楼盘踩盘报告样本
楼盘调査表一、基本资料
三.面积及户型
四.配套设施
五、物业管理
2?项目绿化率虽然很髙，但因为目前市场环境的原因.单位平均开发成本较髙，在开盘单价 上基本没有优
势：
3. 项目H 型组成过于简单，仅4种而其中一种为经济适用房，可选商品房户型仅3种，主要 户型为80-90平米2房，针对性虽然很强，但不免产品丰富度，而且很多拆迁戸都为家庭为 单位居住，需要3房甚
至4房，因此产品在建位方而过于狭窄；
4. 项目本省综合性不强，自身楼盘配套没有亮点。 楼盘平面图
环城西路
理想小镇
.P 交车站?■新儿贅医院更 赠 5尔芬汇聶貼
蔽沃尔珂
大商汇
楼盘区位图
3 5
￥
6
经适房
*
省设计院 办公楼
?云纺商业区
?五华体育馆 ?同仁医院
■省高级人民法院
m 北大
附中
+里长街
日南市区
知攵汕省公安厅香勵'镇盘
* * ? ■
广
开盘报告纲要
—*、项目介绍
1、楼盘简介
项目由金达房地产开发开发建设，项目属于城中村拆迁改造项目。位于广福路中段，拥金路与广福路交叉口东北侧，距市中心仅3公里，毗邻广福商业中心、香槟小镇、大商汇商业中心、南市区沃尔玛、国美电器、百大家电，并紧邻市新儿童医院和南市区公交车站，因此配套完善，生活方便。片区集中省级行政单位，已然成为省级政治、文化、经济的核心。该项目是一个居住品质较髙、设施先进、体现21世纪绿色生态居住环境的住宅小区，由综合楼、高层住宅及智能化配套服务设施等组成，总建筑而积10万多平方米，住宅总户数616 户，完全按照低密度、高绿地指标建设。700个地下停车位。通过关注生态、休闲和人居舒适度的概念设讣，展现项目独特的建筑风格。将生态、休闲、景观、人文、建筑等要素和谐统一，做到“人一家一自然一科技一品位一生活”的高度融合。
2、户型概括
本次推出的首批房源共218套，总户数616户，占比35%。由于项目已经封顶断水，本次推岀的房源分布5栋住宅项目的英中4栋。为Al、Cl、C2三种户型，其中A户型位于第1栋朝为东西向L0FT,复式结构设计，为二室二厅一厨一卫双阳台，而积为89. 5平米：C1 户型位于第3、4、5、6栋朝向为东北和西北两种，为二室二厅一厨一卫一阳台一入户花厅平层设计，面积为89. 36平米；C2户型位于第3、4、5、6栋，朝向为东南或西南，面积为三室二厅一厨二卫二阳台带储物间和一个入户花厅，面积为138. 95平米。
3、车位
停车位：项目合计700个，附一层。
4、周边环境描述：项目位于广福路与拥金路交汇处，位于城市成熟地段，距离一环不到 1 千米。
周边有10、23、61、67、3、71、K1、55、114、69、119、158、25 等十多条公交线路，地铁1、4、5
号线路经过本案。
5、本期开盘的是11栋共340套房源。
二、开盘概括
开盘遇冷，到场客户不是很多开盘扶号处
1、开盘现场氛围描述
楼盘自2011年12月底开始进行宣传，并于2012年开始办理认筹卡5000元/,办卡费用较大部分楼盘的1-5万/为低，但由于立位开盘价在8000-10000元/Of,而市场一直低迷, 因此办卡率不高，而自去年底宣传开始，项目的宣传力度不大，更加上项目亮点不突出，因此至开盘当天据了解，办卡人数不满一百人，因此原泄抽号5人一组，但实际抽号时变为1 人1组，而且大部分到场客户，现场办卡率也非常低，至中午12点，买房客户陆续离开，仅有熟人咨询，成交量仅为17套。
2、开盘流程即操作悄况描述
开盘认购流程
开盘之后“抗早送水”活动
项目已经封顶选房厅销借人员进行讲解
C2户型，而积138.95 nV 三室二厅一厨二卫二阳台 8000-9120 元/时
剩余多套
合汁销售量：套，剩余套。均价在8500元/m?左右?
2、现场认购客户描述
早上9点开始选房，当天天气很好，但到场客户依然不多，此次推出房源218套，在现 场了解到至开盘当天仅有不到50人办理了认筹卡。主推户型为C1户型89. 36 nV 左右的二房。 但由于办卡人数很少，现场将5人一组抽号调整1人一组抽号。但销售不是很理想，拯了解, 大部分办卡客户为该区域拆迁家庭，一方而都有回迁房，另外一方而预期理想价位都在8000 元/肝以，因此销售进度较慢，大部分客户进场看房后都离开了，而且6楼至16楼的大部分 房源都未在此次推岀，楼层不是很理想。至中午12点，仅17个客户成交。客群主要为本区 域居住需求的较多。但在此次开盘之前，有多位客户为省员工，至下午17点开盘活动结束 时，公布售出180套房源。 四、关键营销节点
1、 营销优惠
开盘当日给予5% （按揭付款）-號（一次性付款）的折扣优惠。
2、 销售状况分析
当天公布上榜约218套，销售起价7900元/肝，均价8500元/nf,至上午12点仅售岀 17套套，至下午17点共售岀180套，当天销售82. 57%o 五、开盘宜传包装情况
建筑大横幅广告，外场彩休息区，咨询区，场销控区。
开盘时间
均价
推出套数
销售率
首开盘售出180套
3丿J 17日 8500 元/nV 218套 82. 57% 合计
第一次开盘
8500 元/m”
218套
82.57%
A1户型，面积89. 5 m 8 二室二厅一厨一卫二阳台
7900-8860 元/nV 剩余多套
剩余多套 三.推出房源情况
K 各户型房源单价和总价区间表、描述分析
C1户型，而积89.36 M 二
室二厅一厨一卫一阳台
8000-9120 元/Itf
项目位于三环附近，周边配套齐全。项目配套有沃尔玛商业广场、大商汇商业中心、南
市区公交站，多所幼儿园和小学、多家医院等。今年首次开盘，总推出房源218余套，占总房源35. 39%,当日销售180套去化率为29.22%。
项目营销分析：
项目本次开盘推出1、3、5、6栋的部分房源，共218套，共3种户型，两种为2房户型，一种为3房户型，英中3栋-5栋户型为平层设计，每栋两梯四户，北向两户为2房户型，南向两户为3房户型，而1栋为LOFT复式双层公寓设计，东四向。依据貝户型产品设计，此次主要消费客群主要定位于首次结婚的刚需客户，I天1此一半以上的产品为2房，而三房也仅设计一种户型。
项目位宜配套齐全，区位优势也比较明显。商业，学校，医院等都在项目方圆5公里的围，生活方便。而且项目紧邻南市区公交车站，因此从项目出发到市中心也非常方便。
项目此次开盘价格在备案价格的基础上做了15%的下调,2011年年底原立开盘价格预汁在8000元/nf 至10000元/nV,而此次开盘实际最高售价为9117.81元/nV。开盘营销方面，采取了在开盘当天进行“石林抗旱救灾行动”活动，扩大活动宣传力度和项目知名度。
项目在设计和规划时引入了省，并且在项目南而位宜建设了省办公楼，这也为项目争取到了部分合作单位的员工成为准客户。
优势：
1?项目区域为城中村改造区域，许多到场客户都为拆迁位置的家庭客户，意向性较强；
2. 项目容积率很低，緑化率非常高，是项目宣传亮点：
3. 和就近同区域的中天融域项目在广告时打低价牌，广告以底价做宣传吸引注意力：
4. 楼盘区位商圈配套成熟，属于南市区商业中心位置。
5. 项目由省进行设计，部分房源已由设计单位进行提前订购。
劣势：
1. 项目在宣传方而针对性较弱，项目特点不明显，因此在市场观望氛伟1很浓的背景下，对准客户的吸引力不是很强，仅仅靠底价广告来吸引客户，力度不够，因此蓄水不深，在开盘当天据了解只办理了不到50认筹卡，至中午12点售岀17套。虽然由于合作单位部认购的原因，首次开盘销售率达到8
2.57%,但后期销售压力却不小：
2. 项目绿化率虽然很高，但因为目前市场环境的原因，单位平均开发成本较高，在开盘单价上基本没有优势；
3. 项目H型组成过于简单，仅4种而其中一种为经济适用房，可选商品房户型仅3种，主要户型为80-90平米2房，针对性虽然很强，但不免产品丰富度，而且很多拆迁户都为家庭为单位居住，需要3房甚至4房，因此产品在定位方面过于狭窄；
4. 项目本省综合性不强，自身楼盘配套没有亮点。