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《物业管理概论》（第二版）课后答案

第一章物业管理概述

■基础知识训练

O选择题

1. A

2.A、B、C、D

3. A

O判断题

1.V

2.V

3.X

?简答题

1.什么是物业？什么是物业管理？

答：物业是指已建成的具有特定使用功能并投入使用的各类房屋、建筑物以及与之相配套的设备、设施利附属场地。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，山业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理, 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.物业管理包括哪些主要内容？

答：物业管理的内容包括四个组成部分：第一是物业的维护与保养，包括建筑物及其附属设施、设备管理；第二是物业的专项管理，包括治安、清洁、绿化、消防、车辆交通管理等；第三是特色服务，包括特约服务和便民服务等；第四是物业服务企业开展的多种经营。

3.我国的物业管理是如何产生的？

答：我国对物业管理的探索和尝试始于20世纪80年代初期。当时，被列为沿海开放城市的广州和深圳经济特区，为废除旧住宅管理体制的弊端，在借鉴国外和香港地区先进管理经验的基础上，结合内地的实际，大胆探索，在对一?些涉外商品房屋的管理中，开设尝试专业化的物业管理模式。

4.试分析物业管理对房地产业发展的意义。

答：物业管理对房地产发展的意义表现为：促进国民经济的发展；促进房地产投资效益的提高；提高城市居民生活质量；树立应好城市形象，促进城市经济的发展。

第二章物业管理基础理论

■基础知识训练

O选择题

1. B

2. C

3. A

O判断题

1.V

2.X

3.V

O简答题

1.建筑物区分所有权作为一种特殊的复合性房地产所有权形式，有哪些特征？

答（1）复合性；（2）专有所有权的主导性；（3）—体性；（4）登记公示性；（5）权利主体的多重性。

2.住宅区内的产权形态的种类有哪些？

答：（1）专有部分；（2）部分共有；（3）全体共有。

3.物业管理中委托关系问题如何解决？

答：解决委托关系问题的核心是设计一种激励机制来保证两点：其一，使得受托人努力工作；其二，使得委托人和受托人之间利益分配合理。具体可设计用来解决这个问题的激励机制有以下几点：（1）契约尽可能详尽；（2）签订长期物业服务合同；（3）充分市场化。

4.物业管理合约的特征是什么？

答：（1）长期性;（2）连环性;（3）不确定性。

第三章物业管理市场

■基础知识训练

O选择题

1 . A、B、C

2 . A、B、C

3 . A、B、C、D

?判断题

1 . X

2 . V

3 . V

O简答题

1.什么是物业管理市场？它山哪几个组成部分？

答：物业管理市场是指以物业管理服务为交换对象的市场，他与其他市?场一样，其内容包括市场主体、市场客体、市场运作环境三个方面。

2.什么是物业服务企业？它有哪些权利与义务？

答：所谓物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。物业服务企业的权力包括有权根据物业服务合同的约定，实施物业管理服务；有权根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度；有权依照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用；有权要求业主委员会协助管理；有权制止违反本辖区??物业管理制度的行为；有权根据物业服务合同的约定选聘专业公司承担专项服务；可以实行多种经营，以其收益补充管理经费之不足。物业服务企业的义务包括履行物业服务合同，依法经营; 接受业主和业主委员会的监督；重大的管理措施应提交业主委员会审议，并经业主委员会认可；接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及物业所在地人民政府的监督指导；发现违法行为应及时向有关行政管理机关报告。

3.什么是业主？业主具有哪些权利和义务？

答：业主是指物业的所有权人，即房屋（包括配套设备设施和附属场地）所有权人和土地

使用权人。业主在物业管理活动中，享有的权利包括按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业公用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业公用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用：法律、法规规定的其他权利。根据权利与义务相对应的原则，业主在物业管理活动中，除享受上述权利外，必须履行的义务包括遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业公用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。

4.什么是业主委员会？业主委员会的性质与地位如何？

答：业主委员会是业主大会的执行机构，是在物业管理活动中代表和维护物业辖区内全体业主合法权益的自治性组织。

第四章物业管理的基本环节

■基础知识训练

?选择题

1. A

2.B、C、D

3. A

O判断题

1.x

2.J

3.X

O简答题

1.什么是物业管理的招投标？

答：物业管理招投标，是指山招标人（通常为建设单位或业主委员会）依据公开、公平、公正和诚实信用的原则，通过向社会发布招标文件或邀请书，为L2经或即将建造完成的物业项目选聘物业服务企业的过程。

2.物业管理招投标的程序如何？

答：物业管理招投标的程序包括建立招标工作机构；编制招标文件；进行招标备案；发布招标公告或邀请书；对投标单位进行资格审查；发售招标文件；投标单?位编制标书；投标单位送达投标文件；开标、评标和中标；签订物业服务合同。

3.什么是物业管理的早期介入？早期介入的意义是什么？

答：物业管理的早期介入是指物业服务企业在接管物业之前，参与物业的规划设计和建设施工过程，从业主与物业管理的角度，就物业开发、建设和建成后使用管理等方血提出意见和建议，使建成后的物业能够更好的满足业主和物业使用人的要求，并对即将接管的物业从物质上和组织上做好准备的过程。早期介入的意义表现为：可以完善物业的使用功能；避免物业设计中可能存在的缺陷；对工程的施工质量进行监督；为日后的物业管理打下良好的基础。

4.什么是前期物业管理？前期物业管理的内容有哪些？

答：前期物业管理是指从住宅出售到业主委员会成立前的物业管理。前期物业管理的内容可以概括为以下几个方血：设计和建立物业管理机构；制定相关的管理制度；管理、服务人员的招聘和培训；深入物业现场，熟悉物业和业主的基本情况；参与物业的竣工验收工作, 为接

管验收做好准备；物业的接管验收工作；物业用户入伙手续的办理；物业装修管理工作;

第五章 物业管理资金的来源及使用

? 1. 2. 3. O 1. 2. 3. ? 1.

开展日常的管理服务工作；协助业主召开首次业主大会。

5. 什么是物业的接管验收？接管验收有哪些特点？

答：物业接管验收是指物业服务企业接管房地产开发企业、建设单位或个人委托管理的 新建或原有物业时，为保证主体结构安全和满足物业使用功能的需要而对其进行的再检验。 物业接管验收同建设工程竣工验收相比，有如下特点：（1）验收的目的不同。竣工验收是检 验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求;接管验收是物业服务企业在竣工验收合格的基 础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的对物业的再检验。接管验收的结果是产 权人（开发商或业主委员会）将物业移交给物业服务企业，山物业服务企业对物业实施管理、 维修和养护。（2）验收条件不同。竣工验收的首要条件是工程按照设计要求全部施工完毕, 达到规定的质量要求，能满足使用要求等；而接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供 电、采暖、给排水、卫生、道路等设施设备能够正常使用，房屋的幢、户编号已经有关部门 确认。（3）交接对象不同。竣工验收的结果是房地产开发企业接管建筑施工企业移交的物业; 而接管验收是山物业服务企业接管房地产开发企业或业主委员会移交的物业。

6. 物业接管验收时交接双方具有哪些责任？答：略。

7. 什么是物业用户入伙？入伙手续文件有哪些？

答：物业用户的入伙，是指业主或物业使用人办理有关手续，进房入住的过程。物业入 伙手续文件是指业主或物业使用人在办理入伙手续时，所要知晓、参考或签署的有关文件。 主要有入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知、房屋验收书以及楼宇交接书等。

8. 怎样做好装修管理工作？

答：房屋装修管理是物业管理的重要内容之一°为了保证物业的完好和安全，保持物业 管理区域的整洁美观，维护全体业主的合法权益，物业服务企业应努力做好对物业装修的管 理。业主和物业使用人在办理入伙手续后有权对自己所购或所租物业进行装修，但装修必须 符合国家有关法规和物业管理企业制定的装修管理规定，同时应按照-定的程序进行。

■基础知识训练

选

择题 A 、

B A 、B 、

C 、D

A 、

B 、C

判断题 X X X 简答J

什么是物业管理资金？ 答：物业管理资金也称物业管理经费，是物业服务企业在物业服务活动中所投入的各 种物化劳动和活劳动的总和。

2. 物业管理资金的筹措渠道有哪些？

答：物业管理资金的筹措渠道主要有：物业管理启动资金、物业维修资金、物业服务 收费、物业接管验收费、国家财政拨款和物业经营收入等。

3. 物业服务收费的方式有哪些？试比较两者之间的差异？

答：物业服务收费有包干制和酬金制两种。包干制是指山业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均山物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均山业主享有或者承担的物业服务计费方式。

4.如何管好用好物业维修基金？

答：物业维修基金在使用与管理上有以下一些要求：（1）在业主办理房屋权属证书时, 商品住房?销传单位将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管；（2）业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业服务企业代管；（3）

维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹；（4）维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外, 严禁挪作他用。

第六章房屋维修管理

■基础知识训练

?选择题

1.A、B

2.C、D

3. A

4. A

?判断题

1.X

2.X

3.X

?简答题

1 ?造成房屋损坏的原因有哪些？

答：导致房?屋损坏的原因是多种多样的，但概括起来可分为自然损坏和人为损坏。

（1）自然损坏。自然损坏是指非人为的自然因素对房屋造成的损害。主要包括以下几个方而：①气候因素。②生物因素。③ 地理因素。④灾害因素。

（2）人为损坏。主要有以下三种情况：① 不合理使用。② 设计和施工质量低劣。③日常预防保养较差。

2.如何正确划分房屋的维修责任？

答：房屋维修责任的划分要依不同的情况而确定：

1）新建房屋在保修期内

新建房屋的保修期限分两种情况：一种是建设工程承包单位向建设单位承诺的保修期限；另一种是建设单位向房屋使用者承诺的保修期限。对于第一种情况，国务院于2000年颁布的《建设工程质量管理条例》中规定，建设工程承包单位应按照其向建设单位出具的质量保修书中规定的保修范围、保修期限和保修责任进行保修。对于第二种情况而言，2001 年建设部颁布的《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的第二种保修期，按1998年建设部颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中的规定进行

2）保修期满后

（1）物业管理公司承担房屋建筑共用部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。修缮费用按建设部2001年7月23日新修订的《城市异产毗连房屋暂行规定》执行，山各业主按份额比例分担，可建立物业维修基金，事先向各业主按比例收取，在全体业主的监督下专款专用。上述修缮责任应在物业服务合同中写明。

（2）业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。自用部位和自用设备是指用户大门以内的部位和设备。业主可自行修缮，也可委托他人或物业管理公司修缮。但物业管理公司应负检查监督的责任。修缮费用山业主支付。

3）其他情况

凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。

3.房屋按完好程度划分为那几类？

答：依据各类房屋的结构、装修和设备等的完好或损毁程度可-将房屋的完损等级划分为五类：（1）完好房；（2）基本完好房；（3）一般损坏房；（4）严重损坏房；（5）危险房。

第七章物业设备设施管理

■基础知识训练

O选择题

1. D

2. A

3. B

4. C

O判断题

1.V

2.V

3.X

4.X

O简答题

1.物业设备管理的目的和基本内容是什么？

答：物业设备管理的目的是：管好、用好、修好、改造好现有设备，提高设备的有效利用率及完好率。物业设备管理的基本内容：主要包括物业设备基础资料管理、运行管理、维修管理、更新改造管理、备品配件管理和固定资产（设备）管理等。

2.如何评定设备的完好率？

答：设备的完好率（B）： B=S

/SX 100%o设备完好的标准是：

n

%1零、部件完整、齐全，质量符合要求；

%1设备运转正常，性能&好，功能达到规定要求；

%1设备技术资料及运转记录齐全；

%1设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；

%1保温、防冻、防腐等措施完备有效。

3.什么是物业设备的经济运行管理？如何进行经济运行管理？

答：物业设备的经济运行管理就是在设备安全、正常运行的前提下，节约能耗费用、操作

费用、维护保养费用以及检查修理等费用。其内容包括采用切实有效的节能技术措施和加强设备能耗的管理工作。

设备的经济运行管理，可从以下几个方面进行：

C

C 、D

D

%1 初期投资费用管理：在购:置设备时，应结合实际情况综合考虑以下因素：设备的技术 性能参数必须满足使用要求及其发展的需要；设备的安全可靠程度、操作难易程度及对匚作 环境的要求；设备的价格及运行时能源的消耗情况；设备的寿命、设备的外形尺寸、重量、 连接和安装方式、噪声利震动等；采用新技术、新工艺、新材料及新型设备等。

%1 运行成本管理：主要包括能源消耗经济核算、操作人员配置和维修费用管理等方血。 能源消耗的经济核算：制定能源耗用量计划和做好计量工作，采用切实有效的节能技术 措施和切实做好节能管理工作。

操作人员的配置：定岗定员，提倡一专多能的复合型人才持证上岗。

维修费用的管理：专人负责，做到计划使用和限额使用相结合。

4. 建筑给排水系统管理的基本内容是什么？

答：（1）建立正常的给水、排水管理制度，如岗位责任制度、定期检修制度、巡回检查 制度和登记报修制度等，严格执行操作规程，并用图表形式记录、保养、检修的情况。

（2） 对供水管道、水泵、水箱、阀门、水表等进行经常性维护和定期检查。

（3） 经常对水池、水箱、管道进行清洗、保洁、消毒,防止供水水质二次污染。

（4） 注意节约用水，防止跑、冒、滴、漏及大面积跑水、积水事故的发生，发现阀门 滴水、水龙头关闭不严等现象应及时维修。

（5） 制定突发事故的处理方案，当发生跑水、断水等故障时，要及时处理，防止事故 范围扩大。

5. 安全防范系统主要由哪几部分组成？各部分有什么主要作用？

答：安全防范系统主要山出入口控制系统、闭路电视监控系统、防盗报警系统和电子巡 更系统等组成。

出入口控制系统又称门禁系统，其作用就是对社区（或建筑）内外正常的出入通道进行 管理，主要山读卡机、磁卡、电子门锁、出口按钮、报警传感器、门传感器和报警喇叭等设 备组成。

闭路电视监控系统是一?种先进的、防范能力很强的综合系统，它可以通过摄像机及其辅 助设备直接监视监控现场，并且可以和其他安全技术防范体系联动运行，从而获得更好的防 范效果。

防盗报警系统负责建筑内外各个点、线、血和区域的侦测任务，一般山探测器、报警控 制器和报警控制中心三部分组成。

电子巡更管理系统也称为网位巡检仪，是技术防范与人工防范的有机结合，其作用是: 要求保安值班人员能够按照预先随机设定的路线顺序地对防区内各巡更点进行巡视，同时也 可保护巡更人员的安全。

电子巡更系统主要有管理计算机、信息采集器、信息钮和数据发送器等设备组成。

第八章 物业综合管理

■基础知识训练

O 选择题

1. A 、B 、

2. A 、B 、

3. B 、C 、 O 判断题

1.V

2.V

3.V

?简答题

1.怎样进行物业环境污染的防治？

答：针对物业区域内的大气污染、水污染、固体废弃物污染和噪声污染，明确物业服务企业的责任和制定相应的管理措施。

2.如何做好物业环境的保洁管理？

答：物业服务企业根据物业环境管理的需要设置相应的保洁管理机构，明确岗位职责；制定保洁操作细则和工作标准；制定物业辖区保洁管理要求及有关规定。

3.物业服务企业的安全管理与公安机关的治安管理有什么区别？答：略。

第九章物业管理与社区文化建设

■基础知识训练

?选择题

1. C

2. B

3. A

O判断题

1.V

2.X

3.V

4.X

O简答题

1.什么是社区文化？社区文化有哪些基本特征？

答：社区文化是指在一定的地域范围内的社会群体、社会组织所共同创造的物质文化和精神文化的总和。社区文化有丰富的内涵，是社区内文化观念、行为规范、民俗习惯、文体活动、科普教育等方面的集合。

社区文化的基本特征是大众性、休闲性、民俗性和时代性。

2.社区文化建设的主要内容是什么？

答：社区文化建设一般包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面的基本内容。

社区环境是社区文化的第一个层面，它是山社区成员共同创造维护的自然环境与人文环境的结合，是社区精神物质化、对象化的具体体现。它主要包括社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等。

行为文化也可以被称为活动文化，是社区成员在交往、娱乐、生活、学习、经营等过程中产生的活动文化。这些活动实际上反映出社区的风尚、精神面貌、人际关系等文化特征。

制度文化是与社区精神、社区价值观、社区理想等相适应的制度、规章、组织机构等。制度文化可以分为两大类：一-类是物业管理企业的各种规章制度，另一类是社区的公共管理制度。

精神文化是社区文化的核心，是社区独具特征的意识形态和文化观念，包括社区精神、社

区道德、价值观念、社区理想、行为准则等。这是社区成员精神观、价值观、道德观生成的主要途径。

3.社区文化建设的途径是什么？

答（1）老与少相结合。老与少相结合是指社区文化建设应该抓住老人与儿童这两个大的群体，带动中青年人参与社区文化活动。

（2）大与小相结合。“大”是指大型的社区文化活动，需经过专门的精心策划组织，

参与者众多，影响面广；“小”是指小型的社区文化活动，是指那些常规的、每日每周都可以开展的、又有一定的组织安排的社区文化活动。

（3）雅俗共赏与百花齐放相结合。所谓雅与俗相结合，是指社区文化活动应当注重社区成员不同层面的需求，既要有阳春白安的活动，又要有下里巴人的活动，高雅与媚俗同在, 崇高与优美并存。

（4）“远”与“近”相结合。“远”是指组织开展社区文化建设要有超前的意识，要有发展的眼光，要有整体的目标；“近”是指要有短期周密的安排，落实和检查。

（5）乐与教相结合。“寓教于乐”是开展社区文化活动的重要原则。社区文化活动既要有一定的休闲、娱乐特点，更要有积极向上的教育功能。在人们欣赏音乐、歌舞、开展文体活动放松身心的同时,潜移默化地使人们的思想、道德、情操、理想、信念、世界观、人生观和价值观得到升华，使人们的自身素质得到提高。

（6）内与外相结合。一方面表现为社区文化对社区外文化的依赖，另一方面则表现为社区成员对社区外各种文化的吸纳、结合。社区外的文化可以促进社区文化的开展，社区文化又使得社区外文化得以繁荣昌盛，从而互相促进，互相发展。

第十章住宅小区的物业管理

■基础知识训练

选择

I. A

2. A

3. A

?判断题

1.J

2.X

3.J

?简答题

1.什么是住宅小区？

答：住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模、基础设施配套比较齐全的居住区（包括居住小区和住宅组团）。

2.住宅小区物业管理的特点是什么？

答：住宅小区物业管理具有社会性、统一性、复杂性、艺术性、强调服务性等特点。

3.住宅小区物业管理应遵循哪些基本原则？

答：住宅小区物业管理除遵守管理的一些通用原则外，还应遵守自身特有的一些管理原则：依法管理原则；有偿服务原则；专业化管理与群众性管理相结合的原则；动态化管理原则；超前管理原则。