物业保安队伍管理沟通技巧

物业保安队伍管理中的沟通技巧

沟通是指人与人之间传达思想、观念或交流信息的过程，是人与人之间的意见交流。就保安队伍而言，沟通就是为了促进彼此的了解，从而维护队伍稳定，促进队伍和谐发展，若是沟通不顺畅，就会导致队伍人心松散。笔者认为，在具体的保安队伍管理工作，上级对下属、下属对上级、平级等不同层次的沟通中，必须注意不同的要领。

一、上级对下属的沟通要领：

1、多说小话，少说大话。部分管理者会说大话，好用专门术语或深奥难懂的名词。其实常用具有亲切感的小话，才够生动，更容易打动下属的心。

2、不急着说话，先听听下级的意见，如果不是紧急情况，上级应该是说最后一句话的人，而不是说第一句话便决定的人。能够养成部属主动开口的好习惯，对上下沟通十分有利。

3、不说长短。如果一个上司当着甲说乙的不是，又当着乙说甲的缺点，大家都会怀疑这样的上司，是不是会在背后议论自己。

4、不厉声指责，以免伤了彼此的和气，引起意气之争，万一忍不住要发火，要设法控制情绪。

5、广开言路，接纳意见。不要死不认错，若上司敢于向部属认错，更能得到部属的信任。

二、下属对上级的沟通要领：

1、有不同意见，不当面顶撞，要会选择恰当的时机开口，表达自己的意思，以供参考。

2、意见相同，要热烈反映，加以支持。

3、有他人在的场合，要顾虑上司的面子，才能赢得他的信任。

三、同级沟通的要领：

1、设身处地，站在对方的立场考虑，尊重对方，彼此尊重才能沟通。

2、互惠互利，增进彼此的感情。

3、以诚意促进了解，平常多建立关系，不要临渴掘井，否则很难收效。

在队伍管理中，可以圆通，却不能圆滑。缺乏诚意，则很难达到沟通的效果。无论对上、对下，或者同级沟通，都要切实做到言之有理，才能顺利达成目标，应该说的才说，不应该

说的不说，该说的一句不可少，不该说的半句都不可多。良好的沟通必须以情为先，大家情绪平稳，当然乐于倾听，只要在平常的工作中多点关怀，让每个员工都能言论自如，不觉压力，才能促进整个保安工作的和谐稳定发展!

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学校门卫管理制度

学校门卫管理制度为了加强学校门卫管理，做好校园安全防范工作，门卫值班人员要讲文明、讲礼貌，树立学校的第一形象，并遵守如下制度: 1、认真做好来访人员登记工作，并填写会客单。来访本校教职员工请与被访者电话联系，确认后方可进校。 2、上级部门或有关单位来校检查、联系工作，门卫应认真验看其工作证(介绍信)，做好登记，并与相关部门或行政值班人员联系。 3、严格把守校门，拒绝一切外来推销人员进入校内。 4、外来务工人员不得带外来人员进校，会客一般安排在门卫或校门口。 5、未经学校批准，任何人员不得留宿校内。 6、住宿学生夜间离校须经值班老师批准，门卫凭条放行。 7、学生在校期间不得随意自由进出校门，如遇特殊情况，应凭有关证明和办理登记手续方可进出。中午休息和放学时间，值班人员应加强门卫检查。 8、重大节假日，外来人员未经行政值班人员允许，不得进入校园。 9、进校车辆必须登记，按指定位置停放。 10、携带公物出校必须主动出示有关部门的证明，门卫做好纪律后，方能离校。 11、门卫接-班人员未到岗前，前班人员不得离岗下班。

12、交接-班前，前班人员应做好交接-班准备，后班人员必须提前15分钟到位，查看值勤记录，清点保安器械和公物，待双方确认安全无误签名后，前班人员方可下班。 13、做好夜间巡查、节假日巡查和日常的巡查工作，门卫人员要勤巡逻、勤检查、勤观察，每班巡逻次数不得少于6次，确保安全。14、每次巡逻检查后，都要做好详细的记录，如实记清巡查时间，线路、部位、情况、采取什么措施等，当班人员不得以巡查之便到责任区各部位进行闲聊、休息、睡觉、更不能提前记录或做假记录。 15、门卫室的报警设备处于正常状态，规范使用，记好记录。 16、认真履行门卫人员职责，不做与门卫工作无关的事为了维护正常的教学秩序，使学校师生财产免受破坏和损失，切实保障师生员工人身安全。特制定如下门卫管理制度: 1、学校门卫实行24小时值班。 2、门卫必须严守岗位，认真履行门卫职责，恪尽职守，不得擅自离开岗位。 3、做好来访人员登记和验证。来访人员进校园必须先征询被访者的同意，经验证登记后方可入内。未经允许外来人员不得随意进出学校，更不准以任何借口无理取闹，影响教学，对那些不听劝告、寻衅滋事分子，应主动报警，破坏学校教学法秩序分子要依法严惩。 4、外来机动车辆未经许可不得进入学校，应到规定位置停放。

物业客服沟通技巧

关于怎样做好客服、片管的一点拙见首先体现在日常接待上面，一定要热情及时：应第一时间放下手头工作，如不能及时放下，先招呼坐下，称呼也有技巧（老母亲，老父亲、哥哥、姐姐、、、尽量往一家人靠，让他不好大火），再马上处理完手头事务，热情接待，耐心倾听业主发言并认真记录，千万别任由业主像无头苍蝇直接在办公室乱串。对于电话报修、投诉：电话铃三声内一定要接，我们可能存在因面对面接待业主而耽误了接电话。个别人出现不耐烦情况，关于电话方面，特别要强调，物业行业是特殊行业，相关部门手机人员要24小时开机，切忌因为休息不开机不接电话。要有热情好记性，如果第一时间记得业主姓名，爱好将是事半功倍。二要耐心、灵活、掌握谈话技巧：谈话过程中察言观色，夸赞对方，尤其孩子，通常都是女士的兴奋点）长得一般夸漂亮，长得丑夸身体健康、、、孩子，岔开矛盾点，针对情绪激动的业主，递上茶色，让座并安抚，声音柔和但不卑不亢，切忌急躁，不耐烦发生口角。对于无理取闹又充满优越感的业主，可明确告知，我在别的小区也是业主，不存在高低贵贱之分，身份是变动的，打消他气势. 对于云天海地，海阔天空乱讲的业主，可提醒其前来目的是反映问题希望处理，有哪些要求尽可能提出，涉及公司利益方面，和主要负责人谈话，并让业主谈想法，抓住问题的重点，要明白，投诉的业主是重点，我们是替他处理问题，要想法化解投诉；千万别盲目，

马上答应要求。把能做主的权限压一压，给自己留点底线。谈话中找到业主软肋，设法攻破。可采取换位思考，替对方考虑，如有些责任无必要当时答复的，过两天答复；即说明我们重视，逐级要上报，又为事件留下了缓冲的时间、、、三、细心处理每件投诉报修，贯穿始终。明确每件事情是否有效，责任所在；是否我们应该处理的，是否及时要处理的，针对工程质量问题，上报有关部门，及时反馈维修进度，对于马上能能解决的小修小补，能当天解决。最怕有头无尾，业主报修过后，没了结果。业主会因为没有得到尊重而发火，这是切忌的！本来工程问题不是物业本身服务问题，由此带来的业主投诉不满纯属不必要。物业就是服务，就是管家，要让业主知道，我们是业主花钱雇佣来的，专门为他们服务的管家，只负责日常护卫、保洁、绿化、维修（公共部位小修），不是什么都能管，就像家中电视机坏了，也要物业给维修。万不可碍于情面开始什么不讲，后来再和业主解释不是我们的责任，业主会认为你是发现问题棘手而推卸责任！四、工作干好，收费率高靠平时的工作积累;解决问题过后，要认真回访（切记让业主签字），特别是重点业主（片区有号召力、影响力），以回访维修质量为入手，经常深入家中走动，和业主交朋友，曾经有片区管家为了清费，帮业主照顾家中老人，送孩子，为小孩联系上学，甚至、、、平时的沟通交流，会起到事半功倍的效果。五、吃苦耐劳，树立必胜信念！特别针对欠费业主，我们要多上门沟通交流，了解清楚他的工作单位，个人爱好、家庭情况、必要时

物业服务保安管理制度及工作要求

目录一、保安岗位工作要求二、办公楼门岗岗位职责三、办公楼门岗工作要求四、巡逻岗岗位职责五、巡逻岗岗位工作要求六、综合服务楼保安岗位职责七、综合楼保安岗工作要求八、物业保安主管岗位职责及要求九、交接班管理制度十、保安员内务管理制度

保安岗位工作要求一、形象要求： 1、不蓄长发，不留胡须，不戴耳环、手镯、项链，不留长指甲，保持指甲干净。 2、着装整洁、无污迹、油迹、无异味，平整、挺括、无皱褶，完好无损、不开线、不掉扣，着装时应扣好扣子、不得翻起衣领、不卷起制服袖子、裤脚。 3、坐姿、站姿、走姿规范，不允许架二郎腿、歪头趴坐。二、素质要求： 1、掌握保安基本业务知识，做到知法、懂法、守法，尊重业主，文明执勤。 2、对待工作认真负责，有较强的工作责任心。三、服务态度要求： 1、礼貌：这是员工对客户和同事最基本的态度，在任何时刻均使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”不离口。 2、友善：“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接客户及与同事相处。 3、热情：尽可能为同事和客户提供方便，热情服务。 4、耐心：对客户的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。 5、平等：一视同仁地对待所有客户，不应有贫富之分，厚此薄彼。四、日常礼貌要求： 1、对业主和客人谦虚有礼，朴实大方，表情自然，面带微笑。 2、尊重业主的习俗和习惯，不品头评足，按业主要求和习惯提供服务。 3、严格遵守约定的时间，不误时，不失约，快速准确提供服务。 4、上岗或在公共场所，不高声呼叫，动作轻稳，声音柔和，不打扰人。 5、主动为业主和客人提重物，爱护业主和客人物品，轻拿轻放，不翻动业主和客人物品。 6、同业主和客人交谈时注意倾听，不随意插嘴或打断业主和客人谈话。 7、不说对业主和客人不礼貌的话，不做业主和客人忌讳的动作。 8、服务区域内高层管理人员（管委会领导、南港开发公司领导、资产公司领导等）和其它重要管理人员通过时应敬礼。

小学保安人员管理制度

小学保安人员服务管理制度二〇一二年三月二日

小学保安人员管理制度一、职业纪律: 1、严禁保安人员执勤时着装不整齐，不按规定着装。 2、严禁保安人员当班时看阅书报小说，玩游戏机等与工作无关的事情。 3、严禁保安员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。 4、严禁饮酒执勤。 5、严禁交接班不清楚，未经主管批准，私自请人顶班。 6、严禁在突发事件，紧急情况中视之不理或临阵脱逃。 7、严禁保安员之间监守自盗。 8、严禁未经批准缺勤和擅离岗位或请假不按时归队。二、规范用语: 您好、请进、请稍等、请您出示证件、请您把车停好、请您登记、请问您找谁、抱歉、对不起、谢谢、再见等。三、岗位规范: 1、按时到岗，坚守岗位不脱岗。 2、保持个人仪表整洁，保持校门与周围环境清洁。

3、阻止学生携带白色垃圾进入校园。 4、上课时间严禁外来人员、车辆进入校门，如有特殊情况必须严格进行登记。 5、注意观察人员进出情况，严防危险外来人员进入校园，发现可疑人员应当及时阻止，并向上级部门或当地派出所报告。 6、阻止小商小贩进入校园摆摊设点。 7、对进出校园的学生进行疏导，保持出校门口的整洁和畅通。 8、每天必须有两人全天候值班。 9、每节下课时间段，必须在校园内巡逻。四、考核标准 1、按时上班，迟到者罚款20元；缺岗一次罚款50元。 2、上班时间，当班人员必须着装整齐、整洁、不得着便装。违者罚款20元。 3、特殊情况须进入校园的外来人员与车辆未进行登记的，每发现一次罚款20元。如果发现有危险外来人员与车辆进入校园而未进行阻止，每发现一次视情节罚款50-200元。 4、禁止小商小贩进入校园摆摊设点，销售“三无”食品与快餐，每发现一次罚款20元。

学校门卫管理规章制度条则

学校门卫管理规章制度条则校园安全历来是每一所学校的重点工作之一，学校需要制定完善的门卫管理制度，做好师生安全的第一道防线的管理工作。下面爱汇整理的学校门卫管理规章制度，供你参考。学校门卫管理规章制度范文一1、门卫人员必须维护学校各项管理制度，具有高度责任心，敢于揭露、阻止破坏学校教育教学秩序的人和事；2、遵守工作时间，原则上要二十四小时在校值班，如有特殊事情要离校处理，须经学校总务处同意后安排代班员，代班人员代班时须到总务处填写代班说明表并进行交接后方可执行，门卫须对代班人员做出担保;3、门卫要严格值班制度，严守岗位，适时对校园内进行夜间巡视；4、学校大门必须按规定时间开、关，早7：00 开、早8：50关，下午4: 30放学时开、下午6：30关。 5、学生进校后，一般不准随便出校门，学生有事出校门时，必须经所在班级班主任批准，填写出门条报门卫处，门卫不见学生出门条一律不得放学生出校，否则文秘杂烩网所引起的一切后果由门卫负责；中午、下午放学后，住校生不得出校校门，如住校生因事须出校，需由寄宿制值班组长批准，并填写住校生出门条后报门卫处，否则不得放行；住校生须佩带住校生身份卡，门卫必须对照住校生名单进行身份核对后，方能依出门条放行；6、外来人员进入学校必须到门卫室办理登记手续方可进入，本校学生不得随意带校外人员来校；家长接送子女到校上课，只得送至学校大门，无特殊情况不得进入学校；坚决阻止校外不法分子进入校内寻衅滋事，如有需要，报地方派出所处理；7、机动车未经允许不得入内，进出校门车辆必须减速行驶，外来车辆无特殊情况不得进入学校大门，如有公干必须到门卫室进行登记，自行车出入校门必须自觉下车，并按要求停放在规定位置；8、未经允许，校内不准设摊，不准放个体商贩入内买卖；9、不准家禽、宠物入校；10、传递邮件和报刊，做到发放及时、认真细致，不出差错；11、认真做好门卫室的清洁卫生，保持门卫室的规范；注意个人形象，谈吐文明，自学维护学校形象；12、维护校门前的治安秩序，如发现异常情况或特别紧急情况应立即向学校领导、当地派出所报告，切记有关特种电话号码；13、非门卫人员不得在门卫室长时间闲谈，影响值勤工作，更不得在门卫室喧哗、吵闹，若发生此类情况，门卫人员有权制止；14、注意用电安全，不得私改室内线路，不得使用未经学校允许的电器；15、注意个人身体健康，定期进行体检，如身体状况不适继续从事本职工作，不得隐瞒病情，如因此类情况引起的一切后果由当事人自行承担；16、门卫工作由总务处负责分管。学校门卫管理规章制度范文二（一）进出人员证件查验制度1、本校学生凭学生证进入学校。 2、门卫室应认真查验进入学校的外来人员的相关证件，严禁不明身份人员进入学校。 3、对拒不出示证件或不能证明其身份的外来人员，学校门卫室有权拒绝其进入学校并做好解释工作。 4、上课期间，学生因特殊情况需出校门时，必须持有班主任老师签字同意的请假条，门卫室对照学生证查验后方可放行并将假条存档备查。（二）外来人员入校通报、登记、引领制度1、外来人员进入学校，必须在门卫处进行登

物业沟通技巧培训物业与业主沟通技巧

物业沟通技巧培训物业与业主沟通技巧物业沟通技巧培训内容：对话对话是人际沟通中不可或缺的重要一环，能起到调和、融洽人际关系的作用，并为其它环节作必要的铺垫。对某些人来说，与别人对话也许很容易，但许多人却难以与别人(尤其是陌生人)进行交谈，究其原因，主要体现在不能自如地对话题进行选择、转换和结束。引发话题的最有效的方法是使别人自然地谈论他自己，注意对方在交谈时透露的一些信息，设法从以下几个方面引发话题。 (1)工作、学习：如职业的选择，工作兴趣，学习爱好等;(2)家庭情况：如籍贯、住址、成员构成等。 (3)其他：如嗜好、服饰、经历、新知识、公众人物、新闻趣事等。在对话中，倾听是一种有效的手段，有助于双方建立起互相理解的关系。你越善于使别人感到自在，你就越容易与他们交谈。由此，你便可以缩小与他们的感情距离。物业沟通技巧培训内容：询问和表述要想无遗漏地获取你希望了解的情况，除了良好的人际关系外，询问技巧的运用也是必要的。其次是要把握询问的时机和环境，不合时宜的询问很容易引起对方的反感，最好在气氛比较轻松，对方工作闲暇时提出。至于语言和语气，则应尽量的清晰、平和。

向业主(用户)表述自己的意见必须明确无误，同样也不能忽视技巧的运用，并尽可能避免使用命令式类型的语句。收集反馈信息的过程中，尽量做到轻松自如，积极倾听的鼓励性的暗示有助于信息的完整收集。物业沟通技巧培训内容：协商及仲裁协商及仲裁是最见功力的一环，难度及时效性在这个环节得到充分显示。协商有六个具体步骤：(1)解释问题;(2)提出各种解决方案;(3)分析各种建议;(4)修改、选择解决方案;(5)判定行动计划;(6)评估结果。物业管理人员须以足够的耐性准确把握各个步骤，排除干扰，让每个成员都能依序陈述自己的观点，详尽了解问题并加以判断，想方设法引导协商达成一致。仲裁的做出一定要谨慎、准确，这就要求在仲裁前做好调查了解工作，而在仲裁之后也要力求得到被仲裁方的理解，必要时还需求得有关部门的支持，以保障仲裁结果的切实执行。物业沟通技巧培训内容：物业人的心理调整作为高智能生物，人具有独立的思维和不同的个性，心理学家卡特尔曾列出了十六种之多的性格特征。由此可见，对于人际交往，每个人都会有不同的处置方式，这便与物业管理的服务观产生了一定的冲突;无论如何，你得服从职业角色带给你的某些限制，就如人们向交通警察问路，不管该警察的性格如何，都会给你指路一样。

物业保安服务管理制度

物业保安服务管理制度保安员值班制度 1、保安员值班实行24小时三班轮值制,做好门前和小区内保卫纠察工作。 2、各岗位保安人员应相互配合,密切协作,共同做好整个小区的治保安卫工作。 3、必须严格落实住宅小区、停车场、办公楼的人员和车辆的管理工作; 4、维护各出入门的进出秩序和小区内的清洁卫生; 5、发现可疑人员应及时检查询问,并及时报告。 6、保安员在执行小区内巡逻期间,应负责检查小区的各项安全设施和公共照明; 7、维护小区内的正常生活秩序,禁止赌博、卖淫、嫖娼、打架斗殴等事件在小区内发生; 8、发现可疑情形应立即向上级领导或有关部门报告处理; 9、当值保安员必须严格履行职责,认真完成各项任务,规范填写各种登记资料,做好交接班记录,向接班人员报告本班次的工作情况; 10、保安人员必须服从上级领导以及管理处领导的指示,非特殊情况需临时调动的,不得擅离职守。保安人员纪律 1、必须一切行动听从指挥,不当面顶撞,不背后议论。 2、上岗执勤时,必须尽职尽责,坚守工作岗位,不擅离职守。 3、严格落实一日生活制度、请销假制度、学习培训制度、军事训练安排、工作例会制度、工作汇报制度、备勤制度。 4、每个保安员要有高度的集体荣誉感,团结互助,不拉帮结派,不搞个人主义。 5、保安员在上岗执勤或班后备勤时不允许酗酒、不允许吃带异味

的食物,保持好良好的精神面貌,以备随时调用。 6、积极参加公司及保安队组织的各种活动(学习、开会、训练、公差、劳动等),不挑剔、无怨言。 7、对待顾客及业主要有良好的服务意识,做到文明、礼貌、热情、大方,做到以理服人。 8、保安队员不准组织、伙同他人进行其它破坏和干一些有损保安行业声誉的事情。 9、保安队员禁止穿拖鞋或光背在公共场所行走或进行其它活动。保安人员工作行为规范 1、上岗执勤必须仪表整洁,着装整齐统一,戴工牌上岗。 2、不准留长发、胡须,要经常修剪,不留小胡子,不准留指甲。 3、上岗执勤时不准坐、卧、依靠、打盹、吸烟、唱歌、看书报、听收(录)音机以及做其它与值勤无关的事。 4、文明执勤,礼貌待人,遇到客户必须做到让道、微笑问好,与人谈话时要热情大方,语言要简洁,用词要适当。 5、有自我约束能力,不违章不违纪,服从分配,听从指挥。 6、认真学习各项业务技能及相关专业知识,时刻注重公司和自身的形象。 7、当业户、员工的生命、财产安全受到不法侵害时,要机智勇敢、灵活妥善地采取紧急措施全力保护。 8、上岗执勤时,不准将帽子拿在手中,不准钩肩搭臂、手插口袋。 9、执勤时行姿步伐平稳,不左摇右晃,站姿保持全身正直,双手垂侧放或后握,不准抱臂,不准倚靠任何东西,不准攀扶建筑物、树木、汽车等一些与工作无关的物件。 10、同事之间要互帮互助,不争吵、不挑衅闹事,不做有违反公司规定、公司各项规章制度以及保安部所制定的各项管理规定的事。 11、认真完成公司交给的各项工作任务。交接班制度 1.每班接班前十五分钟整理好自己的服装和各项配备物品及个人

校园保安管理制度(1)

重庆市江津双福中学校校园保安组织机构、人员工作安排及管理制度为了加强校园安全防范，切实保障学校正常的生活工作秩序和公共财产的安全，结合学校实际，设立法制安全科。由邹剑同志任科长，现有专职保卫人员6人，吴本明、李安容、袁孝容、杜小勤、凌中容、张廷明，其中吴本明为保安队队长，具体负责校园内的安全保卫工作。对保安队的人员，法制安全科根据实际情况，制定了如下管理制度：一、仪容仪表 1、保安人员上岗时间要求穿制服，佩戴保安标志和携带保安警具等，坚持做到整洁大方。 2、保安人员上岗期间不准喝酒，要集中注意力，保持举止端庄，处理问题时要在认真分析的基础上公平果断处理。 3、保安人员不准留长发、怪发，不准染发，不准留长胡子、长指甲。 4、保安人员值班时必须彻底打扫值班室和校门口卫生，保证值班室和校门口的干净整洁。 5、凡未着装上岗、酒后上岗者，每次扣10.00元。二、外来人员进出管理 1、保安人员必须坚守岗位，忠于职守，工作中既要坚持制度又要热情接待，语言要文明，不准打、骂外来人员。 1 2、外来人员经学校有关领导批准并且登记后方可行。

3、学生家长进校时（实行封闭式教学，学生上课时家长一律不得进入），问清事由协助家长找到有关人员并做好进出时间记录。 5、所有车辆（包括教职工车辆）一律停在指定停车处。外来车辆未经允许严禁驶入校园。所有车辆在在出校时，要严格检查车上的物品，如果有学校的其他物品，要经学校行政同意后方可放行，并做好记录。 6、学生出校门必须有班主任和学校行政签字同意的请假条，否则不得放行，如需家长到校接送的，必须等家长到校后方可放行。如遇私自从大门出校的学生必须及时制止其出校，并及时与值周行政取得联系。否则保安人员要负直接责任。 7、晚自习下课后，对离校的走读生必须仔细核对出入证，出入证照片和本人一致方可放行。如有蒙混过关的学生应及时报告值周行政，如因保安疏忽而导致住校学生离开校园后发生意外，值班保安人员应承担直接责任。 8、保安人员必须对当天的外来人员以及车辆进入情况做好记录，办理交接手续时必须做好签字记录。凡私自放学生出校、外来人员不登记者，每人次扣10.00元三、护卫巡逻制度 1、白天主要巡逻校园内每一个角落和校园周边环境，检查教室、办公室、食堂等场所的门、窗、路灯是否完好，检查校园周2 边有无安全隐患，做到随时发现，随时解决，自己不能解决做好记录并且及时上报学校总务处。 2、夜间巡查要做好随身携带警用器具及照明灯具，不定时巡查，夜间巡查每晚不少于两次。且要记录好巡逻的时间和线路。

物业管理工作中沟通地技巧和方法提要.docx

物业管理工作中沟通的技巧和方法提要：首先，作为一名物业管理人员，要端正思想认识。必须做到以下几点：一、尊重不傲慢我们渴望得到人尊重物业管理工作中沟通的技巧和方法物业管理工作关键在于沟通。何为沟通？沟通，就是信息交流，就是思想互动，通过“沟通” 这座桥梁，我们和服务对象相互了解彼此的想法、立场和观点，进而达到相互理解，相互信任，最终到达和谐社区的理想彼岸。那么，如何做到有效的沟通，是否有技巧和方法呢？我以为，在物业管理中，沟通的技巧和方法在于工作实践中的经验积累。“熟能生巧” 就是这个道理。首先，作为一名物业管理人员，要端正思想认识。必须做到以下几点：一、尊重不傲慢我们渴望得到人尊重，但首先要学会尊重别人，我们的服务对象来自社会各阶层、各人群，切不可以貌取人，看到有钱人就卑躬屈膝，看到穷人就横眉冷对。不懂得尊重别人的人，也得不到别人的尊重。二、热情不冷漠物业管理是服务性行业，从业人员保持热情的态度是起码的职业道德。最忌讳的就是一脸冷漠、爱理不理。未开口已经得罪了业户，何来“沟通” 而言？三、诚信不敷衍在工作中，我们要以诚为本，说到就要做到，切不可“开大兴” 、“ 掼浪头” ，事后不兑现，敷衍了事。四、礼貌不刻薄礼貌是社交中的基本准则，更是物业管理的基本要求。礼字当头，礼貌在先。切忌讽刺、挖苦、语言尖刻。五、不呆板在工作中坚持原则，按法律、法规办事的同时，也要视实际情况，在不违反原则的前提

下，尽量地予以变通、灵活。六、负责不推诿该是我们做的，我们就要做到；该是我们负责的，决不推诿。取信于民。做到以上几点，是否就可“ 一沟就能”了呢？未必，有了正确的思想，还要有适当的工作方法。那么，在物业管理中“ 沟通”有哪些方法呢？一、说服教育法将物业管理的有关法律、法规、政策向业户进行宣传、教育和说服，是我们在工作中最常用的方法，但往往也是效果比较差的方法，直观的，死板的说教是无能的表现。

物业公司保安部规章制度

物业公司保安部规章制度 1.0 目的确定物业公司各管理处保安部内部制度、规范部门建设、确立员工言行规范。 2.0 适用范围物业公司各管理处保安部 3.0 制度 3.1 保安员文明规范 3.1.1 着装规定 a 保安人员在工作、执勤和上课时，必须按规定统一着装。 b 着装时，应扣好衣扣，结上领带，戴正帽子，戴正工作证，穿黑皮鞋，扎紧武装带。 c 不得穿制服外出小区，不得在业余时间穿制服外出，不得冬夏制服混穿。 d 保安员着制服时，要经常保持干净整洁。 3.1.2 仪表、头发、指甲经常修剪，保持整洁，男保安员不准留大包头、大鬓角、不准蓄胡须；女保安员不得留长发，保安员当班不得佩带个人饰品。 3.1.3 站姿保持全身正直成跨立姿势, 身体的任何部位不得依靠建筑物、树木、汽车等。

3.1.4 语言：执勤时遇到客人要让道、微笑、问好。常用语：您好！请！谢谢合作！对不起！不用谢等。 3.1.5 纪律：有自我约束力，不违章、不违法；服从领导分配指挥；严格遵守考勤制度，不迟到，不早退，不擅自替换班；在小区内不准酗酒，工作时间不准抽烟；按岗位要求进行工作，严禁饮酒后上岗，在岗时严禁嘻笑、打逗、聊天、睡岗、脱岗、空岗、串岗。 3.1.6 工作态度：端正稳重，尽职尽责；处理问题要有耐心、不急躁；当小区业主、员工生命、财产安全受到威胁或可能受到损失时，要机智、灵活、妥善地采取应急措施，全力保护业主、员工生命、财产的安全。 3.2 值班制度 3.2.1 保安部实行24 小时分时段轮流值班。 3.2.2 保安部各班每星期五将值班班次安排于《保安部 ____ 班班表》上。 3.2.3 未经保安部助理批准，任何人不得随意换岗、调班。 3.3 交接班制度 3.3.1 必须在岗位上交接班，接班人员提前10 分钟到达岗位，严格交接手续，即交装备、交情况、填写《值班记录》本，将工作环境打扫干净。 3.3.2 交班人员等接班人员验收后才能下班，验收发现问题由

关于学校门卫的管理制度总结

关于学校门卫的管理制度总结五、寄宿学生未经班主任或学校领导批准，不得随意离校出门。学生因生病或其它特殊情况的确需要出门时，必须先向班主任提出书面申请，指定陪同人员，经班主任签字同意，再持请假条到门卫处填写外出登记表后，方能与陪同人员一同离校。门卫严格登记并要妥善保存学生请假资料。六、家长接送学生来校一律到门口止步(特殊情况经门卫批准除外)。七、凡外出学生，必须严格履行请假手续，必须有指定陪同人员，家长送给学生的物品门卫必须认真检查，并填写《学生家长送物交接单》后通知学生领取。八、门卫负责校门一带卫生保洁，坚持每天清扫一次。九、门卫负责收发学校报刊杂志。关于学校门卫的管理制度范文二 1、学校门卫实行24小时值班。 2、门卫必须严守岗位，认真履行门卫职责，恪尽职守，不得擅自离开岗位。 3、做好来访人员登记和验证。来访人员进校园必须先征询被访者的同意，经验证登记后方可入内。未经允许外来人员不得随意进出学校，更不准以任何借口无理取闹，影响教学，对那些不听劝告、寻衅滋事分子，应主动报警，破坏学校教学法秩序分子要依法严惩。 4、外来机动车辆未经许可不得进入学校，应到规定位置停放。

5、严禁各种商贩进入校园或在校门上摆摊叫卖。 6、本校学生出校门须有请假条，否则不得随意出入校门。 7、早晚按时开关大门。 8、负责校内及周边安全防范工作，发现各种不安全隐患，采取处理措施及时处理。不能处理的，及时上报学校安全领导小组并向有关部门报告。学校门卫登记验证制度 1、门卫要严格执行门卫查验学生证、工作证、出入证、身份证的制度。避免社会闲杂人员进入校园，影响学校正常秩序。 2、本校学生凭学生证进入校园，进校后不得外出，如有特殊情况需要离开校园的，必须有班主任的签字手续或家长陪伴，在门卫室登记后，方可出校门。 3、来校会客人员应当遵守会客时间并履行会客登记手续方可入校;来校办事人员应当向门卫说明情况，登记后或经门卫与校内业务部门电话联系核准后方可入校。 4、上课期间，任何车辆不得进入校园，其它时间经允许进入校园的车辆须按指定地点有序停放。接送学生车辆一律按规定地点停靠，不得在校门附近停放。 5、节假日和平日夜间，门卫对出入学校的人员及所携带的物品要严格盘查，注意发现可疑情况，确保学校安全。 6、对没有证件，又无法核实其身份的`，门卫有权禁止其入校。

物业管理沟通技巧16条

物业管理沟通技巧16条一、讲出来找一个良辰吉时开始，不论发生什么事，你都要"讲出来"、"表示意见"、"跟他沟通"，尤其是坦白的讲出来你内心的感受、感情、痛苦、想法和期望，但绝对不是批评、责备、抱怨、攻击。如此一个星期，你会有意想不到的收获。二、不批评、不责备、不抱怨、不攻击、不说教批评、责备、抱怨、攻击这些都是沟通的刽子手，只会使事情恶化。三、互相尊重只有给予对方尊重才有沟通，若对方不尊重你时，你也要适当的请求对方的尊重，否则很难沟通。四、绝不口出恶言恶言伤人，就是所谓的"祸从口出"。五、不说不该说的话如果说了不该说的话，往往要花费极大的代价来弥补，正是所谓的"一言既出、驷马难追"、"病从口入，祸从口出"，甚至于还可能造成无可弥补的终生遗憾！所以沟通不能够信口雌黄、口无遮拦；但是完全不说话，有时候也会变得更恶劣。六、情绪中不要沟通情绪中不要沟通，尤其是不能够做决定情绪中的沟通常常无好话，既理不清，也讲不明；尤其在情绪中，很容易冲动而失去理性，如：吵的不可开交的夫妻、反目成仇的父母子女、对峙已久的上司下属，尤其是不能够在情绪中做出情绪性、冲动性的"决定"，这很容易让事情不可挽回，令人后悔！七、理性的沟通

不理性不要沟通，不理性只有争执的份，不会有结果，更不可能有好结果，所以，这种沟通无济于事。八、觉知不只是沟通才需要觉知，一切都需要。如果自己说错了话、做错了事，如不想造成无可弥补的伤害时，最好的办法是什么？"我错了"，这就是一种觉知。九、承认我错了承认我错了是沟通的消毒剂，可解冻、改善与转化沟通的问题。就一句：我错了！勾销了多少人的新仇旧恨，化解掉多少年打不开的死结，让人豁然开朗，放下武器，重新面对自己，开始重新思考人生，甚至于我是谁？在这浩瀚的宇宙洪流里，人最在意的就是"我"，如果有人不尊重我、打压我、欺负我或侮辱我时，即使是亲如父子，都可能反目成仇，偏唳一点的，离家出走还算什么，死给你看的例子都屡见不鲜！十、说对不起说对不起，不代表我真的做了什么天大的错误或伤天害理的事，而是一种软化剂，使事情终有"转圈"的余地，甚至于还可以创造"天堂"；其实有时候你也真的是大错特错，死不认错就是一件大错特错的事。十一、让奇迹发生如今自己愿意互相认错，就是在替自己与家人创造了天堂与奇迹；化不可能为可能。十二、爱一切都是爱，"爱是最伟大的治疗师" 十三、等待转机如果没有转机，就要等待；急只会治丝益棼；当然，不要以为空等待，成果就会从天下掉下来，还是要你自己去努力，但是努力并不一定会有结果，或舍本逐末；但若不努力时，你将什么都没有。

保安人员管理制度

物业管理有限公司保安人员管理制度第一章总则第一条为加强对本公司保安人员的管理，使得保安人员的工作规范化、秩序化，特制定本制度。第二条本制度适用于各管理处的所有保安人员。第三条严格遵守执行保安工作条例，思想业务素质过硬，自觉维护物业辖区内业主或用户以及设施的安全，敢于同坏人坏事作斗争。负责物业辖区门口及自己职责范围内的秩序，发现有人进行危险活动要及时进行制止。第四条严格遵守外来人员进出物业辖区登记制度。保安人员要详细记录来人因何事要见何人，登记其所携带物品、电话。第二章保安人员内部管理规定第五条保安人员每周应进行开会小结，总结本周工作，对下一周工作内容进行合理安排，并做好签到记录以及会议记录。第六条保安人员担负着维护物业治安的义务，因此，工作安排上应有严格规定。保安人员请假1日以内，必须由所处岗位的负责人审批；请假1日以上，3日以内者，应报由保安主管批准；超过3日，须报经分管总经理批准。第七条保

安人员请假超过1日以上者，应事先与其他保全人员协商顶班，并上报批准。第八条保安人员请假须续假时，应当及时告知并得到批准后方可续假，超假或者逾假不归者，按照情节轻重作出处罚，并按旷工处理。第九条保安人员值班室、宿舍只准张贴公司统一制订的岗位职责、工作程序、常用规范、值（排）表等文件，张贴（悬挂）必须整齐划一。第十条桌面保持干净整齐，不放与工作无关的物品，桌屉里物品摆放有序。第十一条宿舍的地面、门、窗应保持干净、无尘、无明显污迹，床铺上的被子、枕头必须摆放统一。第三章保安人员仪表规定第十二条注意仪表，制服要勤洗勤换，保持整洁，待人接物有礼貌。第十三条统一着装，配戴工作牌，不得配戴饰物，留长发、长指甲和蓄须；禁止披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、穿拖鞋。第十四条言谈举止文明、大方、得体、态度和善、精神饱满。第十五条执勤过程中姿态良好，精神振作，不得前倾后仰、勾肩搭背、互相随意攀谈或使用手机、电话交谈；不袖手、叉腰或将手插入口袋中。第十六条保持值班室、住宿处以及周边环境的整洁、卫生，不得随地吐痰、乱丢杂物。第十七条执勤时不准喝酒。第十八条不准在公司所管物业范围内打麻将，不准利用娱乐之便赌博或变相赌博。第十九条经常注意检查和保持仪表整洁。

学校安保人员管理制度(新)

金陵外校安保人员管理制度一、校园安全是学校安保工作的重中之重，安保人员必须忠于职守，爱岗敬业，勤勤恳恳，无私无畏。二、门卫和安保实行24小时值班制度。规范门卫日志，健全门卫台帐，做到记录全面，字迹清楚，妥善保管，随时接受检查。三、安保人员要统一着装，遵纪守法，坚守岗位，文明值勤，在岗期间不做与岗位无关的事。要正确保管和使用消防器材、警务器具等，要具备一定的安保救防知识和应对突发事件的能力。四、安保人员必须严格执行学校会客制度，来访者应该进行登记，填写会客单，写明进出校的时间与事由，由安保人员电话联系，经确认可以接待后方可入校。来访者出校时，应凭被访者签字后的会客单予认确认。如被访者正在上课或开会，安保人员应安排来访者在传达室等候。五、安保人员应严控学生课间擅自离校，因特殊情况需出校门的学生，应持有班主任离校证明方可放行。上课期间禁止家长和社会闲杂人员随意进校。如有特殊情况，须经德育处批准。对家长送给学生的物品，门卫必须认真检查，并负责通知学生领取。六、学校门口要严把货物、车辆进出关。货物出校门，需凭相关部门证明（出门单）经确认后予以放行。本校及上级部门车辆进校，应指引其到指定地点停放；校外机动车辆，非经本校相关部门批准一律不准入内。安保人员负责管理师生的车辆摆放，严禁校园内骑车。

七、安保人员负责学校的报刊、书信、资料、票据的及时准确发送，对老师、学生的挂号信、汇款单、包裹单等要及时公示，确保门卫值班室电话24小时有人接听。八、安保人员要做好安保巡视工作，特别要加强夜间巡逻。要正确开启警报装置，一旦发生情况迅速查明原因，积极保护现场，协助警方处理。九、安保人员要有严格的交接班制度，交接班时，必须互相询问情况，移交值班记录，巡视相关场所。安保人员轮休期间要保证通讯畅通，以便学校有遇特殊情况时随叫随到。安保人员请假需事先办理手续，经德育处批准并安排好替代人员后方可离岗。上班期间严禁串岗、脱岗现象发生。十、安保人员要确保校门口广场及其左右道路上30米内无摆摊设点现象，保证校门内外畅通无阻；确保校园内及院墙周边绿化景观无破坏；确保值班室内外环境整洁，物品摆放有序，不得存放杂物。十一、安保人员要注意个人修养，严格服从学校管理，执行公务要维护学校利益和形象。十二、以上条款，安保人员如有违反，处以每次50元的罚款，情节严重的追究相关责任，并予以辞退。

物业人与业主沟通的十大技巧

物业人与业主沟通的十大技巧运用行之有效的沟通技巧，实施积极有效的人际沟通，能够把优质的服务落实到实处，减少物业管理中的冲突和纠纷，提高物业管理满意度，促进整个行业的健康有序的发展。下面结合具体案例，来论述物业管理实践中的10种沟通技巧。一、换位思考换位思考是指人的一种心理体验过程，将心比心，设身处地为他人着想，这是达成良好沟通不可缺少的心理机制。它客观上要求我们将自己的内心世界，如情感体验、思维方式等与对方联系起来，站在对方的立场上体验和思考问题，从而与对方在情感上得到沟通，为增进理解奠定基础。在物业管理实践中，换位思考是化解层出不穷的矛盾冲突时最常用的沟通技巧。物业人员和业主发生矛盾时，物管人员要换位思考，站在业主的角度去思考问题，体会业主的心情，并且引导进行换位思考，去体谅物管人员的难处，理解与之有矛盾的做法，从而解决纠纷。如某中档小区，开发商为保持楼盘外观的美观，曾与物业公司签约规定，任何人不得封闭阳台。但开发商与业主的销售合同书上并未明确此条款，因此当业主想封闭阳台遭拒绝时，迁怒于物业，许多业主联合起来拒交物业服务费。物业公司并没有采取与业主对立的做法，而是从业主角度去考虑，尽可能地去了解业主行为的动机。通过多次到实地调查研究，发现由于该城市的风沙较大，不封闭阳台，的确会给业主的生活和安全造成不便和隐患。但开发商认为允许封闭阳台，会影响外墙的美观。物业公司经过再三斟酌，认为应该从实际出发，以人为本，要把给业主留下安居环境作为首要因素来考虑。通过与开发商的反复协商，最终达成共识，阳台可以封，但要统一规格、材料等，既满足业主的要求，又不影响外墙的美观。而业主也认识到物业当初禁止封闭阳台，是与开发商的约定，也是从维护小区整体外观的角度去考虑的，也是为了广大业主的利益。经过换位思考后，双方消除误会，握手言欢。二、多管齐下多管齐下，意思是指单凭一方或一己之力，很难解决问题，若汇聚各方力量、多人之力，问题就会迎刃而解。俗话说“一个好汉三个帮”，有时光靠物管人员的努力，并不能解

小区物业管理内部制度

某小区物业治理处内部制度治理处主任岗位职责在公司总经理直接领导下，贯彻执行公司各项方针、政策，全面负责治理处的日常事务和治理工作。 1、建立、健全各项规章制度，检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度； 2、安排和调整本部门人职员作，负责制定本部门的工作打算，并组织编写治理报告和各种通知、公函； 3、负责传达公司文件、通知及会议精神； 4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及治理职员作情况并进行考核，按《职员手册》的要求抓好治理； 5、熟悉国家有关法规和物业治理规定，掌握各业主情况，检查督促各责任区治理的实际操作； 6、随时掌握租金、治理费、水电费等交纳情况，及时做好物业治理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作打算； 8、加强各班的团结合作，树立整体思想，紧密与其他部门的联系，互相沟通、协调； 9、认真完成公司交给的其他任务。

治理员岗位职责在治理处主任的直接领导下开展日常治理服务工作。 1、熟悉掌握物业辖区业主和物业的差不多情况； 2、建立收费台帐，掌握收费动态，及时收取、催交各项应收费用； 3、负责办理业主入住、迁出手续，监督治理装修事务； 4、负责巡视物业使用情况，以及保安、清洁、维修人员的工作情况； 5、负责对外包服务过程进行监督治理； 6、负责与业主沟通、回访，有效处理业主的投诉。保安人员岗位职责（一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度和《职员手册》，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的治理和收费工作； 5、负责做好综合治理费收取工作；

(完整版)小学保安人员管理制度

XX小学保安人员管理制度为加强学校保安员管理，明确保安员岗位职责，规范保安员日常工作，特制定本制度。一、学校保安员应忠于职守，遵纪守法，着装整齐，文明执勤，礼貌待人，热情服务。二、学校保安员坚持优质服务，自觉维护学校的声誉。三、学校保安员必须熟练使用学校的各种消防器材，爱护学校公物。四、学校保安员要严格执行学校的规章制度，尊重领导、师生，服从管理。五、学校保安员要认真做好“防火、防盗、防破坏、防事故”工作，维护学校师生的人身、财产安全以及学校的设备设施安全。保安员要认真落实安全防范措施，维护校园治安秩序。一旦发现问题或遇突发事件，要迅速作出正确的判断和处理，及时向主管部门和领导报告，防止各种意外发生。六、学校保安员要准时上、下班，不迟到，不早退，认真交接值班情况，填写值班记录并签名。七、学校保安员不在岗位上睡觉、喝酒、吃槟榔，不离岗、脱岗，不在岗位上会客或办私事。八、学校保安员要加强校内四周以及各楼层的巡查。

九、对车辆的管理： 1.本校教职工和家属的车辆出入，要认真做好登记。 2.正常上课期间对外来人员必须问清工作单位、姓名及事由后联系被访人，经允许后先登记再请其进入；如遇直接来找校领导的陌生人员，必须与相关领导联系确认后才准予入校；如遇上级主管部门或其他单位工作人员来我校检查、指导工作，应及时报告校长办公室或与相关处室联系，并指引来访人员进校，指挥其车辆按要求停放。 3.其它无关人员及车辆一律不许进入学校。进入学校的车辆要引导其按指定的地方停放，严禁其车辆乱停；出入学校的外来车辆（特别是货车）要严格检查，出校的物品必须经校领导同意（批条）方可放行。十、被访人不在学校，要婉言拒绝其进入学校。十一、学生正常上课期间因事须离校者，要查看并留存班主任或科任教师签字的请假条，然后予以放行；否则，值班保安员承担一切责任。十二、学校保安员要搞好保安室及周边卫生，要积极协助学校做一些力所能及的搬运、张贴等工作。十三、保安人员有事，必须请假，经同意后才许离校，未经同意或自理岗位者做旷工处理，请假后不按时归队的做旷工处理，累计警告三次以上者做自动离队处理。十四、保安员不服从管理，顶撞主管人员或校领导，或散布谣言、恶意中伤他人的；保安员触犯法律被治安行政拘留或追究刑事责任的，直

儿童教育的情绪管理方法及技巧

情绪管理的方法与技巧（结合儿童教育详解）一、情绪管理：每一个人都以为自已知道情绪是什么，直到他想开口解释这两个字的意思，才发觉有困难。在人类历史中，很少人研究情绪，说到情绪的时候，我们常常会把它看作是问题，认为它是超越人、控制人的东西，这对人如何管理情绪没有多大帮助。那么，关于情绪我们要有一个正确的认识：1、情绪不是天生定型的；2、决定情绪的不是外面的人物，而是本人内心的心理状况；3、情绪没有真正的正面负面之分，而只有“有没有效果”；4、情绪只是讯号，当学习了事情里该学的，情绪就会消失；5、情绪是感觉的一种，一个人跟情绪在一起才能身心合一，活在当下。很多人以为情绪来自其他人、事、物，但事实上决定情绪的是自己的内心：1、信念——认为世上的事情应该是这样的；2、价值观——自己在事件中在乎的是什么，即什么是最重要的，想得到什么……等；3、规条——事情该怎样做。每个人的信念、价值观和规条都有不同，所以面对同一件事会有不同的情绪反应。当一个人的信念、价值观和规条改变了，事情带给这个人的情绪就不同了。所以，若想事情带给自己的情绪改善，必须先改变自己对事情的一套信念、价值观和规条，而不是企图改变世界，因为那会费很大的劲却往往徒劳无功的。成熟的人明白这个道理，而小孩子习惯了父母去为他们改变不满意的情况，遇上不满意的事便吵闹抱怨，以为无需自己改变。在两个月的暑假这段时间里，我们的家长与孩子相处是最多的，是成功快乐的，还是困惑焦虑？这就取决于我们的信念、价值观和规条（情绪）。我们了解孩子的假期心理多少？暑假里面的孩子们轻松了，老师和学业都不再规定他们的作息时间，也没有校规校纪的束缚。所以他们想的首先是好好玩玩，其次是想想怎么玩，最后才会想到还有假期作业。他们的生活会没有规律，早上睡到十点或者整天在家里看电视，甚至有时