2020年山东聊城房价下降趋势明显

2020年山东聊城楼市价格下跌趋势明显2020年是党和政府全面进入小康的一个节点，相较于过去的十年，人民的生活水平均有了大的提高。但是国内经济增长的下行压力持续增大，尤其是2020年的新冠肺炎疫情的突袭，使得本就压力巨大的经济形势变得尤为困难。

房地产作为中国地方经济的一个重要的支柱型产业同样也面临巨大的挑战，房市发展衰退期业已明显。而山东省聊城市作为一个经济大省的较为落后的城市，在中国很具有代表性。山东省作为经济大省，石油化工、有色金属、冶炼等高规模化高耗能高污染的产业占全国一半以上。同样人口红利也大，山东省人口总量在1亿左右，人口消费规模大，基数大。而聊城又是最能代表山东省的一个地级市参考模型。所以我们就分析一下聊城市的房产市场的发展趋势。

首先，聊城市总面积8715平方千米，辖东昌府区、茌平区、临清市、冠县、莘县、阳谷县、东阿县、高唐县8个行政县(市、区)和省默认经济技术开发区、高新技术产业开发区、江北水城旅游度假区3个市属开发区（功能区，属于地方划分，不具备行政区域级别）。人口约600万。经济发展一般，2019官方的人均收入在5600左右（去除五险一金），公务人员工资10000元左右（除去五险一金）；民间调查工资2500-4000（没有任何社会保险）。工资收入的贫富差距很大！为什么不说GDP，和人均GDP，？因为这些数据对群众的现实生活参考意义不大，故省略之。根据独立第三方的大概率统计，聊城市辖区（含东昌府区）拥有商品住房（含在建）超过50万套，而棚户改造和市郊区区拆迁的房屋也有10万套。总计市辖区各类住房有60万套。同时，各下辖县市区总量也有60万套。这些建在新城区的房屋超过了120万套，且这些数据不包括城郊区的农民自盖平房、楼房和别墅。而生活在市区和县区城镇人口总量不超过180万，以3人为一户计算，仅仅60万户。这60万户，生活在拥有120万套楼房的市县城区内。平均一户2套！同时，新规划新建的项目仍在不断的开发。到2025年底，聊城市县区城区内的楼房总量讲超过150万套，而人口增长速度和农民进城规模却逐渐降低。房地产市场的潜在消费动力严重不足！

还是以聊城市辖区为例，在建在售的新房以祥生金鳞府、中央帝景、东关国际和碧桂园为例介绍。

2018和2019年的邀买价分别为9500和10000元，而到了2020年4月底，邀买家变为10500以上，数据看似增长了。但是实际情况上在变相的降价，实际的价格已经和2018年持平甚至更低！以大品牌的房地产商祥生和碧桂园为例继续分析：2018年叫价9900元，2019年11000元，2020年10500元，但2020年的叫价已经是精装修、送车位（车位本来就是属于业主使用）、送储藏室（本来就在建筑成本和公摊里）！相较于2019年初，那个时候均价11000，就按10000元/平，100平（公摊30%）的房子计算，车位12万，储藏室8万（公摊65%），这组样本计算，100平的房子，实际得到70平，总价120万，单价1.2万，套内实际单价1.7万。而2020年，为购房者省去了20万的车位费和储藏室费。同时单价也在下滑，例如祥生金鳞府推出按套购买，146平的房子总价151万（含车位，储藏室，精装修打包）！碧桂园更厉害，每天几套特价房单价8800左右，同样送车位储藏室精装。当然暂不讨论这个精装修是否会履约，起码购房者比2019年省了不少钱！！

同时，由于新楼盘的潜规则和高公摊，所谓的高物业费用，使得不少购房者考虑二手房。新房价格攀升这也造成2018-2019两年间二手房有几个交易小高潮。但是到了2020年5月份左右，都一律萎靡不振。还是以市中心的就商品房为例，比如明星小区，2018年均价10200左右，2019年均价10500左右，甚至到11000（小面积的），但是到了2020年4月底，真实交易价格也就9500左右，且变现时间明显拉长。还有翠苑小区，中通时代豪园等等，叫价和交易价都比2019年下降1000元左右。甚至，有的一些老点小区直接就是整年度没有

任何交易，有价无市！市中心的老破小还有老大旧基本无人问津！房地产中介的员工流动率急剧增加，中介公司开始游说买济南、河北的公寓商铺等等为生，但是这些公寓商铺就是火坑！

预计聊城的房价会在2020年底有一个大的回落，预估相较于2019年的高峰期会有15--30%的下浮！2021年上半年，聊城市区房价基本回归到7000-8000之间的正态分布！

纵观国内外经济形势，2020年将是难熬的一年，也是经济转型发展痛苦期的开始。当然对LOCAL OFFICERS和既得利益者，再差的经济形势也不会有太大的触动，二次分配就能找平，切按照社会潜规则转嫁到给基层百姓。基层百姓才是房地产最大得客户。基层百姓越来越贫穷，他们哪来得钱购买房屋？正如曹德旺所言，将来得房子有钱人卖有钱人，怎么卖得动？

有人会问，照你这么说，聊城的房价会崩盘？！我可以很负责人的告诉各位：聊城房价永远不会崩盘！为什么？因为将来房屋交易会被政府管控。买房的人只能买，卖的话要交高昂的税费！人人买房，富人穷人都在买，政府月月批地，开发商年年盖，老百姓年年买。房屋就会变成易买不易卖的“特殊大件商品”。每个购房者都是接盘侠的局面，房屋不可能崩盘！但是房屋价格会持续走低，持有房屋的成本就持续拉高。土地年限到期有偿使用（已经实施）、房产税（含空置税）等，都在等着楼市崩盘前夕开始实施达到救市的作用！

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