城市基础设施PPP项目运营维护方案
宁海县城市基础设施PPP项目
运营维护方案
宁海铁汉市政建设有限公司
二〇一七年十二月二十日
宁海县城市基础设施PPP项目
运营维护方案
一、目的和任务
根据宁海县城市基础设施PPP项目协议的有关要求，为提高服务水平，最大限度地发挥城市基础设施PPP项目市政设施的功能，加强各类设施的运营维护和保洁管理工作，为宁海县创造良好的投资及生活环境，特制定本方案。
宁海县城市基础设施PPP项目运营维护的主要任务是确保各类市政公用设施的正常运营和及时维护，并保证所有公共区域的卫生保洁达到要求。
二、设施维护内容和方案
（一）维护内容
宁海县城市基础设施PPP项目包括洋溪滨水广场暨溪南人防工程、兴海南路（沿海南线－福泉路）改造提升工程、桃源街道16－1地块景观绿化工程、新城市中心区2#地块地下人防及连接桥工程四个子项目。其中：
洋溪滨水广场暨溪南人防工程总建筑面积为7097.7m2，地上部分面积458m2，地下建筑面积6579.8m2；景观绿化总面积为20577.69m2，其中铺装面积8267.69m2，绿化面积12310m2，总停车位193个；主体结构为框架结构，上部为景观、绿化、亲水平台；
兴海南路（沿海南线－福泉路）改造提升工程全长3.5km，道路标准断面宽度50m，由主车道、辅道、人行道、绿化带等组成；主车道、辅道为三层式沥青路面，基层为水泥碎石稳定层；总绿地面积约为42921m2，人行道铺装面积21595m2；
桃源街道16－1地块景观绿化工程：东侧及南侧设计总面积251924m2，绿化面积214881m2，园路铺装停车场总面积34696m2，北侧城市阳台处设计总面积为120346m2，绿化面积29168m2，园路铺装停车场面积为88912m2，水池面积为2266m2。包括景观、绿化、11座桥梁、5幢建筑、管网、智能化、灯光亮化、喷泉等工程；
新城市中心区2#地块地下人防及连接桥工程总建筑面积48001m2，其中地上部分建筑面积593m2地下室A区7842m2，B区27898m2，C区11668m2；人防总面积17109m2；下沉广场面积3640m2，设备和辅房面积1618m2，人防单元数7个；人工挖孔桩，主体结构为框架结构。
所以，设施维护内容主要包括：地下人防、道路、桥梁、雨污水、河道驳岸、栏杆、集约化管网、硬质铺（贴）面、雨污排水管沟（道）、景观小品、栈道及
景观灯、消防、监控系统、喷泉水秀等。
（二）设施运营维护的要求与方法
1、结构维护
（1）人防工程结构的维护
加强人防工程的地面管理，重型车辆、机械、设备的材料一般不宜通过和停放（堆放），如需通过和停放（堆放）时，必须征得人防部门的同意。
发现结构表面侵蚀、风化、脱落、掉角等破损情况，应及时用标号混凝土或高标号砂浆修补。防止局部损坏扩大，避免因钢筋保护层破坏引起结构内部钢筋锈蚀。
人防工程产生渗漏水现象应及时防水堵漏。防水堵漏方案的确定，应因时因地、因工程制宜。在保证工程质量前提下，做到取材容易，操作简便，造价经济，安全可靠。
人防工程的主体结构不得任意开孔，如必须开孔时，须报人防主管部门同意，并认真做好新开孔的防水和防护密闭处理。
（2）连接桥结构的维护
通过检查与检验，系统地掌握桥梁的技术状况，较早的发现缺陷、损坏等异常情况提出养护措施，保证行车安全，延长使用寿命。
掌握状况，取缔桥梁不正当使用及非法占有，严格管理超载车、特种车过桥，必须通过采取防护、加固措施，以免桥梁损坏。
对桥梁各部分经常保养，对检查发现的缺陷、损坏处进行及时的维修，对检验不能维持原设计载重等级要求者，应有计划地进行维修加固。
建立和健全完整的桥梁技术档案。
（3）桥梁结构的维护
桥梁维护工作应按“预防为主，防治结合”的原则，加强桥梁的日常养护、预防性养护及维护管理工作，特别是桥面日常小修保养及排水系统的清理工作，以及结构裂缝及缺陷的及时处治，预防桥梁病害发生和进一步扩大，是关系桥梁安全使用的重要保证。因此，桥梁日常养护和维修管理，及时处治发现的问题，保证桥梁安全完好使用，延长使用寿命。
1）加强桥梁日常养护及路政管理工作。对桥梁的缺陷和局部损坏及时处治。应依法禁止对桥位处采挖砂石、淘金、取土以及倾倒垃圾、污物、修筑堤坝等行
为，以免造成桥梁基础冲刷、外露而降低桥梁承载力，以及河床压缩而影响桥梁的泄洪能力及使用安全。
2）加强桥梁超载车辆桥梁通行管理。超载车辆通行桥梁，应对桥梁进行必要的强度、稳定性、刚度验算，特殊情况应进行荷载试验，以确定有效的安全防护措施，确保桥梁安全，并对车辆通过桥梁进行现场指导和管理。
2、设施维护
（1）人防工程防护密闭设施的维护
钢筋混凝土和钢筋网水泥应轻开轻关，以免碰坏，如局部损坏，应及时用高标号水泥砂浆等材料修补，当损坏影响防护能力或密闭性能不宜修复时，应按设计要求及时更换。
金属门扇和钢筋混凝土门扇包边钢框应保持良好的油漆层，一般三年重新涂防锈漆和油漆。
防护（密闭）门、防爆破活门每年检修一次，绞面、闭锁及传动机构的活动部位添注机油，防止锈蚀，保持灵活，各种零件如有损坏或严重磨损，应及时配齐或更换。
密闭胶条应保持清洁，不得沾油污、涂漆，如有老化或脱落，应及时更换或修复。
扩散室不得改作它用，应保持清洁，排烟口的扩散室每年清除污烟一次，进排风口不得堵塞。
（2）通风空调设备的维护
手动、手电动密闭阀门必须开闭灵活，关闭严密，应当每月保养一次，每年检修一次，五年大修一次。
自动排气阀每月擦拭阀门外套与空腔的污垢，保持密封面的清洁、橡胶密封圈的清洁，橡胶密封圈应避免沾油垢，严禁涂漆，每年检修一次。
通风机要保持清洁、干燥，注意检查，及时添注润滑油，平时不使用的通风机每月擦拭一次，并运转一小时，观察运转是否正常，每年检修一次，每五年进行一次全部检修。
风管、风道、风口及调节阀定期清除外表的灰尘、污垢，保持清洁，发现漏风应及时检修，一般每年清理维护一次。
（3）给排水设备的维护
1）加强日常巡检
应定期检查、清除排水管道和检查井内的淤积物，保持管道排水通畅。污水集水池定期清掏和冲洗，若部件有损坏应及时修理或更换。检查内容主要有：泵房保洁，水压、水位是否符合使用要求；水泵、电动机有无异声；启、停运作是否正常；油质、油位是否正常；闸阀、盘根有无渗漏；检查盘根是否漏水，若磨损严重，应更换；检查给水泵轴承油位、油质是否应更换；检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换；检查地脚螺栓及主要连接螺栓是否有松动现象；清洁电机、水泵外壳；检查各检测表指示是否正常；检查各控制元件工作是否可靠有效；各类水泵应保持完好、清洁、干燥、无锈蚀，出现故障及时排除，不经常使用的水泵，应每月进场一次保养性运行，运行时间不少于半小时；等等。
2）进行年度检查与保养
清洁电器箱外表、内部和部件；检查电气接头，电线接头联接牢固、可靠；对主要线路和部件进行绝缘检测；有降压起动的装置，检查起动与运转的时间是否正常；控制装置手动与自动装置必须可靠正常；检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况，若磨损严重，则应更换；检查密封件的密封情况，更换密封效果差的部件；检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳风机表面；校对轴线，检查磨损情况，若磨损严重，应予以更换；检查闸阀、止回阀、浮球阀密封胶垫处是否完好；配件磨损情况，如漏水则应更换密封胶垫；若磨损严重，则应更换易损件；对锈蚀严重的闸阀（明装）应彻底铲除底漆后重新油漆；检查电机、泵体外壳是否有腐蚀情况，如有需铲除重新油漆；排水防爆破井每年清洗一次，对易锈蚀部件应擦洗加油和除锈。有损坏时，应及时修理或更换；等等。
（4）电气照明及用电器具的维护
对照明线、照明灯具、开头插座及用电器具等，应加强维护，随时检查和纠正不安全的地方，如线路松脱、开关不灵等。
每年要对照明设备进行一次全面检查和修理保养，检查保养项目为：
A、检查照明回的绝缘电阻值。
B、各种设备内部如有潮湿积水的现象，应擦拭烘干。
C、检查配电盘内开头及保险丝管的接触片是否接触紧密，是否有锈蚀、跳火及变色现象，并进行修理。
D、对各种金属设备进行细致的除锈刷漆。
E、清除内部灰尘，各种灯罩及反光罩应保持清洁光亮。
F、检查照明设备固定情况，检查接地情况。
维护管理领导人员、维护管理人员、维护人员必须严格按以上制度进行维护管理，其人防工程维修保养的情况将作为个人年度考核的重要依据。
（5）消防设施的维护
1）火灾报警控制器
自检功能、故障报警、火警优先、报警记忆功能和电源电压，主备电源自动切换功能，一月一次全面检查。
进行控制柜和接线端子箱内的接线检查与线路整理，消防控制室工作环境经及火灾控制器联动控制器，层显，探测器，手动报警按钮是否完好状态首次全面检查，以后视情况而定采用检测设备分期分批次试验探测器的工作情况，首次巡视按20%，以后按10%，每季度检测数量不少于总数的30%，一月一次。
手动报警按钮报警功能试验每次按10%进行，每季度检测数量不少于总数的30%，一季一次。
2）火灾报警及联动系统
采用模拟试验方法与其它设备连接的信号模块的报警功能，半年不少于50%，半年一次。
检查消防泵房工作环境及消防泵、稳压泵、电源控制柜、湿式报警阀、管网阀门、水泵接合器、储水设施等是否处于完好状态，一月一次。
手动或自动启动消防泵、抽检数量不少于总数的20%，一月一次。
试验远程启动按钮启动消防泵，抽检数量不少于总数的20%，一月一次。
检查消火栓箱同内的设备配置及状态，一月一次。
3）消火栓
灭火系统：检查消火栓出水口阀门的灵活性，一月一次。
检查防火门、防火卷帘门周围无影响正常启闭的障碍物，门能否正常启闭，门的附件是否齐全完好，一月一次。
试验自动方式启动防火门、防火卷帘门，抽查数量不少于总数的30%，一月一次。
4）防火分隔系统
用手动按钮启动防火卷帘门，抽查数量不少于总数的30%，每季一次。
检查安全出口、疏散通道重要场所的应急照明或疏散指示标志是否处于完好状态，一月一次。
5）应急照明与疏散指示功能
试验应急照明和疏散指示的工作照度和疏散照度。抽检数量不少于总数的20%，一月一次。
检查电话插孔，重要场所的对讲电话、播音设备、扬声器等是否处于正常完好状态，一月一次。
试验电话插孔和对讲电话的通话质量，抽检数量不少于总数的30%，每季一次。
检查消防电梯迫降按钮，试验其迫降功能，每季一次。
集中供电电源的检查，一月一次。
6）消防通信与广播功能
试验选层广播，抽检数量不少于总数的30%，每季一次。
（6）监控系统的维护
1）月度保养
检查监视器图像，色彩清晰度质量是否符合要求。
观察计算机工作状况，主机键盘功能测试。
检查输入、输出信号及馈线和接头紧固情况。
每月对所有监控系统进行检查后，必须按要求填写〖监控系统月度检查记录表〗。
2）季度保养
摄像机镜头，视频接插件氧化物处理清洗。
检查摄像机光圈、聚焦、后焦按要求调整。
录像机磁鼓清洁保养，楼层显示器检测。
切换器、多画面处理器功能测试。
上述设备清洁保养并提供检测报告。
3）年度保养
检测摄像机输出指针是否符合要求。
检测旋转云台电机绝缘测量是否符合要求。
摄像机镜头清洁，位置调整，机架、电缆线紧固。
各电接点接触确保良好，接触面加固，绝缘良好。
对终端译码器、字符发生器、监视器功能测试及调整。
对系统设备清洁保养并提供年度检测报告。
（7）天明湖大型喷泉水秀的维护
1）控制系统及柜内低压电器的维护与保养
电器设备的维护检修应在切断电源的条件下进行，如特殊情况需要带电作业时，应做好安全防护措施，重要部位要设专人监护。
喷泉电器设备要定期维护，半年要对柜子里的电器易损设备进行检测级做必要的维护。检查控制室内的各类电脑调控开关、接触器等电器是否完好。
为了确保喷泉设备处于良好运行或备用状态。电脑每年要进行升级对电脑及程序进行必要的维护。
控制机房内需要保持干燥，控制柜内不能受潮，以免发生电器短路或者烧毁。电气元件要保持干燥清洁。如有灰尘聚集，可以用吹风机或者吸尘器等吹扫。
每次开启喷泉前需要仔细检查，检查无误后方可开启喷泉控制系统，喷泉表演结束后也应当检查完毕后关闭喷泉表演系统的总闸。
喷泉的开关运行，要专门培训过的专职人员全面负责喷泉控制室内所有设备的运行管理，独立、正确地操作系统运行。
2）喷泉潜水泵的维护与保养
喷泉潜水泵在冬季停用期间必须将水放光，避免结冰损坏泵体。（油冷的需要关闭阀门）
水泵吸水口要每月清洗，防止污物堵塞吸口，降低工效甚至造成设备损怀。
每年对喷泉泵的摇摆机构进行维护及保养。
3）喷泉喷头、管道及阀门的维护与保养
冬季喷泉停用前应将管道中的水排净，防止管道冻裂。
电磁阀膜片更换时要将脱落在管道内的物体全部清理干静；紧固螺丝时要按对角线顺序进行。
为保证喷泉花型美观一致，要随时将变动角度的喷头进行复位，复位时禁止使用锐利物体敲击，防止喷头损坏。
每年进行一次喷泉管路清洗维护。
喷泉要半年清洗，清洗时注意喷头立管及水下彩灯，防止造成损坏。要定期
检查管路无破损、密封良好，阀门开闭灵活，水幕注水阀开关应灵活，接口无漏水现象，泵体应无破损，转动灵活、无卡阻现象。
4）喷泉水下LED灯及专用水下电缆的维护与保养
水下灯具的过冬保养在具备条件的情况下最好不要没在水下过冬。露出水面保持干燥最好。灯具的电缆线也要注意小范围的局部冻坏。如发现灯具电缆有小的裂纹，可以将电缆表面清除污垢后，采用防水胶布缠绕对其进行防水处理，但要将重新防水处理后的电缆线泡在水中几小时后用摇表检查其是否已经绝缘，符合要求后方可投入正常运行。
水下电缆线虽然采用是水下专业防冻电缆。但也是需要定期检查，对于小范围的局部冻坏的发现有小的裂纹。防水处理后几小时后用摇表检查其是否已经绝缘。符合要求后方可投入正常运行。对绝缘要求不合格或者没有修可以将电缆表面清除污垢后，采用防水胶布缠绕对其进行防水处理，但是针对没有重新复价值的主电缆要进行局部更换。
对出现故障的灯具和电缆需要及时更换，经常注意检查灯具的出光是否正常完好。
5）投影机的维护和保养
防水、防湿--防止水分和蒸汽进去投影机内部，会腐蚀和短路内部电路板，给投影机带来昂贵的维修成本，需要保持投影机安装环境的温湿度控制，通风，排风，和空调温湿度控制。
防高温--投影机运行过程中会产生大量的热量，投影机运行温度在0-45℃，需要控制投影机的运行环境温度，进而控制投影机内部运行温度，安装空调排风是一个很好的选择。
防灰尘--投影机运行的环境中会有更多肉眼看不见的灰尘，长此以往会在投影机内部积累大量的灰尘，需要定期检查维护和和更换过滤网等，以便投影机在运行过程中亮度衰减缓慢。
6）激光设备的维护和保养
打开激光灯灯盖，可以用吸尘器清理激光器及其他元件的灰尘。没有吸尘器可以用清洁毛巾轻轻朝着一个方向擦拭。另外也要注意防水、防湿防止水分和蒸汽进去激光机内部，会腐蚀和短路内部电路板，给激光机带来昂贵的维修成本，需要保持激光机安装环境的温湿度控制，通风，排风，和空调温湿度控制。
要防高温，激光机运行过程中会产生大量的热量，投影机运行温度在0-45℃，需要控制投影机的运行环境温度，进而控制投影机内部运行温度，安装空调排风是一个很好的选择。
激光出光口的镜片为增透玻璃，里外都应该轻轻擦拭（可以用棉球沾少量酒精轻轻朝着一个方向擦拭，或者选择眼镜布及眼镜清洗液）。
合光光学平台要严禁灰尘掉入。机器运行的环境中会有更多肉眼看不见的灰尘，长此以往会在出光口内外部积累大量的灰尘，需要经常清洁光学平台(清洁方法同镜片清洁）需要定期检查维护，以便激光机在运行过程中亮度衰减缓慢。延长设备的使用寿命。
冬季做好激光设备保温工作，在零度以下，不建议开启设备，冬季使用，提前10分钟开启设备电源预热。如有必要，给设备房添加恒温设备，使设备房温度控制在10-30摄氏度工作环境。冬季使用，防止线路结冰损伤，做好线路防冻措施。即时清理设备房积雪和冰块，在出光口结冰的情况下，不能开启设备。
（8）景观设施维护
1）喷灌设施
保护绿化供水设施，要保持喷洒正常、开关灵活、管道无漏水。
2）园路照明、音响设施
绿地上的灯光、音响，要经常进行检查，发现线路破损、灯泡烧毁、灯罩破损、音响破损的要及时进行修复、更换，保持设备正常运作。
3）水池喷泉
保持水面及水池内外清洁，水质良好，水量适度，喷泉运作正常。池壁美观，不漏水，设施完好无损；要求及时清除杂物，定时杀蚊子幼虫，定时清洗水池。
潜水泵：需定期对潜水电泵及其控制系统进行全面维护保养，每年至少做l 次全面预防性检修，内容包括：开机时振动声音及电压电流有无异常、启动装置工作是否正常、超温漏水是否报警、计控设立的多重保护是否经常动作、主电缆和控制电缆有元老化开裂、主接触器有无粘死氧化或毛刺、热继电器设置是否正确、绕组绝缘层有无老化迹象、对地绝缘电阻是否过低、三相绕组阻值是否平衡、定子转子问是否有扫膛或擦痕、控制系统液位计是否准确、上下限输出是否正常可靠、浮球动作是否可靠、温度检测元件是否老化误动、油质有无乳化、机械密封是否完好、轴承有无磨损、叶轮有无磨损或汽蚀、轴是否生锈变形或磨损、电
机内外紧固螺钉有无松脱、冷却套及循环水管中有无杂物、泵Ll及周围有无泥沙沉积或堵塞等。在预防性维修及潜水电泵运行过程中，应正确区分超温报警，报警时是真正超温还是元件老化误动作。如属元器件老化，则只需将其信号接入报警信号中，不让其直接参与控制，以减少潜水电泵的频繁启动。
4）护栏
护栏要保持整洁完整，定期清理，不能有倾斜的现象，被损坏的要及时修补。遇到节日庆典和大型活动应派专人定时定点进行清洗和维护。
5）园路
绿地内园路要保持清洁、美观，完好无损。要及时清除路面垃圾杂物，修补破损并保持完好。
6）园林雕塑
园林雕塑要保持整洁、美观，完好无损，对其上的乱涂、乱画、乱张贴要及时清理干净，以增强园林美化效果。
（9）绿化维护
养护工作一年四季均要进行，但施工后头几年的养护尤为重要。因此，根据植物的生物学特性了解其生长发育规律，并结合当地的具体生态条件，制定一套符合实情的科学的养护措施，是实施养护的关键。结合本工程具体的生态条件，为确保养护工作按部有序进行，在确保工程人员和养护机具充足有效投入的基础上，根据本工程特点及实际情况，为确保养护工作按部有序进行特制定如下符合实情的、科学的、常规性的养护月历计划。
1）草皮的养护工作
春、夏季每20天对草皮进行一次修剪，秋、冬季根据实际情况进行修剪，基本保证春夏季草皮不长于15厘米，秋、冬季不长于10厘米。
每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷、钾肥和花生麸等有机肥，施后浇透水或在雨后施用，保证草皮全年常绿。
草皮杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超过6厘米的杂草。
拾除草地、花丛内砖头、纸屑等杂物，草地不得有明显残缺空地，单块裸露不超过0.5平米。
草坪保持平整，施肥匀称。
2）绿篱、花球造型的养护工作
绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，不断改进，修剪下的枝叶要立刻清除。
绿篱、花球春、夏季每一个半月施肥一次，秋、冬季每两个半月施肥一次，施用复合肥和花生麸，保证长势旺盛。
绿篱、花球死亡缺苗，须在1周内补种好。
3）乔灌木的养护工作
每日巡查，及时修剪枯枝、病虫枝、下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条，保持主干高度，修剪下的枝叶要立刻清除，以免干枯影响美观。
每两个半月施肥一次，施用复合肥和花生麸，保持长势旺盛。
防止虫害，定期杀虫。
4）盆栽的养护工作
摆放室内外的盆栽要及时剪掉枯叶残枝，保证室内盆栽常绿不败，按季节和需要进行更换。
定期浇水施肥，保证长势旺盛，防止虫害。
5）浇水
室内外绿化春、夏季按天气不同每1-2天浇一次水，秋、冬季每2-3天浇一次水，因干旱而出现缺水时，必需增加浇水次数，保证似有植物不因缺水而出现萎蔫。
室内外盆栽随天气不同每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1-2次。
大面积浇水采用胶管引水，单株淋水可用担水的方法。
浇水时间夏季在早晚为宜，冬季在中午为好，冬季早上、夏季中午不浇水；夏季应增加浇水次数和分量，冬季应减少浇水次数和分量。
新栽植物根浅，抗旱能力差，蒸发量大，故应保证一次浇透。
浇水量要根据花木品种来决定，旱生植物需要水分少，深根植物抗旱强，可少浇水；萌生植物需要水分多，浅根植物不耐旱，要多浇水。
6）植物药物养护工作
提倡生化物防治、人工防治，使用农药必须在非营业时间，以不伤害人员健康为前提，尽量使用高效低毒农药。
在使用农药时，必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药4小时内下雨的，要待天晴后重喷。
使用农药时，必须戴上口罩、手套、穿长袖衣裤，完工后换衣裤。
使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，避免药液扩散，影响人员健康。
根据绿化生长情况，以及所需要的肥料选定有机肥(垃圾肥、饼肥等)或无机肥(氮、磷、钾、复合肥等)。
施肥方法。有机肥多用作基肥，即穴施、沟施、环施；无机肥多用微施、喷施和根施作追肥。在下列情况下要多施肥：枝叶黄瘦、发芽前、孕蕾期、花落后；在下列情况下少施肥：枝叶肥壮、发芽后、开花期、雨季；下列情况下不要施肥：新栽花木、盛夏时、休眠时。
施肥时间。一般在阴天或傍晚为宜。
施追肥后及时淋水，第二天早晨再淋一次。
施基肥时，肥料应充分发酵、腐化，化肥须完全粉碎成粒、粉状。
三、保洁方案
（一）保洁范围
根据PPP协议的相关要求，本运营维护方案所涉及的保洁范围主要为：地下人防、车库、道路（含中间隔离带）、桥梁、广场、绿化等公共区域。
（二）保洁要求
卫生保洁保证城市公共区域环境清洁，其主要要求为：
1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围，实行标准化保洁，每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；
2、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、道、桶及垃圾进行管理；
3、垃圾及垃圾筒内垃圾日产日清，垃圾桶摆放整齐，外观干净，定期进行卫生消毒，一般冬季为一个星期，夏季为一周2-3次；垃圾桶、果皮箱清洗干净后应及时讨好垃圾袋运回原处。
4、设施设备无蚁害，按政府有关规定期向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；
5、共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；
6、对广场内道路等共用场地做到无纸屑、烟头等废弃物，对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；电梯厅干净、明亮，地面无杂物；电梯门、轿箱、显示牌无尘土、印迹，表面光亮；公共区域的玻璃、门窗无污迹、裂痕；下雨天要及时清扫路面及广场积水；按季节定时冲洗广场、道路路面，确保路面洁净；路面上的口香糖等粘性物体应及时用铲刀清理干净。
（三）保洁检查
1、综合部保洁主管应每天不少于两次对保洁工作进行质量检查,发现问题及时要求保洁班长和当值保洁员予以纠正,并做好相关的检查记录。
2、保洁班长根据当日检查计划对各保洁岗位的工作质量进行检查，必要时应根据当天的实际情况增加检查频次。检查中发现卫生质量存在问题，应立即督促员工返工或视情况由班长立即清除,记录在“卫生检查表”上，并再次验收。班长下班前清点检查所有清洁设备，对当日卫生检查情况进行记录，并做好班长交接班记录。
3、保洁员在本岗位保洁工作结束前，应按本规程的要求，对自己的工作质量进行自检，对不符合规程要求之处，应重新提供保洁服务。
四、保证措施
（一）组织保证措施
1、完善组织管理体系
运营管养服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理成本，提供优质服务的目的。为此，项目公司在总经理统一领导下，下设财务部、工程部、综合部，做到统一指挥，责权分明，高效及时。具体为：
总经理1人，负责全面运营维护管理工作及对外协调工作。
财务部2人，其中财务部经理1人，负责公司财务管理工作。出纳1人，负责公司各类费用的收支及档案的管理。
工程管理部3人，其中工程管理部经理1名，负责工程维修保养任务的协调
和部门工作安排；市政专业工程师1名，负责市政景观绿化工程设施的巡查、维修任务安排、检查工作，以及与相关部门的管理协调工作；安装专业工程师1名，负责安装工程各专业设施的巡查、维修任务安排、检查工作，以及与相关部门的管理协调工作。
综合管理部2人，其中综合管理部经理1名，负责对外联络、协调工作，负责保洁工作及内部各项检查、考核制度的制订与落实。主管1名，负责保洁工作的具体落实及运营维护各项工作的资料工作，协助综合管理部经理做好其他工作。
2、落实部门职责
（1）财务部职责
1）制定和完善公司各项财务管理制度，督促各项制度的实施和执行。
2）根据财务管理制度进行财务核算，定期编制年度、季度、月度会计报表，并向股东、领导有有关部门提供财务资料。
3）负责管理和核算公司的各项资产及公司资金，对公司资金进行预测、使用、分析和控制，保证有效筹集、分配并合理使用资金。
4）负责按照合同支付各项费用，根据合同执行结果出具财务结算意见。
5）负责编写财务分析报告，定期与相关部门进行项目投资计划完成情况分析，及时掌握公司资金动态，为公司经营管理决策提供依据。
6）公司日常财务会计工作，对会计档案进行归档和保存。
（2）工程管理部职责
1）负责全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。
2）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。
3）负责土建、市政、景观、绿化及弱电、强电、给排水、消防、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。
4）负责综合部转发的业主要求、社会投诉等问题的处理。
5）负责工程人员的管理、培训、考核工作。
6）完成总经理指派的其他工作。
（3）综合管理部职责
1）负责运营维护区域的日常清洁工作。
2）负责运营维护区域的环境布置。
3）各项检查、考核制度的制订与落实
4）运营维护各项工作的资料工作
5）配合总部作好员工的培训工作。
6）完成总经理交给的其他工作。
3、规范管理制度
（1）设施巡查制度
1）每周一次安排专人进行巡查。
2）遇重大活动、节日前组织安排专项巡查。
3）巡查人员每次巡查都要形成书面记录，将维护维修完成情况及时上报工程管理部经理。
4）遇夜间突发或其他紧急情况时，巡查人员应立即到场，并采取相应的处理措施。
5）巡查任务主要为：定期检查公园园路路面破损情况，步行道是否存在沉陷、拱起、是否缺损、错位、松动等；检查污水是否外溢、雨水井是否淤积、井盖是否缺失、破损或塌陷等；检查电缆井盖有无缺失、破损或塌陷现象，电表箱设施配件是否齐全，外观是否整齐。路灯、公厕、建筑内照明是否完好，线路有无乱接乱拉现象；检查花钵内的植物是否生长旺盛，株型优美，叶片、叶色正常，无病虫害，开花植物是否及时清理残花和残叶；检查花钵表面整洁有无垃圾和杂物，钵体有无乱划、乱画等现象；依法严格执行绿化管理条例，加强人员巡查，规划线内绿地是否被侵占，绿地版图是否完整、保护绿地内的花草树木是否受损害，对任何侵占和破损行为要加以制止并及时报告绿化管理部门。
6）以上巡查均须形成书面资料，每天下班前由部门经理签字确认，每周由综合管理部进行汇总归档。
（2）定期回访制度
公司建立对业主、使用单位的定期回访制度，根据本项目实际情况，暂定每季度一次。回访内容包括：设施运营使用情况是否正常，对相关设备使用方法是否正确，公司运营维护相关人员的服务意识和服务态度是否达到要求，公司的运营维护是否达到要求，等等。
以上回访活动由两人或两人以上参加，并形成书面材料，书面材料上必须由业主或使用单位进行签字确认，每周由综合管理部进行汇总归档。
（3）绩效考核制度
1）为建立以绩效为导向的管理文化，对公司员工的工作绩效和职业发展潜力进行客观评价，激发员工工作热情和工作能力，从而提升公司整体业绩，实现员工与公司共同发展，公司实行绩效考核制度。
2）绩效考核坚持持续性、客观性和激励性的原则。员工绩效管理是事前预防与持续改进，管理者在通过员工绩效考核发现问题后，应及时对员工进行绩效反馈与辅导，指出优点与不足，提出改进意见，帮助下属持续提高工作业绩。根据实际情况确定员工绩效考核的指标、权重与标准，考核与评价都要以事实与数据为依据，真实体现个人绩效。并将考核结果运用于员工绩效工资、薪酬调整、岗位调整、员工培训等，促进其个人职业目标的实现。
3）绩效考核包括季度考核和年终考核，考核结果作为年度奖罚的重要依据。季度考核每年开展四次，考核实施时间是下季度第一个月的10日前完成；年度考核每年开展一次，考核实施时间是下年度第一个月的20日前完成。
4）考核内容主要包括工作业绩、职业行为表现、工作能力三个方面。工作业绩是指各岗位员工通过努力所取得的工作成绩，采用KPI指标（定量）进行考核。职业行为表现考核选取对工作业绩能够产生较大影响的行为态度，如团队合作、积极主动、工作态度等。工作能力考核员工在岗位实际工作中发挥出来的能力，根据被考核者表现的工作能力，参照能力考核标准，对被考核者所担当的职务与其能力匹配程度作评定。
5）对外包业务的绩效考核，公司重点通过合同关系进行约定，确保公司在检查、督促、指挥、协调上处于主动的地位。
（二）资金保障措施
1、质保期内。工程质保期内按相关规定执行，保修责任和资金保障由项目公司负责落实到具体施工的总承包单位。在工程款支付时严格按照施工合同相关规定，留足质量保证金。在质保期满前三个月，组织相关单位对工程质量作一次全面检查，对需维修的部位立即组织维修和检查，确保达到质量要求，直至保修期结束。
2、做好建设期项目管理和运营期运营维护工作，按PPP协议规定按时回收可用性服务费和运营绩效服务费，确保运营维护费用到位。
3、做好资金预算工作。在偿还银行贷款后，优先安排运营维护相关费用支出。
4、计划外维护。如果发生意外事故、超常规维护或其他紧急情况，除按国家相关规定上报、处理意外事故外，对需要进行维护方案之外的维护或修复工作，项目公司应立即通知甲方并解释其原因，在取得甲方同意后尽最大努力在最短时间内完成修复工作。维修费用及相关损失按PPP协议有关规定执行。
（三）政府检查考核与社会监督
1、根据宁海县城市基础设施PPP项目协议的规定，甲方或政府部门有权在不影响项目正常运营维护的情况下入场检查；有权定期获得有关项目运营维护情况的报告及其他相关资料（如运营维护计划、经审计的财务报告、事故报告等）；有权审阅乙方拟定的运营维护方案并提出意见；定期或不定期对项目运营维护情况进行绩效考评，考评结果作为绩效服务费支付依据。
2、项目运营维护工作全面接受社会监督，对市民群众投诉或媒体曝光的有责问题、社会监督部门批评的问题、其他领导批评的问题列入绩效考评的减分内容，对媒体正面报道、社会监督部门表扬或领导表扬的事件由绩效考核部分适当加分。
3、绩效考核详见附件：《宁海县城市基础设施PPP项目绩效考核标准》。
（四）运营维护保函
1、为切实做好运营维护工作，按照PPP项目协议的有关规定，我公司在第一个子项目运营日超五个工作日内向四方出具维护保函，维护保函金额为伍佰万元整（小写：RMB5,000,000.00）。
2、如果甲方在项目合作期内根据PPP项目协议的有关规定提取维护保函项下的款项，我公司确保在甲方提取后的十个工作日内，将维护保函的有效担保金额恢复到伍佰万元整。
（五）沟通保证
1、宁海铁汉市政建设有限公司作为宁海县城市基础设施PPP项目运营维护的责任主体，实行董事会领导下的总经理负责制，下设财务部、工程管理部、综合管理部。办公地点为宁海县桃源街道天明花园32-1幢，运营维护期间确保相关部门负责人通讯畅通。
2、紧急事项2小时内到现场处理，一般事项24小时内到现场处理。
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