容，其手段是进行土地的没收、征收和分配。另一个出现在上世纪七十年代末期，以农村土地联产责任制和城市征收合资企业土地使用费为主要内容，其手段是土地使用权的下放和有偿使用。 一、改革开放以前的土地制度演变 新中国成立以后的第一部宪法规定“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”形成了旧的国有土地使用制度的主要特征，一是行政划拨，二是土地无偿使用，三是无限期使用，四是不准转让。其实质就是土地资源的计划配置制度，属于计划经济体制。 这种土地使用制度在当时的历史条件下曾经发挥过积极的作用，但随着农村人民公社的建立和城市经济和人口规模的扩大，这种土地制度的弊病日益显现。主要问题是不利于土地资源的合理配置和高效使用，大量的土地资源出现浪费和资产价值的流失；另一方面大量的单位又无法获得土地资源，对城市的经济社会发展、功能分布和合理布局形成体制障碍；企业成本失准，难以准确衡量经济效益；城市的房地产业无法进入良性循环，连简单再生产也无法维持。 二、改革开放以后的土地制度演变 过时的土地制度严重制约了中国大陆的经济发展，导致文革结束不久中国实行了对内改革对外开放的发展战略。而土地制度改革又成为大陆改革开放的先声和贯穿整个过程的主要内容。从那时开始对土地使用制度的
改革，主要是在不改变国家对土地的所用权的前提下，变无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用，沿着土地市场化的道路摸索前进。 1.开始向中外合资经营企业收取土地使用费 1979年颁布的《中外合资经营企业法》首开国有土地有偿使用之先河，以法律的形式首次打破大陆延续了将近30年的国有土地无偿使用制度。该法规定：“中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向中国政府缴纳使用费。” 在那以后，为了解决城市基础设施建设资金长期短缺问题，1982年深圳按城市内不同等级的土地向土地使用者收取不同标准的使用费。1984年广州和抚顺部分土地（经济技术开发区、新建项目、涉外项目）进行了按土地等级开征土地使用费的试点工作。1986年上海对三资企业使用的土地收取土地使用费。这些尝试虽然对旧的土地使用制度触动不大，但却是城市土地使用制度改革的重要步骤。 2.对城市经营性土地实行使用权有偿转让 1987年深圳在大陆率先试行土地使用有偿出让，出让了一块五千多平方米的土地使用权，限期50年，揭开了国有土地使用制度改革的序幕。当年12月深圳市又用公开拍卖的形式转让国有土地使用权。1987年上海市政府颁布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，用地方法规的形式确保土地有偿转让的规范化实施。 上述举措使国有土地使用制度改革从理论探索阶段走向实践探索阶
中国土地招拍挂制度
中国土地招拍挂制度 本文通过对中国土地市场招拍挂制度发展过程进行回顾，通过分析招拍挂制度对中国土地市场发展的作用，针对目前招拍挂制度中存在的不足，提出改进目前土地招标、拍卖、挂牌出让方式，引入市场机制，减少行政干预，提高政府对土地出让市场管理水平的几点建议。 关键词土地市场招拍挂制度市场机制政府管理 一．引言 中国土地市场招牌挂制度建立及发展背景 建国后很长一段时间内，我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，这种土地制度所导致的土地资源配置不合理、利用效益低、土地浪费严重，产权关系混乱等问题严重的阻碍经济发展的弊端。改革开放后为了克服土地无偿使用带来的种种弊端，在城镇国有土地使用制度方面进行了一系列改革。1988年4月12日，七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地使用权转让提供了法律依据。随后，《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。通过一系列法律规定的制定实施，到90年代初，我国对城镇土地使用制度完成了改革，建立起土地有偿，有限期，可依法进行土地交易的有偿使用制度。这种制度理顺了产权关系，使土地的资产特性得到体现，也体现了国家做为土地所有者对土地的所有权。然而这种以协议出让为主要形式的土地出让方式存在着一系列问题。
首先，由于交易过程不公开，寻租行为普遍，腐败问题时有发生，导致了国有资产流失。 其次，由于缺乏竞争、市场秩序不规范，导致出现了严重的价格扭曲和低价出让等现象。 为此，国土资源部于2002年5月发布第11号令,颁布实施<<招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定>>,明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让.2004年,国土资源部颁布第71令,<<关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知>>,规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的”831”大限. 经营性用地招拍挂制度的实施对中国土地市场的发展有着深远的影响,一方面招拍挂制度规范了国有土地使用权的出让行为,从长远上看有利于建立一个公开,公平,公正的城市土地市场;另一方面由于中国土地市场的长期不完善,产权不清晰,长期未曾引入市场机制,市场上对招拍度的实施也存在种种疑虑.同时经营类用地的招拍挂制度自身也存在着种种不完善之处,各地在招拍挂出让土地的实践中也发现了各种问题,对于经营性用地的招拍挂制度研究有必要深入进行. 二．中国土地市场招拍挂制度的具体含义及特点 土地的交易的公开投标、拍卖和挂牌的共性是其交易的公开性，但其具体操作又有其差异性，针对不同性质的土地交易要采取不同的交易方式。 （一）土地招标
中国房地产市场发展历程回顾1218469
中国房地产市场发展历程回顾1218469 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978,1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据; 深圳(罗湖区)房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991,1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995,2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产
行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003,2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005,2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006,2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年,2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。 从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009年下半年开始出现复苏的迹象，而要全面的回暖，可能需要到2010年及更远的未来。 2、中国房地产行业发展特点
当前农村热点问题剖析
农村税费改革尤其是取消农业税后，中国农村的形势有了新的变化。之前的农民负担问题、干群关系问题，不再是问题，但农村更多深层次问题暴露出来。以下就四个重要的农村热点问题作些讨论。 一、土地产权问题 土地问题显然是当前农村中的一个大问题，据有关资料统计，目前农民上访中，为土地上访的比例很高，接近占到农民上访总数的50%[1]。因此，有一种意见认为，应该给农民更加明确的土地产权，甚至提出要将土地私有化。 不过，农民为土地上访的案例，大多集中在沿海发达地区和城郊农村。广大的中西部农村，农民为土地上访的案例较少，且中西部为土地上访的案例中，上访农民所针对的对象，往往不是国家，甚至不是乡村干部，而是村庄大多数村民的意愿。 具体地说，在土地问题上，有三种不同的农民对土地抱有三种不同的期待。在沿海发达地区和城郊农村，因为工商业的发展，土地的非农开发，土地附加价值大大增加，土地可以带来极大的利益。为争夺土地非农开发的利益，地方政府、村社集体和个体农户等等各方有激烈的博弈。从农民的角度来看，农民越多的土地产权，就意谓着分享土地附加收益上越强的谈判能力。土地非农化的巨大利益，使沿海地区和城郊农村的农民要求更加明确的土地产权。土地私有化当然就更好了。 在土地缺少非农使用空间的广大内地农村，经营农业的土地收益不会太多，农民种地仅可以保持“温饱有余，小康不足”的生活水平。取消农业税前，因为农民负担较重，粮价较低，农民种田不划算，甚至有农民发出“我不要地还不行吗”的抗议。取消农业税后，国家给农民种粮补贴，粮价也一直保持在相对较高的水平，种田有了收益，这个时候，内地农村土地的承包权重新变得重要起来。有一些已经放弃承包土地的农户再次回到村里要回自己的承包地，然后以比如每年每亩200元的租金转包给真正种田的农户耕种。 也就是说，在当前种田有收益的内地农村，也存在着两种不同的农民，一种是并不真正种田，但可以将土地转包给种田农户以收取租金的农民。明确的土地承包权（一定30年不变）使那些已经脱离土地的农民可以继续从土地中获取租金，真正种田的农村的农户向不再种田的已经进入城市的农户（务工经商户）交租，农村为城市提供资源。显然，越是明确的土地产权，就越是使那些已经脱离农业的农民可以从土地中获益。而在土地产权比较模糊的情况下，真正种田的农户本来可能借土地集体所有，通过几年一调整的办法来免费获取耕种土地的权利。这样，真正种田的农户（当然也是更难非农就业的农户）就不得不在比较收益较低的情况下，再另外交上一笔租金给那些有机会非农就业的已经进城的农户。 这样，在内地经营农业土地上的两类农户中，那些已经非农就业的农户，的确可以从更多土地产权中获益，而那些更难非农就业因此不得不继续种田的农户，就事实上会在更加明确的土地产权中受到损害。 如此一来，农村土地更为明确的产权，是沿海和城郊农村农民所欢迎的，也是已经非农就业的农户所欢迎的，却不大为那些真正种田的农户所欢迎。而当前我们讲到农村中农民的弱势群体，或我们一般所指的农民，恰恰就是那些仍在种田的农民，这样的农民不仅占中国农民的绝大多数，而且是中国农民中处境最差、最需要得到政策好处的农民，也是那些声称给农民更多土地产权以道德力量的让人同情的农民（而非珠三角地区已经变成土地食利者阶层的农民）。土地产权更加明确的政策所损害的农民利益，恰恰正是这部分农民的利益。 更糟糕的是，因为农村大部分公共品是建立土地基础上的，有一部分农民已经非农就业，