房地产企业的集团项目管理模式分析

【摘要】管理对于任何企业而言都是十分重要的，企业的项目需要管理来进行控制，对于房地产企业而言也应如此。有效的项目管理可以极大地提高项目的经济效益和社会效益，带动社会发展的同时也增加了企业的竞争力。但由于房地产行业在我国发展的时间不长，房地产项目管理的理论体系研究还有待加强。

【关键词】房地产；项目管理；控制

1 项目管理的三要素

当前社会房地产企业正在蓬勃发展，然而由于历史原因，房地产这个产业在我国存在的时间并不是很长，房地产企业如何切实有效地提高项目管理，提高项目的经济和社会效益，是许多房地产商十分关注的现实问题。房地产项目管理是一门综合性的学科，涉及的范围非常广泛，涵盖了包括经济、土建、设计、营销在内的许多分支。简而言之，项目管理是对项目进行有效的管理，而项目是为了完成某特定产品或服务所做的努力。对于大多数项目而言，其实施的同时也需要一些资源，比如人、硬件和软件环境等，因此项目管理是指在项目进行当中，运用专业的知识、工具以及方法等，使项目可以至少达到项目设定的预期目标。在项目管理过程中，质量、时间、成本组成了项目管理的三个要素[1]。我们一般认为项目管理的目的是要使得质量不断追求更好，时间不断追求更快，成本不断追求更低。其关系构成一个稳定的三角形，如（图1）所示：

2 房地产的集团管控

房地产开发公司安全管理实施细则实用版

YF-ED-J3997 可按资料类型定义编号房地产开发公司安全管理实施细则实用版 In Order To Ensure The Effective And Safe Operation Of The Department Work Or Production, Relevant Personnel Shall Follow The Procedures In Handling Business Or Operating Equipment. （示范文稿）二零XX年XX月XX日

房地产开发公司安全管理实施细则实用版提示：该管理制度文档适合使用于工作中为保证本部门的工作或生产能够有效、安全、稳定地运转而制定的，相关人员在办理业务或操作设备时必须遵循的程序或步骤。下载后可以对文件进行定制修改，请根据实际需要调整使用。第一章总则第一条为了加强公司安全管理，保障人员人身安全和财产安全，依据相关安全法规及公司关于安全管理的要求，制定本实施细则。第二条公司安全生产活动及开发的工程项目、公司内部各工作岗位及人员必须遵守本实施细则。第三条公司在安全生产及安全管理过程中必须贯彻“安全第一、预防为主”的方针。第四条公司内部涉及安全生产及安全管

理的岗位、人员必须严格按照本实施细则执行，承担相应责任。第二章公司内部安全管理第五条为了更好的进行安全生产管理，首先应加大公司内部安全管理力度，对涉及安全生产管理的部门、岗位建立安全责任制度，明确安全生产管理内容、职责及目标。公司内部安全管理的内容如下：（一）建立健全安全管理责任制度；（二）公司防火、防盗方面的措施及责任制度；（三）安全事故应急救援措施及方案；（四）公司岗位安全管理及操作规程实施情况；（五）安全教育培训及学习；

房地产公司发展趋势分析

前言房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 1 研究概述我国房地产发展历史我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应制度所取代。自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅猛的发展。据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均增长20%以上；城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。八十年代以前，没有人公开地把房地产看成商品，更不会把它作为商品来买卖。它自然就不会形成产业。党的十一届三中全会以来，在经济体制改革的带动下，房地产业，这一亿万价值的巨大商品开始起动，开始流通。八十年代的中国房地产业是初步形成和发展阶段，是房地产业的第一次高潮，使住房这一大商品的属性得到了明确。进入九十年代，党和政府为房地产业的发展在理论和实践上制定了政策依据。1991年4月，中共中央关于制定国民经济和社会

发展十年规划和“八五”计划的建设中要求：“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度，适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程”。经济体制改革的进一步深化，有力地推动了房地产业的飞速发展。中国房地产业已经出现走向商品经济的第二次高潮。而其重要标志就是，房地产业在整个经济发展中的地位、作用、意义突出地显现出来。历史进入了一个新的世纪，随着西部大开发步伐的加快，及中国入世后投资环境和法律与国际惯例靠拢，国外公司和企业将以更大的规模进入我国，尤其是外资机构的进入，则有利于改善房地产开发的融资环境，刺激房地产业的发展。这意味着房地产业发展的第三次高潮已经到来。形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合实力弱，发展缓慢，竞争力差。而且各开发企业的状况也不平衡，总体看是东南实力强，西部实力弱。这些都极不适应当前迅猛发展的经济形势和人民群众日益增长的物质需求和要求。我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个行业呈现出欣欣向荣的景象。到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000万人，并且出现了一大批优秀楼盘和高素质的房地产开发、经营与管理人才。除房地产开发业外，十年来，还逐步形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。全国各地房地产业蓬勃发展，各地出现了许多成功的房地产经营模式，它们中有成功楼盘的开发，也有成功的中介经纪和成功的物业管理。

房地产安全管理制定(三)

房地产安全管理制定（三）房地产公司安全管理制定(三) 为创造公司安全文明生产环境，促进公司事业发展，结合公司实际情况特制定本制度。 (1)机构与职责 1、机构 ■公司安全委员会是公司指导安全的组织机构，由公司领导和有关部门的主要负责人组成，(工程部、财务部、办公室、营销部等)其主要职责是全面负责公司安全管理工作，研究制订安全技术措施和预防措施，实施安全检查和监督，调查事故的工作。安委会的日常工作由办公室负责处理。 ■公司所属的项目机构必须组成安全领导小组，负责对本项目的职工进行安全教育，制订安全实施细则和操作规程，实施安全监督检查，贯彻安全委员会的各项安全指令，确保项目万无一失。安全小组组长由项目经理担任，并按规程配备安全管理人员。 2、职责 ■协助领导贯彻执行安全制度，综合管理日常安全工作。 ■制定、修订安全管理制度，并对这些制度的贯彻执行情况进行监督检查。 ■汇总和审查安全措施计划并督促。 ■组织开展安全大检查，经常深入施工现场，指导安全施工工作，遇有特别紧急的不安全的情况时，有权指令停止施工，并立即报告领导研究处理。 ■总结和推广安全施工的先进经验，协助有关部门，搞好安全施工的宣传教育和专业培训。 ■参加审查工程项目的设计文件和工程验收工作。 ■参加事故的调查和处理，负责事故的统计、分析和报告，协助有关部门提出防止事故的措施，并督促其按时实现 ■对上级的指示和基层的情况上传下达，做好安全信息的反馈工作。 (2)教育与培训 1、对新职工、民工、实习人员，必须先进行安全思想教育才能准其上岗。对改变工种的员工，必须重新进行安全教育才能上岗。

2、对从事电力、锅炉、焊接、车辆驾驶、易燃易爆等特殊工种的人员，必须进行专业安全技术培训，经有关部门严格考核并取得合格操作证(执照)后，才能准其操作。 3、对从事财务及物资管理的员工，必须进行防盗安全意识的教育，加强员工的法制意识。 (3)施工现场 1、在施工现场必须安排劳动保护设施的建设，并以主体工程同时设计同时施工。 2、工程管理部门在组织工程设计和竣工验收时，应提出劳动保护设施的设计方案，完成情况和质量评价报告，经同有关部门审查验收，并签名盖章后，方可施工。 3、施工现场布局要合理，保持清洁整齐。 4、施工用房、建筑物必须坚固、安全，通道平坦、畅顺，要有足够的光线，为施工所设的坑、壕、池、走台、升降口等有危险的处所，必须有安全设施和明显的安全标志。 5、雇请外单位人员在公司的场地进行施工作业时，工程管理部门应加强管理，必要时实行工作票制度。对违反作业规定并造成公司财产损失者，须索赔并严加处理。 (4)易燃、易爆物品 1、易燃、易爆物品的运输、贮存、使用、废品处理等，必须设有防火、防爆设施，严格执行安全操作守则和定员定量定品种的安全规定。 2、易燃、易爆物品的使用地和贮存点，要严禁烟火，要严格消除可能发生火灾的一切隐患。检查设备需要动用明火时，必须采取妥善的防护措施，并经有关领导批准，在专人监护下进行。 (5)防火安全措施 1、公司的防火安全工作，要本着以预防为主，防消结合原则，防患于未然。 2、各部门在生产和工作中，均须严格执行国家和市消防机关颁布的有关防火规定，并根据自己的实际情况，采取具体措施。 3、防火安全领导小组应经常对全体员工进行防火安全教育，并组织业义务消防队进行消防训练。 4、各施工单位、要害部位的兼职防火安全员，应在每日下班和交接班前，对本工作部位进行一次防火安全检查;其他各部门每星期做一次检查;本公司防火安全领导小组每半年进行一次检查，每季度进行一次抽查;完善逐级检查制度以便及时发现和消除火险隐患。

李军老师房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析

房地产工程全程核心要素把控与精细化管理体系实战解析 ---暨以大视角来破除工程现场管理的谜局【课程背景】您是否在工程现场管理中经常被日常杂项工作困扰得烦不胜烦？是否经常被一些突发性事件拖累而影响到全局计划？是否觉得无论自己多么尽心尽力，仍有一些事情防不胜防？是否觉得事先制定好的计划执行起来总是滞后而力不从心？目前房地产企业工程现场及质量控制普遍在技术管理上存在着薄弱环节，本课程通过理论引导、实战经验总结和大量的案例分享，结合国内大型房地产企业工程管理体系建立，工程管理方面出现的各种质量通病及产生的原因，提出有针对性的技术解决方案，全面解决工程施工现场及质量管理疑难杂症及通病。实用性地讲解不同施工阶段、施工部位、关键工序的质量控制标准和要点。全盘掌握的现场管理大局观，以大视角来破除工程现场管理的谜局。提供“事前预防、事中管理、事后检验”的技术管理方法，强调工程现场解决舍本逐末、抓小放大的问题。并可以结合项目本身情况建立一套完整、切实可行的个性工程管理方案。【课程收益】 1、掌握通过项目运营管理提高项目工程管理的效率、风险控制能力； 2、掌握房地产工程质量管理体系的基本构成； 3、全方位掌握项目工程管理进度、质量与成本控制精髓； 4、掌握不同施工阶段质量管理的薄弱环节、管控重点及质量通病防治； 5、帮助企业学习借鉴并逐步建立符合企业自身情况的精细化现场管理体系； 6、获取标杆房企工程精细化管理体系标准模板文档，快速运用到日常工程管理工作； 7、帮助提升项目经理式人才的综合管理能力和职业素养。

【课程特点】实战性强：基于行业咨询培训和标杆地产的实践经验，确保课程内容、工具方法、案例对地产企业工程管理者的实战性；针对性强：基于课前对客户单位需求的充分调研，确保内训对客户企业的针对性；【课程对象】房地产企业总经理、总工、分管工程副总、项目总经理、工程总监、设计总监、前期部、开发部经理、工程部经理等。【课程大纲】第一讲：房地产公司治理 (头脑风暴篇) 第二讲：项目工程现场 (初窥门径篇) 第三讲：项目工程准备阶段 (登堂入室篇) 第四讲：项目工程实施阶段 (破釜沉舟篇) 第五讲：项目工程交付及后评估阶段(大功告成篇) 回顾总结：最后研讨及经验交流其中第一讲：房地产公司治理思考：白银时代房地产公司该如何“洗脑？” 第一部分：简析中国房地产形势 1）、2014年房地产市场回顾 2）、 2015年房地产行业预测 3）、市场关键词---风险与机遇并存 4）、行业关键词—大企业、多元化、互联网

房地产组织管控模式

组织管控之剖析房地产企业集团“三种管控模式” 外部环境的变化、行业内部竞争的加剧正在改变房地产企业的生存状态。以前那种“粗放式”经营管理也能“数票子数到手酸”的日子一去不返了。面对日益严峻的生存环境，房地产企业纷纷开始强练内功，提升内部管理水平。其中，最重要的环节就是怎样对下属项目公司、区域公司进行管理控制？如何选择符合企业实际的、有效的管控模式？一、解析集团的管控模式 1、集团管控的三大内容第一，管控模式如何选择。根据城市公司的产权结构和集团发展战略，确定选择何种管控模式，这是对城市公司实旋管控的基础。第二，组织结构如何调整。企业在向异地发展时，从原来的单区域单项目(或多项目)管理开始向跨区域多项目管理转型，企业的组织结构如何进行调整，从而适应企业的不断发展? 第三，母子公司权责如何分工。实际上就是总部和异地子公司权利划分的问题，什么权利应该由总部控制?什么权利该下放到子公司?如何在总部有效控制的同时又能保证企业运作效率? 集团管控模式就是在“集团一区域公司一城市公司一项目”四级主体之间，明确任意两个主体之间的权责关系。 2、三种集团组织结构目前中国房地产企业存在三种典型的组织结构 A、职能型组织结构——项目公司

是一种比较集权的专业化组织结构，目前一般的房地产公司大多属于项目公司：即整个公司的部门职能都围绕一两个项目运转。职能型组织结构的优缺点：优点：缺点： ●有助于对项目经营进行直接控制，●通过职能部门下达关键业务指标，●集中人才技术优势参与项目开发：●扁平式管理效率高，管理成本低●只服从于上级，不对盈利承担责任：●只关心本部门，不太关心整体战略：●只关注专业化，限制了跨职能经验。 B、项目管理型组织结构——多项目公司是一种把项目运作完全下移、公司只管人、财、物资源调配的组织结构。

浅谈如何做好地产公司的管理工作

浅谈如何做好地产公司的管理工作集团公司文件内部编码：（TTT-UUTT-MMYB-URTTY-ITTLTY-

浅谈如何做好地产公司的管理工作秦皇岛森源房地产开发公司王翔房地产开发公司是一个专业性很强的管理型的公司，管理工作至关重要，下面简单谈一下房地产公司的管理。房地产公司的管理大致分为以下几个方面：制度建设、团队建设、项目管理、销售管理、财务管理。下面分别进行阐述。第一、制度建设一个成熟的企业，必须有适合本企业的管理制度、组织机构、岗位职责、工作流程等。制度建设必须适应企业的发展。管理制度，组织机构、岗位职责、工作流程要结合公司的实际情况和企业性质，业务的要求制定，既要满足企业先进管理的要求，又要符合公司的现实情况及发展的要求，要具有先进性、实用性，可操作性。要将制度进行贯彻，执行。要对新员工进行培训，要让公司的每个人都了解公司的各项管理制度，了解自己的岗位职责，熟悉与自己有关的工作流程。制度的执行要严格、公正，制度面前人人平等，不管是谁，只要违反了公司的管理制度都要进行处理。每个员工都要做到履职尽责。都要严格按流程办事。每个企业都有自己的组织机构，组织机构的配备要结合公司自身的特点（性质、规模、），切不可照抄照搬。组织机构要健全，要满足企业高效运行的需要。第二、团队建设一个企业要想健康的高效运行必须有一只优秀的团队，有人说：“团队”从字义上分析，是一个有才能的人带领一些用耳朵听的人来完成某项任务。我认为这句话说得有一定的道理。一个优秀的团队应该由一个德才兼备的领头人和一些责任心强、服从领导、忠于职守

的人员组成。团队既要考虑单兵作战能力又要考虑综合作战能力，两者要有机结合，相辅相成。那么如何打造一支优秀的团队呢？我认为应该从以下几个方面入手：（一）凝聚力建设。一个优秀的团队首先必须有凝聚力，如果没有凝聚力，那就会是一盘散沙，团队就没有战斗力。那么，如何才能是团队具有凝聚力呢?本人认为，应该做到以下几点： 1、团队领导做事要公平公正，领导应率先遵守企业的规章制度。 2、责任明确，赏罚严明。 3、做好亲情化管理，使员工感受到如家一样的温暖。 4、经常举办一些有助于增强员工凝聚力的活动。（二）提升职工素质及业务能力的建设。要经常举办业务知识学习，开展业务技能比赛，提升职工的业务水平，提升整体工作能力。搞好职工培训工作，提高职工的整体素质。（三）执行力建设。执行力是企业贯彻落实领导决策，及时有效的解决问题的能力。执行力是企业管理在实践过程中原则性和灵活性相互结合的重要体现，执行力是决定企业成败的关键因素，是构成企业核心竞争力的重要环节是企业生存和发展的关键。提高职工的执行力，使企业的各项重大战力决策和工作部署能够不折不扣的贯彻执行是至关重要的。提高职工的执行力可以从以下几个方面落手： 1、建立良好的工作氛围和机制，良好的工作方法和习惯。建立良好地沟通机制。导致执行力不能很好地执行的原因很多，下面几种是在工作中比较常见的：（1）在上级传达了决策内容后，执行者出于畏惧或其他考虑，不懂得地方没有及时询问；（2）在上级传达了决策内容后，执行者没有认真的思考，想当然认为理解了，没有及时了解细节和重点；

房地产企业安全管理

房地产企业安全管理安全管理采用立法和技术组织措施，保护劳动者在劳动过程中的安全健康，保护财产不受意外损失而采取的综合性措施。住宅小区建设项目安全管理就是探索和研究如何消除施工过程中的各种有害因素，研究施工过程中的不安全、不卫生因素与劳动者之间的矛盾和对立统一规律，并运用这些规律制定科学的、合理的、行之有效的各种安全生产管理制度，改进并不断完善安全技术措施，预防伤亡事故，以保障劳动者的安全健康，保证建设项目顺利进行。保护劳动者在生产过程中的安全和健康，是我们党和国家的一项重要政策。贯彻执行党和国家的“安全第一，预防为主”的安全生产方针，是建设项目管理的一项基本原则。安全管理就是为防止和消除施工生产过程中的各种有害因素向伤亡事故转化所进行的一项企业管理工作。工程项目安全管理有以下内容：1．项目安全生产制度。在工程项目施工过程中必须建立符合项目特点的安全生产制度，参加施工的所有管理人员和工人都必须认真执行并遵守制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家和地方以及本企业的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。2．项目安全技术管理。安全技术是从技术的角度对安全生产加以控制，在生产过程中采取措施，防止和消除伤亡事故或减轻繁重的劳动。它控制的对象是劳动手段和劳动对象。3．工业卫生管理。是侧重于从“环境”的角度出发进行安全生产控制，在生产过程中采用一系列的防护或医疗措施，防止高温、严寒、粉尘、毒气等污染对劳动者身体健康的危害。安全生产制度，安全技术和工业卫生从不同的角度进行生产控制，各自的控制内容也各有侧重，安全生产制度的主要控制内容是：安全生产责任制，安全教育，伤亡事故调查与处理。安全技术和工业卫生的主要控制内容是，安全检查和安全技术管理项目经理的安全生产职责 1．按照国务院所确定的“管生产必须管安全”的原则，项目经理既是工程项目生产的最大责任者，也是项目安全生产的最大责任者。因此，项目经理是安全生产职责的核心，是对参加本工程项目施工的全体职工的安全与健康负责，在组织与指挥生产的全过程中，把安全生产措施落实到每一个生产环节中，严格遵守安全技术操作规程。2．要组织工程项目施工的全员安全教育，对工程项目的管理人员和施工操作人员，要按其各自的

房地产企业工程项目精细化管理

房地产企业工程项目精细化管理发表时间：2019-09-21T21:53:10.233Z 来源：《基层建设》2019年第18期作者：纪建军 [导读] 摘要：近年来，我国经济正处于从高速发展向高质量发展的转型升级过程中，对于房地产企业来说，也应该积极转变发展模式，利用精细化管理手段提升建设工程项目的管理水平，提升企业的盈利能力和市场竞争力，确保企业在更加复杂激烈的市场竞争形势下能够健康发展。河南省濮阳市中原油田房地产管理中心河南濮阳 457001 摘要：近年来，我国经济正处于从高速发展向高质量发展的转型升级过程中，对于房地产企业来说，也应该积极转变发展模式，利用精细化管理手段提升建设工程项目的管理水平，提升企业的盈利能力和市场竞争力，确保企业在更加复杂激烈的市场竞争形势下能够健康发展。对于此，本文首先总结了以往房地产企业工程项目管理中存在的常见问题，分析了精细化管理在房地产企业管理中应用的重要意义和价值，并提出了工程项目精细化管理的要点，希望为房地产企业的高质量发展提供一些有价值的参考思路。关键词：房地产；工程项目；精细化管理；策略措施引言：现阶段，我国房地产行业规模不断扩大，市场竞争越发激烈，用户对房屋品质需求也显著提高，房地产行业全面进入了转型升级阶段。因此，房地产建设企业要重视工程项目的精细化管理，真正实现“向管理要效益”，实现企业的健康可持续发展。 1 传统的房地产工程项目管理存在的问题分析 1.1 项目人员综合能力不强在传统的房地产工程项目管理过程中，项目管理人员主要是从宏观上对工程项目的成本、进度、质量等方面进行管理和把控，缺乏足够的专业性技术能力。这种现象主要是由于以下两方面因素造成的：首先，有些房地产企业对项目管理重视程度不够，在人力资源选拔和管理人员薪资待遇方面存在误区，认为项目管理工作只是辅助性工作，对人才的培养和投入力度不够。第二，企业管理体系建设有缺陷，对管理人员的绩效考核和奖惩机制难以形成量化标准，导致管理人员工作热情和责任心下降。 1.2 材料管理较为混乱在房屋建设工程项目中，需要用到大量各种各样的建筑材料和施工设备，在以往的项目管理中，材料的采购、运输、存放管理存在一定的不足，特别是施工现场的材料管理较为混乱，对于一些材料的防水、防晒、防腐蚀工作需要进一步加强，对于一些较为贵重的材料如电线电缆等物资的管理存在一定的漏洞，容易出现遗失、损坏等各种问题，造成了建设成本的上升。 1.3 施工监管标准不健全在房地产企业工程项目施工管理过程中，需要建立标准化施工监管体系，并严格根据管理标准进行施工监管。然而，很多房地产企业尚未形成标准化管理体系，在施工管理过程中主要依靠人的经验和能力来进行监督管理，具有较强的偶然性，一旦管理人员出现疏漏或能力不足，很容易造成管理失效，进而影响工程的施工进度、质量管理和成本造价控制。 2 房地产企业工程项目运用精细化管理的意义和价值 2.1 实现房地产工程项目管理的标准化精细化管理必须依据完善的标准化管理体系，因此企业在实现精细化管理过程中，需要对现有的项目管理体系进行系统性的完善和优化，对各个专业学科和职能部门之间的责权利进行进一步明确，实现企业分工的精细化，进而提高企业管理的标准化水平，摆脱依靠人治的管理制度，有利于企业的长远发展。 2.2 提升工程项目施工质量房地产企业工程项目精细化管理的有效实施能够促进施工质量的提升，在精细化管理体系中，对施工作业的技术手段、工艺流程、材料管控、质量标准等内容都有明确的规定，现场施工监管人员和施工作业人员只要依照精细化管理制度执行工程施工，就能有效的提升工程质量，提升建筑的整体品质，为用户提供更满意的产品。 2.3 更好的协调管理者与施工人员的工作关系在房产工程项目中，涉及到的部门和人员很多，各个部门之间很容易出现协调不顺畅的问题而造成矛盾，特别是项目管理人员和现场施工作业人员很容易出现利益上的冲突。利用精细化管理，可以让不同部门，不同职责的工作人员分工更加明确，责权也更为清晰，利用规范化的管理制度能够有效缓解由于人为因素造成的矛盾冲突。 3 房地产项目精细化管理要点分析 3.1 工程设计环节的精细化管理在房地产工程项目精细化管理中，工程设计环节是最为重要的管理要点，直接关系到建设工程的施工进度、造价成本和工程质量。因此，必须加强工程设计环节的管理，由于工程设计的复杂性和专业性，建设单位必须选择专业的、综合的设计人员进行工程设计，要求他们对工程的各个方面进行准确、合理的分析，并根据现场实际情况项目的实施，以确保工程设计方案的合理性和可行性。在工程的总体设计中，必须保证设计满足业主的要求，保证工程的简洁性和美观性，以有效地降低工程施工的难度，以及建筑特点，设计人员需要合理运用当地建筑元素，尽可能满足当地居民的文化需求和审美需要。此外，为保证工程施工质量，设计人员必须合理设计各种施工材料和施工设备的运用，在保证工程质量的前提下，尽量节约资源，降低工程造价。 3.2 施工采购环节的精细化管理房地产工程项目通常规模较大，施工中需要用到大量的建筑材料，因此，要加强施工材料的精细化管理水平。重点要从以下几个方面入手：首先是材料招标采购环节的管理，采购过程要建立标准化采购流程体系，保证材料的质量和价格能够得到有效控制。其次，要建立现场材料管理责任制度，需要专人对施工材料进行保管和维护，防止自然环境和人为因素对施工材料造成的损害，并应建立剩余材料回收制度，有效提高材料的利用率。 3.3 项目施工环节精细化管理在精细化施工管理过程中，项目管理人员应注重加强对施工过程工艺的监督和管理，尽量减少施工过程中偷工减料的现象，进而有效提升施工质量。对于施工进度方面，管理部门应该建立完善施工流程方案和现场进度考核办法，对现场施工进度进行定期的监督考核，确保施工进度能够满足工程需求。在施工安全方面，要建立完善的现场责任制，明确直接责任人，并建立安全应急处理机制，做到防患于未

房地产市场发展历程

中国房地产市场发展历程回顾发布时间：2009-01-08文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据；深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。从近期的经济与行业发展情况看，这一调整的过程还将持续一段时间，最快会在2009

浅谈房地产开发企业的安全生产管理概要

浅谈如何做好武平嘉盛房地产开发有限公司的安全生产管理工作钟俊鹏安全生产不但是建筑施工企业的生命线,也是房地产开发企业目标能否实现的前提条件。近年来,随着国家对安全生产工作高度重视,相继出台了《建筑法》、《安全生产法》等法规,对于促进安全管理工作起到了有力的推动作用,安全生产基本走上了有法可依、有章可循的轨道,安全管理水平有了大幅度提高,安全管理状况得到了很大程度的改善,大大减少了各类安全事故的发生。但是,由于房地产开发项目的投资大、延续时间长、参与主体多、组织关系复杂,在工程管理的过程中不确定因素很多,一旦失控就会埋下安全隐患,因此,房地产开发企业的安全生产管理不但要以法律、合同为依据,执行与规避,而且还要在过程管理中针对相关企业管理中存在的安全问题,预防、监控、高效处理,确保如期实现预定目标。首先,房地产开发企业易存在的安全管理问题,如:违法肢解工程进行分包,导致出现安全问题时无法及时确认责任方,导致处理迟缓,追踪困难;任意压缩合理工期,违背科学,造成赶工、抢工情况的发生,导致安全防护设施的不到位,为工程质量和安全埋下隐患;项目前期手续不全,违法开工,导致相关监管手续不能办理,为项目的建设和投入使用埋下隐患;将建筑工程的勘查、设计、施工、监理发包给不够资质或能力的单位甚至非法的个体承包商,由于这种层层的分包,导致施工管理不严格、安全培训不到位和安全投入不足或基本没有。同时它还使利润降低,而包工头为了追求最大利润,会减少他的一切不必要的金额开支,导致安全隐患和安全事故的不断出现;忽视重大安全风险源的预

控,导致风险一旦发生,无应对之策;不按规定提前拨付安全措施费,导致现场安全措施不到位;工程所用材料的设计选用,只注重经济效益,忽视质量安全,随意调整设计指标,导致设计功能降低。其次,相关勘察、设计、监理等单位易发生的安全问题,如:勘察、设计单位不按要求进行勘察或设计,或改变勘察设计文件、法律、法规和强制性标准,使勘察设计成果存在缺陷,不能保证建筑物和施工人员的安全;工程监理单位未对施工单位的安全技术措施或专项安全施工方案进行认真的审查,在施工工程中也没有对施工单位落实安全措施的情况进行认真监理,发现事故隐患时,也未采取果断措施予以整改和消除;检测单位出示虚假报告等; 相关施工单位易发生的安全问题,如:企业未建立专家论证制度,未配备足够的专家级人员,对危险性较大的工程施工组织设计或专项施工方案签字了事,未真正起到把关作用;各项目部未按规定配备足够的专职安全员或名为专职,实为兼职,架子工等少数特殊工种经培训持证上岗人员数量不足;施工组织设计编制依据中安全依据不正确,不全面,引用规范过时,安全措施内容缺乏针对性,深度不够,尤其是中小项目照搬现成模块已成普遍现象。负责编制施工组织设计的技术负责人往往缺乏经验,加上工期紧张或施工准备时间不足,施工组织设计的编制仓促,不具备针对性和指导意义;对危险性较大的如深基坑,高边坡,塔吊基础,土方开挖,模板,脚手架,吊装等应用面广,技术要求高,方案编制不规范,针对性不强,往往套用现成模块再凭经验调整后验算,受力分析及计算错误多,构造要求不全,安全措施不力,一旦出事故后果严重,极易导致群死群伤或重大财产损失。为保证安全及个人免责,方案编制往往又过于保守,造成大量资源浪费。其原因除编制人员水平及责任心不强,经验不足外,施工企业及监理把关不严,工期紧等均有影响,但却一时难以解决。针对以上易出现的安全问题,可通过以下措施加以纠正,尽可能的消除安全隐患,确保在房地产开发过程中的安全生产。

房地产投资项目精细化管理指导手册

房地产投资项目精细化管理指导手册中铁四局集团有限公司

目录第一章总则 (3) 第二章分类和预算管理 (3) 第三章准入区域和土地储备 (4) 第四章项目追踪和甄选 (5) 第五章项目评审和决策 (5) 第六章统计及信息管理 (6) 第七章项目融资和评价 (7) 第八章风险防范 (8) 第九章品牌管理和人才队伍建设 (9) 第十章附则 (11) 附件1：房地产开发项目可行性研究报告格式指引 (12) 附件2 房地产统计报表 (27)

中铁四局房地产投资项目精细化管理指导手册第一章总则第一条为促进中铁四局集团有限公司（以下简称局）房地产业务持续健康发展，根据《中铁四局集团有限公司项目投资管理办法》，结合局房地产业务实际，制订本细则。第二条本细则所称的房地产开发指房地产公司在境内依法取得国有土地使用权的土地上进行房屋及配套设施建设并以出售或出租为目的的经营行为，包括房地产公司利用自有土地进行房地产开发及以股权形式获取的房地产项目。第三条投资发展部是局房地产板块管理的主责部门，负责全公司房地产板块的综合管理，对房地产公司房地产开发业务进行指导和服务;对已开发项目进行指导、监管、中期评估及终结预评估。第四条本细则适用于局及房地产公司所属（控股）的房地产企业。第二章分类和预算管理第五条局对从事房地产业务的房地产公司实行年度预算管理，房地产公司应按全面预算管理要求向投资发展部上报下年度的房地产业务预算。

第六条局对房地产总体发展目标进行分解，于每年1月底前下达当年房地产公司房地产生产经营指导性计划，主要指标为营业收入、销售额、回款额等，并将此计划作为对房地产公司年度考核的重要内容之一。第七条房地产公司须在年度房地产投资预算额度内向局提出项目开发申请，特殊情况需追加预算时，应事先申请并履行相关审批手续。第三章准入区域和土地储备第八条按照局房地产战略发展要求，做强企业、做精行业、整合资源、优势互补、树立品牌的原则，根据房地产公司现有（含已完）项目的区域分布、投资总量、市场反映情况以及房地产公司的资源优势情况划分市场准入区域。按照股份公司文件规定，我局属于房地产开发A类企业，只能在安徽、上海、浙江、江苏、江西等区域内经营开发。第九条不得单独跨区域开展房地产业务，局房地产开发若跨区域开发应与中铁置业合作，合作开发可以不分区域、不分开发形式。第十条房地产公司应根据宏观政策与市场情况及时调整房地产开发策略，积极拓宽项目获取渠道，由单一的市场“招拍挂”获取土地向资源营销、项目营销、品牌营销和政策营销转变，提高获取优势项目的能力，规避单一营销渠道带来的市场风险，增强局房地产业务的市场竞争力,提升盈利空间。

房产公司工程质量管理规定

房产公司工程质量管理规定 Prepared on 24 November 2020

**房产公司工程质量管理办法（试行） 1 目的与适用范围目的为提高工程质量，规范工程管理行为，确保工程现场质量管理处于受控状态，强化检查工作制度化，便于公司全面了解各项目质量管理情况，确保工程建设顺利进行，树立富临房产良好品牌形象，制定本办法。适用范围、初装修阶段，不适用于二次精装修阶段和交付使用阶段。 2 职责监理单位下达整改通知书，限时要求施工单位整改。，应及时通知监理单位进行隐蔽工程验收。监理单位在接到通知12小时内进行隐蔽工程检查验收，监理单位验收不合格的，责令施工单位整改，验收合格方能进行下道工序。、分项验收由施工单位提出申请，监理单位组织，会同施工单位、监理单位、建设单位三方共同验收，并在验收资料中三方签字确认，作为后期责任追究依据。工程管理部项目部部专业工程师参与监理工程师日常巡视，进行分部、分项工程检查验收，检查记录完整齐全（影像资料及书面记录），验收合格后，签字确认，方可进入下道工序。部专业工程师对隐蔽工程进行抽查，重要部位旁站。总师办

，对各项目工程质量进行定期和不定期检查。对于发现的质量问题，向施工单位发出《整改通知单》，要求其进行整改。 3 质量控制要点 4 质量检查内容及质量控制标准

5 质量问题的分类及处理方式一般质量缺陷：工程管理部、项目部对施工单位下达《整改通知单》，限期整改。严重质量缺陷：总师办对施工单位下达《整改通知单》，限期整改。同时对工程管理人员及监理单位、施工单位进行经济处罚。 6 质量问题处罚标准

房地产开发公司安全管理制度

某房地产开发公司安全管理制度一、针对本公司危险性作业多，人员构成复杂，管理疏漏等情况，建立健全各各类的安全规章制度是确保建立施工安全的基本保证。二、建立完善和细化的安全管理制度在优化管理流程，精简管理层次，提高安全管理水平，实现全年安全生产目标等方面，能够产生一定的管理绩效。三、安全管理制度建设是建立现代企业制度的客观要求，是严格安全生产要求的需要，时贯彻落实公司规章制度的需要。四、安全管理要变为事前预防与事中控制，则必须实现安全管理的四个凡事，即凡事有章可循，凡事有据可查，凡事有人监督，凡事有人负责。要明确事前如何预防，事中如何控制，时候如何处理。五、为确保安全管理的时效性和可操作性，制度化建设必须实行动态管理，要实时分析生产作业流程和管理上的薄弱环节，随时捕捉制度执行过程中的信息，结合情况，客观分析存在的问题并及时修订或拟定可行的规章制度。安全管理应急预案（制度）为保证本公司安全管理工作顺利而有效地进行，根据《中华人民共和国安全生产法》、《消防法》、《山西省城市房地产安全生产条例》和市、做好安全管理工作的相关部署，并结合我公司房产经营管理和其他经济工作的实际情况，特制定本预案，望公司部门及各单位务必遵照执行。一、指导思想以"三个代表"重要思想和"十七大"精神为指导，牢固树立"安全第一，预防为主"的思想，在抓好日常安全管理工作的前提下，加强特殊时段的安全防护检查和举措，全面提升公司突发事件应急处理能力，最大限度地减轻减少损害，保障公司员工的生命财产安全。二、本预案适用的范围（一）房屋结构性安全防护。（二）供暖设备的生产安全。（三）住宅楼及办公经营性用房的用电和防火安全。（四）施工现场的安全生产管理。（五）上述各项工作所涉及的安全突发事件和其他安全突发事件的应急处理。

房地产行业发展趋势

房地产行业发展趋势随着近年来房地产行业的高速发展，房地产开发企业进行着大规模的跨地域扩张，房地产企业的优胜劣汰进程加快，企业之间的分化重组加剧，行业集中度快速提升，公司的管理幅度迅速加大，企业业务间关联的复杂性急速增加，房地产企业出现了集团化管理的发展趋势，企业管理者的关注焦点也正在发生着变化，未来房地产企业的竞争和行业稀缺资源（特别是土地资源）的获得将更多地遵循“资本为王、实力取胜”的游戏规则；尤其2008的市场环境急剧变化，如何通过企业进行全面管控、协同运营，来降低和控制项目成本，管控企业运营风险，提升竞争力，将成为房地产企业运营管理中的重点和难点。 <一>从近年房地产企业的盛衰起伏中，我们可以看到行业发展的几个重要的趋势性特征： 1. 行业资源日益集中，经营规模化正成为趋势； 2.多项目运营、集团化管控成为发展重点； 3.粗放经营向精细化经营方式转化； 4.异地扩张与全国性企业品牌显现； 5. 民营企业力量崛起和壮大； 6. 客户的维权意识明显提高。 <二>在此背景下，房地产企业的管控手段也在发生深刻的变化： 1. 规模扩张，集团一体化运作，需要企业提升协同效益； 2.以项目、客户为中心的开发项目和客户营销的业务过程一体化； 3.从资本经营逐步向管理出效益的商业模式转化； 4.职业经理人的人才队伍，配合现代化的IT管理手段，提升企业的核心竞争力。什么是房地产企业的核心竞争力？王石说是人才，潘石屹认为是创新，任志强提出是资本，也有人说是管理、是资源整合能力，是土地、是资金，是关系。我认为无论是从行业利润空间变化引发的需求，还是从行业快速发展的需求，规范化的集团管控与成本控制管理始终是大型地产集团必然的选择和核心竞争力，是需要急切解决的核心问题。

房地产企业ISO常用标准(13个doc)9_New

房地产企业ISO常用标准(13个doc)9

人力资源控制程序 1.目的通过对公司员工进行聘用、考核、评价和培训，确保所有员工的基本素质和技能，均应达到本职岗位的要求，满足质量管理体系运行的需要。 2.适用范围适用于公司的人力资源的管理与控制。 3.职责 3.1人力资源部是公司人力资源控制的主管部门，负责公司员工的聘用、考核、管理、培训等工作； 3.2其它职能部门和项目部负责本部门人员的考核和内部培训工作。 4.工作程序 4.1员工的聘用、考核和管理人力资源部负责公司员工的引进和招聘，按照所招聘岗位的素质技能要求，对引进和应聘人员进行考察，对现有员工每年一次进行考核评价和日常管理工作。执行Q/TZH-WI-042《劳动用工管理办法》和Q/TZH-WI-043《聘用职工管理办法》。 4.2公司各级人员基本素质技能要求公司对各级人员的岗位基本技能和素质要求进行了规定，见Q/TZH-WI-031《岗位资格要求》，并定期对公司职工进行考核评价，公司管理层和中层干部由集团公司统一组织考评，确保在岗人员满足本岗位的素质技能要求。 4.3教育和培训公司采取以下方式和措施，对职工进行适当的教育和培训： a) 内部培训； b) 外委培训； c) 组织到其它成功的房地产开发公司和开发项目进行参观学习； d) 组织或参加学术论坛、经验交流会等； e) 鼓励职工根据自己的岗位专业开展自学，并采取相应的奖励措施。

由工程部负责组织学习和掌握安规知识和现场施工等安全管理规定，执行Q/TZH-WI-01 7《安全管理系统文件汇编》中的“安全培训管理办法”。 5)外委培训公司的外委培训主要包括：特殊作业人员的持证上岗和执业资格的取证培训、专业知识培训、专业任职资格培训等。具体实施规定，执行Q/TZH-WI-036《职工外委培训实施办法》。 4.3.4公司鼓励员工努力学习管理知识、专业技术，不断更新知识结构，提高自身素质，为公司发展多做贡献，对在考试、考核取得优秀成绩者，公司将按有关规定予以奖励。 4.3.5人力资源部负责每年对培训工作的有效性进行一次评价，并提出下一年培训建议。 4.3.6人力资源部负责收集、保存和管理公司职工教育培训的相关记录和证书。 4.4 人力资源部负责公司持证上岗的管理工作，负责审查、登记、保存和管理相关人员的上岗资质证书，确保国家政府部门和上级主管部门规定的特殊岗位，具备相应的执业资格证书。 5质量记录 5.1 QR21-01 培训出勤考勤表 5.2 QR21-02 培训总结 6支持性文件 6.1 Q/TZH-WI-017《安全管理系统文件汇编》 6.2 Q/TZH-WI-031《岗位资格要求》 6.3 Q/TZH-WI-036《职工外委培训实施办法》 6.4 Q/TZH-WI-042《劳动用工管理办法》 6.5 Q/TZH-WI-043《聘用职工管理办法》

房地产公司安全生产制

L J A1-1各级治理人员安全生产责任制施工单位: 工程名称: 日期: 年月日资料员(章): 资料员证号: 山东省建筑施工安全监督总站监制公司文件

字[2009]第2号 ★ 关于落实《各级治理人员安全生产责任制》等的通知各项目经理部：为认真贯彻执行《建筑法》、《建筑施工安全检查标准》及现行安全生产相关法律、标准、规范，顺利完成本年度安全生产责任目标，确保工程安全生产、文明施工。公司特制定《各级治理人员安全生产责任制》、《各级治理人员安全责任制》、《各部门安全责任制》、《各级各部门及治理人员安全生产责任制考核方法》、《各级目标责任、各工种操作规程、《安全检查制度》、《安全教育培训制度》、《班前安全活动制度》、《特种作业人员治理制度》、《工伤事故报告、调查处理和统计制度》、《安全防护、临时设施与备案证治理制度》，现下发给你们，望认真贯彻执行。 2009年2月20日公司安全生产责任制

一、公司安全经理对安全生产统一领导，公司安全科负责日常业务，安全科在安全经理的领导下开展工作，各项目部必须成立以项目经理为首，安全员、安全监管员、施工员、质检员、材料员、机管员等参加的安全生产领导小组，具体负责本项目部和项目工程的安全生产工作。二、各项目部必须配备1-2名责任心强、专业素养过硬的专职安全人员，对配备的专职安全员要保持相对稳定。项目部依照项目工程的规模，在施工现场设立安全机构，配备齐全安全治理人员。三、各级安全领导机构要建立例会制度，定期召开安全会议，分析安全生产情况，掌握安全生产动态，研究解决安全生产的突出问题。四、所有生产班组均设兼职安全员，并在班组长的领导下，负责本班的安全生产工作。五、公司对所属项目部的安全生产采取定期或不定期的安全检查活动。各项目部每月组织两次安全检查，各项目工程每周组织一次安全检查，各班组每天作业前必须进行安全检查。