四川·润禾(恩阳)现代农业科技示范园区

四川·润禾（恩阳）现代农业科技示范园区

项目推介书

一、项目背景

1、2013年巴中市是四川省山区农业示范市，四川·润禾（恩阳）

现代农业科技示范园是巴中市招商引资重点项目，是巴中市首家现代农业科技园区。是巴中市加快推进山区现代农业发展的成果。

2、项目建设选址恩阳区恩阳镇元窝村和小关村部分区域，紧邻

巴中市恩阳新区，园区规划与新区打造生态城市，休闲、旅游新城定位结合，是展示恩阳形象的又一重要名片。

二、项目简介

本项目是集农业种植、养殖、旅游、采摘、餐饮、度假、观光、休闲、娱乐、教育、养老、养生为一体的现代农业科技示范园区。项目位于恩阳区元窝村，区内历史文化悠久、红色文化浓厚、自然风光秀美。项目占地面积5000余亩，总投资10亿元人民币。

项目承建单位为巴中市润禾农业科技有限公司，该单位是以西南大学为科技支撑，以中财机构为经济基石，联合组成的农业科技公司。公司聘请农业专家、营销专家、高级工程师、经济师、科研人员等组成专业的管理团队，于2013年在巴中市恩阳区注册成立，注册资金1200万元。

三、项目建设内容及项目分析

（1）、项目的基本情况和项目计划建设：

1、果园850亩：其中蓝莓种植面积150亩，葡萄种植250亩，车

厘子种植200亩，李园种植250亩；

2、四季花海占地1800亩；

3、蔬菜种植470亩：其中生态蔬菜占地250亩，4米菜园占地200亩，大棚蔬菜为20亩；

4、药材种植（铁皮石斛）占地为50亩；

5、特色水产养殖占地150亩；其中甲鱼占地70亩，大鲵占地 2 亩，牛蛙占地20亩，泥鳅占地 28 亩，桂鱼占30亩；

6、乡村温泉酒店占地70亩；

7、农机综合驾校，占地70亩；

8、管理及休闲中心和巴山新居，占地250亩；

9、养生养老基地占地100亩；

以上项目总建设面积为3810亩，余下的1000余亩为林地，规划为林下养殖、野外拓展训练中心、原生态餐饮文化区等。

（2）、项目SWOT分析

S:优势

①、观光园空气清新，设施齐全，服务周到，集种植养殖、旅游观光、休闲娱乐、度假居住、健身、科研为一体。

②、观光园位于恩阳新区城市近郊，既有与城区无缝对接的地理优势，同时地价较低，可以为开发建设节省费用，从而降低成本。地属亚热带大陆性湿润季风气候区，四季分明，年平均气温在17度左右。③、观光农业旅游由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政

策倾斜优惠。

W:劣势

①、在市场的细分和观光园的管理方面还缺乏进一步的认知和经验。

②、因公司投资人是由地产开发行业转入农业，对现代农业技术掌握不足，需西南大学和其他种养殖成功者提供技术支持，成本会略高。O:机遇

①、依托恩阳新区的成立东风，政策支持等远大于其他地方。为项目顺利建设提供了良好的时机。

②、巴中市年初刚被定为四川省山地形现代农业示范市，现代农业发展潜力大。

③、各级政府均重视特色农业的发展，并给予大力支持。

T:威胁

①、巴中市巴州区规划有同类观光园，存在一定的同行竞争。

②、投入过大，利益难以管控，可能存在风险。

（3）、项目市场分析

1、总体市场定位

以现代农业建设和养生养老产业文化为依托，复合休闲度假、商务、娱乐、居住等多种功能为一体的大型生态农业综合观光园。

2、市场前景

生态观光农业是一种以农业和农村为栽体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。

随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业一观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空问，开辟了旅游业发展的新领域。

在生态观光农业园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，同时还能烧烤、垂钓、采果，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益是普通种养业的5至10倍。

生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们别吃穿以外追日益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。与此同时，节假日的增多，双休日的实行，为人们外出休闲、观光旅游提供了大量的时间。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。

3、市场营销对象

①本地精英族，②家庭，③外地游客，④学生，⑤中老年人

4、园区市场目标

①、直接经济效益。生态农业观光园是现代农业的一个新兴分支，是以农业产业为基础。因此，获取直接的经济效益是观光农业最基础的目标，特别是观光农业发展的初始阶段尤为如此。

②、可持续发展目标。可持续发展是现代农业的基本理念。生态农业

观光把改善生态、美化自然、造就人与自然和谐的生存发展环境作为自身发展的目标。

③、示范观赏目标。离开了这个目标，就没有了生态农业观光。这一目标是“直接经济效益目标”的延伸。三大目标是一个统一的整体。三者相互关联、相互促进。

四、形式：

1、公司目前积累的自有资金及自筹资金。

2、国家对农业扶持的专项资金:比如农发局、发改局、水务局、财政局、扶贫局等专项资金。

3、申请银行贷款。

五、项目投资与回报

1、项目投资分析详见如下表格

润禾恩阳现代农业科技园投资分析表

序号功能分区占地面积

（亩）

建设投资（万元）备注

1 管理及休闲中心50 8500

2 巴山新居200 18000

3 蓝莓采摘园150 375

4 葡萄采摘园250 375

5 车厘子采摘园200 200

6 脆皮李采摘园250 280

7 特色水产养殖150 300

8 养生养老基地100 16000

9 乡村温泉酒店70 18000

10 农机综合驾校70 3580

11 设施蔬菜20 3000

12 露地蔬菜及市民菜园430 300

13 花卉苗木基地1800 7800

14 林下养殖（鸡、羊、牛）500 600

15 原生态餐饮文化区200 800

16 野外拓展训练中心600 700

17 特种养殖种植示范区100 800

18 河流景观改造及生态林地/ 1445

19 基础设施建设/ 22000

20 土地整理/ 1000

合计： 5140 104055

2、项目投资回报分析

2.1项目投资分析

项目建设内容约20项（详见1-1表），总投资约104055万元。其中18、19、20三项，计划投资约24445万元，为政府投资项目；1-17项总投资额为79610万元，其中公司自筹资金49610万元；申请银行贷款30000万元。建设期每年计划投资如下：2014年完成投资12700万元；2015年完成投资25975万元；2016年完成投资21900万元；2017年完成投资24900万元；2018年完成投资18580万元。

2.2项目收益分析

A、本项目营业收入主要来源于旅游观光门票收入、绿色餐饮、生态观光、文化体验、休闲娱乐等。根据本项目的经营能力，保守估计年接待游客可达100000人次，在门票收入上，每人次20元计算，则年收入可达200万元：在餐饮消费上，以每人次40元计算，则年收入可达400万元；在生态观光方面，以每人次消费30元计算，年收入可达300万元；在本项目的特色民宅里上，每人次消费50元，则年收入达500万元；在养生休闲区，以每人次消费100元计算，年收入可达1000万元；养老休闲区收入在2000万。综上分析，本项目的年收入保守估计将达到4400万元，年费用约为1500万元，每年利润约在2900万左右。随着生态农业的发展以及经济和居民消费能力的增长，本项目的经营收益将显著提高。

B、养生养老中心，面积约20000平方米，成本价2000元/平方米，销售售均价3500元/平方米，总收入约7000万元，利润约3000万元。修建销售周期三年

C、巴山新居安置房600栋，总建筑面积约120000平方米，总投入约18000万元，售价1750元/平方米，总收入约21000万元，利润约3000万元。修建销售周期三年

D、土地整理1000亩，利润率预估为28%，利润为270万元。

E、道路、渠网建设等基础设施建设，计划投资约22000万元，工程利润率预估为28%，利润约为6160万元。

F、约50亩房地产开发，修建房屋约13.3万平方米，销售均价

4000元/平方米，总收入约53200万元，利润约18000万元。

G、温泉酒店总投资18000万元，建成后年收益约2000万元，酒店价值约35000万元。

H、1800亩花卉苗木基地，总投入约7800万元，5年后花卉苗木价值18600万元。每年收益约2000万元

I、850亩水果基地，总投入约1230万元，至2018年后水果基地价值约6300万元，至2018年水果销售额（15-18年，果树为当年种植，第二年收果果树）约2680万元。以后每年利润约1200万元。

J、450亩蔬菜基地，150亩水产养殖基地、林下养殖、特种养殖、拓展训练中心、原生态餐饮文化区等，总投入约6500万元，至2018年后基地价值约9600万元，至2018年销售额（15-18年，）约3750万元。以后每年利润约1200万元。

K、管理中心、农产品交易市场、科技博物馆、名特优交易市场等。总投入约8500万元，至2018年后基地价值约21500万元。每年收益约900万元

L、农机综合驾校，总投资约3580万元，建成后基地价值约7000万元，每年收益约1500万元。

综上所述，园区总投入104055万元，5年建成后总产值约178780万元；5年内园区内投资回收37910万元，加上企业用约50亩房地产开发可产生的18000万元利润反哺园区，园区建成时实际可总收益55910万元，建成后每年收益可达8500万元。

六、项目管理及风险控制

（1）项目管理内容

本项目投资较大，实施单项较多，做好项目管理是控制项目投资风险的关键。为了保障项目的顺利实施，较好的达成目标，项目管理的须规范制度管理：项目法人责任制、招标投标制、监理制、合同制。二是规范建设项目资金制度，各单项、各部门须提前做好资金使用计划。

1、项目组织。提高项目组织的运行效率和运行效果。主要任务是明确项目组织关系、设计项目组织结构、挑选项目负责人，合理搭建项目理班子、制定项目管理制度、建立项目管理信息系统。

2、进度控制。确保建设项目按提出的建设年限完成，从而降低管理等费用的支出。建设方案的科学决策、优化计划编制、有效实施控制。

3、费用控制。控制工程投资。编制费用计划、审核费用支出、分析费用变化情况、研究费用减少途径、采取费用控制措施。

4、质量控制。主要任务是抓好各项工作的质量要求及预防措施、各个方面的质量监督与验收以及各个阶段的质量处理与控制。要按设计施工、要对施工质量和材料及设备等的质量进行监督及验收，做好痕迹管理。

5、合同管理。主要任务是合同签订的合法性、合同文件的执行、合同纠纷的处理和索赔事宜的处理等。

（2）、风险控制要点

1、细化赢利模式

近几年来，俨然出现一股投资农业的热潮。许多非农行业龙头企业得到地方政府的一些政策承诺，也作为一种体现企业社会责任的方

式，一头扎进农业投资，许多企业根本没有认真思考企业长远的赢利模式。真正投产运营以后，才能体会到“好看不好过”。

前车之覆，后车之鉴。项目做好了立足企业资源，结合市场研判、政策导向做好企业发展规划、设计了切实可行的赢利模式。

2、建设用地风险控制

农业项目回报低，政府往往会许以重诺，默许企业运作建设用地以平衡项目收益。实际操作中，建设用地的运作风险主要体现项目投资协议上建设用地约定含糊，一旦出现政府换届、规划调整、政策收紧，极容易出现政府不兑现承诺的情况，造成项目成为单纯的农业园。

本项目从两个方面加以防范。1、在项目前期，不见兔子不撒鹰，政府不落实好建设用地指标、位置，不签约，签约也不投建；2、项目建设过程中，应该通过多种渠道充分了解信息，科学评估建设用地运作风险，根据风险评估，决定农业项目投资规模，确保资金安全。

3、农业生产与市场风险控制

农业风险主要分生产风险与市场风险，生产风险是指农产品生产过程遇到的自然灾害、病虫害、严重污染等风险。市场风险则主要体现在品种淘汰产品生命周期变短导致生物性资产严重贬值。另外加强生产管理水平，防患于未然，同时提高应急公关能力，减少企业风险；第三，通过招商合作，转嫁风险。

公司重视投资决策前市场调研，提高市场预判能力，先找市场，后做生产，园区内农业产业市场已基本解决。经营项目将视市场及区域情况做适宜性调整。

六、贷款计划

计划向银行贷款50000万元，贷款期15年，期望贷款年利率在8%以下。

巴中市润禾农业科技有限公司

2014年4月28日