云城区五个镇基准地价汇总表解析

云城区五个镇基准（级别）地价汇总表单位：元/平方米

一、河口基准地价数据

表1-1-2河口街道商业用地基准（级别）地价表单位:（元/平方米）

表1-2-2 河口街道住宅用地基准（级别）地价表（单位：元

/平方米）

表1-3-2河口街道工业用地基准（级别）地价表（单位：元/平方米）

二、安塘基准地价数据

表1 安塘街道商业用地基准（级别）地价表单位:（元/平方米）

表2 安塘街道住宅用地基准（级别）地价表（单位：元/平方米）

表3安塘街道工业用地基准（级别）地价表（单位：元/平方米）

表1 思劳镇商业用地基准（级别）地价表单位:（元/平方米）

（单位：元/平方米）

表2 思劳镇住宅用地基准（级别）地价表

表1腰古镇商业用地基准（级别）地价表单位:（元/平方米）

单位：（元/平方米）

表2 腰古镇住宅用地基准（级别）地价表

表1 都杨镇商业用地基准（级别）地价表（单位:元/平方米）

表2 都杨镇住宅用地基准（级别）地价表（单位：元/平方米）

表3都杨镇工业用地基准（级别）地价表（单位：元

/平方米）

章丘市土地级别基准地价技术报告终稿

章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告章丘市国土资源局 2007年6月

目录第一部分概述 1.1城市概况 (1) 1.2章丘市土地市场状况 (5) 1.3本次基准地价更新的背景 (6) 1.4总体要求 (6) 1.5主要依据 (7) 1.6工作内容 (7) 1.7更新的基本原则 (8) 1.8技术路线 (9) 1.9提交成果 (10) 1.10工作程序 (10) 1.11技术方法 (11) 第二部分城区土地级别与基准地价更新 2.1土地级别更新 (13) 2.2城区基准地价更新 (28) 2.3城区基准地价修正系数体系更新 (43) 第三部分乡镇土地级别与基准地价更新 3.1土地级别更新 (58) 3.1.1圣井办事处驻地土地级别更新 (58) 3.1.1.1定级因素及权重 (58) 3.1.1.2定级因素分值计算 (58) 3.1.1.3土地级别划分 (63) 3.1.2其他乡镇土地级别更新 (63) 3.2基准地价的评估 (64) 3.3基准地价修正体系 (65) 第四部分土地级别与基准地价更新成果的应用 4.1土地级别与基准地价更新成果的应用 (73) 4.2应用基准地价应注意的问题 (73)

第一部分概述 1.1城市概况 1.1.1地理位置章丘市位于山东省中部，泰山东北，黄河南岸。西邻历城区，东连淄博市，南交泰安，莱芜市，东北与邹平县接壤，西北隔黄河与济阳相望，总面积1855平方公里。地势南高北低，海拔高度50－500米，处中纬度，东经117°1′－117°35′，北纬36°25′－37°09′。至2006年底，全市共辖14个乡镇，6个街道办事处，1035个自然村，人口99.94万人，其中非农业人口15.98万人。 1.1.2历史沿革商代，东北部为蒲姑国，西部为谭国(都城今龙山镇城子崖)。战国属齐。秦属济北郡。汉属青州部济南郡。汉景帝四年(前153年)置县称阳丘(治今绣惠镇回村)。东汉中部为阳丘县，北部为猇县、菅县，南部为土鼓县。后阳丘、土鼓县并入东朝阳县。南北朝宋时改东朝阳县为朝阳县。北齐废朝阳县置高唐县。北齐天保七年(556年)高唐县迁治女郎山(章丘山)南建城。隋开皇十六年(596年)改为章丘县。唐贞观元年(627年)属河南道齐州济南郡。宋、金属济南府。元属山东东路西南道济南路总管府。明、清属济南府。民国初属岱北道。1914年改属济南府。1945年8月划章丘西北部、历城县东部为章历县，其余为章丘县，属泰山专区。1950年4月两县划归淄博专区。1953年9月章历县并入章丘县，属泰安专区。1958年8月县治迁明水，11月属济南市。1961年5月归泰安专区。1979年1月复属济南市。1992年8月撤章丘县设章丘市(县级，山东省辖，济南市代管)。 1.1.3自然条件 1.1.3.1地势、地貌章丘市地处泰沂山脉北麓与黄河之间。自南而北为山地、丘陵、平原，分别占全市总面积的30.8％、25.9％、43.3％。在地质构造上，南部属鲁西隆起，北部属济阳凹陷。地质构造形式普遍为单斜岩，以块断为主，褶皱少见，岩层走向北西60°，倾向北东30°，倾角7°－13°。 1.1.3.2气候、水文市域处中纬度，属暖温带季风区中的大陆性气候，四季分明，雨热同季。春季干旱多风，夏季雨量集中，秋季温和凉爽，冬季雪少干冷。历年平均日照2647.6小时，平均气温为12.8℃。降雨量多年平均为600.8毫米，平均无霜期为192天。河流大部属小清河水系，东南部少数属大汶河水系。共有河流7条，其中外流河2条：黄河，为西北界河，西南东北流向，境内长度27.08公里；小清河，位于西北部，西南东北流向，境内长度18.8公里，流域面积1651.6平方公里，年均径流量7.77亿立方米。内陆河4条：绣江河，源于明水百脉泉，境内长32.8公里，流域面积667.9平方公里；西巴漏河，在中南部，南北流向，属季节河，境内长68.8公里；东巴漏河，在东南部，东南西北流向，属季节河，境内长34.4公里；漯河，境内长28公里。湖泊有白云湖，位于西北部白云湖镇，总面积17.4平方公里，水面积7.5平方公里，水深1～3米。芽庄湖，总面积5.38平方公里，水面积2.17平方公里，水深1.9米，最深处2.4米。 1.1.4社会经济 2006年，全市国内生产总值达到266.8亿元，比上年增长22.4％。其中：第一产业增加值35.8亿元，增长19.3％；第二产业增加值141.9亿元，增长24.5％；第三产业增加值89.1亿元，增长20.4％。三次产业结构为13.4：53.2：33.4。人均国内生产总值26769元，增长21.9％。 2006年完成税收15.18亿元比上年增长25.3％。规模以上工业企业(即全部国有及年销售收入500万元以上非国有独立核算工业企业，下同)实现利税43.2亿元，比上年增长24.6％，其中实现利润24.8

城市房屋参考租金测定与空间分布_以广州为例

文章编号：1000-8462（2009）04-0618-06 城市房屋参考租金测定与空间分布 ———以广州为例贾士军1，周春山2 （1.广州大学商学院，中国广东广州 510006；2.中山大学城市与区域研究中心，中国广东广州510275）摘要：房屋参考租金是指在城市规划区范围内，由房地产管理部门对现状利用条件下不同区片、路段等均质地域的房屋，按照商业、居住、写字楼、工业等用途，分别评估测定并定期发布的市场平均租金。它是地方政府租金课税的重要依据。文章探讨了房屋参考租金测定的技术路线与方法，并利用2007年广州市房屋参考租金成果，分析了房屋参考租金的空间分布规律。关键词：房屋参考租金；空间分布；广州市中图分类号：F293.35 文献标识码：A 根据国家建设部的文件精神，要求全国各地建立租金指导价测定与发布系统，条件具备的地方可以通过一定的立法程序将房屋参考租金测定与发布制度化。官方定期公布房屋参考租金的意义在于：①为政府部门租金课税提供依据；②引导房屋租赁市场合理确定租金，为租赁双方商议租金提供参考；③为评估机构进行房地产估价提供依据。事实上， 2004年底至2007年间，由于国内大中城市房地产市场过热，刺激了开发商获取国有土地以及房地产投机行为，所谓的“地王”、“楼王”频现，政府单纯通过地价、房价反映当地房地产状况已不客观科学，而房屋租赁一般不存在租而不住、租而不用的行为，因此测定并定期发布房屋参考租金更具有现实意义。目前，北京、天津、广州、深圳等地已先后开展了此项工作，但由于各地研究标准不一，存在问题明显。例如，北京市对外公布的房屋参考租金仅限于住宅范围，并且租金标准按照户型进行（例如一居室、二居室、三居室租金每月多少元），成果既不完善，也过于粗略。深圳市测定并发布全市房屋参考租金已愈10年历史，其参考租金包含商业、写字楼、住宅、工业房地产的路段与区片价，成果翔实、具体，但其测定路段与区片价时事先未研究样本分布类型，就直接采用中位数算法确定平均价的做法值得商榷，同时也未对外发布租金指数与空间分布规律，其成果研究深度还有待提高。目前，国土资源部已经制订城镇土地定级规程、城镇土地估价规程，多年以来国内学者研究了地价的空间分布[1-4]、房价的空间分布[5-6]、城市住房空间结构[7]、房地产价格指数编制[8-9]等问题，上述规范与成果在研究思路与方法上为城市房屋参考租金测定提供了借鉴。国内也有学者研究房屋租金问题[10-11]，但有关研究主要是基于面板数据的城市整体租金研究，未对城市内部商业、写字楼、住宅租金空间分布规律展开研究，也未对城市参考租金的测定方法进行探讨。 1房屋参考租金测定的技术路线与方法 1.1房屋参考租金测定的任务与技术路线房屋参考租金测定的工作范围主要限于城市的建成区内，目的在于科学反映城市内部房地产出租市场的租金水平。由于数据资料、时间、人力等方面状况，目前测定时间一般以年为单位，条件许可时，可以半年或季度为单位。当以年为单位时，评估基准日以当年的7月1日为宜。房屋用途可以按照商业、写字楼、住宅、工业（或仓库与厂房）进行分类。其中商业按照首层和非首层进一步细分，住宅按低层、多层、高层进一步细分。房屋参考租金的测定单元一般有区域和路段两种类型。对于商业、写字楼房屋，一般是临路分布，故可采用路段租金。对于住宅、工业房屋，一般采用区域租金。房屋参考租金的测定单位一般采用元/建筑面积m 2 ·月。房屋参考租金测定的技术路线可按图1进行。建设部软科学项目（编号：20030092）和广州市教育局科技计划项目（编号：63039）联合资助。收稿时间：2008-04-21；修回时间：2009-02-20 第29卷第4期经济地理Vol.29，No.42009年4月ECONOM IC GEOGRAPHY Apr.，2009

土地估价技术报告(基准地价修正、成本逼近)

土地估价技术报告（转载“评估师信息网”网页）第一部分总述一、估价项目名称 ***评估师信息网https://www.360docs.net/doc/641002668.html,***先生抵押土地使用权价格估价。二、委托估价方委托估价方：***评估师信息网https://www.360docs.net/doc/641002668.html,***先生地址：广东省佛山市xxxx号联系人：***评估师信息网https://www.360docs.net/doc/641002668.html,*** 联系电话：0757-833xxxxxx 三、受托估价方委托单位：佛山市XXX会计师事务所地址：佛山市执业范围：佛山市范围执业注册号：C------佛10 资格证书获得时间：2002年12月四、估价目的为委托估价方***评估师信息网https://www.360docs.net/doc/641002668.html,***先生用土地使用权向银行申请抵押贷款提供参考价值。五、估价依据（一）有关法律、法规、文件（1）《中华人民共和国土地管理法》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《关于公布佛山市区国有土地定级及基准地价标准的通知》（佛府[2002]70号）；（4）《关于印发<佛山市农用地转用和征用土地管理规定>的通知》（佛府[2001]023号）；（5）地方政府及有关部门颁布的其他法规、文件。（二）有关技术标准（6）新版《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）及其附录《土地估价报告规范格式》；（7）《佛山市区土地定级与基准地价更新成果应用指南》（佛山市国土资源局）；（三）其他（8）《佛山市土地利用总体规划》；（9）《佛山市统计年鉴》；（10）《佛山市土地资源》；（11）委托估价方提供的《国有土地使用证》；（12）估价人员现场勘查、调查、收集的相关资料。六、估价基准日二○○四年八月三十一日。七、估价日期二○○四年九月二日到二○○四年九月五日。八、地价定义

全国各地基准地价汇总解析

北京市出让国有土地使用权基准地价表北京市出让国有土地使用权基准地价表 (美元计价) 单位:美元/平方米地价区类出让金基础设施配套建设费土地开发及其它费用商业公寓住宅工业市政及四源小区建设配套城镇拆迁费近郊区县征地费远郊区县征地费 (1) (1) (1) (1) (2) (3) (4) (5) (6) 一类400-680 380-580 250-340 40-70 68-100 20-50 740-980 20-56 - 二类300-400 280-380 200-250 30-40 68-100 20-50 740-980 20-56 - 三类250-300 230-280 125-200 25-30 68-100 20-50 740-980 20-56 - 四类190-250 180-230 100-250 20-25 68-100 20-50 740-980 20-56 - 五类125-190 125-180 75-100 15-20 68-100 20-50 740-980 20-56 - 六类65-125 65-125 50-75 10-15 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23 七类50-65 40-65 20-50 5-10 68-100 20-50 740-980 20-56 10-23 八类10-50 10-40 8-20 4-5 68-100 20-50 - - 10-23 九类8-10 5-10 4-8 3-4 68-100 20-50 - - 10-23 十类5-8 4-5 3-4 2-3 68-100 20-50 - - 10-23 基准地价计算公式：(1)*容积率修正系数+[(2)+(3)]*容积率+(4)*调整系数+(5)或(6)=基准地价(每平方米用地)

广州市增城国有土地使用权基准地价(2011年版)

增国房字…2010?10号关于公布增城市国有土地使用权基准地价的通告为健全本市地价体系，加强地价管理，保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》，结合房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况，市国土资源和房屋管理局和市物价局联合制定了《增城市国有土地使用权基准地价》。经增城市人民政府批准，现予以公布。一、本次公布的国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）覆盖我市全域，即包括荔城街、增江街、朱村街、新塘镇、中新镇、石滩镇、派潭镇、正果镇和小楼镇所辖范围。二、基准地价采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。三、本次基准地价的价格基准日为2008年1月1日。四、基准地价土地用途划分为商业、住宅、工业等三类。 1. 商业类：包括批发零售业用地（含各类商场、销售和服务网点、批发零售市场、加油站等用地），旅游餐饮娱乐业用地（含宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧、游乐

及旅游设施、歌舞厅、俱乐部、康乐中心、高尔夫球场等用地），其他商业服务业用地（含洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、电信、银行、信用社、证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地）。 2. 住宅类：用于生活居住的各类房屋用地，包括普通住宅、公寓及别墅、低密度住宅用地。 3. 工业类：包括工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露天作业场及其附属设施用地），仓储用地（含用于物资储备的库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含铁路、公路、管道运输、港口、机场的线路、站场等用地以及城市道路、广场、车站、社会停车场及其相应附属设施用地），市政设施用地（供水、供电、供燃气、供热、邮政、电信、消防、环卫、公交站场等设施及其相应附属设施用地）。综合（办公）用地，包括办公用地（含国家机关、人民团体及其它事业单位办公楼、会展中心、商业写字楼、金融保险业办公楼、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、高新技术产业研发中心、厂区外独立的办公楼等用地）及科研设计用地（含科学研究和勘测设计机构等用地）参照住宅用地基准地价的110％计算。公共事业项目用地，包括文体教育用地（含各类教育、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院、体育场馆、体育训练基地等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地），慈善用地（含孤儿院、养老院、福利院等用地）及宗教用

东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告

东明县建制镇土地级别与基准地价更新报告 Revised by Petrel at 2021

2017年东明县建制镇土地级别调整与基准地价更新报告东明县国土资源局二〇一七年十二月

目录第一部分工作报告 (1) 第一节工作概况······················································错误!未定义书签。第二节工作步骤······················································错误!未定义书签。第三节工作结果······················································错误!未定义书签。第四节取得的主要成果和经验体会 ·····························错误!未定义书签。第二部分技术报告·····································错误!未定义书签。第一章概述 ······························································错误!未定义书签。第一节自然与社会经济概况·······································错误!未定义书签。第二节建制镇基准地价更新概述 ································错误!未定义书签。第二章资料调查 ························································错误!未定义书签。第一节工作底图数据收集与整理 ································错误!未定义书签。第二节土地定级与基准地价更新评估资料调查 ··············错误!未定义书签。第三章土地定级 ························································错误!未定义书签。第一节土地定级的基本方法·······································错误!未定义书签。第二节定级因素、因子体系的建立 ·····························错误!未定义书签。第三节土地定级因素整理与分析量化 ··························错误!未定义书签。第四节土地级别划分················································错误!未定义书签。第四章基准地价更新··················································错误!未定义书签。第一节基准地价更新评估的主要步骤 ··························错误!未定义书签。

基准地价计算距离及用地级别划分方法

1 基础数据处理 1.1 基础数据矢量化在ArcGIS中，根据已配准好的遥感图像进行数据矢量化处理，将道路（包括遥感图上看到的、规划的、实地调研出来的道路）、公用设施（小学、中学、幼儿园、医院、银行、公园）、基础设施（即五通）、公交站点、汽车站火车站、环境等一一标注在图上。其中道路为线状，公用设施除公园外其余为点状，公园为面状，基础设施为面状，公交站点为点状，车站为点状，环境为面状。在把各个要素标注在图上的过程中，将每一个要素进行编号，此编号即为外业调查过程中对每一个要素的编号，需一一对应，为后期链接打下基础。所有要素需建立各自图层，切忌数个要素混合在一个图层。保存备份。附：MapGIS数据转ArcGIS数据方法。很多时候拿到的基础数据是MapGIS格式的，如果直接用MapGIS中的数据转换转为ArcGIS很容易出现数据丢失。在数据量不太大的情况下，我们可以采用下面的方法：第一步，MapGIS主菜单中库管理—属性库管理，装入需要转的点/线/面文件，再导出为dbf格式；第二步，依然利用MapGIS的文件转换，将文件转为shp。此时找到转好的shp文件，用excel打开其中的dbf文件，会发现属性丢失好多；第三步，将第一步导出的dbf文件替换掉第二步的dbf文件。此时，数据全部转换完成，属性也不会出现丢失。 1.2 分值属性链接所有基础数据处理好之后，就需要将每个要素已经算好的分值、作用半径、级别链接到ArcGIS属性表中从而继续进行下一步的计算。这里我们在ArcGIS中打开一个需要链接的图层，比如道路，右键，链接与移除，链接excel表，选择对应的字段，这里就是前面说到的为什么要有编号，而且还要一一对应，否则链接分值和属性就是错误的。链接好之后链接进来的excel数据是无法编辑的，而且关闭后再打开链接是会被移除的。我们可以采取两种方法：1、属性表左上角，添加字段，命名为excel表中的一个名称，浮点型/整型都可，不推荐使用文本。再使用字段计算器，等于前面链接好excel表的值，后面所有的excel都采用此方法，然后将excel移除即可；2、链接好后直接右键数据导出，导出为另外一个shp文件，这时会把所有的属性导出去，包括链接上的excel表数据，然后打开刚刚导出的shp数据，会发现所有的数据都在属性表里安静的躺着。此时我们可以把一些不用的字段删除，如ID、车流量人流量、学生人数教师人数、门诊数量等等，以方便以后计算。 2 数据分析 2.1 数据栅格化已经做好的数据是矢量化数据，而矢量化数据是无法自身带属性的，都是以属性表的形

基准地价报告

基准地价调查技术报告基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定的土地开发程度和设定容积率下，对现状利用条件及开发条件下不同级别或不同均质地域的按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年限土地使用权区域平均价格。一、基准地价的评估应遵循以下程序：（一）、准备工作：主要有编写基准地价评估任务书，制定基准地价调查表和工作表、准备工作底图，确定基准地价评估区域。（二）、土地调查与整理： 1、资料调查与整理：（1）土地定级成果资料：包括土地级别图、土地定级报告、土地估价定级成果的资料。（2）土地利用收益资料：包括土地利用效益资料，资金利用效益资料，不同行业不同规模的劳动力标准等。（3）地租、地价资料：土地使用权出让、转让资料，土地征用补偿，安置补助及地上附着物补偿标准资料，以地换房资料，房屋拆迁补偿标准，房屋拆迁标准等。（4）影响地价的因素资料：有一般因素、区域因素、个别因素。（5）其他资料：历史地价资料，土地开发经营的政策法规、条例、规定，有关土地房屋的税收种类，税率等，城镇规划有关资料。 2、资料调查的一般要求：（1）调查、收集到有关的地价资料按实地工作位置标注到地图上。（2）调查以土地级别或均质地域为单位进行（本次实习以上庄村、前庄村为一均质地域）。（3）样本抽查采用分类不等比调查。（4）样本要有代表性。（5）样本分布要均匀。（6）调查样本每级应不少于30个。（7）所选样本能同时获得地价利用或利用收益和相对应的土地条件资料。（8）土地利用收益资料应不少于近期两年的数据。

（9）以人民币为单位，准确到小数点后一位。（10）调查资料必须填入相应的调查表格或记录手簿。 3、样本资料整理：（1）样本剔除，剔除不符合本次实习要求的资料。（2）样本资料归类。（三）基准地价评估： 1、利用级差收益侧算法。 2、利用土地交易资料估算基准地价。（四）基准地价确定： 1、以一种方法测算城镇基准地价的，用该种方法确定该均质地域范围内的商业、住宅、工业用途的基准地价为城镇基准地价。 2、以两种方法测算城镇用途基准地价的，应以均质地域为单位，用不同的测算结果，根据当地土地市场和地价水平确定。 3、以两种以上方法测算的，根据不同方法的评估结果，土地市场状况等。以其中最符合市场行情的一种方法结果为标准。（五）编制基准地价修正系数表：基准地价系数修正表采用替代原理，建立基准地价，宗地地价及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系。（六）成果检验：对测定的成果按《规程》或本地具体情况进行检查和验收。二、调查结果报告：经过我们第四组全体成员对调查区域的调查，结合本地情况和具体的实际资料综合分析得出，该区域的土地地价和相关情况：该区位于兰州市安宁区，是一个典型的城中村，我组主要调查的是上庄村和前庄村。该区域人多地少，人地矛盾突出，平均人均耕地为0.38亩。该区主要进行集约型农业生产，大部分耕地用于蔬菜生产。1997年市政府对该区进行土地征用，以6.9万元/亩的价格进行耕地补偿。2005年后又进行第二次土地征用，耕地补偿为14.8万元/亩，房屋拆迁补偿标准为649元/㎡。实行以房换房的拆迁

土地估价技术报告

土地估价技术报告项目名称:贵阳环宇进口汽车修配厂因办理土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道 2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估受托估价单位:************咨询有限公司土地估价报告编号:*****(2010)评字第029号土地估价技术报告编号:*****(2010)技字第029号提交估价报告日期:二○一○年十一月二日

关键词：贵阳市、补缴土地出让金、贵州东信恒业咨询有限公司、2010年土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金涉及的位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权价格评估。二、委托估价方单位名称：贵阳环宇进口汽车修配厂单位住所：三桥南路131号法定代表人：*** 单位联系人：*** 单位电话：三、受托估价方机构名称：***************咨询服务有限公司机构地址：贵阳市中华北路世纪商务城****室资质注册号：B2010520 法定代表人: ******** 联系人：********** 联系电话：0851- 机构传真：0851-********* 邮政编码：550001 四、估价目的贵州中伟房地产开发有限公司因补缴土地出让金目的的需要，为了解其土地使用权价值，特委托我公司对位于贵阳市南明区花溪大道2002-151号商住综合用地土地使用权进行合理、公正之价值评估，为其进行补缴出让金提供

参考依据。五、估价依据（一）国家有关部门颁布的法律、法规 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、国土资源部“关于做好当前土地登记和城镇地籍调查工作的通知” （国土资发[2000]105号）； 4、国土资源部《关于印发<土地分类>的通知》（国土资发[2001]255 号）。（二）地方有关部门颁布的法规、通知文件 1、贵州省2001年1月1日起施行的《贵州省土地管理条例》； 2、2007年8月公布的《关于贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价的通知》。（三）有关技术标准 1、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）； 2、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2001) 。（四）其他资料 1、《土地价格评估委托书》； 2、2010补第011号《补缴土地出让金公文处理签》； 3、筑预登[2006]字第035号、036号《贵阳市土地使用权预登记证》； 4、《贵阳市云岩区、南明区土地定级与基准地价更新技术报告》（2006 年1月）； 5、委托方提供的其他资料； 6、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。六、估价基准日 2010年10月25日

岳阳市城区基准地价更新报告

目录第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述 (1) 第一节岳阳市概况 (1) 第二节原基准地价成果分析 (2) 第三节岳阳市地产市场分析及基准地价成果更新必要性 (4) 第二章基准地价成果更新方法 (7) 第一节基准地价成果更新的理论基础和原则方法 (7) 第二节资料的收集、调查与整理 (14) 第三章基准地价评估与测算 (21) 第一节基准地价内涵及表达方式 (21) 第二节基准地价更新评估 (25) 第四章土地级别划分与基准地价确定 (46) 第一节土地级别调整 (46) 第二节基准地价的确定 (53) 第五章宗地地价修正体系 (57) 第一节宗地地价修正体系概述 (57) 第二节区域因素修正 (58) 第三节个别因素修正 (83) 第四节基准地价系数修正法评估宗地地价 (91) 第五节岳阳市城区基准地价更新成果分析 (93) 第六章基准地价更新成果特点及应用 (97) 第一节基准地价更新成果的内容及特点 (97) 第二节基准地价成果应用建议 (98) 第七章城市地价动态监测体系 (103) 第一节建立的必要性和总体目标 (103) 第二节标准宗地 (105)

第一章岳阳市城区基准地价成果更新概述第一节岳阳市概况一、岳阳市概况岳阳市位于湖南省东北部，长江中游南岸，湘、鄂、赣三省交界处，素称“湘北门户”。地理坐标为东经112o18′31″—114o09′06″，北纬28o25′33″—29o52′30″。东临江西九江、宜春，西频益阳，北望湖北荆州、咸宁，南接长沙。市境南北长157公里，东西宽177公里，土地总面积1.49万平方公里，占全省总面积7.05%。岳阳夏商为三苗国地，春秋属楚，三国时修巴邱邸阁城，公元291年始为州郡治所。现为湖南省辖市，辖岳阳、平江、华容、湘阴四县，汩罗、临湘两市和岳阳楼、君山、云溪三行政区及屈原管理区、岳阳经济开发区与南湖度假区。全市总人口542.94万，其中城镇244.32万，占45%。二、主要自然资源条件岳阳市地处东洞庭湖平原和幕阜山区,地势东高西低,呈阶梯状向洞庭湖倾斜,以丘陵和平原为主,山地、丘陵、岗地、平原和水面兼备，物产丰富，素有“鱼米之乡”之美称。属亚热带季风湿润气候。特点是：严寒期短，无霜期长，光照充足，气候温和，雨量充沛，四季分明。年平均气温16.4℃—17℃，最高39.7—40.4℃，最低零下11.8℃—18.1℃。年均降水量1233.9—1498.4毫米，年均日照1740—1850.9小时。境内水资源特优，除洞庭湖外，有东湖、横岑湖等内湖165个，江河除长江、湘江、资水外，有汩罗江、新墙河等大小河流315条，湖泊众多，水源充足，素称“洞庭水乡”。矿产有铅、锌、铜、金、白云石、花岗岩等40余种资源供采。岳阳名胜景点丰富，有岳阳楼古城区、洞庭湖水上浏览区，君山岛景区，汩罗江屈原纪念地，平江起义革命纪念地，张谷英民俗村等240多处，尤以岳阳楼洞庭湖风景名胜区名扬海内外，为国家风景名胜重点旅游区。三、主要社会经济条件 2007年末，全市完成国内总值915.84亿元，比上年增长15.2%，人均16868元。一、二、三产业增加值，分别增长19.3%、48.6%、和32.1%，产业结构不断优化。全年完成工业增加值444.63亿元，农业增加值176.84亿元，社会固定资产

基准地价测算公式-因素修正系数

附件3 北京市基准地价因素修正系数说明表（商业）注： 1.商业繁华度指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.基础设施状况指水、电、热、通讯等各种基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表（综合）注： 1.办公集聚程度指办公设施的种类规模与集聚程度、距政府管理职能部门的距离。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临街宽度和深度指临街宽度和深度对商业经营的影响。 5.临街道路状况指临街道路类型、级别、人行道宽度和交通管制。 6.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 7.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。

北京市基准地价因素修正系数说明表（居住）单位：% 注： 1.居住社区成熟度指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。 2.交通便捷度指公交条件、距火车站等交通疏散中心距离、区域道路密集程度。 3.区域土地利用方向指周边土地利用方向的一致性。 4.临路状况指临街道路类型、级别和交通管制。 5.宗地形状及可利用程度指宗地形状对土地利用的影响程度。 6.公共服务设施和基础设施状况指各种公共服务设施和基础设施的配套完善程度。 7.自然和人文环境状况指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染及危险设施或污染源的临近程度。 8.与商业中心的接近程度指与各种规模商业中心的距离和相互通达状况。

关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通告(穗国房字〔2010〕55号)

关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通告穗国房字〔2010〕55号为健全本市地价体系，加强地价管理，保障国家土地资产的合理收益和当事人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省地价管理规定》，结合房地产市场、城市建设和城市规划变化的情况，广州市国土资源和房屋管理局和广州市物价局联合制定了《广州市国有土地使用权基准地价》。经市人民政府批准，现予以公布。一、本次公布的国有土地使用权基准地价（以下简称基准地价）包括广州市越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区（含南沙经济技术开发区）和萝岗区（含广州经济技术开发区）所辖范围。二、基准地价采用网格点基准地价和商业路线价予以表示，并以土地级别图、网格点基准地价图、土地级别范围和商业路线价加价表予以公布。三、本次基准地价的价格基准日为2009年7月1日。四、基准地价土地用途划分为商业、综合(办公)、居住、工业等四类。 1.商业类：批发零售用地（含各类商场、销售和服务网点、批发（零售）市场、加油站等用地），旅游餐饮娱乐业用地（含宾馆、酒店、饭店、旅馆、招待所、度假村、餐厅、酒吧、游乐及旅游设施、歌舞厅、俱乐部、康乐中心、高尔夫球场等用地），其他商服用地（含洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、电信、银行、信用社、证券、期货、保险和其他服务的对外营业场所等用地）。 2.综合(办公)类：办公用地（含国家机关、人民团体及其它事业单位办公楼、会展中心、商业写字楼、金融保险业办公楼、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、高新技术产业研发中心、厂区外独立的办公楼等用地），教育科研设计用地（含各类教育、科学研究和勘测设计机构等用地），文化体育用地（含文化馆、博物馆、图书馆、影剧院、体育场馆、体育训练基地等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地），慈善用地（含孤儿院、养老院、福利院等用地），宗教用地。 3.居住类：用于生活居住的各类房屋用地。 4.工业类：工业用地（含工矿企业的生产车间、库房、露天作业场及其附属设施用地），仓储用地（含用于物资储备的库房、堆场、包装加工车间、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含铁路、公路、管道运输、港口、机场的线路、站场等用地以及城市道路、广场、车站、社会停车场及其相应附属设施用地），市政设施用地（供水、供电、供燃气、供热、邮政、电信、消防、环卫、公交站场等设施及其相应附属设施用地）。其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地的用途类别确定。五、本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、“五通一平”的土地开发程度和合理容积率下的熟地价格，它包括土地取得费（征地或拆迁的费用及相关税费）、土地开发费用和土地纯收益。土地使用年限商业用地为40年、居住用地为70年、工业和综合（办公）用地为50年。价格单位为元/平方米，币种为人民币。其中各区域基准地价的内涵如下：

市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

章丘市城镇土地级别与基准地价更新技术报告

西安市临潼区土地基准地价研究报告

西安市临潼区基准地价评估技术报告

一、基准地价评估的历史早在1993年，临潼县土地管理局（现为临潼区国土资源管理局）就对基准地价做过评估，经临潼县常务会议讨论通过后，以临政发（93）79号文件下发。为了适应形势的变化，1996年7月到12月临潼县国土资源局1993年基准地价重新进行了调整更新。2000年西安市政府公布基准地价时，将临潼区土地价格统一纳入西安市的地价体系中，临潼区政府所在地，最高为7级，临潼区土地级别从7级开始，分为4个级别，即7到10级。因此，此次基准地价的更新，是继1993年基准地价评估以来的第二次更新。二、基准地价的内涵、评估依据和评估范围（一）基准地价的内涵根据《城镇土地估价规程》和《陕西省城镇地价体系建设实施技术方案》，此次评估的基准地价是指城镇在城市平均开发程度、平均容积率和法定最高出让年限下，各级别土地在2002年5月31日的价格。法定最高出让年限：商业用地40年，居住用地70年，工业用地50年；临潼区城区的平均开发程度为“五通一平”。“五通”是指通路、通电、通上水、通下水、通讯，“一平”是指场地平整；各建制镇镇区的平均开发程度为“三通一平”，“三通”是指通路、通电、通水，“一平”是指场地平整。县城的平均容积率：商业用地1.2，居住用地1.2，工业用地0.4；各镇的平均容积率：商业用地0.8，居住用地0.8，工业用地0.4；（二）基准地价的评估依据此次基准地价的评估，是在陕西省国土资源厅的统一部署下进行的，根据陕西省国土资源厅的安排，在2002年年底前，陕西省所有的县、市都必须完成城镇土地分等、定级、基准地价与标定地价的评估工作。评估的依据主要有：

土地评估技术服务方案范本

技术服务方案（招标单位名称）采用公开招标的方式确定土地评估服务单位。我公司拟投标，为了规范入围后我公司参与的具体宗地评估项目的评估行为，按时、保质完成具体宗地评估业务，保证我公司出具的评估结果科学、合理，且符合云南省、曲靖市相关要求，结合曲靖市土地收储中心估价对象的实际情况，特制订本方案。一、公司情况简介我公司具备从事全国范围内的土地评估业务的资质的机构，自公司成立以来一直从事涉及土地出让、转让、土地划拨、企业改制等地价评估工作，目前已经充分掌握了云南省大部分地区的土地、房地产交易资料，对云南省土地市场的现状特点、发展规律有较为全面的了解。本公司具体负责该项目评估项目的负责人和土地估价师均是长期从事宗地地价评估的专职资深注册土地估价师，从事过大量土地出让、转让、划拨、企业改制项目的评估工作，不但理论功底扎实、实践经验丰富，而且对XX 省，尤其是XXX、XXX、XXX涉及土地出让、转让、土地划拨的有关政策、办理流程有充分的了解，完全有能力为委托方提供高质量、高效率的服务。二、工作思路和措施

（一）成立项目小组，明确评估人员、业务流程及岗位职责根据项目特点，本公司拟安排公司评估副经理XXX作为项目负责人，组织、协调具体评估工作。另抽调多名丰富经验的土地估价师成立项目小组，负责具体项目的组织实施（详见下表）。项目实施主要人员情况本公司宗地评估项目依据中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB／T18508—2001）、中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（CB／T18507—2001）、中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部第21号）、《划拨土地使用权管理暂行办法》（国家土地管理局第1号）及委托方提供的有关估价对象的资料（包括规划设计资料、宗地图及出让前置条件和配套保障性住房的文件、委托评估约定书等）受理业务，