石材养护方案.doc
精品
**物业公司
第一部分公司简介
**公司是在北京市海淀区工商管理局正式注册的股份制有限公司，公司注册资金为 100 万元人民币，具有物业管理三级资质，是
一家承接房地产物业管理工作的专业化公司。
我公司按照《公司法》进行经营管理，实行现代化的管理模式
和适应市场经济的管理体制，公司专业门类齐全、项目种类覆盖面广、已建立起人员结构合理、组织机构高效的管理层和操作层，拥
有一支经验丰富的管理服务队伍。
（一）“以人为本、客户至上”是我公司贯彻如一的服务理念通过物业管理和服务的实践，我公司已逐步积累了对不同类型物业（如写字楼、机关、医院等类型物业）的管理服务经验，具有较强的管理服务和机动应变能力；我公司坚持“以人为本”的服务理念，能够较快地融入甲方的工作节奏和企业文化氛围；公司着眼于长远发展，扎扎实实落实每一项工作，“以甲方的需求为已任，以维护甲方利益为准则”已成为每一位员工的服务理念。
（二）服务项目广泛
我公司管理人员均持有物业管理行业颁发的的岗位资质证书，
公司的业务范围包括物业管理顾问、工程维护、设备运行、礼仪服务、医疗配送与生活护理、安全保卫、保洁绿化、车场管理等服务
项目，可为综合性写字楼、宾馆、机关办公楼、科研院所、展览场馆、医院、商厦、工业厂区、住宅小区、大中型设备设施等提供全
面的物业管理服务。
（三）拥有一支专业化、高素质的管理队伍和专业技术队伍公司部门经理级管理人员均具有多年物业管理或酒店管理的经验；专业技术人员均具有专业技术资质和上岗证书，技术骨干力量有着从事工程监理、项目验收和现场管理的工作经历，具有丰富的设备设施管理经验。公司建立了规范严谨的招聘和培训体系，为各项目部输送合格的人力资源提供了有效的保障。
（四）与同行业和合作单位保持良好的合作关系
在物业管理实践中，我公司与同行业众多企业和机构建立了广泛良好的协作关系，企业之间的相互支持和优势互补，提升了公司的综合实力，拓展了服务领域的平台，提高了工作效率。
（五）具有独具特色的专业优势
除可提供整体物业管理服务外，我公司还具有一支专业化的保洁队伍。目前，由我公司提供保洁服务的客户已遍布北京的各个城区。在保洁行业中，我公司保持着自身的优势和特色：公司保洁高层管理人员均在国外接受了系统的专业培训、保洁工作全面实行标准化管理模式、采用国外进口专用清洁机械和作业工具、现场管理实施标准化质量控制体系、向社会各界提供项目齐全的保洁服务、建立和推行规范的管理规章和培训体系、拥有一支作风和技术过硬的管理和施工队伍。
（六）专业配套的服务项目
我公司具有北京市疾病预防控制中心颁发的有害生物防制服务机构资质，同时具有一支由专业技术人员组成的专业施工队伍，拥
有专业化的实验和施工设备。施工中采用国家认可的进口或国产环
保药剂，实行专业化的考察设计和跟踪监测，为客户提供专业化、
全方位的有害生物防制服务。
（七）规范化的经营管理
“依据物业管理委托合同，实行严格的成本管理，按照质量体
系管理标准，对所管辖的房屋建筑及其设备设施、绿化、卫生、治
安和环境容貌等委托项目进行专业化的维护、修缮和整治，使其发
挥最大的使用功能，使所管理的物业保值增值”是我公司始终坚持
如一的管理目标，我公司在经营管理中努力坚持“竭诚满足客户需求”的企业理念，坚持以人为本、规范服务的准则，向业主和客户
提供优质高效的服务，努力做好业主交办的物业管理与服务工作，
提升和完善物业的服务和使用功能，为业主和客户创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，以实现社会、经济、环境三个效益统一和同步增长的目标。
（八）标准化体系的质量保障
我公司正在全公司范围内推行质量体系认证工作，将于 2004 年上半年通过 ISO9000 、 ISO14000 质量体系认证，通过认证和推行质量体系工作，将进一步增强我公司的综合实力，我们将按ISO9000 、ISO14000 质量体系建立、运行和保持质量体系，以标准的管理体系参与市场竞争，全面提高本公司的经营管理水平、服
务水平以及环境管理水平，在本公司物业管理范围内，确保客户生
命财产的安全，人人注重环境保护和节约能源，客户得到满意的人
性化服务和便利、整洁、舒适、典雅的商务和工作环境。
（九）可持续发展的潜力和较强的市场竞争能力
经过多年的工作积累，我公司已逐步建立了较稳固的发展基础，经营的多样化、资金的有效保障、人才的计划储备和坚持专业化、规范化的运作理念，使公司具备了较强的抗冲击能力和适应市场竞争、稳步开拓发展的能力。公司根据发展的需要，将进一步扩大经营规模，以满足客户的需求和适应市场发展的需要。
我公司将遵循“依法诚信经营、客户利益至上、规范管理服务、持续改进质量”的质量方针，以真诚的合作和质量、服务双优满足顾客的需求，弘扬“团结、奋进、求实、奉献”的企业精神，不断提高团队的整体综合素质，扩展专业化技术优势，以求实创新，永不满足的精神，为业主和客户提供和创造不断改进、不断完善的管理与服务。
第二部分商场人造大理石介绍及污染种类
一、石材介绍
人造大理石 ,是一种由石灰石 ,白云石 ,方解石等变质而成的结晶岩石 , 组织细密 ,化学成分以 CaCO3 和MgCO3 为主 ,其他氧化物
有:Al2O3,Na2O. 及微量 SiO2. 大理石表面特征常呈块状长条纹结构, 硬度为（莫氏度） 3 –5 级。
空隙率、吸水率：
人造大理石由单石灰分子组成，石灰粒子小密度低，因此空隙率及吸水率相对较高。
二.石材损坏原因
1.自然风化
由于空气中的酸碱腐物 ,雨水及阳光紫外线的照射 ,经过一段时间会自
然氧化损坏 ,使其表面失去光泽 ,严重者甚至褪色，脱落。
2.人为损坏
A ) 使用强酸强碱清洁剂作为日常石材清洁剂.因人造大理石耐酸 ,碱
度较低 ,容易腐蚀 ,从而使石材表面失去光泽.常见于洗手间台面 .
B ) 硬物的碰撞及刮花 .由于人造大理石硬度较低 ,容易受硬物损坏 ,如:铺于正门大厅的人造大理石 ,通过客人把大量的沙泥带进大堂 ,因沙粒的硬度比大理石硬度高出一倍 ,沙粒在人体的重力作用下 ,与地面反复摩擦 ,很容易刮花其表面 .
C ) 液体污染 .由于大理石结构较疏松 ,吸水性强 ,而石材在新安装前 ,
底部没有做好防水处理,面部没有做防污处理 ,一些有色液体很容易通过底部或面部渗进石体,令石材出现渗透性染色,使石材失去光泽和美观.
3.病症
A) 污渍
石材表面一旦被咖啡 ,果汁及油渍附着 ,渗透 ,想要除去是非常困
难的 .清除工作要花费大量的劳力,而且有些时候还不能彻底清除掉.
B ) 水斑 .白华现象
石材在施工时接触的水以及因温差而产生的漏水会停留于石材
内部 .石材长时间受到水的作用 ,水份会从石材底部渗透到内部而不干 , 从而出现水渍 .砂浆及混凝土的成分 -- 氢氧化钙会溶解在水份里 ,这些水份从内部渗到石材表面 ,就形成水斑 .水份蒸发后 ,就在石材表面留
下结晶物 ,出现白粉 ,这种现象就是白华现象.
C ) 锈斑现象
商场人造大理石含有铁份,当水渗透进这些石材时,与空气中的氧结合就会生锈 ,并在石材表面形成茶褐色的斑点.此外 ,石材底部及周
边若含有铁份等易溶解于水的物质 ,他们也会渗透到石材中 ,并在表面氧化而产生锈斑 .
第三部分石材养护
一、人造大理石结晶
A.什么是镜面处理？
如细菌及污垢水份滋生于云石的毛气孔内 ,是积月累 ,侵蚀云石原有成份 ,使其腐化及扩散 ,破坏石灰层 ;同进 ,如石表面未受特殊保护 , 受坚硬鞋底及砂粒等硬物的长时间受坚硬鞋底及砂粒等硬物的长时
间磨擦将会容易刮伤石质表面，而一般清洁剂只能除去云石表层遥污垢，而石质毛孔内填塞的细菌和污垢仍不能除去，若用带酸性去污剂处理，则会弄巧反拙，使云石表层因酸性浓度过高受到腐蚀，失去原来的光泽，缩短了云石正常的寿命。
晶面处理是通过机械将化学药品加热浓缩并压缩成结晶薄膜铺在地面上的一种过程，它可在地面上形成一层清澈透明的无色薄膜，这一过程可以除去那些毛孔内的细菌，并使地面在最后一层涂饰后变得更平滑，光亮照人，同时保护石面，不受细菌或污垢侵蚀，也不易被鞋底石粒损坏。
B.晶面处理的预备工作
1.所有的铝制品，不锈钢制品，含金属制品，家具或墙角，要先用胶纸封好。
2.污染抛光垫不得使用。
3.当化学药品不慎滴到地面上 (并非用于做晶面时 )，须迅速抹干。
4.无须采用高速抛光机抛光。
C.机器，工具和药剂
名称品牌产地规格
翻新机地霸日本
机
多功能洗地机地霸日本
器
吸水机超宝国产
设
手动抛光机白云国产
备
手动打磨机国产
多用途长柄杆白云国产2m/4m/6m
长柄尘推器白云国产90/60/40cm 喷壶白云国产600 亳升
毛巾——国产方巾 / 长毛巾工
告示地牌乐百美美国小心地滑 / 暂停服务具
小水桶——国产待定
云石铲刀白云国产——
小清洁刀片——国产50/ 盒
长柄推水器白云国产钢板电镀
抛光垫3M 美国
线轴国产
磨片超宝国产
大理石胶国产
药多功能清洁剂四环国产1GAL ×4箱
剂石材抛光剂白云国产
云石晶粉石大夫德国
备以上消耗品品种及规格符合甲方的需求。
注清洁剂、易消耗品达到国家环保要求。
D．晶面处理过程
1．地面必须用晶面处理在加硬前一天彻底清洁干爽或在清扫后进行。
2．选择一种重型的晶面处理机，一般刷地机的重量不足，是不适合
这项工作的，同样一个很重的擦地机的马达长时间连续使用会在很短
时间内烧坏。机器的重量，功率和速度，以及药品的适度配合，对于
取得最佳效果是至为关键的。
3．在作晶面处理时，须防止灰尘砂粒进入工作场地。
4．将石材接缝处清理干净用大理石胶补平 .
5 ．用加重翻新机配上磨片依次顺序400 ．800 ．1500 ．3000 打磨至手感细腻为止 .
6．把晶粉与水调成糊状均匀涂抹在地面上，用机器配抛光垫开始研
磨至光亮为止 .然后吸水机吸干 .
7 ．清洗地面 .
8 ．待地面干燥后用抛光机抛光.
E．处理后的地面保养
1 ．在面每天可用稀释的 K-1 剂拖地，稀释比例为： 1：150 。
2 ．一旦需要，将 K-2 及K-
3 剂补充在处理过的地面上，按第一次程序进行，并用机器涂开。
a．商场正门大厅 ---- 每个星期一次。
b ．过道及走廊 ---- 每2 个星期一次。
c．流动量少的地方，每个月一次。
F．晶面处理的优点
1．无缝处理：
１).光泽一致：无缝处理可以使石材光泽一致。
２).减少病变：无缝处理有效减少石材因贴缝产生的病变。
３).方便保养：无缝处理使日常维护保养更加方便。
４).维护健康：无缝处理有效降低细菌藏匿的机会。
2．平整度：
１).减少磨损：落差整平的地面可以减少因高低差造成的磨损。２).提高亮度：落差整平后的地面可增加整体一致性，提高明亮度。３).增进安全：落差整平后的地面可避免高低差造成的安全问题。
3 ．结晶处理 :
１).更长寿：研磨可使蛀蚀老化的石材恢复生命。延长石材的使用寿
命。
2). 更光亮：水晶抛光处理，可以使石材恢复光泽，效果焕然一新，胜过新铺的石材。
3). 更坚硬：镜面结晶定期保养，可以使石材增强表面硬度及抗污染的能力。
4). 更省钱省时：比重新购买再新按装的石材节省成本80%资金时间。
5). 不影响商场正常营业：要求每天晚上进行施工，在第二天早上将施工部分清理干净，不影响商场正常营业。
二、石材定期保养
1、石材定期保养的重要性
由于切割及研磨石材的加工技术进步，天然石材表面均十分致
密，抛光后的光泽度几乎达到镜面的效果，因此，消费者通常会认为
石材与光亮的金属或玻璃材料一样，具备坚硬且密不透风的特性，事实上，天然石材是一种多孔材料，其表面易吸入外来污染而破坏其美感，换言之，天然石材与天然木材一样，是一种会呼吸的材料，其微观的结构具备多孔的特性（有时从外观并不易观察），因此容易吸收由水溶解或油污溶解而侵入的污染，此外，石材虽坚硬，但使用一段时间后其表面仍难免磨损，则需重新抛光，所以为何石材在安装后需
进行相关的污染养护及定期维护工作，原因在此。
2 、石材保养应注意事项
1)、石材表面处理方式，应选择不同的保养重点（粗糙面与光面的
保养重点不同）。
一般而言，建筑师、设计师是显示设计效果，同一栋建筑物选
用表面处理不同的石材进行建筑物的装饰，是极为常见的现象，而表面处理方式不同的石材所表达的视觉效果也有所不同，例如：经抛光加工的石材表面已更加致密，石材内含的发色组织也因此而展现出比原来更浓烈的色泽变化，能营造出细致且富丽堂皇的效果，因此，其保养的目的大体上仍维护石材表面色泽的鲜明度及光泽的明亮度
为主。较常见的保养方法重点是养护处理，上蜡处理、增色处理、在
抛光处理、破损的补平补强、污染去除处理等。
相对的，粗糙化处理的石材表面，所表达的粗犷原始的感觉或
做为光面板材的拼花对比，其较常见的保养仍以糙面的再生、污染去除、防水处理（应选择不会形成表面披覆膜且不增色的养护材料）
及破损的补强为主、而不需要进行增色，因为有部分的养护材料或化学处理剂，可能导致糙面石材颜色加深若用在粗细板拼花的场合，有可能使光板及糙板色泽拉近，破坏原有的设计，同样的光面保养亦不适用于糙面石板。
因此，在选择保养项目时，应谨慎考虑、评估，以免花钱保养却
得不到最好的效果。
2)、尽可能避免易造成石材老化的环境因素
石材安装的周围环境影响石材劣化的因素相当多，例如大堂区域安装的石材，容易因不当的清洗习惯造成酸蚀或黄化的现象，公共人行脚踏磨损频繁区域即容易发生加速磨耗的现象，用餐的区域，石材易因油污及色料造成污损，在进行石材保养工程时均应将相关的环境因素考虑在内，以取得最佳的保养效果。
3)、拟定应实施的保养项目
综合各项事前应做的评估工作后，可开始进行保养项目的拟定日程规划，确认必须的保养项目后，选择正确的保养材料及收集正确的操作方法，以有条理有效率的方式进行石材保养工作。
4)、清洗石材表面，应使用中性洗剂
在石材进行湿式安装后，施工人员往往为求快速将表面或填缝周围残留的水泥，或含水泥的黏结剂快速的去除，经常使用酸性洗剂如醋酸、盐酸等进行清洗，如该工程的石材事前未曾进行养护或未进行有效的养护措施，则往往造成石材表面发生酸性药剂的残留，造成日后发生石材病变的原因，因此，在此建议一般状态下的石材清洗应使用中性的洗剂。
第四部分施工范围、施工面积、工期及费用核算
1、施工范围 :商场所有石材结晶处理 .
2、施工面积 :3000 ㎡左右 (具体面积实际测量为准 ).
3、工期:根据实际情况临时拟订 .
4、费用核算 :翻新及常年维护每月平均折合 5 元/ ㎡
（一）人员费用 (2 人为一组 ,工作量为 80 ㎡/ 组 / 天)
人员费用
石材技师 1 人×2000 元/ 月=2000 元/ 月
工人 2 人×1300 元/ 月=2600 元/ 月
合计
4600 元/ 月
（二）大件设备折旧费用（免费）
设备名称数量单位单价（元）使用周期（日）月折旧费用（元）翻新机1台1200096125
吸水机1台20009621 高速抛光机1台85009688 洗地机1台700048145 手动抛光机1台4501237
手动打磨机1台9001275
合计：491 元
（三）工具折旧费用明细表
使用周期月折旧费用
低值易耗品名称数量单位单价（元）
（月）（元）多用途长柄杆 1 个120 6 20
长柄尘推器 1 个160 2 80 喷壶 4 个8 1 32
毛巾10 条 2 1 20
小水桶 1 个8 1 8
云石铲刀 4 把9 1 36 小清洁刀片 1 盒 4 1 4 长柄推水器 1 把170 6 28 抛光垫10 个40 1 400 线轴 1 个680 12 56
磨片 4 套350 1 1400 合计： 2084 元
（四）药剂费用明细表
单价月费用
药剂名称单位
( 元 ) 月用量
( 元)
用途
大理石胶桶125 6 750 填补缝隙
多功能清洁剂桶30 2 60
石材地面清洗
石材抛光剂加仑280 4 960
抛光
云石晶粉桶1300 2 2600
结晶
K2 K3 加仑800 2 1600 养护
合计： 5970 元
（五）费用明细
序号内容月费用
1 人员费用4600 元/月
2 大件设备折旧费用免费
3 工具折旧费用208
4 元 / 月
4
药剂5970 元 / 月
5 税金1012 元/ 月
6 公司毛利1334 元 / 月
7 总合计15000 元 / 月
第五部分驻场管理制度
1、工作人员必须注意个人形象、统一着装、佩带胸卡；
2、遵守甲方的各项规章制度、从指定路线出入，主动出示证件配合保安工作；
3、在楼层内禁止吸烟、嬉戏打闹；
4、休息时不得在楼层东张西望、来回乱串。
5、下班时必须把所有施工工具及工服清点好收入甲方指定的工具房，以保证施工现场的卫生。