房地产项目的成本和利润测算模板完整版
房地产开发项目的成本和利润测算模板
一.征地补偿费
(一) .土地出让金
1. 计算方法：土地出让金基准价*容积率修正系数*年限修正系数*用地面积
2?上交部门：市财政局
3. 依据：⑴京政发[1993]34号文?(2)京政发[1994]43号文?
4. 说明：
(1) 各区类地价取值详见附件；
(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政；
(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用；
(4) 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发，利用,经营，应补交土地出让金，其中的60%返还企业，由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设
(5) 在使用《基准地价表》时，由于地区分类是按照区县划分，不同区县的同类地区差别
很大，而且周围环境至关重要，所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中，首先判断土地的区类，然后评定地价的级别，最后选定基准地价，使地价测算更为合理，规范. 同时考虑到说明(2)，(3)，(4)，在测算地价时加入"操作系数”概念，以准确
测算必须交纳的土地出让金比例.
附件:(1) 1-10 类地区土地出让金标准价；
(2) 土地出让金修正系数表
(二) .征地及拆迁补偿费：
详见附资料一：土地征用及拆迁补偿费开支范围.
说明：(1)测算时亦可依据《基准地价表》，计取"土地开发及其它费用”的数据.
二.前期工程费：(取值在40-120元/平米)
1. 临时水，电,路，场地平整费
依据：1992年建安工程定额；
标准:按实际发生工程量计算；
说明：施工现场千差万别，通常按建筑面积5-15元/平米，或建安工程费的1%.
2. 规划，测量,勘察,设计费:
依据:原国家建委（79）建发设字第315号文,国家计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150,316,425 号文；国家物价
局,建设部［1992］价费字375号.
标准:（1）勘察费：概算价*0.30-0.80%
（2）民用建筑设计费
民用建筑工程设计费率收费标准单位:%
I I I
I工程丨工程概算投资（万元）
I I ------------- 1------------- 1------------- H-------------
I 等级 | 300 以下 | 301-1000 | 1001-3000 | 3001 以上I
1特1级
J
| 2.2
1
--------------
1
| 2.1
-----------------
| 2.0 |
II
1.9
1
1 一级1 1
1
| 2.0
1
1
| 1.9
1
| 1.8 |
II
1.7
1
1 二1
1
级
1
1
| 1.8
1
1
| 1.7
1
| 1.6 |
II
1.5
r
1三1
1
级
1
1
| 1.6
1
1
| 1.5
1
| 1.4
|
II
1.3
r
1四1
1
级
1
1
| 1.4
1
1
| 1.3
1
II
| 1.2 |
II
r
1五1
1
级
1
1
| 1.2
1
1
| 1.1
1
| |
1 1
备注:
特级：1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑
2. 有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑；
3.30层以上建筑；
4.高大空间有声，光等特殊要求的建筑?
一级：1.高级大型公共建筑；
2. 有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑；
3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建筑.
二级：1?中高级，大中型公共建筑；
2.技术要求较高的中小型建筑；
3.16层以上29层以下住宅.
三级：1?中级，中型公共建筑；
2.7层以上（含7层）15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑；
四级：1. 一般中小型公共建筑；
2.7层以下无电梯的住宅，宿舍及砖混建筑.
五级：一，二层单功能，一般小跨度结构建筑.
说明：⑴民用建筑大型＞10000平米
中型3000-10000 平米
小型＜3000平米
⑵仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时，其工作量的比例为40%和60%.
（3）提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.
3. 规划条件，可行性研究费
依据:建设部（1991）第425号文
标准：（1）按现行规划收费定额计算：工日定额*85元/工日用地规模（公顷）工日定额
＜=3 90
10 300
三?基础设施费 1. 红线内基础设施费
5元/平米
40 920 50 1000 >50
面议
(2)施工执照费按京政发
[19880 号文：概算额*(1-3) %。
依据：京政发[1993]34 号文 标准：1).根据项目的实际情况定?
管线延长米*管线单方造价. 2).根据经验，基础设施费一般为建安工程费的 说明：(1) 一般该项费用为基础设施各种管线工程量 2% - 10%. *单方造价;
(2)各种管线单方造价 自来水管线 600 元 /米 雨水管线
700 元 /米 污水管线 800 元 /米 煤气管线 1000 元 /米 热力管线 2000 元 /米 供电管线
700 元 /米 电信管线 1500元/门 道路 80元/平米 20元/平米
绿化 (3)经验数据: 环卫费 5元/平米 (4)该项费用一般范围 普通住宅
150-400元/平米 150元/平米
照明费