物业管理公司装修管理案例分析

物业管理公司装修管理案例分析
物业管理公司装修管理案例分析

物业管理公司装修管理

案例分析

文稿归稿存档编号:[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

物业管理公司装修管理案例分析

【案例】某小区建成后集中入伙,业主的装修全面铺开,物业管理公司装修协调和管理的工作量很大,但物业管理公司并没有放松装修管理,而是把工作做在实处。

有些业主在申请装修时,提出要拆除房间连接阳台的一小段墙体,以增加室内的使用面积。管理处当即告知不可以拆除,并将国家和当地政府的装修管理规定中的有关内容及拆除后的危害性向业主说明。但在装修巡查时,管理处发现业主依然我行我素,并有个别业主在装修申请时隐瞒不报,针对此事,管理处特意请公司主管工程技术工作的工程师前来实地查看。第二天,工程师发函至管理处,证实小区阳台为悬挑阳台,其窗下的墙起结构作用,拆除会造成危险。接到函后,管理处马上对违规装修的五户业主下发整改通知。在接到通知后,业主纷纷找到管理处,一再声明此处墙体不是承重墙拆除没问题,不会影响结构,并表示愿意写保证书,保证出了问题与管理处无关,一切由业主负责。有的指责管理处在他们进行装修申请时没有说明不可以拆,没有出示有关文件,责任在管理处。

对于业主提出的问题,管理处一一进行了解释和答复首先说明此墙体虽然不是承重墙,但对阳台起着配重作用,拆除会造成严重后果,这个后果不是一份保证书就可以解决的,出了事故谁也承担不起。其次,在办理装修手续时管理处已一再说明要将装修内容如实申报,现在出现这个结果不是管理处的责任,是由于当初业主申报时隐瞒造成的。

经过管理处反复做工作,晓之以理,动之以情,最后终于说服各装修业主同意将墙体恢复。管理处及时跟踪、督促,认真按照原来的墙体标准进行检查。

【案例分析】本案例为物业管理公司如何加强装修管理的案例。

房屋装修管理是物业管理的重要内容之一。为保证物业的完好和安全,保持物业管理区域的整洁美观,维护全体业主的合法权益,物业管理企业应努力做好对物业装修的管理。

业主和使用人在入伙后有权对自己所购或所租物业进行装修,但装修必须符合国家有关法规和物业管理企业制定的装修管理规定,同时应按一定的程序进行。

房屋室内装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准制定施工方案,并做闭水试验。

承担装修工程的施工企业必须按照工程建设强制性标准和其他技术标准施工,遵守施工安全操作规程,按照规定采取必要的安全防护和消防措施,不得擅自动用明火和进行焊接作业,保证作业人员和周围住房及财产的安全,不得侵占公共空间损害公共部位和设施。

物业管理公司加强装修管理,应主要抓好以下几个方面的工作:

1)要制定合法合理的装修管理规定

要根据国家的地方的法律、法规、规定,并结合所管物业的具体情况,制定合法合理的装修管理规定。以下是某小区制自修管理规定样本。

××小区装修管理规定

为指导业主/住户的装修工作,规范装修行为,保证物业的完好和安全,维护全体业主的合法权益,特制定本规定。

一、装修申报与开工

1.业主/住户(装修人,下同)的室内装修,须于装修施工队伍入日向物业管理处书面申请,填写“装修申请表”,并提交装修方案。非业主住户进行房屋室内装修,应当取得业主的书面同意。

2.装修人的室内装修,应聘请具有一定资质的专业队伍进行施工

3.需改动消防设施的必须报消防部门审批。

4.装修施工队伍进场前,要将施工人员名单、负责人及联系方式管理处。施工人员办理临时出入证,凭临时出人证出入。

5.装修人的室内装修经物业管理处审批同意后方可施工。

二、装修施工要求

1.不得改变或损坏原有房屋的结构、外观和公共设施,不得改变配套设施的使用功能。

2.不得改变进户门窗设计。

3.小区严禁对阳台进行封闭,严禁在屋顶平台上搭设违建。

4.大件装修工具及装修材料不得进入电梯,从楼梯上下。容易跑冒滴漏的装修材料和垃圾进人电梯前必须包装好。使用电梯运送装修材料和垃圾的时间为上午9:00~11:

O0、下午14:00~16:O0、晚上19:00~21:O0。

5.装修施工不得影响他人的正常工作和生活。不得擅自关闭和他人共同使用的水电总开关。发出噪声的装修施工机械在晚上21:00~早上7:00和中午12:00~14:O0禁止使用。

6.装修施工工期原则上不得超过90天,如因特殊情况需要延长工期的,装修人要向物业管理处申报。

三、装修施工管理

1.装修要严格按批准后的装修方案实施,并自觉接受物业管理处的检查和监督。

2.装修要注意人身安全和防火安全,加强易燃易爆物品的管理,施工现场严禁吸烟。施工如需用动火(电焊、氧焊)要向物业管理处提出申请,并采取有效的防范措施。 3.装修材料堆放必须听从管理处统一安排(砂、水泥必须袋装存放)。不得乱堆乱放、不得占用楼梯、过道。

4.装修垃圾必须袋装堆放于管理处指定的位置。严禁从楼上抛弃垃圾和任何物品。

5.装修施工用电、用水不得私自在户外接驳。

四、装修保证金

为保证装修按规定进行,装修人和装修施工单位必须向物业管理处交纳装修保证金。装修保证金按×元/户收取。

五、装修工程竣工验收

装修工程完工后,装修人应书面通知管理处进行验收,管理处检查装修工程是否符合装修方案的要求,施工中有没有违反装修规定等。经验收通过,退回装修保证金。

六、违规装修责任

1.在装修施工中有违反上述规定行为的,管理处有权视情节轻重给予扣罚部分乃至全部装修保证金的处罚。

2.装修施工中如施工单位违规操作,物业管理处有权责令其停止装修行为。

3.因装修人的室内装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏电、物品毁坏等,装修人应当负责修复和赔偿;属于装修施工单位装修人向装修施工企业追偿。

4.因装修施工不慎引发火灾事故的,由装修施工单位承担责任。

5.因装修施工不慎造成自身或他人人身伤害的,由装修施工单位承诺全部赔偿责任。

2)做好装修申报登记和审批工作

建设部《住宅室内装饰装修管理办法》第十三条规定:“装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。”

物业管理公司接受业主的装修申报工作,指导业主填写“装修申请表”,“装修申请表”格式如表6.1所示。在装修申报登记时,物业管理公司要对业主的资格进行确认,

并提供装修规定及有关资料。非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修,应当取得业主的书面同意。

表6.1房屋室内装修申请表

申请日期:年

业主认真如实填写装修申请表,并附装修方案,报物业管理处审批。业主及施工单位应在申请书上签字盖章。

物业管理公司应详细审查装修申请表中的装修申请内容,在一定的时间内予以答复。对应报有关部门审批的,应督促业主或施工单位及时向有关部门申报。对符合有关规定的装修申请应及时批准同意。对不符合有关规定的,要求业主进行修改,重新提交审批。

物业管理公司在批准同意装修施工之前,应与装修人签订《装修协议书》。装修协议书一般包括下列内容:①装修工程的实施内容;②装修工程的实施期限;③允许施工的时

问;④废弃物的清运与处置;⑤房屋外立面设施及防盗窗的安装要求;⑥禁止行为和注意事项;⑦装修保证金、垃圾费、水电费等费用的约定;⑧违约责任;⑨其他需要约定的事项。以下是某小区的装修协议书样本。

××小区装修协议书

甲方:××物业管理有限公司

乙方(装修人):××

为了维护楼宇建筑结构的安全,保证小区建筑风格的统一和美观,使装修操作规范化,双方同意签订如下协议:

1.装修地点:×小区×幢×单元×室。

2.装修工期:从×年×月×日起至×年×月×日止。因特殊情况。要延长装修工期的,乙方另行向甲方申请。

3.乙方装修应聘请有一定资质的装修施工单位进行。

4.乙方装修中应严格遵守《业主公约》、《装修管理规定》及其他管理规定。

5.装修施工时间为7:00至12:00,l4:00至21:00。

6.乙方装修施工不得改动承重墙、柱、梁等主体结构;不擅自改动水、管线走向;不违章搭建。

7.装修垃圾必须袋装集中堆放于指定的位置;不得将垃圾倒人下永内。严禁从楼上抛弃垃圾和任何物品。

8.空调室外机安装在指定的统一位置。

9.大件装修工具及超长超宽装修材料不得进入电梯,从楼梯上下。

10.乙方聘请的施工单位的施工人员必须办理临时出人证。需要留宿的,应到管理处办理登记手续。

11.乙方装修过程中,必须接受甲方的检查与监督。乙方聘请的施工单位违反有关规定,不听劝阻和安排,甲方有权责令其停止装修。

12.乙方装修结束,应及时通知甲方验收。双方办理竣工验收手续。

13.乙方向甲方交纳装修保证金X元(按照物价局规定执行)。乙方装修符合装修方案的要求,施工中没有违规现象,经验收通过,甲方及时退回装修保证金。

14.乙方应向甲方交纳装修垃圾清运费×元(按照物价局规定执行)。

15.甲方负责清运乙方在指定地点堆放的装修垃圾。

16.甲方应帮助协调处理乙方在装修过程中出现的问题。

17.因乙方装修造成房屋开裂、管道堵塞、渗漏水、停电、损坏公共设备设施和他人财产物品的,因乙方装修施工不慎造成安全事故及人身伤害的,均由乙方负责赔偿。属于装修施工单位责任的,由乙方向装修施工单位追偿。

18.本协议一式两份,双方各执一份,未尽事宜,由双方协商解决。

19.本协议经双方签字或盖章后生效。

甲方(盖章) 乙方(签字)

日期:×年×月×日日期:×年×月×日

3)做好装修施工管理

装修施工管理包括以下内容:

(1)签订“装修施工责任承诺书“

为维护物业安全,强化装修施工管理,应要求施工单位在进场施工前,与物业管理企业签订“装修施工责任承诺书”。签订“装修施工责任承诺书”的目的是使施工单位明确自己的责任,确保施工安全,并保证不影响小区或大厦环境和他人的正常工作与生活。“装修施工责任承诺书”样本如下:

××小区装修施工责任承诺书

××物业管理公司:

本公司受聘承担××小区(大厦)×幢(层)×室的室内装修施工,已收到××物业管理公司发给的《装修管理规定》、《装修补充规定》、《防火手册》及《电梯使用规定》等文件。我公司声明已经详细阅读以上文件,并承诺遵守以上文件之所有规定,若有违反,愿意接受相应的处罚。本公司在施工中一定加强对施工人员的教育和管理,服从物业管理公司的安排和调度,接受物业管理公司的检查与监督。因本公司装修施工造成的人身伤害、物品损坏等,由我公司负完全责任。

特此承诺。

承诺人(单位盖章):

负责人(签字):

×年×月X日

(2)施工人员管理

装修施工单位的施工人员要到管理处进行登记,填写《装修人员登记表》,《装修人员登记表》格式如表6.2所示。物业管理处给装修施工人员发《临时出入证》,装修施工人员凭《临时出入证》出入小区或大厦。要规定装修施工人员的活动范围,只允许在指定

的区域内活动,防止装修施工人员到无关的楼栋或楼层乱窜,以免影响他人的工作和生活。

(3)施工时间管理

装修施工不得干扰左邻右舍,不得影响其他单位或个人的工作和休息,因此要加强装修时间的管理。

一般允许的施工时间为早上7:O0以后,晚上21:O0以前。

要控制噪音施工的时间。噪音施工的内容包括砸墙、钻孔、墙面楼板开槽、钻切锤打金属、电锯改料等。对住宅房屋来说,噪音施工时间要避开人们的休息时间,比如中午12:O0至14:00、晚上21:O0以后至早上7:O0以前,不允许噪音施工;但对办公楼来说,因白天大家都在上班,不允许装修噪音施工,一般规定是上班时间内只能从事不发生噪音的装修施工,发生噪音的装修施工可安排在下午17:O0至晚上21:O0。

对电梯使用时间做出限制。高层建筑内的业主或使用人的室内装修必须允许其使用电梯运送施工人员、装修材料和垃圾。但为不影响其他人的使用,应规定使用电梯的时间。通常的规定是运送施工人员、装修材料和垃圾要避开电梯使用的高峰时间,这个高峰时间根据大楼的用途和对象不同而不同。如果白天电梯使用非常繁忙,可安排在夜间运送装修材料和垃圾。

(4)施工现场管理

在装修过程中,物业管理处要派专人对装修情况进行检查,通过加强施工现场管理,确保装修的规范运作和安全。

施工现场管理的内容和方法有:①核实申报范围,对超出申报范围或未按原定装修方案装修的,要及时要求补办手续;②督促施工人员按章操作;③发现装修施工有违反《装修管理规定》的行为,立即进行处理或处罚;④装修检查要做详细记录,并存档备查。4)做好装修验收工作

房屋室内装修工程竣工后,装修人应当通知物业管理公司,并会同装修施工单位按照原装修方案、装修协议和相应的质量标准进行验收。验收合格后,装修人、装修施工单位、物业管理公司在《房屋室内装修验收书》上签字。

表6.3房屋室内装修验收书

注:本表一式三份,装修人、装修施工单位、物业管理公司各留一份。

5)发现问题及时解决

装修管理要及时发现问题,及时告知业主,及时解决。力争将问题解决在萌芽阶段。否则,等事故出来后再处理,所付出的人力、物力、财力、时间等代价将非常沉重。阻止违章装修行为必须态度鲜明、有错必纠,同时要注意方式方法做耐心细致的思想工作,防止

简单粗暴。此外,物业管理部门自身要熟悉和掌握有关法规,并要具有建筑工程方面的专业知识,处理问题要有理有据。本案例中的物业管理处的做法是值得借鉴的。

行政垄断典型案例总汇编

行政垄断典型案例汇编 省发展改革委价监局 二零一八年五月

目录 类型一:限定或变相限定单位或者个人经营、购买、使用其指定的经营者提供的商品 案例一:“新居配”中排除、限制竞争行为案.. - 1 - 案例二:市卫计委承诺纠正公立医院药品集团采购改革试点中滥用行政权力排除、限制竞争行为案........ - 3 - 案例三:汝州市人民政府主动纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ............................... - 4 - 案例四:县农业局等单位主动纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ............................... - 5 - 案例五:省物价局依法纠正市房管局滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ........................... - 6 - 案例六:市住房保障和房屋管理局纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ........................... - 7 - 案例七:市住房和城乡建设委员会纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ........................... - 7 - 案例八:住房公积金管理中心主动纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ........................... - 8 - 案例九:枣庄市质量技术监督局主动纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ........................ - 10 -

案例十:市住房和城乡建设委员会纠正滥用行政权力排除限制竞争行为案 ............................ - 11 - 案例十一:省价监局纠正市金融办等部门特种设备责任险行政垄断案 ................................ - 12 - 案例十二:中国证券业协会主动纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 .......................... - 13 - 案例十三:市商务局主动纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 .................................. - 14 - 案例十四:市古塔区卫生监督所主动纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ........................ - 15 - 案例十五:省发改委建议市人民政府纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ........................ - 16 - 案例十六:省发改委纠正市安监局滥用行政权力排除限制竞争行为案 ................................ - 17 - 案例十七:省发改委纠正省道路运输管理局滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ...................... - 18 - 案例十八:省物价局纠正市建设工程造价管理处滥用行政权力排除、限制竞争行为案 .................. - 20 - 案例十九:自治区发展改革委纠正塔城地区卫计委行政垄断行为案 .................................. - 22 - 案例二十:省物价局纠正涡阳县人民政府滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ........................ - 23 -

物业管理14个案例分析

物业管理14个案例分析 物业管理14个案例分析提要:业主对管理服务质量缺乏了解怎么办?高层楼宇的设备大多安装在地下或天台,业主对管理处为维护设施正常运行所付出的艰辛劳动,缺乏真切体验和直观感受 更多精品源自表格 物业管理14个案例分析 1、业主不肯交维修基金怎么办? 随着《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的出台,对物业管理维修基金的收取及管理办法作了明确规定,但有些楼盘是**年10月1日以前核发《房地产预售许可证》的,而管理公司没有向业主收取维修基金。新的物业管理公司接手后,要求新收楼业主按规定收取维修基金,新业主为此感到"不可理喻":以前一直没有收取维修基金,发展商售楼时也没有说有这么一笔费用,为什么以前的业主不用交而我要交呢?这对于我们新业主来说是不公平的。除非所有业主都交这笔费用,否则我是不会交的。 业主的这一说法其实也有理,由于法规出台较晚,出台后有些公司又不执行,导致这个物业的维修基金一直都没收,新的管理公司要收这笔费用,本也无可厚非,但并不能根本解决该物业和维修基金状况。要彻底解决这一问题,必须要建立专门的维修基金帐户,由房管局监督,按规定制订

一个收取计划,专项收取,专项使用,并始终保持透明度,消除业主对维修基金的收取和使用不合理的疑虑。 2、业主提出不合理装修要求怎么办? 美佳广场一位业主在装修时,向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。其理由是按常规该根梁应为正梁,但搞成了反梁,既占用室内空间又影响美观。并声称自己父亲是位高级建筑师,已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。 对业主的这一要求,管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服,理所当然地加以和善的回绝。然而,这位业主就是听不进去态度十分固执。三番五次找都未得到应允,他干脆来硬的,"不管你们同不同意,我都要发改"。双方都不让步,问题一下子僵在那里了。 为了避免顶牛,管理处的工作人员坐在一起商讨对策。并把商讨出的办法及时报告给物业公司和发展商的有关领导,上下统一口径。然后约见这位业主,建议他写出书面申请,报原设计单位华艺公司审批(既然你认定可以,那你就通过合法途径办理,把球踢给了对方,矛盾不再集中在自己身上)。这位业主觉得管理处的建议合情合理,欣然同意。后来他咨询了华艺公司,得知改梁要拿一笔不小的变更设计费,又要等较长时间才能确定。经过比较,最终取消了改梁的想法。

2016年《物业管理实务》案例分析题

2013年《物业管理实务》案例分析题 一、某小区物业收费面积是10万平方米,经测算物业服务成本200万元。该项目实行包干制管理,物业服务企业希望获取的利润为物业服务费的10%,营业税及附加为物业服务费的5.65%。(25分) 问题: 1、请按照包干制测算出物业服务费单价(保留最后小数点两位)? 2、物业服务收缴率达到多少,该物业服务企业才能保本经营(保留最后小数点两位)? 3、由于成本上涨了20%,该物业服务企业每年上涨多少物业服务费才能保持现有利润不变(保留最后小数点两位)? 二、某物业公司和开发建设单位达成如下协议:(20分) 1、地下车位产权归建设单位所有,委托给专业公司管理是否正确?请说明理由? 2、由物业服务企业负责主持成立业主大会,是否合理?请说明理由?

3、因车位紧张将小区部分消防通道改为临时车位是否合理?请说明理由? 4、建设单位委托物业公司办理入住手续,是否合理?请说明理由? 三、某办公大楼,为单一业主,散户出租。中央空调,每年5月-10月集中供冷,物业公司按面积收取定额能源费,包干经营,自负盈亏。有一设备节能公司提出一个节能方案(仅供实验室论证成功):如把现有的空调设备换成它们的空调,所有的安装费用均由节能公司出,安装期限为2个月如有推迟提前给物业公司通知。安装后节约能源大约在30%。节能公司与物业公司签订六年的合同,节能公司与物业公司按照8:2的比例分配能源节省的费用。 1、如果安装以后物业公司和业主面临的重大风险是什么? 2、旧设备拆下来以后归谁有?谁有处置权利? 3、如果六年合同到期后,业主要求将所有的节省节能费用归全体业主所有,是否合理?为什么? 四、某小区11号楼2000年交付使用,物业公司已购买公众责任险。

物业装饰装修管理流程

小区物业装修管理案 物业装饰装修管理是通过对物业装饰装修过程的管理、服务和控制,规业主、物业使用人的装饰装修行为,协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正,从而确保物业的正常运行使用,维护全体业主的合法权益。 物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解,业主在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适,而较少顾及建筑安全和公共权益。随着人们审美情趣的不断变化,物业装修设计、施工、材料等的个性化程度越来越高。加之物业装饰装修过程长、点多面广、不确定因素多,管理控制难度大。稍有不慎,一面有可能危害物业安全,影响物业的正常使用,或对物业构成潜在的危险,导致物业风险;另一面,也可能激发物业服务双的矛盾和冲突,影响物业管理和社区的和谐局面。因此,物业装饰装修管理是物业服务的重点和难点之一,不仅要求细致专业、一丝不苟,案上格把关,沟通上人情在理,而且要求物业管理单位高度敬业、检查频密、消灭隐患、及时整改。 物业装饰装修管理包括装饰装修申报、登记审核、入场手续办理、装饰装修过程监督检查以及验收等环节,容上包括装饰装修流程设计、管理细则规定、过程控制和责任界定等面。

物业装修审批及过程控制规定目录: 一、总则 二、装修申报和审批 三、装修控制项目 四、装修施工管理 五、违章装修处理 六、附录 1、装修审批流程 2、装修协议书(施工单位) 3、装修承诺书(业主) 4、装修审批表 5、装修施工人员登记表 6、证件粘贴表 7、装修可证 8、装修出入证 9、家庭装修装饰巡检表 10、违章装修整改通知书

典型物业管理案例分析

典型物业管理案例分析 物业公司不是“第二警力” 案例:2004年5月,陈某与某物业公司签订了入住协议书。某日,陈某晚上下班后将自己的摩托车未加防盗装置就停放在了小区内,等第二天上班时,陈某发现自己的摩托车已不在停放点了,便立即报了警,但至今未破案。今年10月,陈某起诉至法院,请求法院判令物业公司赔偿摩托车的损失。 分析:陈某在入住后,与物业公司签订了入住协议书,该合同是物业公司对陈某提供物业管理服务的承诺和陈某愿意接受服务和物业管理的明确表示。双方并未就陈某的财产由物业公司保管签订过保管合同或有其他约定,物业公司无保管陈某摩托车的义务。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。 点评: 当前,业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生,于是许多业主片面理解物业公司就是小区的“第二警力”,一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席,然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。 业主与业主直接对簿公堂 案例:王某与李某是邻居关系,2004年7月中旬,王某未将其空调室外机安装在物业指定位置,而安装在正对李某房门的位置,空调机启动后,热风从窗户吹进邻居房内,加之噪音影响,扰乱了李某的休息。所以李某就一纸诉状将邻居王某告上了法庭,要求王某拆除空调室外机并赔偿精神损失。 分析:王某作为小区业主对自有房屋依法享有权利,但必须接受相应的限制。王某将空调器的室外机移至房屋的北侧外立面,违反了《民法通则》的关于相邻关系的有关规定,李某得到法院的支持也在情理之中。 点评: 目前,业主与业主之间因相邻关系而引发的纠纷正呈逐步增多的趋势,其现象不外乎业主违章搭建或擅自改变房屋结构和使用功能以及侵占公共区域等方面。以前,有的业主不了解,有的业主出于私心或碍于邻居的情面一般不愿直接与邻居对簿公堂,而是选择由物业公司出面处理,如物业公司不肯协调,则大多以拒付物业服务费相要挟,无形中物业公司做了他们的“替罪羊”。 物业管理费要明示 去年4月,某物业公司正式进驻某高档小区,行使前期物业管理权。根据商品房预售合同附件约定,物业公司每月应收取每平方米4.5元的物业管理费,当业主入住该小区后,就发生有的业主以隔壁相近楼盘每平方米只收2.4元为由,拒付物业费并投诉到物价管理部

人力资源管理师综合评审案例汇总

员工工伤问题:1尽力抢救、治疗职工。2在第一时间内报告企业高层领导,联系有关部门和伤亡职工家属。3确认企业是否参加工伤保险,如果参加按国务院2004年1月1日颁布的《工伤保险条例》办理相关事宜。包括工伤认定,工伤申请,工伤补偿等。4如果企业没有参加工伤保险,按《工伤保险条例》规定,对员工的一切补偿由企业承担。5深入调查弄清工伤原因,引以为鉴,杜绝类似问题发生。6加强工伤预防和对职工安全教育。7妥善安置相关事宜。8检查落实劳动安全卫生管理制度是否严格执行9积极营造劳动安全卫生的制度、技术环境。完善劳动场所设计、劳动组织优化、工作时间合理组织等 突发事件处理 1上报主管部门,组成应急小组,立即澄清事实及时反馈上级领导2组织会议分析原因,吸取经验教训,提高预防建议,杜绝类似问题发生3追究责任人责任,按公司规定处理4争取适当防范措施,防止事态扩大。5成立相关人员工作小组前往核查事实真相,并采取预见性预防措施6对情况属实与否做出相应处理7总结经验,吸取教训,加强管理 大量裁员引发冲突。 1、要慎重准备新闻发言稿 2、对被解雇人员可能会采取的非理性行为要有所准备 3、考虑好如何公布员工被解聘的消息 4、精心准备解聘面谈,准备好员工协议、人力资源档案等 5、避免节假日前安排谈话,确认员工如期赴约,做好防范意外准备。 6、抓住要点,简明扼要说明解聘原因,并强调此决定无法改变 7、认真倾听员工讲话,与其讨论补偿金事宜。 另1、提前30日向工会或者全体职工说明情况,并征求意见。2、须向当地劳动保障行政部门报告,并听取意见。3、正式裁员时须办理解除劳动合同手 续,并依法赔偿4、提交详细的裁减人员方案,并征求工会或全体职工的意见。5、优先留用4种人员:与单位订立较长期限的固定期限劳动合同的,与单位订立无固定期限劳动合同的,家庭无其他就业人员,有需要扶养的老人或者未成年人的员工。6、不得裁减3类人员:患职业病或者因工负伤并被确认丧失或者部分丧失劳动能力的;女职工在孕期、产期、哺乳期内的;法律、行政法规规定的其他情形的员工。7、 内部沟通优于外部沟通。企业必须在对外发布相关信息之前, 做好内部员工尤其是被裁人员的沟通工作,因为他们是真正 受冲击的主体。还应当与企业投资者及重要合作伙伴进行事前沟通,获取各方的支持和谅解。8、实施期——充分体现人文关怀裁员当日,不仅要让被 裁员工有尊严地离开,如每人可收到由企业管理层发出的感谢信和含有补偿落实内容的文件夹,最好还邀请劳动保障事务专家与心理援助专家到场, 现场接受被裁人员和在职人员以及实施裁员的管理人员的咨询。为其就职业生涯规划、劳动者权益和情绪管理进行指导,建立信任关系,亦可发放员工再就业及生活安置指引的小册子,还可开设相关讲座等,真正体现人文关怀。9、后续期——重建员工对企业的信任和忠诚

物业管理实务案例分析题

1、居住在阳光小区5号楼的两户居民在楼下搭建了两个小棚,用于存放摩托车。原因是小区的存车处存取时间为6点至晚些时候1点,而他们经常上中班,晚12点以后才下班,无法在存车处存放摩托车。该小区的物业发现这一情况后要求这两户居民自行拆除小棚,理由是阳光小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》,合同中规定,居民不得擅自搭建任何建筑,并遵守停车管理规定等。该两户居民承认安装护棚的事实,但该两户居民以不方便存放摩托车为由拒不拆除小棚。 请问,物业管理公司可以按照怎样的程序、采取哪些方法解决该问题? 答:物业管理公司可以按照以下程序和采取以下方法解决该问题: 1]向两户居民说明情况,要求居民按照物业服务合同的条款来做,并说明违反合同应承担的责任。通过耐心的说服教育,争取让居民主动拆除小棚。 2]如果经过认真耐心的说服教育,两户居民仍不同意拆除护栏,可以请业主委员会出面协调,要求这两户居民拆除小棚。 3]物业管理公司应调整存车处的存取时间,可调整到晚12点后或24小时存取。 4]如以上措施仍不奏效,还可向这两户居民发出律师函,指出违反合同的后果,说明物业管理公司即将采取法律手段,保证合同的履行。 5]在采取以上措施仍不奏效的情况下,物业管理公司可以准备好充足的证据,包括物业服务合同,对方搭建小棚的证据(照片等),向被告所在地的基层法院起诉,起诉书中应写明起拆请求、事实和理由。 6]在庭审过程中,物业公司的代表应积极陈述事实、理由和拆讼请求,进行发言和答辩,争取法院的有利判决。 7]如判决对物业管理公司不利,还可考虑上拆。 2、新华物业管理公司承接了华诚家园的物业管理工作,该项目是一个地处市区外新建的经济适用住宅项目,附属配套设施缺乏。通过调查,得知该小区的中老年人占有一定比例,为了能够搞好该小区的综合经营服务项目,满足小区业主的生活需要,请为该物业项目设计四种合适的综合经营服务项目(只写出服务项目名称即可),并说明新华物业管理公司的综合经营服务场所再开发方案主要应包括哪些内容。 答:1]适合该物业项目的综合经营服务项目有:超市、社区医院或诊所、家政服务介绍、老年活动室。 2]综合经营服务场所再开发方案的主要内容应包括:A现有综合经营服务场所分析;B综合经营场所再开发的原则与目标;C综合经营场所再开发的可行性分析;D综合经营服务场所再开发内容与方式的规划E综合经营场所再开发具体方案的设计F综合经营场所再开发的投资估算;G综合经营场所再开发的环境影响评价;J综合经营场所再开发效益分析;K规划设计图件 3、方达物业管理公司(3级资质)目前承接了5个物业项目,其中有写字楼和住宅小区,管理面积135万平方米,服务质量得到了上述物业项目的业主肯定。 1]为了进一步发展企业,该物业公司应如何制定市场营销策略? 答:该物业管理公司应这样制定市场营销策略1]建立营销机构;2]调查分析市场;3]明确市场定位。竞争地位可分为市场领导者、市场挑战者、市场追随者、市场利益者。4]明确经营战略。5]设计营销战略;6]制定和实施营销战略。 2]物业管理公司经营战略的模式有哪些? 答:1]特色品牌专一发展模式;2]特色品牌综合发展模式;3]连锁经营发展模式;4]资产重级发展模式。

物业管理装修管理规定

物业管理装修管理规定 你知道物业装修管理内容及管理规定是什么吗?下面学习啦小编给大家介绍关于物业管理装修管理规定的相关资料,希望对您有所帮助。 1.装修活动,不得破坏房屋外观,严禁改变房屋门、窗、阳台护栏,以及外立面墙砖、涂料颜色; .严禁在承重墙上开凿门、窗孔洞,严禁扩大承重墙上原有的门窗尺寸,严禁拆除连接阳台的砖、混凝土墙体,未经许可不得擅自在外墙上开孔和凿洞; .严禁搭建建筑物、构筑物,严禁封闭观景阳台、生活阳台,未经许可不得擅自在外墙上安装雨蓬、防盗网、晾衣杆等; .严禁随意在外墙上安装空调外机,空调外机应安装在房屋的预留位置或物业服务企业指定的位置上; .未经许可,不得擅自在房屋外立面上安装广告牌及带有商用告示效应的标识; .严禁侵占公共区域的通道、露台和屋面,严禁在公共区域的通道、露台和屋面乱搭乱建; .严禁开挖地下室、打井。损坏物业共有设施、设备及场地。 1.严禁改变物业使用性质; .严禁改建、重建建筑物及其附属的设施、设备;

.住宅室内装饰装修,不得破坏房屋主体结构、承重结构和房屋基础,严禁在结构墙、柱、梁、板上钻孔凿槽。如确须开孔凿槽,须征得物业服务企业同意。 .严禁在非承重楼面砌砖体隔墙; .严禁改变房屋使用功能,严禁将没有防水要求的房间或阳台改成卫生间和厨房; .吊顶龙骨及木地板龙骨固定支点钻孔,孔洞点阵不得≤600㎜,孔洞直径不得≥12㎜,孔洞深度不得≥50㎜; .房屋装修如需变建筑主体和承重结构的,必须经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,其施工必须委托具有相应资质等级的建筑施工企业承担。 1.防水层应涂抹在结实、坚硬、表面光滑平整、干净、干燥的基层上,并按规范要求施工。施工完成后,应作闭水试验,试验时间应不少于48小时,确认无渗漏现象后,方可后续施工; .装修施工如对阳台、厨房和卫生间,有较大改变的和对原防水层有较大破坏的部位,二次防水施工时应作重点加强处理,确保无渗漏; .卫生间、厨房、阳台未作闭水试验不得回填,并不得只在回填找平层上做防水层,因此方式存在严重的工艺技术缺陷和隐患; .回填找平层水泥沙浆应有足够的强度,其水泥沙浆标号

2020年(物业管理)六大物业案例分析

(物业管理)六大物业案例 分析

物业管理区内人身财产损失该不该赔偿? 案例:孙某和沈阳三利物业管理X公司物业管理合同纠纷案 孙某在购买沈河区万泉家园小区房屋时,和辽宁三利房地产实业有限X公司签订壹份委托物业管理合同。2004年11月,孙某以壹台价值1950元的助力自行车在小区内丢失,三利X 公司安全防护管理不善为由,诉至沈河区人民法院,要求三利X公司赔偿其丢失的车辆损失1950元。 沈阳市中级法院二审判决沈阳三利物业管理有限X公司赔偿孙某助力自行车损失390元。法官评析:国务院颁布的《物业管理条例》明确规定:“物业管理X公司未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”但应当明确,物业服务合同不是保管合同,物业X公司对物业管理区域内财产丢失的责任承担要根据不同情况分别确定,赔偿的额度应视其违约情况而定。 房屋质量有问题能否拖欠物业费? 案例:滕某和沈阳巨龙物业管理有限X公司物业合同拖欠物业费纠纷案2000年1月,滕某入住沈阳市和平区三好街三好家园壹套住房。此后,滕某以“房屋存在质量问题,小区围墙距离上诉人的房屋过近,巨龙X公司没有尽到物业管理服务义务,物业费和服务标准不相符。”为由,从2001年11月3日起至2003年11月3日止壹直未交付物业费。 原审判决认为,巨龙X公司为滕某提供了大量的全面的物业服务,滕某应交纳相应费用。判决滕某给付巨龙X公司物业管理费3802元,且支付逾期付款违约金,负担案件受理费270元。沈阳市中法维持原判。 法官评析:物业X公司和业主之间是物业合同关系;而开发商和业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主和开发商之间商品房买卖合同调整范畴。因此,业主不能以房屋质量问题,向物业X公司拒绝交纳物业费。可是,如果在物业合同中约定了物业X公司有对房屋维护和修缮义务,业主要求物业X公司进行维修,物业X公司未履行义务的,业主

人力资源典型案例汇编

案例1 未给职工参加工伤保险统筹 工伤保险待遇由企业支付 要点提示:用人单位招用职工时,应按规定签订劳动合同并交纳社会保险费 案例简介:刘某于2008年8月到某建筑公司工作,双方未签订劳动合同。2008年11月14日刘某在工地施工时,不慎从高处跌落摔伤,经医院诊断为L2腰椎压缩性骨折。2009年6月3日被认定为工伤,2009年11月16日被鉴定劳动功能障碍程度为捌级。刘某认为,根据《工伤保险条例》及《山东省贯彻<工伤保险条例>试行办法》等规定,建筑公司应向其支付伤残待遇,为此2009年12月3日申请劳动仲裁,要求一次性支付工伤待遇及2008年8月至11月未签订劳动合同的双倍工资。 处理结果:劳动争议仲裁委员会经审理后认为,该公司在与刘某建立劳动关系时,未签订劳动合同,也未为刘某交纳工伤保险费。刘某发生工伤事故后,单位拒绝赔偿,其做法不符合《工伤保险条例》及相关政策规定,应予以纠正。因而裁定,该建筑公司向刘某支付工伤待遇。 案例评析:参加工伤保险统筹,依法享受工伤保险待遇是《工伤保险条例》赋予各类用人单位职工的基本权利。刘某在工作中受伤,被认定为因工负伤,并且确认了劳动功能障碍程度。刘某

未参加工伤保险统筹,责任在该建筑公司。山东省劳动和社会保障厅关于转发劳动和社会保障部《关于实施〈工伤保险条例〉若干问题的意见》的通知(鲁劳社函[2005]135号)第一条规定,未参加工伤保险统筹单位的职工发生的工伤费用由用人单位负担。故该建筑公司应当按照《工伤保险条例》及相关政策规定,向刘某支付相关费用。 刘某要求单位支付2008年8月至2008年11月双倍工资的请求,根据《劳动争议调解仲裁法》第二十七条的规定,该请求已超过仲裁时效,仲裁委未予支持。 该公司的正确做法应该是:就用人单位而言,招用职工应按规定签订劳动合同,并为职工办理相应社会保险,以化解用工过程中产生的部分工伤风险;而对职工个人来说,当自身合法权益受到用人单位侵害时,应在仲裁时效内提出申请,以免时效丧失导致相应权益得不到保护。 案例2 职工生病请假期间不能解除劳动合同 要点提示:职工虽然请假手续不完善,但是医疗期内不得解除劳动合同。 案例简介:董某于2005年8月与某食品机械厂确立劳动关系。2009年11月12日董某因患“中心性浆液性网膜炎(右)”住院

注册物业管理师练习题-物业管理实务案例分析参考资料

《物业管理实务》案例分析参考资料 案例分析将在《物业管理实务》的考试中占重要地位。为此我们对《物业管理实务》教材中提供的案例进行汇总;同时收集近几年法院的判决案例50个供大家阅读参考。希望对大家在《物业管理实务》案例分析的考试中有所帮助。 【案例一、99 】某日,某高层楼宇32楼B室的业主向管理部门报上一份装修申报登记表,申报在阳台装一台太阳能热水器,物业管理单位装修管理人员在接到申报后拟予以同意。上级主管在审核相关资料时发现安装地点不明确,于是要求装修管理人员去现场核实,发现该户申报的安装位置实为共用屋面,而非业主自用部分。 问:1.物业公司在管理服务中存在什么问题? 2. 物业公司在管理服务中应如何改进? 【分析】此案例中反映的问题主要是: 一是业主填写《装修申报登记表》等资料过于简单,以至于无法确认业主安装设备的具体位置; 二是装修管理人员又未到现场核实而盲目同意。 因此,物业装修管理中,应从以下方面改进: 首先是业主申报装修时,物业管理人员应辅导业主认真填写《装修申报登记表》,详细说明装修地点、内容等情况。 其次,在物业装修情况不明,或语言表达不清时,物业管理人员应到现场核实,不可盲目接受业主装修申报。 第三,应对物业管理单位相关人员加强培训和约束,强化装修管理责任意识,同时检查物业装修管理各环节存在的问题并予以改进。 【案例二、 102】物业管理人员在巡视时发现有未佩带标识(工牌)施工人员在小区进行装修作业。经询问,称其未来得及办理相关手续。 问:你认为物业公司应如何处理此类案例? 【分析】未办理相关手续进入物业区域施工属明显的违规行为,要立即检查装修申报、出入口和装修管理等环节。同时,要求未办理装修人员入场手续的立即补办,否则拒绝相关人员入场。 【案例三、 103 】巡视人员发现某栋高层顶楼有较大量钢材料堆放,经了解得知业主准备利用坡顶加设钢结构阁楼。巡视人员当即告诉业主此项装修工程应委托设计单位出设计图,并应事先申报,得到许可后方可施工。 问:1.物业公司在管理服务中存在什么问题? 2. 物业公司在管理服务中应如何改进? 【分析】这个案例中的情形是目前大多数装修管理中容易出现的,往往导致不安全因

行政垄断典型案例汇编

行政垄断典型案例汇编 广东省发展改革委价监局 二零一八年五月

目录 类型一:限定或变相限定单位或者个人经营、购买、使用其指定的经营者提供的商品 案例一:“新居配”中排除、限制竞争行为案.. - 1 - 案例二:深圳市卫计委承诺纠正公立医院药品集团采购改革试点中滥用行政权力排除、限制竞争行为案.... - 3 - 案例三:汝州市人民政府主动纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ............................... - 4 - 案例四:洛宁县农业局等单位主动纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ........................... - 5 - 案例五:陕西省物价局依法纠正西安市房管局滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ..................... - 6 - 案例六:包头市住房保障和房屋管理局纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ....................... - 7 - 案例七:乌海市住房和城乡建设委员会纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ....................... - 8 - 案例八:北京住房公积金管理中心主动纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ....................... - 9 - 案例九:枣庄市质量技术监督局主动纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ........................ - 10 -

案例十:太原市住房和城乡建设委员会纠正滥用行政权力排除限制竞争行为案 ........................ - 12 - 案例十一:山西省价监局纠正大同市金融办等部门特种设备责任险行政垄断案 ........................ - 13 - 案例十二:中国证券业协会主动纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 .......................... - 13 - 案例十三:锦州市商务局主动纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 .............................. - 15 - 案例十四:锦州市古塔区卫生监督所主动纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 .................... - 16 - 案例十五:甘肃省发改委建议白银市人民政府纠正滥用行政权力排除、限制竞争行为案 ................ - 17 - 案例十六:甘肃省发改委纠正兰州市安监局滥用行政权力排除限制竞争行为案 ........................ - 18 - 案例十七:甘肃省发改委纠正甘肃省道路运输管理局滥用行政权力排除、限制竞争行为案 .............. - 19 - 案例十八:浙江省物价局纠正丽水市建设工程造价管理处滥用行政权力排除、限制竞争行为案 .......... - 21 - 案例十九:新疆自治区发展改革委纠正塔城地区卫计委行政垄断行为案 .............................. - 23 - 案例二十:安徽省物价局纠正涡阳县人民政府滥用行政权力排除、限制竞争行为案 .................... - 24 -

物业投诉处理案例

案例一: 某小区一位业主装修时,擅自在阳台顶棚焊接铁架,与楼体其他阳台级不协调,管理处发现后,立即发出停工整改通知书,该业主对此怨声载道,说管理处限制她自由,铁架非搞不可。 你发火我不发火,管理处有关人员三番五次耐心地给她讲解装修管理法规,说明保持楼宇外观统一的必要性,任其硬顶也好、软抗也罢,在原则问题上决不退让,业主见管理处的态度这么坚决,只好按照要求进行整改。 虽说违章装修的问题解决了,但这位业主的心中也留下了对管理处的成见,每次见面都板着脸,管理员上前主动搭话也爱理不理。为消除她的误解,管理处不计较其态度,依然真诚的为她提供各方面帮助,以换取她的理解和信任。 装修时帮助她打扫卫生,入住时帮助她搬运家私,通过一系列微小的事情,这位业主终于主动与管理处配合,还成了协助该广场管理的主力军。 即时自测:1、遇到这种情况,你有什么好的处理方法?2、请总结该案例的处理流程,并标注实施关键。 处理方法:1、坚持原则。处理此类问题要态度坚决,决不能轻易退让,开了一个口子,会一发不可收拾。2、以心换心。管理处每天都在与业主打交道,磕磕碰碰总是难免的,有了矛盾不要紧,关键要主动用自己的真诚重新换取理解和信任。 案例二: 某大厦有几位住户经常把鞋架摆放在单位门外的公共走道上,管得紧了收回去,稍一放松就又搬出来,是管理中一个不大不小的难题。

为此,管理处首先与业主委员会统一意见,明确规定今后凡擅自摆放在公共部位的私家物品均按遗弃物处理,然后拟定了四个工作步骤。 按照这一部署,各个护卫班在主管领导的统一组织下,分户包干,分工负责,分头落实。他们耐心细致的做好说服动员工作,一次不行就两次,两次不行就三次,仅用了一周时间就将公共走道摆放鞋架这一顽疾治理完毕。 本案例所用策略:1、值班护卫员通过可视对讲规劝住户;2、护卫班班长到置之不理的住户家宣传新的规定精神;3、主管领导上门做“钉子户”的思想工作; 4、管理处给仍然无动于衷的住户下达期限整改通知书。 小区管理中的许多顽疾看似很难解决,其实未必然,只要把它琢磨透了,见人之所未见,发人之所未发,独辟蹊径,拿出一个好的处理办法,问题就会迎刃而解。 素质技巧:严管细抓。 案例三: 如何处理底层商铺违反管理规定的事件? 某花园底层有店铺近20家,他们大多数都能够按照有关管理规定开展商务活动。但其中一家店铺,近来屡屡违规,经常将一些招牌、商品和杂物摆出店门之外,影响了花园环境的整洁美貌。管理人员数次劝说、批评、警告,其往往不予理睬,仍然我行我素。最后决定由主管找店铺老板正式谈话,若不见效,则坚决采取处罚措施。 遇到这种情况,你有什么好的处理方法?请总结该案例的处理流程,并标注实施关键。

物业管理实务案例分析

1、你是一个职业经理,负责组建一个准备接管两个30万平方米的商品房(中等偏高端)居住小区的物业管理公司。按上级领导的要求,成立之初的组织机构设置要考虑公司的发展要求,要贯标(ISO9001)。请说明影响物业服务企业组织机构设置的主要因素是什么?答:主要因素有①企业战略因素②外部环境因素③技术因素④组织规模及所处阶段。按直线职能制组织形式思路,设立公司的职能部门,并确定各部门的职责?答:(一)总经理室(二)人力资源部(三)行政管理部(四)财务部(五)品质管理部(六)市场拓展部(七)经营管理部(八)工程管理部(九)安全管理部(十)环境管理部。直线职能制的主要优缺点?答:加强了专业管理的职能,适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。缺点:机构人员较多,成本较高,横向协调困难,容易造成扯皮,降低工作效率。 2、公司刚刚意向成立一个物业管理公司,你是行政经理,请你写出物业管理公司设立的程序,(分为工商注册登记和资质审批两个阶段)。答:工商注册登记阶段:企业名称的预先审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。资质审批阶段:申报资质时需提供营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同。 3、如果你是企业的经营者,请说明物业服务企业的“产品”是什么?答:物业服务企业的“产品”是服务。物业服务企业是通过什么实现物业的保值增值的?答:它是通过常规的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目尽可能实现物业的保值和增值。物业服务企业的特征是什么?答:物业服务企业的特征:第一是独立的企业法人;第二是属于服务性企业;第三是是具有一定的公共管理性质的职能。新成立的物业服务企业无须定级的说法正确吗?答:不对。就如何理解?答:新设立的物业服务企业,其资质等级按最低等级核定,并设一年的暂定期。 4、你是一家物业管理公司的管理人员,由你负责对这一家正在公开招标的住宅小区进行投标。请问:你的法律依据是什么?答:物业管理报标投标的法律依据主要有《中华人民共和人招投标法》《物业管理条例》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。你将按怎样的程序开展投标工作?你标书中的主要内容有哪能些?答:投标程序:①获取招标信息②项目评估与风险范防③登记并取得招标文件④准备投标文件⑤送交投标文件⑥接受招标方的资格审查⑦参加开标、现场答辩和评标⑧签约并执行合同。标书的主要内容:分为商务文件和技术文件两大类。商务文件主要包括:①公司简介②公司法人地位及法定代表人的证明;③投标报价单及招标文件要求提供的其他资料。技术文件主要是:物业管理方案和招标方要求提供的其他技术性资料。物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么?答:基本要求(1)遵守法律法规:参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动,即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等,都必须符合相关法律法规的要求,

物业管理条例对装修的规定

物业管理条例对装修的规定 一、业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。 二、业主需要装饰装修房屋的,应当事先先知物业管理企业,并办理有关手续,有利于物业管理企业加强物业管理区域内的管理。首先,业主应当依据上述法规和地方一些相关的规定办理申报登记手续。 (一)《建筑装饰装修管理规定》规定的报建手续 1、原有房屋装饰装修时,凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的,应当按照下列办法办理: (1)房屋所有权人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请,并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。房地产行政主管部门应当自受理房屋装饰装修申请之日起20日内决定是否予以批准。 (2)房屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建手续,并领取施工许可证。 2、建设单位按照工程建设质量安全监督管理的有关规定,到工程所在地的质量安全监督部门办理建筑装饰装修工程质量安全监督手续。对于未办理报建和质量安全监督手续的装饰装修工程,有关主管部门不得为建设单位办理招标投标手续和发放施工许可证,建设勘察设计单位、建筑施工单位不得承接该装饰装修工程的设计和施工。 (二)《住宅室内装饰装修管理办法》规定的报建手续 1、装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。申报登记应当提交下列材料: (1)房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证); (2)申请人身份证件; (3)装饰装修方案; (4)变动建筑主体或者承重结构的,需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案; (5)涉及《住宅室内装饰装修管理办法》第六条行为的,需提交有关部门的批准文件,涉及《住宅室内装饰装修管理办法》第七条、第八条行为的,需提交设计方案或者施工方案; (6)委托装饰装修企业施工的,需提供该企业相关资质证书的复印件。 非业主的住宅使用人,还需提供业主同意装饰装修的书面证明。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下,可以不申请办理施工许可证的非住宅装饰装修活动参照《住宅室内装饰装修管理办法》执行。 2、装修人从事住宅室内装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为: (1)搭建建筑物、构筑物; (2)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗; (3)拆改供暖管道和设施; (4)拆改燃气管理和设施。 其中第(1)、(2)项行为,应当经城市规划行政主管部门批准;第(3)项行为,应当经供暖管理单位批准;第(4)项行为应当经燃气管理单位批准。 3、住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。 三、物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主,使业主更好地了解和遵守国家的有关规定,特别是关于装饰装修的禁止行为必须先知业主。根据有关规定,装饰装修禁止的行为主要有: 1、未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;

人力资源案例汇编

---------------------------------------------------------------最新资料推荐------------------------------------------------------ 人力资源案例汇编 案例分析: 考核因何草草收场? A 公司是一家生产和销售计算机的国有股份有限公司。 由于近来公司经营情况欠佳,公司总经理 M 先生要求人力资源部对本公司部门经理及其以上的干部实施绩效考核。 到了月末,公司生产部经理 L 先生收到一份绩效考核表要其填写。 L 先生对绩效考核不甚了解,同时对绩效考核的目的有些担心,以为公司是不是因为近来经营不善,要减薪或者裁员。 于是, L 先生便在工作内容一栏里,将自己一个月里所做的事情做了一个简要的小结,并将自己觉得完成得不错的工作列在了前面。 在自评一栏里有出色完成、较好完成、一般完成、基本完成、没有完成五个档次。 由于公司产品质量问题一直上不去, L 先生担心考核结果会对自己不利,斟酌了一下便选了一般完成。 到了原因分析一栏,L 先生填了物料部进料质量太差,生产时间又太紧张。 L 先生填好后将考核表交给主管自己部门的副总经理 B 先生。 B 先生因为日常工作已经非常烦琐,认为所谓绩效考核不过是 1 / 15

无谓的文字工作,况且 B 先生也不愿得罪人,便在直属领导考评一栏中对所有下属都千篇一律地写上同意自评意见。 然后, B 先生再将考核表交给人力资源部的经理 G 女士。 G 女士负责绩效考核表的汇总工作。 她在汇总时,留意看了看原因分析一栏,其中物料部工作欠佳的主要原因是财务部资金供给不足,使得工作被动,财务部的又是销售部应收帐款太多,致使资金周转不灵,而销售部的是产品质量不好,应收款难以收回。 最终, G 女士也不知道责任究竟出在哪里,况且自己这个人力资源部权力有限,便没去多加过问。 最后, G 女士对绩效考核表只是作了一个简要汇总后就整齐地把考核资料归档放在了文件柜中,也未去采取其它的措施,这次考评就这样草草收场。 问题: (1)本案例中 A 公司的绩效考核方法存在哪些局限性?(6 分) (2)针对 A 公司绩效考核中所遇到的问题,你有何建议?(9 分) 宏达模具公司的人员招募宏达模具公司是一个乡镇企业,公司刚成立时,正赶上市场上模具供不应求的时机,因此公司发展很快。 但随着经营规模的扩大,公司员工文化素质和技术水平不高的弊端日益显露。 由于缺乏关键专业技术人员和高级管理人员,企业日益陷入困境,经理李宝财为此非常苦恼。

物业投诉处理案例

案例一: 某小区一位业主装修时,擅自在阳台顶棚焊接铁架,与楼体其她阳台级不协调,管理处发现后,立即发出停工整改通知书,该业主对此怨声载道,说管理处限制她自由,铁架非搞不可。 您发火我不发火,管理处有关人员三番五次耐心地给她讲解装修管理法规,说明保持楼宇外观统一的必要性,任其硬顶也好、软抗也罢,在原则问题上决不退让,业主见管理处的态度这么坚决,只好按照要求进行整改。 虽说违章装修的问题解决了,但这位业主的心中也留下了对管理处的成见,每次见面都板着脸,管理员上前主动搭话也爱理不理。为消除她的误解,管理处不计较其态度,依然真诚的为她提供各方面帮助,以换取她的理解与信任。 装修时帮助她打扫卫生,入住时帮助她搬运家私,通过一系列微小的事情,这位业主终于主动与管理处配合,还成了协助该广场管理的主力军。 即时自测:1、遇到这种情况,您有什么好的处理方法?2、请总结该案例的处理流程,并标注实施关键。 处理方法:1、坚持原则。处理此类问题要态度坚决,决不能轻易退让,开了一个口子,会一发不可收拾。2、以心换心。管理处每天都在与业主打交道,磕磕碰碰总就是难免的,有了矛盾不要紧,关键要主动用自己的真诚重新换取理解与信任。 案例二: 某大厦有几位住户经常把鞋架摆放在单位门外的公共走道上,管得紧了收回去,稍一放松就又搬出来,就是管理中一个不大不小的难题。 为此,管理处首先与业主委员会统一意见,明确规定今后凡擅自摆放在公共部位的私家物品均按遗弃物处理,然后拟定了四个工作步骤。 按照这一部署,各个护卫班在主管领导的统一组织下,分户包干,分工负责,分头落实。她们耐心细致的做好说服动员工作,一次不行就两次,两次不行就三次,仅用了一周时间就将公共走道摆放鞋架这一顽疾治理完毕。 本案例所用策略:1、值班护卫员通过可视对讲规劝住户;2、护卫班班长到置之不理的住户家宣传新的规定精神;3、主管领导上门做“钉子户”的思想工作;4、管理处给仍然无动于衷的住户下达期限整改通知书。 小区管理中的许多顽疾瞧似很难解决,其实未必然,只要把它琢磨透了,见人之

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