南京写字楼市场总体分析状况

南京瞻园铭楼项目市场调研报告

第一章南京市的区域特征和都市概况

第一节自然地理概况

南京市位于北纬33゜31′，东经118゜47′，属北亚热带季风气候区，四季分明，夏热冬冷，春秋短暂，雨量集中，历年平均气温16゜C，主导风向夏半年为西南风，冬半年为东北风。

南京地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。南京境内绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄据，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之讲。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；秦淮、金川两河曲折城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气概雄浑而景色秀美。

1. 1 都市性质

南京是闻名古都，江苏省省会，长江下游重要的中心都市。

南京为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城。

南京的规划和建设要继承古都历史精华，制造融古都风貌与现代文明于一体的都市特色。

南京是江苏省省会，也是该省的政治、文化、经济中心，要保证省级治理职能的顺利行使，并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。

南京作为长江流域四大中心都市和长江三角洲西部枢纽都市，要充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。

1. 2 都市规模

1.2.1 人口规模

●全市总人口2010年为680万左右，远景按1000万人口

预留，城镇人口2010年为520万左右，远景按870万左右预留。

●都市进展区总人口2010年为530万左右，远景按800

万左右预留。都市进展区城镇人口2010年为450万左右，远景按740万左右预留。

●主城人口2010年操纵在300万以内，远景下降到260

万以内。

1.2.2 用地规模

主城都市建设用地为243平方公里，人均都市建设用地2010年为81平方米，远景为93平方米。新市

区、新城和重点镇人均建设用地按100平方米左右安排。

1. 3 主城功能布局特征

主城布局以河流、铁路、城墙等为自然边界。分为东、西、南、北、中五个片区。以明城墙围合的主体中片（旧城）以进展第三产业为主，强调环境品质的提升和历史文化特色的体现；东、西、南、北四片区要在接着保持原区特色的同时，加强设施配套和功能完善，形成居住就业相对平衡，配套设施相对完善的综

合性片区。

西片是主城的重要新区，具有以商务、体育、文化等功能为主的新城区的中心功能；居住与新业相协调的中高档居住区的功能；以滨江风貌为特色的主城西部休闲巡游功能。

1. 4 社会经济进展目标

依据南京市“十五”打算纲要，将社会经济进展目标调整为：通过“十五”和更长的一点时刻的努力，把南京建设成为科学技术先导，古都与江滨特色鲜亮，国际阻碍较大的现代化中心都市。到2010年，差不多实现现代化。

(一)以“富民强市，领先差不多实现现代化”为差不多目标，

以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，把南

京做强做大做优做美。到2005年，都市综合实力、基础设

施、社会文明和生态环境等方面都进入全国先进行列。人

民生活达到更加宽裕的小康水平，5年内，力争实现郊县国

内生产总值和财政收入在2000年基础上翻一翻。三次产业

结构实现“二、三、一”型向“三、二、一”型的战略转

变。

(二)进一步加快都市化和都市现代化进程，2010年差不多实现

现代化。成为我国重要的教育基地、科技中心和创新基地，重要的外贸口岸和长江下游地区重要的金融、贸易、信息

中心。历史文化名城的国际性阻碍进一步扩大。

(三)以加入世贸组织为契机，加快南京经济国际化步伐，以建

设国际化大都市的长远奋斗目标，促进和加快都市建设步

伐。本世纪中叶全面实现现代化，跻身世界发达都市行列。

1. 5 都市进展目标

以后南京都市进展目标是：

（一）充满经济活力的都市——长江下游现代化的中心都市

（二）富有文化特色的都市——国际阻碍较大的历史文化名城

（三）人居环境优良的都市——人与自然和谐共生的都市1. 6 都市环境景观特色

南京所处的地理位置和自然环境，悠久的历史文化，长期的都市建设，形成了南京山水城林交融、古今文化荟萃、园林环境、宜人空间尺度特色的景观环境。

（一）山与水

南京依山傍水而建，山取“虎踞龙盘”之势，水以江、河、湖成网，在长江，钟山的宏伟气概中，引入弯曲绕的秦淮河，以悠静的玄武湖、莫愁湖形成了南京独特的都市空间。

（二）城与林

都城布局与自然山水结合，以明城墙爱护为中心的绿化系统、水系、步行系统的建设必将保持与强化城林的空间特色。

（三）路与树

由于南京冬寒夏热的特点，树种系以落叶树为主，夏季成荫快，因此南京的绿不是以草坪见长，而是以“绿色隧道”（林荫道）和“林”为特色。

第二章南京总体房地产市场分析

南京房地产市场以地理位置来划分可分为五大版块——城北、城南、河西、江北、江宁版块。

第一节南京城北板块进展综述

2.1.1 城北板块简介

城北位于南京城的北部，区域东到红山路及周边，南临中央门以南部分，西面、北面均被长江围绕。整个区域面积约50平方公里，常驻人口55万，土地资源丰富，自然景观优越。

城北下关区内要紧包括中山桥、车站、热河南路、建宁路、宝善桥、小市六个街道，以中山北路为主干道，四通八达，是一个生活机能较完善，市政配套较齐全的小区。而红山片区内以一条红山路贯穿南北，北接和燕路，南通新庄立交桥。整个城北辖

区内有南京长江大桥、铁路南京东站西站、南京长途汽车站以及最大的内河港口—南京港，横贯东西的建宁路—龙蟠路连接沪宁高速和绕城公路，可达沪宁沿线都市和安徽等地：而沿建宁路向北，过南京长江大桥能够顺利进入苏北地区，是南京乃至华东地区重要的交通枢纽，通讯、电力、供水、供热、交通等服务设施完善。

辖区内有南京市重点小学姜家园小学、天妃宫小学、小市小学、小市中心小学以及重点中学第十二中学、小市中学和片区中学渡江中学。而南京大学第二附属医院、港口医院、迈皋桥医院、小市医院、长江医院等差不多的医疗设施给人们的躯体健康带来了保障。各大银行，例如交通银行、工商银行、招商银行、建设银行、农业银行等更加为居民的生活提供了方便。区域内的超市随处可见，金润发、好又多、家乐福、时代超市、易初莲花、新一佳等国内外大型超市，还有蔬菜、水果、水产批发交易中心，这些都差不多成为人们生活中不可缺少的部分。

区域内自然人文旅游资源丰富，山、水、城、林相映成趣，自然景色优美，人文古迹众多,具有较大的旅游开发价值。境内有着闻名狮子山风景区、阅江楼、绣球公园、渡江胜利纪念碑、幕燕风景区，红山森林动物园，景色优美，富有生趣。

2.1.2 城北房地产板块介绍

城北的房地产市场开发相对较晚，楼盘多集中在下关区，以热河南路及大桥南路附近居多，由于邻近南京西站及下关码头，该地区公共交通设施极为方便，有18W、16W、特1W、32W、34W、39W、53W、57W、307W、302W等多条公交线直通闹市。同时，一些较大型的批发市场，假如菜批发商场，茶叶批发市场等也在下关区内，部分楼盘其售价已超过6000元/m2，至于铁路线以北地区地域宽敞，但交通目前相对不便。只是，这种情况有望得到改善，地铁1号线直达迈皋桥。其附近的楼盘也具有一定的升值潜力。

一条铁路线、一个城门洞之隔，城北板块的境遇与城中、城南等热点板块绝然不同。目前城北板块的楼盘售价相对处于较低水平，每平方米约4500元，但其中也不乏售价冲高者价格超过了6000元/ m2。目前城北的购房主力仍集中在本区域居民中，板块在整体上尚未走出地域限制。城北板块中南区的楼盘多集中在热河南路及大桥南路附近，周边便利的公共交通及大型超市布列左右，对解决第一居住问题的购房者有一定的吸引力。老城环境整治扩大了城北板块的进展潜力，狮子山、绣球公园、小桃园市民广场的重塑对楼盘的环境阻碍巨大。