部分楼层改建酒店可行性报告
商业银行南部支行部分楼层改造
运营酒店项目
可行性报告方案
二0一七年五月
商业银行南部支行部分楼层改造
运营酒店项目可行性报告
（亿丹酒店可行性报告）
一、概述
1、基本情况
建筑主体为十三层框架结构。改造项目为一层和六至十三层。
2、地理环境
该项目位于南部县蜀北街道蜀北大道28号，与县政府、人民广场相邻。据此网点1000米范围内有人民医院、汽车站等人员流动量大的密集场所。2009年以来南部县政府对该路段进行了大规模的综合整治，进一步提升了周边的环境，是集办公、商务、文化的理想经营场所。
二、项目背景及必要性
1、项目所在地社会、经济状况
川东北明珠——南部县，隶属四川省南充市，位于川中盆地北缘、嘉陵江中上游，是川东北地区重要的次级交通枢纽。全县幅员面积2229平方公里，辖71个乡（镇）、2个街道办事处、1个工业集中区。总人口131万人，县城建成区面积30平方公里，常住人口31万，是川东北地区面积、人口第一大县。
南部县历史悠久，人杰地灵。2200余年的建县史，留下
了吴道子手绘观音像、杜甫题咏晓霞观等名家真
迹，涌现了蜀汉史学家谯周、北宋陈氏“一门三状元”等名流巨匠。国家湿地公园、国家准5A级风景区--“中国西部最美丽渔村”升钟湖8万余亩水面，波光粼粼，群岛相邀。得天独厚城市中心600亩“中国桂花第一园”和万亩莲花博览园“中国莲乡”更是心灵度假、体验休闲的首选目的地。
南部县在西部经济百强县中排名前60位，先后被列为国家农村初级电气化县、优质棉基地县、瘦肉型商品猪基地县、全国绿化百佳县、省劳务输出基地县、优质蚕茧基地县。已形成纺织、能源、食品、化工、机械、建材等六个工业支柱产业，60多户规模以上工业企业。
2、项目建设的必要性
随着南部县城镇建设步伐的加快和基础配套设施的不断发展，城镇居民及流动人口特别是外来客商将会不断增加，对配套服务提出了更高的要求。而当地宾馆饭店业存在规模太小、档次不高、接待能力严重不足等诸多问题，至今只有两家三星级以上宾馆，满足不了高端客商的需求，已经不能适应当地经济发展和招商引资的需要，一定程度上也制约了当地旅游业的发展，特别是中高档宾馆建设还是空白，为新建大酒店留下了较大的发展空间。本项目的升级改造建设，正适应了满足南部县发展的需要，规划建设配套服务区，提升住宿服务，为招商引资创造良好的硬件条件。
第三章建设内容与经营内容
1、建设内容与规模
该项目酒店规划用地位于该项目位于南部县蜀北街道蜀北大道28号。地块以平原地为主，坡度和缓。整个地块位于城市中心，周边山明水秀，环境清幽，地理位置得天独厚，是休闲居住的好去处。
2、经营内容
（1）客房服务。为国际、国内的个人或团体提供高档次的客房服务）
（2）会议、展览与展示服务。为小规模的会议、展览与展示活动提供全方位、全过程服务。设计了大、中、小会议中心和展览展示厅。
（3）商业服务。为住店客人及机构提供一体化的商业银行服务。
（4）餐饮服务。为住店和过往客户提供一体化餐饮服务和特色性餐饮服务。
（5）其他服务。
3、酒店的经营理念
经营理念：诚信敬业，宾客至上，团队协作。
第四章改造方案
1、定位为中高档商务酒店。一层是酒店大堂和小型办公区。大堂配置有总台、行李寄存室、公卫等、面积200平
左右；门口配有
30个左右车位的停车场；主要通道为电梯和步行楼梯，配备有消防通道一个。
2、七至十三层为客房。可改造客房约66间。内设电视、空调、光纤接口、淋浴房、开水器或饮水机等。过道为中档地毯。
3、六层配置配有会议室1个，面积80 m左右，可容纳60-80人。聚会餐厅两个，休息室3个，和办公室5个；
4、立面设计。该建筑以高雅、清新的外观特征，形成富于个性的风格，充分反映时代与地方文化特征。在注重功能的同时，创造具有人文气息的典雅而丰富的视觉效果。
5、环保设计。本项目在设计过程中充分考虑环保措施。酒店中心楼属于功能复杂的公共建筑，在运作过程中产生的少量污水，噪声，设计中均采用防尘，防污，防噪等综合预防，治理措施。空调设备利用消声器隔震垫以达到防噪措施，设备机房采用隔音门。厨房产生的污水均经滤油池，再排入市政污水管网。废气经过规定的排放高度排入大气。场地内设有集中垃圾回收点。
五、投资方案
项目总投资约600万元，计划2017年5月开始办理施工前期准备工作，2017年8月能够开工，2017年底前完成改造工作，并投入试营业。
六、经济效益分析预测
1、人员配置。
（1）管理团队：
执行店长一名(负责全面工作，经营策略的制定，对外联络沟通，对全年经营成果负责)。
财务总监一名(负责财务监督及管理，税务的协调，报表的制作) 保安队长一名(负责酒店安全工作和保安的管理，协调相关部门)。
客房主管一名(负责酒店日常工作和管理)。
（2）员工队伍：
总台服务员五名 (总台接待加收银，目标任务的完成) 。
保安二名(停车场楼层和各要害部位的巡视和管理)。
客房中心文员二名(接听电话处理一般投诉和意见收集反馈)。
客房中心领班一名(查房，卫生检查和临时打扫，解决一般问题) 。
万能工一名(水电维护，设施设备故障处理，能源控制)。
客房服务员五人(客房清理，环境卫生维护)。
收入主要包括客房收入与餐饮、娱乐收入，概算小计具体明细如下：
2、客房员工成本：
（1）人工成本：
总台服务员4人，工资2000元/月人。
总台领班1人，工资2500元/月人。
保安2人，工资1500元/月人。
客房中心文员2名，工资2000元/月人
客房中心领班1名，工资2500元/月人。
万能工1名，工资2500元/月人。
客房服务员5人，工资2000元/月人。
不算管理团队，员工队伍工资合计：34500元/月(1150元/天)。
若所有管理人员工资都为6000元，人员月成本总额合计：52500元/月(1750元/天)。
（2）物料成本：低值易耗品10元/天间，洗涤费13元/天间。
（3）水电成本：10元/天间。
（4）网络、电话成本：10元/天间。
暂按66间客房计算，人员成本27元/天间+物料成本23元/天间+水电成本10元/天间+网络、电话成本10元/天间、其他成本15元/天间。则，基础成本为85元/天间。
3、客房收入：暂按66间客房计算，出租率按80%计算，房价按168元/天间计算，则66X80%X168=8870元/天。
4、利润：
（1）日利润：(168元-85元)X66间=5478元/天。
（2）年利润：5478X30X12=1972080元。
（3）回报周期：3年。
以上数据为粗略预算。未计算餐饮和其他服务成本和收支情况。
七、经营方式与营销策略
1、整体经营方式
该项目酒店按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在股东会的领导下实行的总经理负责制，企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。
2、营销策略
酒店营销中，市场营销是酒店经营活动的重要组成部分，它始于酒店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发酒店市场的潜力，增进酒店的收益，最终使酒店实现其预设的经营目标。同时酒店也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于酒店经营发展的最佳经营模式，使酒店经营更趋完善，先进及独特。
八、具体实施步骤和时间安排
1、实施步骤：
1.与经营方签订前期合作协议。
2.办理相关手续。
3.签订正式合同6.酒店管理公司进入7.人员配置及人员培训8.设备配置及采购9.网络宣传和营销11.开业前的筹备及宣传12.进入正常营业，开展酬宾活动13.正常经营及后营销
2、时间安排：
1.与经营方签订前期合作协议。
2.办理相关手续。
3.签订正式合同。
4.组建筹备小组(酒店管理公司负责人，工程项目负责人，投资方负责人) (三周时间。如果第三项办理顺利的话时间可以缩短)
5.确定改造方案。(一周时间。方案可以与前三项同步进行)
6.酒店管理公司进入。(管理层人员到位，各类《计划方案》落实)
7.人员配置及人员培训。
8.设备配置及采购。(6-8项可以同步进行。三到四个月时间。人员培训二个月，基本能满足工作需要。计划得当设备配置及采购不存在问题。网络宣传和营销可以依附现有资源和人脉关系由专人负责计划制定和实施。)10.竣工验收。11.开业前的筹备及宣传 (一周时间。)12.进入正常营业，开展酬宾活动。 (三个月时间)13.正常经营及后营销。
九、结论
1、研究结论
（1）、该项目符合国家产业政策，符合商品市场发展方向、符合城市总体规划。
（2）、项目选址科学合理，所在地理位置优越，交通便捷，基础设施较为完善，且符合城市总体规划和南部县经济发展规划，
（3）、项目投资方案，筹资方案合理可行，回收可观，还款能力强，经济效益可观，财务评价结果优良。
2、建议
鉴于该项目在发展酒店服务业方面的示范带头作用，地方政府和有关部门应给予全力支持，促进项目加快进程，早日建成，发挥效益。
3、结论
本项目具有良好的经济效益和社会效益，具有较好的收益预期，符合社会根本利益。
（注：可编辑下载，若有不当之处，请指正，谢谢!）