房地产豪宅项目案例-世联行

世联地产观后感

世联地产观后感 班级：营销1512 姓名：闫丽爽 学号：12

世联地产[1]，1993年在香港成立。世联地产已在全中国拥有24家分支机构，近3000名员工。世联地产始终依据客户需求和市场变化，不断创新，已经建立起营销代理、发展顾问、 租售经纪3大核心服务体系，能够提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，其专业性在同业中更是首屈一指。世联地产凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。 1基本简介 编辑 世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。 截至2013年9月，除西藏、新疆、内蒙古、宁夏自治区及青海、甘肃省外，公司已在全国设立并运营的全资子公司41家、控股子公司3家（不包括子公司投资设立的三级子公司），员工人数超过14000人，基本完成代理顾问业务的全国布局。其中代理业务成功布局43个城市、顾问业务成功植入16个分公司。已为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。

世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台。 2核心竞争 编辑 代理服务方面 世联代理秉承“发掘物业价值，降低交易成本”的核心理念，以专业的服务为核心，与客户建立战略合作伙伴关系，致力于建立中国物业代理第一品牌。凭借14年来近500个项目市场操作的经验积累，逐步形成了为房地产开发过程提供项目选取、地块研究、可行性分析、价值评估、建筑策划、营销策划、销售代理、金融服务等一体化的地产专业服务链，并依靠科学的数据与分析，给客户提供最佳解决方案。 顾问服务方面 世联顾问于1999年高端起步，以深圳、北京和上海为中心，面向政府、开发商、专业机构、投资机构的高层管理人员和决策人士，提供稳定一致的顾问服务。世联顾问凭借世联强大的知识管理平台、系统化的创新能力、对行业发展及城市发展的前瞻性和对消费者需求不断变化的敏锐把握，协助客户共同面对挑战、不断创造成功。世联顾问致力于以影响行业的服务带动顾问业务的持续增长，成为中国地产顾问第一品牌。 经纪服务方面 世联行定位在高端置业客户及高端物业市场，以准确的市场定位和策略，科学的团队管理方式，优质的服务形象和口碑在深圳各大中高端区域、高端写字楼及工商经纪市场脱颖而出。 3创立背景 编辑 陈劲松世联地产董事长陈劲松[2]：当年深圳市房地产咨询评估行业就很艰难。深圳市物业估价所是当时最具权威性的评估机构，但是除领导者

(世联)住宅项目营销顾问工作建议书.pdf

江西小学校公司： 我司认为,要提供贵司所需并能解决贵司问题的顾问服务,其关键在于准确理解贵司的需求,因此, 最终提供的顾问服务还需双方进一步交流,我司也希望了解贵司的目标（项目预期）、限制条件（如启动资金等）、开发过程中遇到的困惑或面临的问题、项目开发时间表（如动工时间、推售时间等）等情况,以确定贵司的顾问需求,从而更好的为贵司提供相应的顾问服务。 如有任何问题,请随时与我司客户经理赵亮杰联系为盼！ 专此奉达,顺颂商祺！

xx住宅项目 顾问工作建议书 谨呈： 目录 一、世联地产顾问（中国）有限公司介绍 (3) 二、项目界定及思考关键点 (7) 三、工作阶段划分及各阶段工作内容 (10) 四、世联顾问工作方法及质量保证体系 (18) 五、顾问咨询费用 (21) 六、我司服务顾问案例及客户概览 (22) 七、世联部分策划代理项目概览 (26) P.2

一、世联地产顾问（中国）有限公司介绍 数字世联 世联地产顾问（中国）有限公司 2005 年营业收入总额近 2.28 亿元,相比与2004 年的 1.54 亿元增长 48.22 %。2005 年全年,世联中国代理、顾问同步服务项目近300 个,经纪、评估和按揭同步服务总宗数近4000 宗。截止到2005 年底,世联已经在深圳、北京、上海、天津、广州、东莞、惠州设立了13 家分公司,员工总数达 1500 人。 在“成为具有国际水准、中国最佳的房地产综合服务提供商”的企业愿景驱动下,2005 年全年,世联中国各项业务均呈健康发展状态,保持理想增长。 代理业务在未参与任何投资和包销炒作活动的正规作业模式下,成功进入5个城市,实现销售金额 147.28 亿元,成交套数 19730.5 套,成交总面积 204.01 万平方米。相当于为 2 万个家庭实现了投资置业的梦想。 顾问业务全年签约 136 个,签约项目总占地面积近 300 平方公里,签约城市 达 51 个,05 年签约总额较 04 年同期相比翻一番,雄居市场第一。 评估业务 05 年评估标总值达 1001 亿元,评估服务个案达 1750 宗,银行签 约银行 15 家,与 04 年同比业务增长 30%。 经纪业务已经成功的在深圳三级市场上树立起“世联行”“豪宅专家”的品牌形象,05 年交易总金额达 9.87 亿元,交易总面积达 13.42 万平方米,成功服 务小业主 3000 多位。 按揭业务迅速生长,05 年转介按揭贷款总额 4.3 亿元,按揭服务个案达 1300宗,签约银行 10 家,业绩较 04 年同期增长达 1075%。 事实证明,世联所坚持的稳健（稳定的服务质量）、创新和综合服务是取得成功的关键,未来三到五年,世联仍然要坚持并做得更好,做客户可以信赖的伙伴,为客户提供更加有价值的服务,和客户一起成功。 P.3

房地产法规与案例分析试题

《房地产法规与案例分析》试卷（A卷） 适用班级：14房地产经营与管理__ 一、单项选择（20*1.5=30） 1、房地产法律关系要素的核心是()。 A、主体 B、客体 C、内容 D、房地产法 2、我国行使房地产法律立法权的应是（）。 A、全国人民代表大会及其常务委员会 B、国务院 C、地方人名代表及其常务委员会 D、国务院及所属个部委 3、下列不属于集体所有的土地是（）。 A、农村的土地 B、城市郊区的土地 C、自留地 D、城市市区的土地 4、征用下列土地的不需要由国务院批准的是（）。 A、基本农田 B、基本农田以外的耕地超过35公顷的 C、其他土地超过70公顷 D、其他农田以外的耕地30公顷的 5、土地使用权出让金的（）上缴中央财政。 A、10% B、20% C、30% D、70% 6、城市总体规划的期限一般为（）年。 A、10 B、20 C、30 D、50 7、市管辖的县人民政府所在地城镇的总体规划须报（）审批。 A、省人民政府 B、自治区人民政府 C、直辖市人民政府 D、所在地市人民政府 8、城市房屋拆迁，若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起（）日内向人民法院起诉。 A、5 B、10 C、15 D、30 9、我国现行的房屋拆迁工作的最高行政法规是（）。 A、《房屋拆前证据保全公证细则》 B、《城市房屋拆迁管理条列》 C、《城市房屋拆迁估价指导意见》 D、《城市房屋行政裁决工作规程》 10、房地产开发项目超过出让合同约定的动工开发日期，满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让权（）以下的土地闲置费。满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 A、10% B、20% C、30% D、50% 11、房地产开发企业预收购房款的、在商品房屋建成销售前不得超过（）。 A、20% B、30% C、40% D、50% 12、房地产案件，人民法院应当在立案之日起（）个月内作出第一审判决。 A，1B，2C，3D，6 13、李某与国家土地管理部门签订土地使用权出让合同，合同约定使用年限为40年，李某使用10年以后转让给张某，受让人张某的使用年限为（）年。 A，40B、30C、20D、10 14、房地产开发预售商品房，投入开发建设的资金必须达到工程设用投资的（）以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的证明文件。 A、20％ B、25％ C、30％ D、50％ 15、房地产权属登记分为（）种。 A、4 B、5 C、6 D、7 16、转让土地使用权涉及房产变更的，在房产变更登记发证后（）日内，持转让合同或者协议，土地税费缴纳证明文件和原土地证书等申请变更登记。 A，10B，15C，30D，60 17.下列不属于受委托银行办理住房公积金业务的银行有（）。 A，中国工业银行B，中国农业银行C，中国民生银行D，中国银行 18、住房公积金管理委员会委托银行办理住房公积金贷款，结算等金融业务和住房公积金账户的设立，缴存，归还等手续的银行，一个城市不得超过（）家。 A，1B，2C，3D，4 19、房地产价格评估机构实行（）级制度。 A，1B，2C，3D，4 20、取得房地产估价相关学科学士学位的人员，需要从事房地产估价实务满（）年。 A，3B，4C，6D，8 二、多项选择（10*2=20） 1、房地产法律关系三要素是（）。 A、参加房地产法律关系的当事人 题号一二三四五六总分 得分 密 封 线 内 不 要 答 题

房地产法案例分析

案例分析二 案例:保修期内的责任事故,谁来承担赔偿责任 【案情】2002 年5月,陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房,并随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨,第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水,并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久,墙面也开始出现放射性裂纹。于就是,陈先生找到该开发商,要求其对房屋进行修补,并赔偿损失。在双方协商不成的情况下,陈先生诉至法院。 【分析】本案中,出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内,因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的,房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定,陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然,如果该质量问题就是由施工方的原因造成的,开发商可以向施工方追偿。 案例分析三 案例:因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理 【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位,甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定:建筑材料、建筑构配件与设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本,购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙,并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后,出现了严重的质量问题,小区业主集体将开发商起诉至法院。 【分析】海沙虽然洁净了但盐分高,对建筑工程质量危害极大,所以国家禁止在建筑上使用海沙。本案中,甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准,根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定:发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准,造成建设工程质量缺陷,应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外,作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任,因为施工方有检验建筑材料就是否合格的义务,不合格的禁止使用,而乙公司没有尽到审查的义务。 案例分析四 案例:竣工验收合格的建筑工程,就是否就不会出质量问题 【案情】1998年4月,被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议,双方约定:由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后,双方开始履行协议。在施工前,原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告,作为施工依据。1998年11月20日工程竣工,交付使用,双方进行了结算,工程总造价为1 522 656、10元,扣除应上缴的税金,自1998年5月至2000年12月28日,原告共给付工程款35笔,有现金、物资材料等,合计470 017、20元。2001年3月19日被告起诉原告施欠工程款一案,经法院一审、再审及高院二审,判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1 004 399、30元。之后,原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在严重质量问题,委托县建筑工程质量监督站鉴定,其结论为:“全部拆除重新处理”。2002年7月17日杜蒙县安全委员会办公室下发“隐患整改通知书”,认定原告造纸车间及办公楼存在重大安全隐患,要求停产、停业整顿。原告要求被告返修重建,遭被告拒绝,起诉至法院,请求判令被告赔偿拆除重建费55、9万元,造纸车间重建全线停产将损失利润40万元。 【判决】法院认为,原告与被告自愿达成施工协议,并已实际履行,协议合法有效。被告为原告施工的工程自1998年11月20日交付使用,当时原告未提出质量问题而就是签署了结算书并接受

世联公司简介

公司简介 1992年――1993年，创立期 1992年6月，世联置业有限公司正式在香港注册成立。 1993年4月13日，世联在深圳注册成立世联深圳公司。 1994年――1996年，起步期 1994年7月，世联公司取得深圳市规划国土局的批文，核准公司开展房地产信息咨询、交易代理、价格评估、投资策划等咨询业务。这是深圳市政府为房地产咨询企业颁发的第一张正式批文。 1994年，世联开始探索新的业务方向――代理。 1996年，以景桦花园为标志，世联地产代理业务树立了另一杆旗帜——策划领先和前期介入；该楼盘同时成为快速营销和大户型豪宅萌芽的代表。 创新点： 1994年的7月4至24日，世联成功举办“深圳小套型住宅展销会”。南山华联花园独占鳌头，快速成交50余套。 1997年－－2000年，成长期 1997年，以丰润、居雅、柏景轩、万达丰、柏丽等一批物业为代表，世联开始对各种物业类型代理销售的全面探索。 1997年5月，世联最早尝试店铺式经营，设立世联地产上步分行。 1997年12月，世联与中房指数系统(CREIS)办公室签订协议，承办中房深圳指数的数据收集、整理、发布和产品销售工作，并于1998年第一季度开始正式发布中房深圳指数。中房深圳指数是深圳的首个房地产行业指数。 1998年，世联物业估价部洞察和响应市场需要，推出新业务品种——“项目按揭分析”，获得良好社会效益。 1999年，世联顾问业务高端起步，受深圳市盐田区政府和盐田区规划国土局委托，世联就盐田区发展战略进行了研究。这是深圳市首例政府委托地产咨询企业就区域发展战略进行专题研究。 2001年――2005年，扩张期 综合服务业务构建 2003年4月2日，按照国家建设部及广东省建设厅的有关规定和要求，根据深圳市规划国土局关于同意世联公司脱钩改制的批文，成立了“深圳市世联房地产评估有限公司”，为世联地产顾问（深圳）有限公司的全资子公司，经营范围为房地产评估。 2003年6月9日，世联地产三级市场工商部正式成立，主要从事写字楼、商业及厂房类物业的租售业务，三级市场工商部的成立是公司全面发展三级市场业务的有益尝试。 2004年6月2日，深圳市世联行房地产经纪有限公司正式成立，致力于房地产三级市场物业买卖、租赁委托代理，同时代办各项房地产产权相关手续、代办银行按揭服务，并提供房地产信息、法律法规、物业转让税费及手续等咨询。 2004年7月27日，深圳盛泽按揭代理有限公司成立，正式开展房地产按揭代理业务。 服务中国区域布局 2001年2月20日，北京世联房地产顾问有限公司正式注册并取得北京市经纪资质。同年4月，北京世联公司代理的第一个楼盘项目亮马名居开盘，并运作成功。 2002年4月30日，广州市世联房地产咨询有限公司获政府批准成立。 2002年11月22日，世联公司首度以“世联中国”新形象亮相第四届中国房地产交易会。 2004年1月，世联董事长陈劲松代表董事会宣布，世联进入后十年时代，将重视长远发展，重视战略安排，进一步强调布局和差异化。 2004年1月上海世联房地产顾问有限公司正式成立。 2004年6月18日，经过一个月的试营业，世联东莞公司正式进驻位于东莞新城市中心的南城区胜和路华凯大厦1205室，宣告世联东莞公司正式成立。

房地产估价方法及案例分析(doc 16页)

房地产估价方法及案例分析(doc 16页)

案例分析大总结（两套总结版本） 都是别人总结的，归纳了一下而已 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]

--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；

豪宅快速销售的秘笈

深圳世联策划经典案例 豪宅快速销售的秘笈 ——波托菲诺·天鹅堡二期 2004-2-10 项目背景 波托菲诺·天鹅堡二期共分三个区域开发，总建筑面积21万平方米，总占地面积：11万平方米。在保证10000元/平方米的均价前提下，如何实现短期快速销售呢？ 世联地产策划关键 产品优势—— 1、区域环境的优越性 波托菲诺·天鹅堡二期位于华侨城意大利风情主题小镇之内，沿承优雅闲适的小镇风格，享受两山三湖的优越生态环境以及华侨城的完善的生活配套； 2、品牌形象深入人心 通过一系列的客户访谈，我们发现客户无论来自深圳的哪个区域，哪个社会层次，对华侨城品牌的认同度极高，至于最终是否购买华侨城的房子，仅局限于一个条件：是否有足够的资金购买； 3、高端产品的稀缺性 通过对深圳2003-2004年豪宅市场的深入调查研究，作为高端住宅，竞争对手逐渐在2003年底纷纷入伙，竞争只集中在南山、福田，数量不到5个盘，并且受工程进度影响，开盘时间不一；

4、户型设计的人性化 动静分区，南北分区，主次分区，户型设计人性化； 营销方面—— 1、信息发布期 2003年7月举行年度新产品新闻发布会，提出“体验营销，共建社区”活动，引起社会各界的纷纷关注； 2、客户积累期 A VIP卡销售 a) 内部销售：在公开销售VIP卡前两周，针对华侨城城区内业主， 发售VIP卡； b) 公开发售：9月15日开始，通过各类媒体，大力发布认购VIP 卡信息； c) 秋交会发售：秋交会时，展场和现场同时发售VIP卡； B VIP卡客户维护 a) 体验华侨城意大利风情：邀请VIP卡客户参加2003年8月举行 的“意大利文化周”，体验华侨城文化气息和高品质的居住环境； b) VIP卡客户户型讲解会：在选房前1个月，由户型设计师主讲， 邀请VIP卡客户，分别举行两次VIP卡客户户型讲解会，使客户了解华侨城的产品，系统的了解自己中意的户型； C 样板房展示 样板房展示与VIP卡发售同步，与售楼中心一步之遥的1：1实景样板房，高贵的装修，空间的巧妙处理，令客户身临其境。 3、营销期

有关房地产代理公司的简介范本精选推荐

有关房地产代理公司的简介范本精选推荐 下面是小编分享的有关房地产代理公司的简介范本精选推举，供各位阅读与参考，希翼内容对您有所启发和帮助。 房地产代理公司简介范文1 世联地产 已成为全国知名的房地产综合服务提供商，业务范围覆盖房地产代理销售、顾咨询策划、资产服务、金融服务及经纪业务。世联地产始终依据客户需求和市场变化，别断创新。下一具十年，世联地产将致力于打造集成服务率先的房地产综合服务平台，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化进展提供强有力的支持! 世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业问的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾咨询股份有限公司。 截至2013年9月，除西藏、新疆、内蒙古、宁夏自治区及青海、甘肃省外，公司已在全国设立并运营的全资子公司41家、控股子公司3家(别包括子公司投资设立的三级子公司)，职员人数超过14000人，基本完成代理顾咨询业务的全国布局。其中代理业务成功布局43个都市、顾咨询业务成功植入16个分公司。已为全国200多个都市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。 世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心，形成问+实施独特的业务模式，提供从区域开辟、旧城改造、土地出让到项目开辟、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台。 2014年1月10日，世联正式对外宣告世联地产更名世联行。 房地产代理公司简介范文2 仲量联行 仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资治理公司，致力于为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行业务遍及全球75个国家,拥有逾200个分公司，2013年度业务营收约40亿美元。2013年仲量联行代表客户治理或提供外包服务的物业总面积逾30亿平方英尺，并协助客户完成了价值990亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下投资治理业务分支领盛投资治理(LaSalle Investment Management)治理资产总值达480亿美元。 仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的15个国家拥有80个分公司，职员总数超过27,500人。在大中华区，仲量联行目前拥有超过1,900名专业人员及12,000名驻厦职员，所提供的专业房地产顾咨询及服务遍及中国的80多个都市。 2014年在马来西亚吉隆坡香格里拉大酒店进行凉爽的国际物业奖亚太区颁奖典礼上，仲量联行再度荣膺中国最佳房地产问公司称号。此次，除中国市场外，仲量联行还摘取了亚太地区其他6个国家的五星级最佳房地产问公司奖项，以及5个类别的最佳推举奖。 自2011年RCA开始公布此类数据以来，仲量联行在亚太地区房地产投资问顾咨询公司总体排名中向来位居第一，并且在亚太地区的办公楼、工业地产、酒店和零售地产等细分市场中也位居榜首。2013年，仲量联行资本市场团队在亚太地区为总额超过215亿美元的商业地产投资交易提供了问服务，占该地区的市场份额的36%。 房地产代理公司简介范文3 华业行 华业行是一家从事房地产综合服务商，全称北京华业行房地产经纪有限公司，以下简称华业行。华业行成立于1995年，历经十余年，以置地顾咨询、全案策略、营销代理等

房地产法考试复习题

电大《房地产法》考试复习题 一、单项选择题 1．以下属于房屋所有权人对自有房屋进行事实上处分的是（） A 互换 B 赠与 C 拆除 D 买卖 2．在房屋拆迁公告规定的期限内被拆迁人无正当理由拒绝拆迁的，作出决定责令限期拆迁的机关是（） A 县级以上人民政府 B 房地产管理部门 C 拆迁批准部门 D 仲裁委员会 3．聘请专业物业管理公司实施物业管理的主体是（）。 A．居民委员会B．房屋管理部门 C．业主委员会D．业主大会 4．《城市房地产管理法》规定房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权（）抵押。 A．要分别B．必须同时 C．可以先后 D 禁止 5．代表国家行使国家所有土地的所有权的机构是（） A．国务院B．国土资源部 C．全国人民代表大会D．国家主席 6．甲将其房屋抵押给乙，借得20万元，后甲想把房屋转让给丙，甲合法的做法是（）A．甲应通知乙但无需告诉丙抵押的事项 B．甲无需通知乙但应告诉丙抵押的事项 C．甲应通知乙并告诉丙抵押的事项 D．甲应取得乙同意并告诉丙抵押的事实 7．甲乙共同出资购买一间房，并将该房出租给丙，在租赁期间，乙想转让自己的共有份额，现甲和丙都表示愿意购买，则该房屋（） A．在同等条件下，由甲优先购买 B．在同等条件下，由丙优先购买 C．在同等条件下由乙决定卖给谁 D．根据甲丙的实际情况，视双方实际需要程度决定由谁购买 8．万某出卖已出租的房屋，其后告知承租人齐某，并要求其退租。齐某拒不退租，也不表示承买。于是万某拒收房租，僵持达半年之久。后该房被邱某买下，邱某要求齐某搬出，齐某不予理会，邱某遂要求万某赶走齐某，万某认为房屋已不属于自己，没有撵走齐某的义务。此案应如何处理（） A 万某、邱某的房屋买卖合同无效 B 万某、邱某的房屋买卖合同应予撤消 C 万某、邱某的房屋买卖合同有效，齐某应退租 D 万某、邱某的房屋买卖合同有效，邱某继受万某出租人的地位 9．根据《土地管理法》规定，有权批准征收基本农田的国家机关是（） A．县级人民政府B．省辖市人民政府 C．省级人民政府D．国务院

2014电大《房地产法》最新题库试题及答案(案例分析题)

2014电大《房地产法》最新题库试题及答案（案例分析题） 案例分析题（合计 6 题） 1．2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金和租金后，甲公司将楼房交付乙公司使用。此后，乙公司按期交租。2000年9月，甲公司因欠丙公司2800万元，便将该楼房抵押给丙公司，双方订立了抵押合同，约定：如甲公司不能在2000年12月底还债，丙公司将对该房屋行使抵押权。但是一直到2000年12月，甲公司仍然无钱清偿对丙公司的债务，于2001年1月，丙公司要求乙公司向其缴纳租金，乙公司拒绝。从2000年1月至2001年3月，乙公司以甲公司、乙公司之间存在的抵押合同纠纷尚未解决为由，既拒绝向甲公司交租，又不向丙公司交租。2001年4月，甲公司、丙公司因抵押合同纠纷诉到法院。 问题： （1）甲公司能否将已出租的房屋抵押给丙公司，是否需要取得乙公司的同意?为什么?（3分） （2）如果甲公司与乙公司签订抵押合同没有进行登记，甲公司与丙公司的抵押合同是否有效?为什么?（2分） （3）如果甲公司与丙公司的抵押合同有效，那么丙公司能否在债务履行期限届满时将楼房拍卖，以清偿自己的债权?如承租人提出异议能否成立?为什么?（3分） （4）丙公司是否有权向乙公司收取租金，以充抵甲公司的债务?为什么?（2分）答：（1）甲公司将已出租给乙公司的房屋抵押给丙公司，不需要获得乙公司的同意。根据我国现行法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（2）未登记对抵押合同没有影响，抵押合同有效。根据我国相关法律规定，当事人之间订阅的抵押合同，自合同成立时生效，未办理登记不影响合同效力。（3）丙公司可以将房屋拍卖。承租人的异议不能成立。因为我国相关法律规定，丙公司拍卖之后，房屋的买受人并不能终止租赁关系，承租人的利益不会受到影响。（4）丙公司无权向乙公司收取租金来充抵自己对甲公司的债权。租金请求权属于出租人所有，本案中甲公司是出租人，拥有租金请求权。 2．2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。

豪宅营销20个心得

豪宅营销20个心得 一、跟有钱人谈文化 买豪宅的人不缺钱，不缺房子。那么该如何沟通？什么话题能引起客户的兴趣？跟有钱人谈文化！有钱未必有品。男人可以谈财经投资高尔夫汽车旅游美酒甚至美女！女人可以谈美容奢侈品珠宝亲子购物宠物甚至男人！要求置业顾问要广记博闻有阅历有见识有品位才行！ 二、跟文化人谈钱 豪宅营销，经常要搞很多跨界活动，比如郎咸平的讲座。其他还有红酒品鉴书画鉴赏养生美容等，需要请专家名人来演讲出席。请这些“文化人”目的，是为了跟客户“谈文化谈生活”，跟他们则需要认真谈钱，才可以压缩成本。达到四两拔千斤的目的。跨界营销，是豪宅营销的关键。 三、跟富人谈什么 豪宅营销，不要喋喋不休谈房子，富人不缺房子，何况好房子看得见，忽悠行不通，无须多费口舌。笔者总结：中国的富人只关心三个话题（当然所有人都关心）：1.如何保持财富持续增长？2.如何保持自己和家人身体健康？3.如何教育好下一代？——营销要对症下药，投其所好。 四、置业顾问状态最关键 豪宅通过广告竖形象，圈层跨界活动促来人，但这都不是关键。最关键是置业顾问的能力和状态！尤其是在逆市营销下，对于高房价的信心和说辞！笔者曾把一豪宅所有置业顾问过堂，发现对于售价，置业顾问自己都没信心，何谈教育客户？！临门一脚不行，再花哨的脚法也是白搭！ 五、渠道管理须精细

逆市销售豪宅，大量盲目投广告做活动，无异于大炮打蚊子。必须加强媒体的精细化管理。一定要想清楚：真正的客户在哪里？如何精准有效传递信息？如何邀约其到现场？客户成交最大的障碍是什么？价格？产品？如何拟定针对性的说辞？如何坚定客户购买信心？如何促成交？ 六、口碑好，才是真的好 越高端的豪宅，客户口碑越是关键。尤其是进入续销期的豪宅，99%都可能是老客户介绍过来的。口碑好，才是真的好！因此必须：1.做好产品。2.做好现场展示和服务。3.广告要树立良好形象。4.与其花钱做广告，不如花钱维护老客户。用细心耐心真心贴心恒心去感动客户！ 七、富人的分类 富人分三种：1.富。看过浑身金光闪闪带金劳金链金戒指的人吗？就是这种，穷得只剩下钱的，多是暴发户。2.贵。跟风追名牌但不懂名牌，伪装优雅有品位，但言行内涵不足，虚荣心强却肤浅。3.雅。低调含蓄有气质，举手投足优雅，谈吐有礼知识广博，懂名牌而不张扬，真正富人。 八、面子很重要 为什么本田奔驰进入中国后车标都大了很多？那是为了迎合国人的面子问题！刚富不久的国人，好面子是最大心理特征。“富贵不还乡，如锦衣夜行”。所以豪宅要给足客户面子：1.楼盘形象要好，知名度要高。2.现场服务要尊贵。3.要赞美客户的眼光和品位。4.告诉他邻居都有谁！ 九、营销的三个高度 第一：知名度要高，要引起关注和议论。 第二：美誉度要高，产品和服务吸引人，稍微有点钱的人都有冲动渴望拥有。 第三：消费层次高，豪宅永远是少数富人拥有的。买不起的人越多，买得起的人越

房地产法案例分析

案例分析二 案例：保修期内的责任事故，谁来承担赔偿责任 【案情】2002 年5月，陈先生从某开发商手中购买了一套精装修的现房，并随后入住。陈先生入住3个月后的一日夜晚突降罕见暴雨，第二天早晨陈先生起床后发现房屋侧墙面开始漏水，并将其放在墙边的数码照相机浸坏。此后不久，墙面也开始出现放射性裂纹。于是，陈先生找到该开发商，要求其对房屋进行修补，并赔偿损失。在双方协商不成的情况下，陈先生诉至法院。 【分析】本案中，出现质量问题的房屋显然处于保修期内。根据建设部《保修办法》第14条关于“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿”的规定，陈先生有权要求开发商修补房屋并给予赔偿。当然，如果该质量问题是由施工方的原因造成的，开发商可以向施工方追偿。 案例分析三 案例：因开发商的原因造成质量缺陷应如何处理 【案情】甲房地产开发公司系某住宅小区项目的建设单位，甲公司将该项目发包给乙建筑公司进行施工。双方在施工合同中约定：建筑材料、建筑构配件和设备均由甲公司提供。甲公司为了降低开发成本，购买了大量国家严禁在建筑上使用的海沙，并提供给乙建筑公司使用。在小区投入使用后，出现了严重的质量问题，小区业主集体将开发商起诉至法院。 【分析】海沙虽然洁净了但盐分高，对建筑工程质量危害极大，所以国家禁止在建筑上使用海沙。本案中，甲房地产开发公司提供的建筑材料—海沙不符合国家的强制性标准，根据最高人民法院《施工合同解释》第12条的规定：发包人提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任。故甲房产公司应承担相应的责任。此外，作为施工方的乙公司也应按照过错承担相应的责任，因为施工方有检验建筑材料是否合格的义务，不合格的禁止使用，而乙公司没有尽到审查的义务。 案例分析四 案例：竣工验收合格的建筑工程，是否就不会出质量问题 【案情】1998年4月，被告某建筑工程公司与原告某造纸公司达成施工协议，双方约定：由被告为原告完成厂房土建整改等工程的施工。之后，双方开始履行协议。在施工前，原告将带有其法定代表人卞怀祥签字的施工草图交给被告，作为施工依据。1998年11月20日工程竣工，交付使用，双方进行了结算，工程总造价为1 522 656.10元，扣除应上缴的税金，自1998年5月至2000年12月28日，原告共给付工程款35笔，有现金、物资材料等，合计470 017.20元。2001年3月19日被告起诉原告施欠工程款一案，经法院一审、再审及高院二审，判决某造纸公司给付被告建筑工程公司工程款1 004 399.30元。之后，原告提出被告承建的建筑工程主体结构存在

世联地产简介

世联地产 世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。（股票代码：002285）。 经过18年的发展，世联地产现已成为全国性的房地产市场服务提供商。至今，世联地产拥有27家分支机构，已为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高品质的房地产综合服务。 世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、华中、山东五大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。 世联地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的第一选择。 1993年，创立期 1993年，世联房地产咨询服务（深圳）有限公司成立，正式进入国内房地产服务领域。1994年——1996年，起步期 1994年7月，世联公司取得深圳市规划国土局的批文，核准公司开展房地产信息咨询、交易代理、价格评估、投资策划等咨询业务。这是深圳市政府为房地产咨询企业颁发的第一张正式批文。 1994年，世联开始探索新的业务方向――代理。 1996年，以景桦花园为标志，世联地产代理业务树立了另一杆旗帜——策划领先和前期介入；该楼盘同时成为快速营销和大户型豪宅萌芽的代表。 1997年——2000年，成长期 1997年，以丰润、居雅、柏景轩、万达丰、柏丽等一批物业为代表，世联开始对各种

世联地产

世联地产:深圳2010年11月房地产市场分析报告 ——————二次调控下量跌态势显现成交均价结构性回落 https://www.360docs.net/doc/594900620.html,搜房深圳二手房网 2010年 12月 17日来源：世联地产市场研究部 [提要] 据世联地产分析，2010年11月，是深圳进入严厉调控后的第二个月，限购令等的政策作用已经在市场上有所反应：一手房市场成交量环比出现较大幅回落，量跌态势开始显现。 二次调控下量跌态势显现成交均价结构性回落 市场走势 内容摘要： 宏观经济：10月份，居民消费价格同比上涨4.4%，涨幅比9月份扩大0.8个百分点。经济总体运行态势良好，但通胀风险凸显。" "中央政策：中国人民银行决定，从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为今年以来第四次上调。从11月29日起，中国人民银行年内第五次上调存款准备金率，上调0.5个百分点。调整后，存款准备金率达18.0%，为历史最高。 "地方政策：11月18～19日，市建设科技促进中心组织7位评审专家对光明新区6个绿色建筑项目进行了认证。6个项目均达到国家绿色建筑一星级标准，总建筑面积46.22万平方米，包括1个公共建筑项目和5个居住建筑项目。5个居住建筑项目中的4个项目为保障性住房，总建筑面积40.64万平方米，约占认证项目建筑总面积的88%。4个保障性住房单位建筑面积平均增量成本34.3元/平方米，打破了人们将绿色建筑等同于高造价建筑的认

识误区。据了解，深圳所有新建保障性住房必须按照绿色建筑标准建设，并安装太阳能热水系统和使用绿色再生建材产品。 市场运行：本月深圳一手房新增供应略大于需求。全市一手房市场呈现“量价齐跌”态势，成交均价出现结构性回落；二手房市场则呈现“量跌价涨”的态势。" …… 市场监测报告系列 周报、月报、季报、年报 一级市场：10年11月，深圳土地市场全月土地成交一共3宗，其中住宅用地成交1宗。 二级市场：10年11月，深圳一手房批售面积25.33万平米，环比减少10%，同比减少44.8 %；成交面积为23.32万平米，环比下降48.9%，同比下降50.1%；当月供销比为1.08：1。成交均价为18039元/平米，环比回落16.16%，同比回落5.9%。 三级市场：10年11月，深圳二手房成交面积为79.99万平米，环比下跌18.78%，同比下跌46%；成交均价为16223元/平米，环比上涨1.4%，同比上涨12%。 总的来讲：10年11月，深圳一手房新增供应略大于需求。全市一手房市场呈现“量价齐跌”态势，成交均价出现结构性回落；二手房市场则呈现“量跌价涨”的态势。 1. 宏观经济 据统计，今年10月新增人民币贷款5877亿元，同比增加3347亿元，同比速度高达132.0%。1至10月，居民消费价格同比上涨3.0%；10月，居民消费价格同比上涨4.4%，环比上涨0.7%。1至10月，社会消费品零售总额125313亿元，同比增长18.3%。1至10月，城镇固定资产投资187556亿元，同比增长24.4%。1至10月，规模以上工业增加值同比增长16.1%；10月，规模以上工业增加值同比增长13.1%。1至10月，工业品出厂价格上涨5.5%。1至10月，全国实际使用外资金额820亿美元，同比增长15.7%；10月，全国实际使用外资金额76.6亿美元，同比增长7.9%。总体上来看，国民经济总的运行态势良好，继续朝着宏观调控预期的方向发展。 2. 市场政策 2.1中央政府 " 11月2日，中国人民银行发布《三季度货币政策执行报告》指出，潜在的通胀压力须高度关注。下一阶段，将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。增强价格杠杆调控作用。报告称，下一阶段，中国人民银行将继续实施适度宽松的货币政策，继续引导货币条件逐步回归常态水平。

世联简介

世世联简介陈劲松 世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。至今，世联地产已拥有27家分支机构，为全国100多个城市的客户、超过1000个房地产项目提供了高品质的房地产综合服务。 世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角和环渤海等区域建立起华南、华东、华北、华中、山东五大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持。 世联地产以“为客户挖掘物业价值，降低交易成本，解决房地产问题”作为经营之本，不断强化持续推动中国房地产市场发展的服务力量，致力于成为中国房地产市场服务的第一选择。 >>发展历程 ——1993年，世联地产成立，正式进入国内房地产服务领域，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。——2001年，世联地产在北京设立第一家分支机构，开始走向全国。 ——2007年，世联地产整体改制，深圳世联地产顾问股份有限公司成立，简称“世联地产”。 ——2008年，中国证监会发审委审核通过了世联地产的IPO申请。 ——2009年8月28日，世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市，成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商（股票简称：世联地产股票代码：002285）。世联地产独特的业务模式和全国布局得到了投资者的广泛关注，企业品牌价值达到16.72亿元。 >>我们的荣誉 2010 中国最佳人力资源典范企业；中国最佳100雇主；2005-2010 中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10 ；2005-2009 中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10；2008 中国大学生十大行业最佳雇主（房地产行业）；2006-2007 中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构；2007 中国房地产最佳综合服务品牌；2006 全国优秀房地产经纪机构；2005-2006 年度中国房地产诚信企业；2005 中国品牌年度大奖 >>分支机构 世联地产以深圳为总部，业务范围遍及北京、广州、深圳、上海、成都、重庆、天津、大连、西安、沈阳、武汉、青岛、合肥、南京、杭州、石家庄、海口等100多个大中城市。目前，世联地产已建立起华南、华东、华北、华中、山东五大业务中心，在北京、天津、上海、广州、东莞、惠州、杭州、厦门、长沙、沈阳、大连、西安、武汉、成都等城市设立分支机构，集中在中国经济最发达的地区为追求成长和有实力的客户提供专业的房地产综合服务。 深圳世联地产顾问股份有限公司北京世联房地产顾问有限公司 上海世联房地产顾问有限公司广州市世联房地产咨询有限公司 广州市世联房地产咨询有限公司佛山分公司东莞世联地产顾问有限公司 世联房地产咨询（惠州）有限公司世联房地产咨询（惠州）有限公司大亚湾分公司珠海世联房地产咨询有限公司珠海世联房地产咨询有限公司中山分公司 厦门世联兴业房地产顾问有限公司厦门世联兴业房地产顾问有限公司泉州分公司 长沙世联兴业房地产顾问有限公司武汉世联兴业房地产顾问有限公司 福州世联房地产顾问有限公司成都世联兴业房地产顾问有限公司 天津世联兴业房地产咨询有限公司沈阳世联兴业房地产顾问有限公司 大连世联兴业房地产顾问有限公司上海世联房地产顾问有限公司昆山分公司 西安世联投资咨询有限公司上海世联房地产顾问有限公司南京分公司