合同分析
专项分析
白城市26号楼工程二标段合同综合分析报告
一、项目情况概述
1.项目概况
吉林省白城市26号楼。地上11层，总建筑面积5503.9㎡，建筑高度37.90m。1层高度3.06m，2~10层高度均为3.0m，11层高度为3.04m,室内外高差0.60m。
本工程为一座居民楼，1~11层设计有起居室、书房、客厅、餐厅、卫生间、厨房、电梯、楼梯及消防设备。本工程为框架——剪力墙结构，抗震设防烈度为7度，剪力墙抗震等级为三级，框架抗震等级为二级。地基设计为钢筋砼预制桩，采用静压法沉桩，工程桩总数XXX 根，基础结构为钢筋砼承台与筏板，基础埋深-6．75m。由于
本工程结构长度达105．7m，故分别在⑤一⑥轴、11-12轴间设计有后浇带A和后浇带B。砼设计强度等级为C15～C 45。
本工程外墙大面积装饰为面砖，局部采用铝板和仿青石外墙砖，并部分设计为玻璃幕墙，面积约为526㎡。地下室和屋面防水均为SBCl20系列复合防水卷材，卫生间、淋浴间采用聚氨酯涂膜防水。室外大台阶平台及踏步、室内楼地面均铺设防滑地砖，局部为水磨石和防静电架空地面以及水泥砂浆地面，内墙除卫生间、浴室、厨房为瓷砖墙面外，其余均为白色乳胶漆墙面。会议室、走廊为轻钢龙骨埃特板吊顶，机房为吸音顶棚，其余顶棚全部为白色乳胶漆。门有防火
门、木门、铝合金门，窗为铝合金中空玻璃窗。
本工程专业设计有给排水、消火栓、自动喷淋和水喷雾灭火系统、中央空调和通风系统、高低压配电和火灾报警系统、综合布线、有线电视、闭路电视监控和楼宇自控系统。空调冷源由地下室制冷机供给，热源由城市热网经换热器供给。并设计有载重量为1350㎏、速度为1．75M／S的电梯俩部。
本工程资金来源已落实，“三通一平’’已完成，水、电源已接至施工现场，施工图纸及其它技术资料齐全，可满足施工需要。
2．项目所在地情况调查
1）自然条件
白城市位于吉林省西北部，嫩江平原西部，科尔沁草原东部。白城市属温带大陆性季风气候。年均日照时数2919 .4小时，年均气温4.9°C，无霜期157天，满足了农作物生长的需要，光热条件优越于吉林省其他地区。年均降水量407.9毫米，分布不均，秋冬雨雪少，春季降雨少。大风日数多，年均8级以上大风24天。冰雹出现5－9月。2）社会环境和政治环境
3）经济环境
2012年白城市实现地区生产总值615.4亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%。其中，第一产业增加值110.6亿元，增长4.6%；第二产业增加值293.8亿元，增长16.1%；第三产业增加值211.0亿元，增长10.3%。按年平均人口计算，人均GDP达到30571元，比上
年增长11.7%。
4）法律法规
5）其他
3.项目施工优劣势分析
二、合同内容分析
1.合同合法性分析
工程概况内容并不全面、具体，合同应完整填写工程信息，否则以后会出现责任归属不清的问题，工程概况应包括：建设单位、施工单位、监理单位、工程地点、工程总造价、施工条件、开竣工日期、建筑面积、结构形式等。工程地点不详细，应明确具体地点。合同工期总日历天数不应扣除节假日,合同中没有给出明确说明。一次性验收合格的说法比较有争议，应具体说明达到什么样的标准，是达到国家优、良等，还是吉林省优、良标准。关于适用标准和规范的规定也不对，没有国家标准、规范但有行业标准、规范的，约定适用行业标准、规范的名称。
2.合同完备性分析
合同所包含的各种合同内容应该齐全、完备，专用条款中发包人对于有些条款的具体规定和时间问题上不够详细和明确。如“3.3适用标准、规范适用标准、规范的名称：中华人民共和国建设部颁发的有关标准、规范及省、市有关规定（详见第三章）。发包人提供标准、规范的时间：无。国内没有相应标准、规范时的约定：无。”其中应
该规定具体的使用标准、规范适用标准、规范名称，时间也应该给出详细的日期。合同订立的开工日期给出的具体时间和以批准的开工报。告为准这两方面有矛盾，应具体给出准确的开工日期。合同中规定的双方的权利、义务，各项内容适用的规范、标准，开始结束的具体时间都不能完备的体现，这点为承包商今后开展工作或者寻求施工上技术依据方面上都造成模糊影响，因此应使合同内容尽量完备以后工作才有理有据。
3.合同公平性分析
双方的权利和义务应该是对等的、公平合理的。合同签订的根本也就是基于双方的地位应该再同一水平标准，根据《建筑工程施工合同》双方在合同中应该规定双方的基本义务和权利，其规定的权利和义务也应该满足合法合理性要求，如遇到双方基本权利和义务发生改变的情况时，双方应该协商解决，双方处于本意将义务或权利转给对方应该付给对方双方协商好的价款。对于“投标前，承包人已勘察现场，认定施工场地已经具备施工条件，并由发包人以现状交由承包人施工，今后发包人不再承担任何场地平整费用。”发包人以后不再承担场地平整费用是不对的，根据合同范本中要求，发包人要办理土地征用、拆迁补偿、平整场地等工作，使施工场地具备施工条件，在开工后仍要继续负责解决以上事项的遗留问题。同时，如果发包人不再承担任何场地平整费用，在施工过程中发生类似事情所产生的费用，或者工期延误都要由承包人承担，增加了承包人的责任和风险，对承
包人来讲是不公平的。但是发包人也可以委托承包人承担，所产生的费用和工期的延误都应该由发包人承担。
4.合同整体性分析
合同条款是一个整体，各个条框之间有着一定的内在联系和逻辑关系。各个条款间必须相互配合、相互支持，规范的最终目的都是为了可交付成果的良好完成，而不能出现缺陷、矛盾或逻辑上的不足。合同条款的订立应该前后相一致相互照应，不可以条款之间出现相互违背的情况，这样对于合同最终的确立会起到混淆的影响，使双方发生分歧。
5.合同应变性分析
三、合同风险分析
1.业主风险
1)资金筹措困难资金是项目运转的关键，没有资金万事皆休，业主常常面临的局面是项目的前期资金已解决，但如缺乏后续资金的支持以致项目只得中途停工。
2）设计错误 程设计是工程质量的根本,虽然工程施工前设计方案或图纸都应交付业主审核批准,但在许多情况下,业主不具备审核能力,常常任凭设计师解释或做出有关决定，如果设计出现错误，轻则返工修复，重则可能导致工程毁损，虽然设计师要为其错误承担法律责任，但这不能完全抵消业主所蒙受的损失，特别是因设计师对基础
设计资料掌握不准，做出的方案无法执行，施工时临时修改从而导致工程延误，给业主造成重大损失。
3）监理工程师失职 理工程师作为业主按合同聘用的工程技术负责人，本应维护业主的利益，对其尽职尽责以确保工程的质量和进度行为公正、认真负责是监理工程师的行为准则，但监理工程师并不是业主的全权代表，在技术及工程管理上有其特殊的地位，如果监理工程师失职或缺乏应有的职业道德，则业主也将大受其害。
2.客观风险（自然风险、经济风险、项目施工风险等）
3.承包商面临的风险
1)资金风险合同价款支付取决于业主的付款能力。业主资信情况及其财务状况的变化对工程经济效益有决定性的影响。如果业主付款时间不能保证，造成承包商垫资过多，不仅增加了利息承担，也增加了风险。合同价款的支付比例是否合理，结算方式的选择也是控制支付风险的重要环节。
2）技术风险工程设计是工程质量的根本,虽然工程施工前设计方案或图纸都应交付业主审核批准,但在许多情况下,业主不具备审核能力,常常任凭设计师解释或做出有关决定，如果设计出现错误，轻则返工修复，重则可能导致工程毁损，虽然设计师要为其错误承担法律责任，但这不能完全抵消业主所蒙受的损失，特别是因设计师对基础设计资料掌握不准，做出的方案无法执行，施工时临时修改从而导
致工程延误，给业主造成重大损失。
3）工期风险
4）合同价款方面的风险
5)其他风险
自然环境和社会人文环境项目施工必然要受到项目所在地的自然环境和社会人文环境的影响。自然环境包括气候、地形、地质、水文等要素。社会人文环境包括当地社会服务条件、基础设施情况、人文民风等。当地的行政机构的办事程序和办事效率会直接影响到项目的进度，当地的生活居住条件和医疗卫生条件与项目现场工作人员的健康息息相关。货物运输顺利与否取决于当地交通情况，当地风俗习惯也是项目运作无法回避的。
采购和储运风险采购的设备和材料能否及时到位是项目进度控制的重要环节，如果供应商因未如期交货而导致工期拖延，即使承包商对供货商罚款，也不足以补偿承包商因工期延误须承受的罚款。设备和材料的质量是否合格对整个工程建设的质量起着决定性的作用。关键设备的缺陷或损坏可能导致整个工厂停止运转。货物在仓储或运输时发生损坏或灭失，风险和损失也都由承包商来承担。
意外事故风险由于自然或人为的原因，在建筑安装过程中发生意外事故，可能造成经济损失或人身意外伤害。
四、项目管理建议及应对措施
由于工程造价越来越低，施工企业为维持生计需要从项目抽取一定的资金，有的施工企业管理粗放，缺乏对项目的制造成本、利润等经济指标的正确分析，有的根本不知道现场该用多少钱才能把质量优良的工程建造起来，由此造成了工程资金缺口大，直接影响了工程项目的施工。为保证维修养护项目按时按质完成，水管单位应加强一线现场管理。对较大的项目实现跟班作业的，加强项目管理和验收工作，认真履行项目法人的职责，严把工程质量关。为保证维修养护资金的合理、安全使用，水管单位要严把维修养护资金结算关。在验收前，应组织工管、财务等人员对维修养护项目完成情况进行严格核实，充分发挥维修养护投资的整体效益。建立科学的工程项目管理体系由于工程总承包与项目管理是以系统工程学、控制论和信息论为理论基础，采用赢得值原理、信息集成技术和矩阵式管理结构，以高度专业化、科学化、市场化的手段，对项目实施的进度、费用、质量、资源、财务、风险安全等建设全过程实行动态、量化管理和有效控制，以达到最佳投资效益。因此，建议组织各方面专家深入研究项目管理体系，积极引进、学习和借鉴国外先进的项目管理经验，在广泛总结各行各业项目管理经验教训的基础上，制订我国的项目管理实施准则。实施准则是指导和规范项目业主、工程师(业主代理人)和承包人管理行为的基本
原则。严格建设程序，加大政府监管力度，杜绝暗箱操作及各种违法、违规事件的发生。同时，逐步建立和完善我国的项目管理法规体系。
二、总结
任何一项工程都会有可能发生风险，我们不能完全消除，但是会尽力去分析以便避免风险的发生。对项目可能存在的风险进行合理的分析和控制，从而保证我们在完成工程过程中的损失。无论是承包商还是业主都应该严格落实合同示范文本的使用，确保合同签订零风险。
根据工程的相关资料的调差和合同条件我们可以分析出的风险，要认真重视并能做出相应的应对方法。组织人员对风险进行分析和管理，针对在合同实施中对可能发生，或已经发生的风险进行有效的控制： (l)采取措施防止或避免风险的发生；
(2)有效地转移风险，争取让其他方面承担风险造成的损失； (3)降低风险的不利影响，减少自己的损失；
(4)在风险发生时进行有效的决策，对工程施工进行有效的控制，保证工程顺利实施。