中证房地产评估造价集团有限公司简介

中证房地产评估造价集团有限公司

2016年

造价咨询甲级

房地产评估壹级

土地全国范围内执业

招投标代理乙级暂定

价格评估甲级

工程咨询丙级

公司简介

1、机构基本情况：

中证房地产评估造价集团有限公司是经江苏省建设厅批准，成立于2003年11月6日、注册资本人民币5000万元、法人代表王军、主要经营范围：土地价格评估；房地产价格评估；工程概算、预算、决算编制和审核；工程竣工审计；工程造价全过程控制；工程项目管理；项目可行性研究、评价；房地产测绘；工程招投标代理、工程造价咨询；机器设备、车辆、船舶、无形资产价格评估;价格评估。注册及办公地址为南京市鼓楼区建宁路中央金地广场3幢1403-1406室。是一家拥有房地产评估壹级资质、土地评估全国范围资质、价格评估甲级资质（可对各类资产进行评估）、造价咨询甲级资质、招投标代理乙级暂定资质的专业中介综合咨询服务机构。

总公司共有专职注册房地产估价师20人，注册土地估价师10人，注册造价工程师20人、注册价格鉴证师3人、工程建设类高级技术职称6人、中级技术职称20人。可承担各类房地产评估、资产评估、大型工程项目造价咨询任务。

2、质量管理情况：

公司治理结构和组织结构完善，内部管理严谨、规范，

员工综合素质高，有一套较为完整和有效的估价质量管理体系以及业务流程。从估价基础数据的搜集、评估技术操作的要求（业务受理、估价作业方案的拟定、实地勘察、估价方法的选用、报告撰写、复核、存档、总结）到估价报告交付均达到《房地产估价规范》和国家、省市相关规定的要求，尤其是估价报告的复核制度，本公司严格执行咨询项目质量三级控制和责任追究制度，确保合法的执业原则，崇尚“公平、客观、敬业、高效”的企业文化。曾被南京市房产管理局、江苏省房地产估价师协会评为评估先进单位。

3、与其它银行签约、政府项目及合作情况：

公司已与十多家银行签约合作，包括中国工商银行、中国农业银行、中国银行、交通银行、江苏银行、光大银行、中国建设银行、华夏银行、兴业银行、平安银行、浙商银行等。与江苏省内多个地级城市的多家银行及分支机构建立了良好的业务合作关系，无行业不良记录，所提供的评估报告在银行以及房产管理局和行业估价师协会的一次性通过率较高。此外，本公司已成为江苏省财政厅评估机构名录、南京市房管局拆迁评估机构名录、南京市财政局交通和综合造价咨询名录及江苏省机关事务管理局造价机构咨询名录成员单位。

4、业绩及经验：

公司已与南京及省内多级房产管理局房地产市场价格信息系统连接，能够及时提供估价结果信息。

截止2015年12月31日公司累计各类评估资产价值约为21578.56亿元，涵盖包括土地、房地产、船舶、机器、设备、车辆、工程造价审计等多个领域，客户遍及华东各省市。

业务管理制度

估价质量管理制度

为维护本公司利益和各方当事人的合法利益，规范估价操作行为，保证估

价报告质量，做到估价结果的客观、公正、科学、合理，根据《房地产估价规范》和国家、省市的相关规定，结合本公司实际，制订评估质量管理制度。

一、估价基础数据的搜集、整理

为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全

面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：

1. 各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；

2. 土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；

3. 房屋重置价格及配套文件；

4. 新建房屋造价水平及成本费用构成；

5. 城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；

6. 其他地方性规定等资料。

二、评估技术操作要求

1、业务受理

接受委托之前，应对委估项目的估价风险进行初步预测，着重从以下几点把握：

1) 委托方是否对将来的估价结论提出明显不合理的要求；

2) 委托方提供的权证及相关资料是否存在明显的欺诈行为和虚假情况（尽管在估价报告的假设与限制条件中对资料失实的责任已作说明）；

3) 项目的技术难度与委托方的时间要求；

4) 预计应收、实收评估费与评估成本的比较；

5) 预计该业务可能对公司的声誉带来的不利或有利影响。

特别强调，严禁以个人名义承接业务；严禁转让业务；不得随意对委托人或当事人作出任何有损公司利益和声誉的承诺。一经发现，公司将给予严肃处理，并追究有关人员的经济和法律责任。

通过对估价风险初步预测，对存在较大风险的项目，业务部门对可预见的估价风险要及时上报，经公司领导同意后方可接受委托，签订委托估价协议书。2. 拟定估价作业方案

主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按照协议要求交付报告。

3. 实地勘察

实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、委托方相关人员在勘察表上签字。

4. 估价方法选用

根据《房地产估价规范》要求，对同一对象进行估价，宜选用两种以上的估价方法（城市房屋拆迁评估按照相关规定执行），有条件采用市场比较法的，应以市场比较法为主要估价方法。

5. 估价结果确定

重点是当采用不同估价方法时的估价结果有明显偏差时，对所选取的估价参数、基础数据、计算过程、估价方法等的核查，最终使估价结果达到客观、公正、合理。

6. 估价报告撰写

各业务部门必须采用公司根据规范要求制定的统一报告格式。

估价报告的撰写形式，应根据估价对象评估价值大小、估价目的的不同和估价对象类型分别采用自由式、固定式两种。可参照以下标准采用：

1) 固定式报告

a) 类似交易实例较多的单套普通住宅估价；

b) 类似交易实例较多的成套商业门面估价；

c) 评估价值在100万元以下的除必须采用自由式格式以外的各种类型房地产估价；

d) 对整体房地产进行析产分割的分户报告；

e) 城市房屋拆迁评估的分户报告。

2) 自由式报告

a) 评估价值在100万元以上的各种类型房地产估价；

b) 司法鉴定类估价；

c) 房地产纠纷类估价；

d) 析产、分割的房地产整体估价；

e) 城市房屋拆迁类整体房地产估价；

f) 当事人对评估结果有异议而申请复核的房地产估价；

g) 无法搜集类似交易实例、用途特殊单一的各类房地产估价；

7. 估价报告的组成和内容

1) 估价技术报告要求：

a) 固定式报告的技术报告，主要体现实例来源和测算过程，并对当地房地产市场行情按季度进行市场背景分析。

b) 自由式报告的技术报告，要严格按照《房地产估价规范》中规定项目进行分析和测算。

2) 报告的编号和要求：

公司的估价报告编号要规范统一，具体要求如下：

中证估字（200X）第（XXXX）号

3) 报告及附件的纸张必须A4纸打印或复印。

8. 估价报告的复核：

具体要求见“三、估价报告的复核制度”。

9. 估价报告交付

房地产估价报告一般只交付委托方估价结果报告，技术报告存档。报告交付时，应由委托方在签收栏内签字。

出具报告的份数要求：

1) 技术报告一份；

2) 结果报告的份数，一般根据估价目的和当地对报告的使用份数惯例确定，除存档的一份报告外，给委托方的份数按以下要求：

课税2份；抵押2份；拆迁、拍卖均为3份。其他根据行业惯例决定。

10. 估价报告存档。

11. 完善业务流程单。

12. 估价操作项目总结：仅适应于自由式估价报告，由项目负责人和报告撰写人对报告形成过程中出现的难以准确把握的技术问题、项目的特殊性及对报告的整体评价进行总结。

三、估价报告的复核制度

为保证估价报告的质量，规范技术审核程序，固定式报告必须有专人全面复核；对于自由式报告，必须先由专人对报告的文字、词句、计算过程和组成内容先行复核，并报公司领导审核后，方可出具正式估价报告。

公司对自由式报告主要从以下几方面进行审核：

1) 格式与完整性；

2) 技术路线选择是否正确、界定、描述；

3) 估价对象环境因素、界定、描述；

4) 市场背景；

5) 评估方法选择运用；

6) 技术参数选择；

7) 文字；

8) 整体。

四、估价报告的质量要求和质量问题定期公布制度

1. 评估报告的质量要求

对估价报告的总体要求是全面、客观、公正、准确，并有良好的包装质量（报

告的封面、纸张、组成、格式等由公司统一设计）。严禁出现错别字、报告编号错误、装订错误等低级错误，不得出现描述错误、计算过程和计算公式错误、选取参数错误和报告内容缺少等质量问题。

2. 估价报告质量问题的定期公布制度

公司每季度不定期对各业务部门的估价报告质量进行检查，对把关不严、出现质量问题的部门，视具体情况在本公司范围内予以公布，并给相关责任人以相应处罚；对质量管理到位、技术操作规范、审核工作严谨的部门，对相关人员将予以表彰。

五、估价报告的台帐建立和归档备案制度

1. 评估报告的台帐建立

要建立格式和内容一致的估价报告微机登记台帐和书面登记台帐，摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项，其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致，以减少上报信用档案的工作量。

估价报告的台帐建立，应自接受委托时开始逐项登记。

2. 估价报告的归档备案

估价报告交付后，应及时归档备案，并采用微机存档和书面存档两种方式。

1) 微机存档的估价报告，应包括以下内容：

a) 《房地产估价结果报告》；

b) 《房地产估价技术报告》；

c) 现场勘察数码照片。

2) 书面存档的估价报告，下列资料必须完善：

a) 《房地产估价委托书》；

b) 《房地产估价报告》（必须附有技术报告）：

c) 《房地产估价现场勘察表》；

d) 《房地产估价收费通知单》存根联；

e) 房地产估价《业务流程单》；

f) 委托人提供的相关权证资料等附件。

六、本制度从2007年12月1日起执行

财务管理制度

第一条为加强本公司的财务管理，促进本公司的发展，根据财政部《企业财务通则》和《企业会计准则》等有关规定结合本公司的实际情况制定本规定。

第二条本公司依法实行自收自支，独立核算、自负盈亏、依法纳税。

第三条本公司按国家有关规定，严格财务管理，配备会计人员，建立健全会计账目，进行会计核算。

第四条公司财务制度，由董事会制定，总经理负责贯彻执行。

第五条董事会聘任财务负责人，财务负责人对下列会计工作的完整性、真实性、合法性、及时性负责：

1、会计核算；

2、财务收支；

3、会计报表；

4、会计凭证、账簿、财务软件、会计资料、会计档案；

5、依法纳税，上缴会费，及时清理各项往来款项；

6、其他有关财务工作。

第六条公司会计年度按公历起讫日期确定，自一月一日起至十二月三十一日止为一个会计年度。

第七条公司按规定及时编制、提供财务会计报告和年度预决算。

1、年度预算由总经理于年度开始的2个月内提出当年预算，报董事会讨论

通过后，由总经理贯彻执行；

2、年度决算由财务负责人于年度终了后2个月内提出，报董事会批准。

第八条公司的会计核算以人民币为记账本位币；会计核算采用收付实现制；会计记账采用借贷记账法。固定资产折旧采用直接法，按五年快速折旧；低值易耗品采用一次摊销；开办费分五年摊销。

第九条经物价局同意，本公司承办业务按规定向委托方收费。收费可按项目、完成项目实际耗用的工作日、委托方受益金额的一定比例、审核总金额的一定比例计算，也可以双方协商议定。收入必须使用税务部门统一印制的票据第十条财务支出要经过审批，并要做到凭证合法，手续完备。凭证要有经办人、证明人、审批人签字，未经批准不得报销或借支。

第十一条购进的固定资产、低值易耗品、管理用具等，要由经办人交保管人员验收登记、专人保管。公用报刊、业务图书资料统一由综合部根据需要订购。

第十二条公司按照劳动合同及国家有关规定支付员工报酬，依法为员工支付基本医疗、基本养老、失业、工伤等社会保险费，所需费用直接作为成本（费用）列支。公司员工的劳动报酬、福利、奖励的具体办法由董事会讨论决定。具体办法另定。

第十三条公司财务人员应根据会计制度规定，认真做好报帐、算帐、记帐、对帐等日常会计核算工作。做到凭证合法，手续完备，帐目健全，如实反映情况，并及时记帐，按时结帐，如期报帐和进行税务申报等工作，妥善保管会计凭证，会计帐簿，会计报表等会计档案资料，会计资料做到准确可靠。

第十四条支票的使用和管理

1、各部门因经营活动需要使用转账支票，应由使用人填写支票领用申请单，注明用途、用款数额，经总经理批准后，方可到财务部门领取转账支票；

2、使用人应在规定的适用范围和限额内使用支票，转账支票必须在十天内

向财务部门核销、报账；超过十天，前帐不清者，财务部门有权拒绝签发新职票；

3、财务部门要加强支票的管理，建立领用、登记、注销簿，财务人员在签发支票时，必须填写日期、用途、限额、对方单位名称，不得签发空白转账支票。

第十五条费用标准和报销

1、项目信息费、配合费需由项目接洽人员书面申请，经公司办公会讨论，总经理签字，并要有经办人和证明人签字方可列支。

2、差旅费

1)住宿费：总经理、副总经理实报实销，普通员工每天80元，如确因业务需要增加费用，需报总经理批准。

2）伙食补贴：出差人员在南京所属区县当天能返还的，标准为：每人早餐2元，中餐5元，晚餐5元；出差在南京以外地区，每人每天20元。

3）交通费：总经理、副总经理出差经批准可乘飞机、软卧、轮船二等舱；普通员工出差一般乘坐火车硬座（或参照火车硬座标准乘坐轮船、大巴），行程超过6小时或夜间出行，可以乘坐火车硬卧、轮船三等舱、长途汽车豪华大巴。

4）市内交通费：总经理、副总经理因业务需要可乘出租车，费用在公司管理费报销列支；普通员工因工作需要乘坐出租车需事前请示公司领导同意，费用在业务费中列支。

5）差旅费报销程序为：凭交通票据和住宿发票填写出差报销单，经财务部门审核，总经理批准方可报销。

3、工作餐

1）中午工作餐由公司办公室统一办理，标准为8元/天每人；

2）夜晚需加班至22时的，需由部门主任填报晚餐通知单到办公室，晚餐标准为8元/天每人；

3）夜间加班超过1：00的，由部门主任填写夜餐记录单，每月月底前送办公室发放夜餐补贴，标准为8元次、每人。

4、招待费

因业务工作需要招待支出的，由总经理批准在管理费中支出。

5、费用报销时间为每月5、15、25日，遇节假日和双休日顺延。

第十六条利润分配

1、公司按照规定，税前提取业务收入的10%作为职业风险基金。股东退休时，职业风险基金的处置按股东大会的决定执行；公司按照法律、行政法规的规定提取事业发展基金，事业发展基金参照公司法有关公积金或公益金的规定提取。

职业风险基金和事业发展基金，待公司解散时方可分配。

2、利润分配按照公司法及有关法律法规执行。具体原则如下：

1）当年利润在弥补上年度累计亏损后有结余方可分配；

2）以前年度未分配利润，可并入本会计年度分配；

3）提取职业风险基金和事业发展基金后，剩余利润方可作为可供分配利润；

4）发生年度亏损时，可用事业发展基金弥补，不足部分可以由以后年度利润弥补。必要时，经董事会讨论通过，提请股东大会批准，其亏损由股东按出资比例承担；

5）可供分配利润的具体分配办法需经股东大会通过方可执行。

6）可供分配的利润，经过上述分配后，为未分配利润（或未弥补亏损）。未分配利润可留待以后年度进行分配。公司如发生亏损，可以按规定由以后年度利润进行弥补。

第十六条本制度自公布之日起执行。

档案管理办法

一、总则

为规范公司档案管理工作，特制定本办法。

二、公司档案范围

公司建档范围确立为：

1、公司设立、变更的申请、审批、登记以及终止、解散后清算等方面的文件材料；

2、公司股东会、董事会形成的文件材料；

3、财务、会计及其管理方面的文件材料；

4、劳动工资、人事、法律事务管理方面的文件材料；

5、经营管理方面的文件材料；

6、业务技术管理方面的文件材料；

7、其他具有利用和保存价值的文件材料。

以上文件材料包括决议、决定、条例、规章制度等法规性文件，各类会议文件、重要记录、工作计划、工作规划、工作报告、总结等。公司档案包括纸质资料、声像资料（图片、照片、录象）及数码资料（光盘、U盘）等。

三.公司档案管理体制

1、公司档案工作，要实行集中与分散管理相结合的体制。

2、公司由办公室负责主体档案的管理，设立专门档案室，配备兼职人员管理公司主体档案工作。

3、根据有关档案法规规定精神，各部门形成的文件材料原则上由本部门负责立卷和归档，并定期向公司档案部门移交保管。

四.档案管理工作

(一)档案材料的收集：

1、建立、健全立卷归档制度，确立归档范围、归档时间、保管期限；

2、及时催办整理完毕的文件上交回收，在次年检查齐全后整理立卷归档。

(二)档案的归档、立卷与管理：

1、分类。依据档案来源、时间、题目、内容、字母顺序分成若干层次和类别。归档号按下列顺序编排：“档案立卷年份+分类代码+流水号”，其中分类代码以所分类别的汉语拼音首字母表示（如：2006-J-1，表示为2006年工程造价类档案1号案卷。）

2、归档前将资料分类，分组放置在待办卷宗内。

3、案卷排列。立卷按永久、长期、短期分别组卷，卷内文件把正文和底稿、正本和附件、请示和批复放在一起，编制案卷目录和案内目录。

4、整理案卷，使之厚度适宜，控制在1cm至2cm之间，材料过窄应加衬边；材料过宽应折叠整齐；字迹难辨认的，应附抄件；以每一案卷端正书写标题。

5、对所有公司档案系统排列，确定保管期限，编制档案目录（卡片），按一定次序排列和存放。

6、每年对档案进行一次清理：清除不必要保存的材料；对破损和褪色的材

料进行修补和复制。

(三)档案的保管：

1、防止档案的损坏，延长档案的寿命，维护档案的安全；

2、公司设立专门地点或专用库房或专用文件库保存档案；

3、做好档案室的防盗、防水渍、防潮、防虫蛀、防尘、防鼠害、防高温、防强光等工作，门窗应结实牢固。

(四)保管期限：

根据有关法令，从档案的内容、来源、时间、可靠程度、名称等方面鉴别档案的价值，确定各类档案的保管期限。公司档案保管期限分永久、长期（20年）、短期（10年）三种。介于两种保管期限的，保管期限从长。

1、永久保存：

(1)公司章程；

(2)股东名簿；

(3)组织规程及办事细则；

(4)董事会及股东会纪录；

(5)财务报表；

(6)政府机关核准文件；

(7)不动产所有权状及其他债权凭证；

(8)其他经核定须永久保存的文书。

2、长期保存：

(1)预算、决算书类；

(2)会计凭证；

(3)事业计划资料；

(4)其他经核定须长期保存的文书。

3、短期保存

(1)期满或解除之合约；

(2)一般的工程造价咨询、房地产评估等档案

(3) 其他经核定短期保存的文书

(五)档案的销毁：

1、对已失效的档案，认真鉴定，编制销毁清册，该清册永久保存；

2、办理销毁手续，经董事会或总经理批准，方能销毁；

3、销毁时要有二人以上监销，并在清册上签字。

(六)档案借阅、利用

1、凡需使用档案者，均须填写文件调阅单，依据调阅权限和档案密级，经各级领导签批后方能调阅

2、案卷一般仅供在档案室阅看，立卷的文件、资料可外借。外借须办理登记手续。

3、借阅期限不得超过二星期，到期归还；如需再借，应办理续借手续。

4、借阅档案者应爱护档案，确保档案的完整性，不得擅自涂改、勾画、剪裁、抽取、拆散或损毁。借阅档案交还时，须当面查看清楚，如发现遗失或损坏，应及时报告主管领导。

5、外单位借阅档案，应持有单位介绍信，经总经理批准后方可借阅，且不得带离档案室。其抄摘内容也须总经理同意且审核后方能带出。

6、公司内档案利用的方式有：

1)提供档案原件；

2)提供档案复印件；

3)提供文献索引资料。

7、档案管理部门应主动向各部门、员工提供公司档案编研信息服务，主要方面为政策信息、管理信息、专题技术信息等。

8、依据国家档案、统计法律法规，做好企业档案统计工作。

五、专业技术业务档案管理

工程造价咨询、房地产评估等专业技术业务档案的管理工作，应严格按照上级有关规定执行，立卷归档移交公司档案部门保管。

六、附则

1、档案部门积极采用电脑信息系统对档案进行管理，提高管理效率。

2、本办法由办公室解释、补充，由公司总经理批准颁行。