2020年天安中国集团调查报告

天安中国投资有限公司调查报告

一、企业简介

天安中国为一间投资控股公司，自一九八六年于香港成立，联同其附属公司，联营公司及合营企业一直投资于中华人民共和国。本集团于一九八七年于香港联合交易所上市，为首批中国概念的上市公司。公司股票代码为HK0028。

二、公司主营业务

公司的主要经营范围包括：在中国内地开发住宅、别墅、办公楼及商用物业，物业投资及物业管理，以及在香港之物业投资及物业管理。

集团的房地产项目主要主要位于上海、深圳、北京、天津、广州、惠州、佛山、南通、无鍚、常州、南京、江阴、福州、长春、大连、肇庆及重庆等中国内地主要城市。

集团公司全资或者作为主要投资人拥有天安数码城、天安云谷、天安投资（深圳）、亚证地产有限公司等附属企业。

集团的海外业务主要涉及澳洲及英国。在澳洲设有天安澳洲有限公司，在英国开放建设了伦敦南广场酒店。

三、附属企业介绍

（一）天安数码城

天安数码城（集团）有限公司是中国领先的创新企业生态圈的开发及运营商，专注企业全生命周期孵化及培育，并为之打造集科研、办公、商务、交流、生活等综合业态于一体的企业生态环境。目前，10000多家成长型企业已入驻天安数码城，享受创新企业生态圈带来的价值服务。

天安数码城成立于1990年，总部位于广东深圳，在全国13个城市开发、运营和管理21座园区，以粤港澳大湾区为重点，覆盖长三角、环渤海和西南经济圈，开发及运营面积超过2000万平方米。

作为产业发展与城市价值提升的重要引擎，天安数码城与100多家行业优秀企业、知名商业机构和服务机构结为战略合作伙伴，成长上市企业上百家，是中小民营成长型创新企业的最佳合作伙伴。

三十年来，天安数码城不断发挥创新精神，践行做“企业的时间合伙人、空间服务商”，洞察客户需求，引导产业聚集，构建出以创新企业生态圈的建设运营为核心，以智慧园区和金控平台为两翼的业务发展模式，服务企业从苗圃、孵化、加速到成长的全生命周期，用智慧化、市场化和国际化资源，多维度契合企业成长的各方位需求，关注企业与资源、企业与企业、企业与政府的互通、互动、互促和生态圈的自我更新、驱动，促进企业的发展壮大和区域经济的转型升级。

未来，天安数码城集团将继续以产业发展和企业需求为核心，以构筑最具价值的创新企业生态圈为己任，致力于为更多的企业提供更好的专业化服务，助力中国智造。

就天安数码城项目而言，园区盈利模式分为短、中、长三条线。

短线为通过园区内产业的迅速销售来快速回笼资金。园内产品销售分为直接和部分销售，直接销售的产品形态主要有配套住宅、配套商业设施等；部分销售产品涵盖总部独栋型企业办公楼、写字楼等。

对于园内产品布局，天安数码城基本按照3:1:1划分。以天津天安数码城为例，总计拿地150万平米，90万平米土地用于产业建设、分别有30万平米用地用来建设配套商业设施和住宅。也有另外一说：“一般拿地是60%的产业用地，或者是商业，或者是工业，另35%是住宅用地。”

第二条线为中线，以租金等通过物业经营获取的利润。这部分盈利来源通常周期长，稳定性较差，存在一定空置风险。“天安数码城会自己持有部分物业经营，赚取租金，并在未来物业升值之后取得收益。”

第三条线为长线投资。天安数码城通过对自持物业的“资本化”，以及园内企业进行“股权投资”来实现长期收益。

（二）天安智谷

上海

天安智谷上海长兴科创中心是由天安中国房地产主导开发运营的科创园区，位于崇明长舸路1659弄，项目涵盖独栋企业总部、5 A研发大厦、创客基地、创智人才公寓、情景商业街在内

的5大全景业态。园区占地面积76426.2㎡，总建筑面积为151581.80㎡，绿化率达20.37%，共建82栋企业总部，217套人才公寓。交通便利，周边教育配套、银行、医院、商业配套、综合功能区一应俱全。目前项目正在建设中，预计开园时间为2020年8月。天安智谷上海长兴科创中心将在市长开办、崇明区政府、长兴海洋装备产业园等单位的领导下，依托军民融合中心，金融服务中心、政企服务中心3大核心资源平台;围绕重点新材料、大健康、智能家居、海洋装备4大产业板块；借助营商服务、政商互联、发展增效、双创孵化、综合协理5维运营平台为后盾重点打造，为企业全生命周期的不同阶段提供专业的定制化服务。

1. 军民融合中心：由天安智谷与中国航天系统科学与工程研究院合作成立“中国航天上海军民融合技术转移转化中心”（简称“军民融合中心”）。中心承担科技成果融合、双向转移转化的具体任务，同时将全面孵化行业巨头，直推企业超级科研成果转化；哺育新型产业，填补民用市场空白，反哺军工发展。

2. 金融服务中心：天安智谷与国内投资机构以PPP模式搭建上海军民融合产业基金，由国企引导基金、社会自由资本、机构自有资金联合组建。此外，天安智谷以“资本助推产业，产业助力资本”的模式搭建金融服务平台与窗口，引入如昆仑投资、中国平安等大型金融机构，为中小企业提供贷款、融资、创投、股权托管、担保及指导服务。

投资方向覆盖了军民融合、重点新材料、轨道交通、新能源等具有优势前景的核心产业类型。

3. 政企服务中心：依托崇明区、长兴镇政府的有力支持，将在园区内建立政府绿色窗口、企业经营审批直通车、税务工商智能机等一系列便利化政企对接服务平台；并定期举办政策宣讲会及特定事项一事一议圆桌会议，打通政府与企业沟通的窗口，铺平企业政务办理的道路。

清远

清远天安智谷有限公司是由香港天安中国房地产公司控股，与清远当地龙头企业清远市进田企业有限公司合作成立。项目注册资本为2亿元人民币，天安智谷项目位于广州北——清远南部中心城区的高新区百嘉工业园，园区占地1410亩，建筑面积150万平方米，总投资达50亿元。园区于2014年8月动工兴建，是清远首个大规模、高起点科技地产项目，同时也是广清一体化的重要承载平台。园区可容纳1500多家优质企业和5万多个中高级管理和技术人才工作岗位，年产值将超过150亿元。园区逐步形成以文化创意、低碳经济、现代服务、科技创新、工业自动化、IT 产业为核心的6大产业集群为代表的四大主导产业集群。园区逐步形成以文化创意、低碳经济、现代服务、科技创新、工业自动化、IT产业为核心的6大产业集群为代表的四大主导产业集群。 2017年8月16日，天安智谷正式开园。天安智谷的正式开园与运营响应了清远加快融入粤港澳大湾区的方针，加固清远与港澳台地区的产业合作基础，扩大清远粤港澳合作论坛的品牌知名度和影响力，借力科技产业综合体-天安智谷开园活动，持续对粤港澳大湾区地区城市输出清远的产业形象，进一步加强对港澳台地区的合作，聚集、撬动更多优质的创新创业资源落户清远的积极实践和有力行动。2020年5月13日，作为第一批倡议方，与国家发展改革委等发起“数字化转型伙伴行动”倡议。

（三）天安云谷（深圳天安骏业投资发展集团）

深圳天安骏业投资发展集团成立于2010 年，主要股东为天安中国有限公司（HK0028 ）与深圳市骏业云谷投资发展有限公司。业务涵盖产城社区开发、智慧园区运营、轻资产服务输出等领域，致力通过高品质的产品与服务，成为领先的智慧产城社区投资、运营、服务商。

以“产城融合”为核心理念，天安骏业开创“天安云谷”知名品牌，构建集产业研发、办公、商业、居住、社交于一体的新型复合城市空间。为政府集约土地资源，推动产业集聚和升级，提升区域综合价值；为企业打造智慧、舒适、高效的产业空间，提升企业形象，降低综合运营成本；为人才提供便利、高端的办公和生活空间，解决人才的后顾之忧。“天安云谷”系列项目已成为新型产业园区发展的代表，引领产城发展新方向。

凭借丰富的城市更新操作经验及产城运营管理经验，天安骏业立足粤港澳大湾区，围绕国家重点战略区域，以轻重资产双轮驱动，布局深圳、广州、东莞、珠海、苏州等全国20余个城市，轻资产服务60余个园区。经过多年稳健发展，已确立行业竞争优势，受到全国各地政府、企业、园区等客户的高度认可。

未来，天安骏业将以坚实的步伐一路向前，以稳健的实力和雄厚的资源服务中小微企业成长，打造企业面向世界竞争的平台，推动城市向更高目标迈进。

（四）天安投资

天安投资（深圳）有限公司是香港上市公司天安中国有限公司（HK0028）的全资附属机构,成立于2010年6月。公司对天安中国旗下各地数码城投资拓展及建设运营业务进行统筹管理。务求以日臻成熟、在国内具有较高知名度的“天安数码城模式”在各区域中心城市、重点城市投资、开发、建设、运营城市综合体、科技园区、企业总部基地、产业研发与孵化中心。

公司将以促进当地产业结构调整升级，积极参与城市更新升级改造，积极推动当地经济发展为己任。公司目前已分别在无锡、南京、南通、大连、深圳等发达城市开始建设、运营天安数码城，在上海、北京、天津等一线城市的数码城项目已签约，即将进入实质操作阶段。未来，公司管理下的天安数码城将会覆盖珠三角、长三角以及环渤海区域国内重要区域，成为中国民营科技企业自主创新和城市新兴产业聚集的重要平台。

（四）亚证地产有限公司

亚证地产有限公司（亚证地产），原名丹枫控股有限公司（丹枫），于1973年成立，并于同年在香港上市。于2016年，本公司及其附属公司为天安中国投资有限公司全资附属公司Autobest Holdings Limited所收购，成为本集团最大股东，集团由李成伟先生出任主席。于2017年，丹枫更名为亚证地产。本集团主要经营业务范围包括：于香港经营物业投资，物业租赁及物业管理业务。

四、运营与投资情况

（一）公司近期运营情况

据悉，天安中国主营业务包括开发住宅、别墅、办公楼及商用物业，物业投资及物业管理。其收入主要来源于物业发展、物业投资和其他营运（主要包括物业管理）这三项业务。

2020年8月23日，天安中国投资有限公司发布公告称，2020年上半年，公司实现营业收入8.35亿港元，同比减少17%。期内毛利3.95亿港元，归属于上市公司股东的净利润2亿港元，同比减少77%。与此同时，董事会认为保留适当水平的资金，以便充份掌握日后业务发展机会，因此不派中期息。

公告称，公司股东应占溢利截至2020年6月30日止6个月较去年同期下降，主要原因为应占合营企业业绩减少4.22亿港元，与上年同期集团投资物业的公允价值增加1.32亿港元相比，集团投资物业的公允价值减少3180万港元。期内，天安中国总应占已登记销售为10.63万平方米，增加53%；已竣工总应占楼面面积约8.66万平方米；上半年在建总应占楼面面积于期末约107.64万平方米，较去年同日增加10%；租金收入较去年同期稍为下跌5%。另外，天安中国于12个城市共有17个数码城，将在拥有充足的人力及营销资源的区域集中发展新的数码城及城市更新项目。天安位于深圳龙岗华为新城片区的城市更新项目天安云谷第二期三批，于上半年已竣工楼面面积约为14.33万平方米。上半年，天安于江苏及浙江省亦收购了新住宅项目。

财务及融资方面，于2020年6月30日，集团银行结余及现金储备约22.27亿港元，总借款约67.7亿港元，包括流动负债29.49亿元及非流动负债38.2亿元，资产负债率为18%。

（二）公司投资情况介绍

根据天安中国2019年企业年报，集团截至二零一九年十二月三十一日止年度之收入为2,221.9百万港元(二零一八年:3,291.7百万港元),较去年减少33%。公司股东应占溢利为1,345.9百万港元(二零一八年:1,251.2百万港元),较二零一八年增加8%。

但是值得注意的是，天安中国数度因违规囤地、工业用地开发物业售卖遭遇业内外质疑。据有关人士调查，仅在上海，天安中国旗下就有多个项目开工迟缓，一度陷入捂地风波，而这些项目的拿地时间多在2005年以前。其中，上海天安豪园过去数年陷入“捂地风波”。据上海市有偿使用地块汇总表（2003年1~4月）显示，七宝镇52号地块（闵字（2003）049号）地块面积136340平方米，容积率1.4，中标价为112889520元，实际出让金为33866856元。该地块以中标价计算的楼板价为591元/平方米，以实际出让金计算的楼板价仅177元/平方米，现在项目二手房挂牌均价65300元/㎡。

据业内人士透露，天安中国旗下的天安数码城项目大多是到二线城市拿园区用地，土地成本较低，且地方政府会给一些优惠，园区也会配套部分住宅用地，可以分批开发，先开发商业，待商业成熟后再开发住宅，作为园区配套，多为“打擦边球”式囤地。这种囤地方式，显然已经不适用如今的楼市规则。2014年，南

京天安数码城遭遇“维权门”，该项目涉嫌工业用地上造楼售卖后无法兑现两证而遭遇维权，最后与业主对簿公堂。据知情人士透露，法院判决该项目开发商南京天宁置业有限公司按照合同条款执行，开发商对业主做出补偿。