项目管理手册介绍

《项目管理手册》介绍(借用集群工程管理讲座)

一、编制背景

1、通过芳邻、锦上花趣园的有效积累、总结,对小户精装修项目管理形成标准化管理。

①原创性(来源于实际需要,不是照办照抄)

②坚持由上而下的原则(体系建设必须从高处建立框架,再从小处落实细节)

2、花好园的系统推进和提升(系统性)——对项目建设的系统性认识

①项目实施过程需要程序化、合理化,降低不均衡性,保持现场秩序;

②通过项目管理,将上千个、上万个工程活动导演成为一个有序的高效率的经济

的实施过程。

3、目前国内房地产项目工程管理的发展方向——

(1)、谁控制了工程资源,谁就要承担相应的责任;

(2)、目前,房地产企业牢牢地把控着工程资源,所以工程管理的宏观控制必须由房地产企业自己完成,比如:工程实施控制计划、施工总平面布置等;

(3)、近期房地产工程管理的方向将是房地产企业要做“传统观念中施工总承包的部分工作”。

4、公司产品标准化需要建立标准作业模式。

5、房地产商业化、市场化、专业化以后,传统的规范已经滞后于市场对产品提出的要

求。从客户导向出发要求对产品质量提出更高要求。

二、在项目工程管理中面临的重要问题

1、产品本身的特点——集群工程管理带来

2、“人”的因素——工程管理实际上是面临四个层次的人的问题

①项目部内部的人员管理——相对地容易执行

②公司相关部门的协调沟通——需要公司层面有效地达成共识

③对供应商的管理。在人的管理上,实际上面临如何管理不属于企业的员工,这是目前

很多企业面临的共同课题。当工程细化分包成为趋势,项目管理面临的外包数量日益增加,对其工作能力、工作态度、工作绩效如何关注?——这在管理上最难的。

④对操作工人的管理——建筑产品尚处于大量手工操作阶段,工人水平直接影响产品质

量,统一产品质量标准要求建立统一的操作模式。——制定《作业指导书》,但制定标准仅迈开第一步,执行、纠偏、优化,还有很多后续工作需要进行。

3、解决之道——建立统一的管理制度,把所有供应商纳入统一的标准之下进行管理。

——计划、协调、“时间、空间分离”、狠抓工序管理

(1)细化合同

(2)根据项目工程规律,依靠标准化、规范化管理,达到统一认识、统一标准、统一行动步伐——标准动作重复作,是效率最高、成本最低、威慑力最大的——

共振的力量——军队的步伐;——插入《施工配合要求》

(3)工程项目管理必须依靠自身形成完善的保证体系,并与承建商共同构成一套完整的体系,才能使项目管理得到有力的保障,从而维护自己的产品品质和品牌

形象。其中严格过程管理制度显得尤为重要。根据客户反馈质量缺陷进行工序

分解,设定质量控制关键节点,对应材料设备选用标准、工序验收标准进行严

格管理,从而实现“过程建造精品”的目标。——打造过程精品,需要从材料、

工序上着手

三、编制目的——通过建立规范化、标准化的管理制度,消除各种风险因素影响,保证公司

经营目标的稳步实现;

1、创造良好的施工环境,引领优秀的供应商共同进步

案例:圣象地板

日立电梯

2、在复杂的环境因素下,保证产品的品质达到公司要求标准

案例:航天塑钢窗

厨博士橱柜工程

3、锻造铁军,提高效率、保障威力——段计先、许国栋、朱晋东、徐士博等一批年轻

人的成长

4、

四、编制《项目管理手册》的具体思路

1、大理念、小着手,大技术、小应用。在具体的执行上,理念领先大步,行动上领先

小步。切实避免“理念阐述领先,方法措施滞后”现象。——避免盲目求大求全,好

高骛远;而应切实可行,操作性要强;例如塑钢窗框渗漏的问题,是长期以来存在

的质量通病,经过反复思考,在花好园的门窗结构施工时即提出预控措施,设底坎,留凹槽,很好的解决这一问题。这一成功经验已经进入作业指导书。

项目管理手册介绍

导书。

4、客户导向是方向——规范的相对滞后,需要超越规范,高于规范,满足客户实际需

求(落地凸窗挡水坎、空调插座高度、)——避免成为设计规范和施工的翻版;而应站在发展商的角度看待产品,提出自己特色的、实用的标准;

5、发展商的身份不能忘——兼顾安全、经济、美观、耐久

6、适应性——适应客户市场;适应供应商市场;适应公司目前的发展阶段和管理环境;

7、使用的便捷性——厚书-薄书(制度-表格;复杂问题简单化、标准化)——避免

长篇大论,难以记忆和运用;而应简练实用,方便对新人进行培训上岗

8、便于学习和推广——讲“人”话,不说“鸟语”——浅显易懂,不人为设置障碍——避免

晦涩难懂;而应深入浅出,容易推广学习;

9、生长性——专设“总结”一栏;版式上便于升级;——避免一成不变成为定式;而应

留有发展余地,使标准在过程中不断推进完善,可以方便地进行升级改版,具有生长性。

五、需要完善的地方

1、06年度,针对消防验收中容易出现问题的地方,重点进行补充,供下一个项目预

控;

2、06年度,针对工程核验中最为关注的安全问题进行专项补充;

3、06年度,针对水电验收环节的管理制度还比较薄弱的情况,需要重点进行补充完

善;

4、针对目前客户比较关心的环保、节能容易出现问题的地方,以前容易忽视或不受重

视的地方,需要补充;

5、目前主要针对外部的管理制度建设,在今后工作中需要逐步完善同公司各个相关部

门的工作流程制度。

六、运用过程中需要注意的地方

1、制度建设不能忽视人的因素,制度建设必须要有建立的基础核可行性,反对“为制度

而制度”的做法;在以后的制度版本升级时需要特别注意;

2、制度本身并不产生力量,制度的威力需要人的执行和发挥;对人的培训和培养需要

同步进行;

七、《项目管理手册》演示

共分为五个章节。

第一章,通用制度。适用于所有进场承建单位以及材料供应商。目的在于规范各进场单位管理方式、统一管理标准,使各单位步调一致。在综合考虑了现场协调、商务管理、项目竣工验收及保修等各方面因素以后,提炼出十条代表性管理制度。

第二章,各分项工程施工作业指导书。一方面建筑行业现阶段仍停留于大规模手工操作阶段,工人操作水平对产品质量有直接影响;另一方面商业化市场化以后,消费者对产品提出更高更细的要求,甚至高于国家规范以及行业标准。作业指导书正是肩负这一使命出台:1.建立花样年产品标准;2.锻造合格花样年产品需要的操作工艺流程。由于刚起步,目前编制的作业指导书涉及不到更多的分项工程。相信今后随着公司发展壮大,随着产品形式的丰富,更多的分项工程作业指导书将陆续出台。

第三章,配合各制度、各作业指导书设计的实际运用表格。目的是将复杂的制度经过提炼进行“简单化”。实践证明,合理运用表格能够做到这一效果。需要强调的是,现场制订的表格,是对档案馆所有表格的补充,而不是与其冲突。表格制订的原则都是基于规范、验收标准等。而本规章制度中有关表格,重点体现两个方面:1.为控制工序质量制定的各种移交制度——在细化分包、小户精装修工序繁多、成品保护对现场管理造成影响重大的三重背景下,出台场地移交制度以及配套表格;2.施工许可令制度——从“时间上分开,空间上分离”,以达到各进场单位协调、各施工工序控制的目的。

第四章,收集的现场使用的各类模版。建立各类模版以服务于工程管理,规范花样年各项目管理行文模式。

第五章,专项案例总结。通过总结,管理者对管理思路回顾后进行系统梳理,对管理过程中的经验和教训进行提炼,对提高团队业务水平、管理水平有极大帮助,对今后项目建设参考与借鉴有重要价值。锦上花项目总结提炼出小户精装修楼盘集群化管理的方式,精装修作业流程,工序、质量控制要点,成功运用于花好园项目管理中。

推荐阅读