浅谈我国休闲商业街的发展现状及存在问题

献策一：以文建街以情养街

如何解决“百街雷同”的问题？与会专家不约而同抛出特色锦囊，秘诀就是苦练历史文化的内功。

广东商学院副校长、中国商业经济学会副会长徐印洲的观点是：文化内涵是商业街的重要支撑，要以文化脉络为规划设计的出发点。广州老城区的骑楼商业街有必要进行复兴，以恢复历史名城风貌，这样的商业街无法被照搬到其他地方。

国务院国资委商业网点建设开发中心副主任廖伟阳则把特色商业街定义为：先卖感受，后卖商品。就如上下九路之所以常年人旺财旺，就和它有436座各具特色的小楼分不开。很多广州人一段时间没去上下九就心痒痒，其实并不是购物需求使然，而是他们把购物和逛街区分开来了，“以文建街、以史造街、以情养街”才能铸造牵动人心的特色商业街。

美国著名规划设计师康凯也一再强调保留商业街的历史文化，不能目光短浅只看当前利益。

献策二：统一业态统一布局

上海市卢湾区经济委员会副主任罗继钢管理着上海淮海中路商业街和新天地商圈。他随手一指北京路，向左是一家精品店，向右是一家皮具城，“这就可以看出北京路的业态杂乱”，成熟的商业街应该是按休闲、时装、美食等功能区划分，淮海路之前也存在这个问题，国际品牌店不肯进驻与杂货店为邻。建议统一业态统一布局，树立商业街整体形象。

另外，还要政府掏钱、企业贴钱，使市政、绿化、橱窗、楼宇灯光立体交叉搞好灯光工程，夜市才会旺。通过举办各类商业节带旺商业街，但必须控制好一个度：是展示而不是展销，突出商业街商旅结合功能。在管理机制上则倡导商业街的商户成立自律行业协会，维护商业街整体形象。

献策三：解决行人安全问题

下午乘坐巴士往返各参观点时，热情的洋顾问们不约而同地把目光都投向了交通问题。法国国家城市规划师多米尼克·维尔茨说：四五年前来广州时，发现街上还有很多自行车，现在放眼都是汽车，广州和世界很多发达城市一样，都遇到了汽车所需城市空间缺乏的问题。成功修建一条商业街，要以技术的方法让逛街人群和车主在进入街道前就读懂街道的特点，让行人感到安全，在购物中有一种“压马路”的感觉。

美国著名规划设计师康凯在论坛开始的前一天已经搭乘地铁考察了一圈，说起广州的城市轨道交通，他连称“verygood”（非常棒）。他说，北京路和上下九路是纯步行街，以人为主，安全。广州还可发展现代步行街和车道，但需要考虑人们的安全、舒适与车辆之间的关系，如果街道不慎重设计，对于人们购物、步行、骑自行车是不安全的。

自20世纪80年代，我国开始建设现代商业步行街。据粗略统计，全国目前已有几百条大大小小，风格各异的步行街，比较著名的特色商业步行街大约180多条。

2005年委员会首次评选首批中国著名商业步行街和中国特色商业步行街各10条。评选标准是：在全国及地方享有一定知名度、经营特色鲜明、商家云集、商户数量达到一定规模、客流量、经济效益良好、业态布局合理、经营管理规范，市容、环境、绿化以及对周边商圈及城市经济影响力等。

目前，全国共有17条中国特色商业步行街，分别是：北京马连道茶叶一条街、天津古文化街、杭州丝绸城、上海虹梅休闲街、重庆山药广场、昆明金马碧鸡旅游商城、沈阳三好街、东莞富民商业步行街、宁波天一广场、成都科技一条街、乌鲁木齐二道桥、杭州四季青、杭州文三路、南京大明路、成都琴台路、徐州户部山、常州南大街。另据了解，评选中国著名商业步行街条件更加严格，目前，有上海南京路、北京王府井、苏州观前街、南京新街口等15条街入选。

有国内商界专家指出，我国商业步行街发展大体经历了3个阶段：一是单纯的商业场所，光顾者以购物为主；二是更多体现以人为本思想，配套功能相继出现；三是成为社会活动中心，成为消费者和普通百姓休闲、娱乐的好去处。目前国际主流商业步行街的发展方向大多处在第三个阶段，而我国的商业步行街，特别是城市中心和旅游景区的商业步行街也大都在朝着第三阶段的方向发展，呈现出以下的特点：

注重规模集群效应，建筑风格多样化。

国内的商业步行街都比较注重规模的集群效应，普遍都追求规模大而全，有的商业步行街长度甚至超过3km，例如重庆的南滨路饮食娱乐一条街。另一方面，建筑风格多样，有纯古建筑风格的，如云南丽江大研古城、安徽黄山屯溪老街等；有人工打造的仿古建筑风格的，如成都锦里、丽江国大花马街等；还有欧美现代风格以及中式现代风格的；

功能配置组合化，传统业态与现代商业结合。

目前功能单一的商业步行街越来越少，取而代之的是多种功能分区的有机组合；在业态业种方面也注重如何有机地将传统的业态如百货类零售与连锁专业（卖）店融合在一起；

突出主题与经营特色，营销推广手法多元化。

一方面城市中心的商业步行街由于主要面对本地消费者，其消费群体数量有限；而旅游景区的商业步行街虽然主要面向外地旅游者，但由于受旅游景区接待能力和周边配套设施完备程度、与外地旅游景区的激烈竞争等因素的影响，其消费群体数量也不可能无限放大。因此，为应对市场的竞争，现在的商业步行街普遍都比较重视突出自己的鲜明的主题和经营特色，以与竞争对手形成错位竞争。另一方面，在营销推广手法上也追求多元化，应用全部销售、打包销售、全部出租、部分自营部分出租、售后返租、统一经营管理、敞开式经营等经营推广手段。

目前，我国的商业步行街虽然有了一定的发展，但也存在着各种各样的问题，归纳起来主要有以下几点：

? 建筑风格完全照搬照抄，缺乏商业步行街自身的灵魂。

? 功能配置不合理，特色不够鲜明。

? 过度商业化，缺乏本土特色的历史文化内涵。

? 商业步行街旅游、休闲娱乐功能不足，基础设施欠缺。

我国商业步行街的主要表现形态

我国在城市中发展商业步行街的工作起步较迟，尤其是选择商业最繁华的街路建设商业步行街，是近几年才在少数城市有所展开。从客观上讲，发展商业步行街，应从现代角度出发，

面向新世纪，立足高起点，使街区功能和城市功能、社会环境和自然环境实现现代和传统的完美结合和协调发展，使社会资源和自然资源尽可能地纳入市场，实现最佳的社会经济效益。

从商业步行街自身方面考察，我国部分城市已经有了一些成功的做法，多数是利用和改造原有街路，也有的是完全新建街路，其表现形态主要有三大类：

一是商业服务最繁华的街路，功能定位以经营综合性商业为主，如北京的王府井，上海的南京路；

二是历史传统街路，功能定位突出以吃为主，如南京的夫子庙、宁波的海曙楼；

三是行业特色街路，功能定位主要经营专业商品，如番禺的电器商品街、武汉的经营小商品为主的汉正街。

但不管哪种形态的商业步行街，其最主要的服务功能除了购物以外，还有旅游、娱乐、展示和商务等，以满足现代人的购、吃、住、行、玩等的生活需要。当然，这三大类型的商业步行街，不能成为凝固不变的惟一标准，不必照抄照搬。我们在实践中要从具体情况出发，有所改变和突破，有所创新和发展，形成具有自我特色的商业步行街。

我国商业步行街存在的问题

目前，在中国尤其是北京、上海、广州都出现了一批非常热闹的步行街。据统计，大大小小称为步行街的街道在中国共有近200条。步行街建设已经成为房地产投资和所谓都市经营中的一个重要的热点。步行街在大城市出现，以其功能全、环境优美、生活方便，并同时满足人们购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游观光等多种需要，而成为大都市的商业窗口。但是，在一些中小城市所建设的步行街，却具有很强的跟风性质，人们把它作为一种时尚、一种政绩进行追求，有街无市，缺少人气，成为一个比较严重的问题。中国目前步行街有一半是旺丁不旺财的，有的甚

至只是在开街的时候热闹了一阵子就冷落下来了，步行街逐渐演化为“不行街”。那么，为什么在中国三大都市圈和都市连绵带以外的中小城市建设的步行街效果不理想呢？原因大概有以下几点：

1. 盲目模仿

这类步行街多是政府进行所谓的城市运营，照搬照抄大城市的作法建成的。这种决策很少是建立在以市场为导向的研究基础上的。在大城市中兴旺的项目在中小城市并不一定旺，这是一个基本的事实。这同城市本身的核心竞争力和品牌有很大的关系。

步行街建设在北京、上海、广州这样的大都市圈里兴旺又发达，根本的原因不在于步行这一概念，而在于本身城市商业的强大的辐射能力。也就是说，其目标人群是全国乃至全世界。但是中小城市就缺乏这种天生丽质。它的目标人群往往只是在本地、本市。而本地市场由于第三产业严重同质化和商业物态的恶性竞争，仅步行这一概念很难产生强大的吸引力。这些城市也不具有像三大都市圈里城市强大的吸引力和对目标市场的拉动。

2.规划而不策划

许多步行街由于是在政府一手指挥之下完成的，因此，规划方案是由一些著名规划设计院完成的。这些美观、漂亮也充满各种风格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是现代，但是从使用上看，却很难同任何商业物态相容，因为它并不是根据当地的市场生态和商业气氛策划设计的。

在中小城市，要做一个同一主题的长达800米的商业步行街，用什么样的目标人群来支撑它，是一个非常严峻的问题。因为这样一个主题步行街，在大城市也需要相当的消费人群。

3.定位不明

定位，我们指要根据当地商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的情况，设计相应的物态。例如，在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素：一个就是对儿童的吸引力问题。我们知道，小孩子因为在步行区域里没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素，因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气的很重要的手段，但是，很多步行街却没有这种考虑。其二，是对那些没有钱的人的吸引，根据当地的文化特点和节事活动的安排，可以设计让那些周边的居民有参与性的活动，就是做旺人场的一个很重要的因素。但是，有的步行街的设计只一味的追求品味，向高档次靠拢。其结果就不伦不类，很难产生共鸣。曲高则和寡，步行街不能和当地的商圈以及市场紧密结合，严重背离市场导向，其结果就将被市场所抛弃。

4. 贪大求全

由于前期搞所谓的城市经营，不考虑整条商业步行街的优生优育，贪大求全，其结果是项目启动以后，人气不旺，驱动不够力，竞争惨烈。在这种情况下，很多城市便考虑进行后期整容。结果，使得一条看来非常漂亮的步行街，布满因为各种原因招揽过来的经营项目，杂乱无章地聚集在街道两旁，同建设步行街的初衷相距甚远。经营单位由于建筑物已经建成，整体招商困难，不得不低下高昂的头，根据当地的情况进行整容。

5. 组织失误

如果是政府工程，步行街建设经历时间相对较长，因此组织者个个有工程做，有一种轰轰烈烈的局面。但是，到了最后招商的时候，结果发现由于中间环节多，使房价高企，租金高企，本地市场很难承受。作为发展商难处很大，需要维持现状，并且要偿还银行贷款，尤其作为国有资产很难降低价格，因为一旦蚀本出让，就要追究个人的责任。因此，招商进展缓慢，没有人敢出头收拾残局，唯有转嫁投资风险。

只有认清目前休闲商业街的问题，我们才能在开发中规避风险，创造价值最大化。

商业地产之步行街发展特点和存在的问题

一、商业步行街的发展特点

1.商业步行街的发展历程

商业步行街发源于中国。唐代时期，长安就有著名的商业街：东市和西市。到了宋代，清明上河图所绘的就是典型的商业街图。到了近代和现代，我国商业街发展落后于美国、法国等西方国家。在亚洲地区我国最繁华的商业街区与日本东京银座等商业街相比也具有较大差距，主要表现在综合功能的差异，特别是艺术氛围不够浓郁。

从全球来看，商业街发展大体分为七个时期。第一个时期就是集市贸易；第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺；第三个时期，随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心；第四个时期，大型商业街的出现；第五个时期，规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量；第六个时期是20世纪60年代，商业街由于中产阶级搬到郊区居住而进入低谷时期；第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中心，购物、文化娱乐、休闲、展示等呈现一体化趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。

2．商业步行街对城市发展的影响与作用

(1)商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。

(2)重振原有商业中心，带动城市新一轮发展。

(3)建立新的城市中心，没有大型商业步行街，新城区就无法形成城市中心。

上海徐家汇的开发改造就非常成功，它拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动中心，并由多种垂直交通将整个系统连通成为一个环形商业区，其实质是一条地下通行的环状商业街。由于徐家汇商业区的带动，楼价从3 000元上升到8 000元以上，迅速成为新城区。

(4)步行街对城市商业结构的更新，改变了单一购物结构，并通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。

(5)强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局。

(6)步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。

3.国际一流商业步行街的发展特点

国际一流的商业步行街具有特征：

(1)硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。

(2)它应该是多功能的，包括购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。

(3)商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传方面、公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的。

(4)世界著名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。

(5)世界一流步行街同样由很多主力百货店和购物中心带动步行街人流。

(6)世界一流步行街具有较高租金水平，名牌云集。

据英国一家咨询公司日前对全球45个国家的226家顶级零售购物场所一年一度的调查显示，纽约曼哈顿的第五大道仍是全球最贵的零售业场所。

在第五大道，商铺的年租金可高达1平方米7 967欧元（合7.4万元人民币）。紧随第五大道之后的是法国巴黎的香榭丽舍大街（合每平方米5.9万元人民币）和中国香港的铜锣湾（合每平方米4.4万元人民币）。

法国巴黎的香榭丽舍大街就是国际一流的商业大街,它的发展印证了上述特征。香榭丽舍大街建于1670年，西起戴高乐星形广场的凯旋门，东至矩形协和广场，街道全长1800米，宽120米，中间车行道可并行10辆汽车。爱丽舍大街是法国最繁华的街道，是法国繁荣富裕的象征。这条大街将巴黎所有的名胜古迹，如东边的波旁宫、卢浮宫、市政大厦、巴士底狱广场和西边的凯旋门，连接在一起。大街的改造工程是于1991年5月正式开始的，整个工程耗资达2.4亿法郎,改造后增加了地下停车位，交通更加方便。

二、国内商业步行街的发展水平与存在问题

1. 国内商业步行街道发展阶段

国内商业步行街道发展经历三个阶段：

⑴第一阶段：加强交通管理，吸引顾客；

⑵第二阶段：体现对步行者的关怀；

⑶第三阶段：成为社区活动中心。

国内商业步行街大部分是原先基础良好的商业街区，后来将机动车道路改建为步行道，其建筑格局、商业布局等基本延续多年来已经形成的风貌。

由于先天不足，后天改造水平有限，国内商业步行街普遍存在如下问题：

⑴经营序列矛盾；

⑵商业利润下滑；

⑶商业功能单一，文化休闲功能不强；

⑷空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异；

⑸交通系统滞后，内外部交通组织不畅。

北方步行街以北京王府井为代表，不断进行升级与完善，2002年5月北京市东城区区长陈平提出王府井升级战略的目标和措施。

为适应经济全球化和科技的高速发展，以及电子商务的普及应用，王府井商业街将实施功能、结构、档次、形象的全面调整与提升。

⑴完善功能。从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转变。

⑵调整结构。将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进行调整，商业占30%～35%，餐饮企业占20%～25%，休闲、娱乐、酒店、服务等占30%～40%。

⑶提升档次。王府井要融入世界经济大潮中，只有引进跨国公司、世界知名品牌，国际管理集团，才能使王府井成为引领时尚潮流、展示世界名品的舞台。

⑷营造环境。贯彻“以人为本”的原则，综合运用多种手段，营造轻松舒适的步行街购物氛围，形成体现“人文关怀”的城市景观与生态环境。

⑸加快发展数字王府井。建设与互联网相通的电子触摸屏、自动化停车导视系统、现代化自动停车场，将王府井与世界紧紧相连。

深圳步行街的发展独具特点，深圳第一商圈是东门，东门老街的历史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商铺最密集、客流最集中、商品最丰富、历史最悠久的商业旺区。由于多年来东门缺乏统一规划，各自为政，违法建筑不少，农民房建设杂乱无序，交通拥挤，导致东门形象不佳。

东门商业步行街是在东门老街的基础上逐步发展而来的。1998年,深圳市东门步行街改造工程正式启动,1999年10月1日完工。东门步行街改造工程进展顺利，市、区政府共投资3.76亿元，完成了一期工程，江泽民总书记等党和国家领导人亲临东门视察，给予了较高的评价。