房地产价值评估报告

人格伟大资产评估陈清贵

房地产价值评估结课作业

资产评估常用的方法有成本法、收益法、市场法，这三种方法各有特点，在选择采用哪种方法时要考虑资料的可得性以及评估目的。

一、房地产价值评估中三种评估方法的理论依据

1、成本法。成本法是指以当前条件下重新购建相同的被评估房地产所需的成本扣减其已损耗的价值为基础确定被评估房地产价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值理论，其认为房地产的原始成本越高，价值越大；房地产的存续时间越长，损耗越多，价值越小。从这个意义上说，成本法所评估的价值是以当前重置成本以及历史损耗为依据的，其本质还是以历史成本为基础，与房地产的未来运用效率无关，因此成本法评估的价值是会计价值。成本法所评估的价值能被人们认可的原因是：房地产持有人要出售该资产，其售价不应低于其成本，否则无利可图；房地产购买人出价不愿高于其重置成本，否则不如自己建造。因此，买卖双方达成交易的均衡价格就是重置成本。重置成本还不完全是会计上的成本，它是经济学意义上的成本，不仅包含重置时必要的材料、物料、人工以及税费投入，而且包含投资报酬，即所投入的会计成本中在重新购建期间应负担的利息和利润报酬。

2、收益法。收益法的理论依据为效用价值论，其认为房地产的价值在于该房地产所带来的未来收益，未来收益的现值之和就是该房地产的价值，该折现率亦称资本化率。早在1906 年，耶鲁大学教授费雪在其专着《资本与收入的性质》中就系统地论述了收入与资本的关系。费雪认为，收入是资本价值的源泉，并把收入分为享用收入、实际收入和货币收入。享用收入是指人们在消费中所产生的精神愉悦感受，由实际收入所带来。实际收入是指能给人们带来享用的客观事物，包括人们的衣食住行等一切物品。货币收入是指人们的工资、股利、利息、租金和利润等现金收入。当人们的货币收入大于实际收入时，就会进行储蓄或投资，因为投资能带来未来收入。资本价值就是收入的资本化。1930 年费雪所着的《利息理论》完整地提出了利用收益法进行价值评估的框架，认为资产的价值就是未来现金流量的折现值。费雪资本评估理论的不足就是认为未来现金流量是无风险的，所以折现率取无风险的市场利率。20世纪60 年代，莫迪格莱尼和米勒又对收益法进行了进一步完善，未来收益不再是确定的，并对资本化率进行了正确的定义和论述。此后，

以收益法为核心的现代主流价值评估理论和技术才逐渐发展和完善起来。

3、市场法。市场法又称现行市价法或市场比较法，是指比照相同或类似房地产的市场价格，经过必要的因素调整，据此确定被评估房地产价值的一种方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。但在信息不对称、市场效率低下、相同或类似房地产交易不活跃的情况下，价格不可能反映

价值，这使得市场法的运用受到很大的限制。市场法利用了市场这一看不见的手代替人们做了一部分评估工作。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，因此在房地产评估实务中得到广泛的应用。

二、发地产价值评估中三种评估方法的应用比较成本法所形成的价值是假定房地产在目前的情况下重新购建所需投入的土地开发成本、建安成本以及其他费用（销售费用和管理费用以及税费）加上购建期间应合理负担的利息和利润。设：C o=±地开发成本+建安成本+其他费用，则成本法评估的价值V为:

其中：K为房地产行业全体投资者（包括股东和债权人）的平均投资报酬率；t为购建开始至评估时点所需时间（按投入资本加权计算）。特别地，如果假定瞬间完成购建，则：V1 C0

收益法评估房地产价值就是折现未来收益。未来收益的计算一般以现金流量作为基

础，因为现金流量更客观，是价值形成的基础。折现未来现金流量的房地产价值V2为：其中：NCF t为该房地产所带来的未来现金流量；n为未来收益延续的年数。如果假定房地产的未来收益能及时收现即现金流量与会计收入同步，则折现未来现金流量也可以等价为折现未来剩余收益（也称为超额收益或非正常收益）。关于剩余收益的概念，最早可追溯到经济学家马歇尔在1890年所着的《经济学原理》中。其认为，剩余收益是所有者或经营者按现行利率扣除资本利息后所剩下的部分，可称为经营收益或管理收益。以后许多学者以剩余收益（也称非正常收益）作为口径评估资产价值，并进行了推广应用，如奥尔逊、克雷沙?帕利普、汤姆?科普兰等。房地产所带来的非正常收益是未来营业利润扣减投入资本与平均投资报酬率乘积的剩余部分。非正常收益的折现值加上投入资本账面价值就是该房地产的评估价值。其计算公式为：

其中：r 为该房地产未来实际的投资报酬率。特别地当r K 时，即当房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等时，V2 C o。可见，当市场完全竞争、信息充分对称、供需均衡、交易瞬间完成、没有交易费用时，各行业都不存在超额利润，即在各个行业的投资报酬率都相同的情况下，房地产未来实际投资报酬率与要求的投资报酬率相等，这时V1 V2 C0 。同时，房地产的交易价格反映房地产的内在价值，故用市场法评估的价值V与用收益法评估的价值V2相同，即V V2 V C o。但是市场实际不存在这样的理想状态，三种评估方法的评估结果必然存在差异。当房地产实际投资报酬率大大高于要求的投资报酬率时，收益法评估的价值会比成本法评估的价值高出许多；当市场供不应求时，市场法评估的价值也会比收益法评估的价值要高，反之则可能比收益法要低。

在评估实践中，每种方法都有其特有的不确定性因素影响到评估结果的可靠性。就成本法而言，建安成本、专业费率、管理费率、税率取值相对容易，可在一定范围内选取，但对其要求的投

资报酬率以及重新购建需要的时间则难以准确把握，从而影响合理利息和利润的取值。土地开发成

本的求取也是房地产价值评估的关键，特别是在我国土地市场不发达的情况下，土地开发成本很难

准确测定。

就收益法而言，未来各年现金流量和折现率的选取对评估结果影响较大。关于折现率，是取房地产行业的平均投资报酬率还是取全社会的平均投资报酬率，是取该区域房地产投资者的平均投资报酬率还是取特定投资者的投资报酬率？不同的评估目的可能从不同的角度来确定折现率，而评估结果对折现率具有高度敏感性，这使得收益法评估的价值具有相当的不可靠性。

就市场法而言，只要交易情况正常、市场信息比较充分、相同或类似房地产存在活跃的市场、替代案例比较多，则评估结果在短期内具有一定的可靠性。当供需失衡时，评估结果不具有长久的可靠性。另外，选取的案例是否为可比较案例、交易价格是否为市场正常交易价格、因素修正幅度是否合理等对评估结果均具有一定的影响。

房地产价值评估要充分收集相关信息，选取合理的评估方法，针对评估方法合理确定评估参数，尤其关注不确定性和敏感性参数，同时认真分析比较不同评估方法所得评估结果存在差异的原因，并做出可能的调整。

三、案例分析

1、市场比较法---＊＊大厦办公用房

（1）房地产位置状况本次评估的对象为＊＊银行总行位于上海市浦东新区＊＊＊路＊＊号的办公楼。该

楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处陆家嘴中心区域

(2)房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地

转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上

部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属**银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

(3)房地产概况

委估房地产座落于上海市浦东新区***路**号；地处陆家嘴金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为 **银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑

面积8444.08平方米(车位116个)。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为

全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空

调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议

室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐全。

该大厦紧邻**广场，有一定的商业氛围，与金贸大厦、东方明珠等上海标志性建筑毗邻，周围路网发达、交通便利。

(4)评定估算

1)地上建筑物部分用市场比较法评估。

A.比较实例选择：

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等

特点筛选案例。

交易实例调查情况表

B.比较因素条件表

C.交易情况修正

评估比较对象表

因可比实例都是美元标价，按1美元二元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据上海市现行房地产市场情况，修正系数取。

D.交易时间修正

因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数。

E.因素修正（详见下表）

比较因素修正表

经过上述各种修正后，评估比准价格如下：

A= 22939 （元/平方米）

B= 23417（元/平方米）

C= 23852 （元/平方米）

取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即：

地上建筑物评估单价=（22939+23417+23852 /3

=23400（元/平方米）（取整）

2、成本法案例——**办公楼

办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88 平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。

（1）综合造价

办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发

布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅

两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：

依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28 号）并参考“ 资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：

经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：

x 100/101 x 100/96 x 100/100 x 100/100 x 100/105 x 100/100 x 100/105 x

100/101=（元/ 平方米）

综合造价=x = 307, （元）

（2）前期及其他费用（％）

1 ）按工程比例收取：

勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992] 价费字375 号文，按建安工程造价的%计算）；

城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232 号文，按建安工程造价的%计算）；

标底审查费（依据鄂价费字[1992]232 号文，按建安工程造价的%计算）；

工程质量监督费（依据武政[1997]20 号文，按建安工程造价的%计算）；工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992] 价费字479 号文，按建安工程造价的%计算）。

安全监督费（鄂财综发【1997】269 号文，按建安工程造价的％计算）。工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65 号文，按建安工程造价的％）。

小计：x% =元/平方米

2）按建筑面积计取（元/平方米）

人防易地建设费（依据武政[1997]20 号文，14元/ 平方米）

城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20 号文，5 元/平方米）

白蚁防治费（依据鄂价费字[1992]232 号文，元/ 平方米）

抗震审查费（依据鄂价房地字[1993]9 号文，元/ 平方米）。前期及其它费用小计：元/ 平方米

（3）资金成本按工程建设正常投资情况，建设期为1 年，利息率取评估基准日的一年期固定资产

贷款利率%故资金成本为：

(+)x % 1 X 1/2=(元/ 平方米)

(4)重置成本合计

单方造价为++= 627元/平方米

投资利润及销售税费合计按成本价的18%+取，

重置成本为627元/平方米X( 1+ 18)X平方米=408,元

(5)成新率确定

1)使用年限法

理论成新率二1—( 1—残值率)X(已使用年限/耐用年限)

式中：残值率依据《房地产估价规范》提供的参考值，砖混结构为2% 已使用年限为17年，耐用年限为50年。

理论成新率二1—( 1— 2%)X( 17/ 50)=%

2)打分法

评估人员实地勘察，办公楼基础无不均匀沉降，结构构件尚好，内装修有少量裂缝、空鼓，外装修稍好。按原城乡建设环境保护部制订的《房屋完损等级评定标准》，现场勘

察后打分为：

完好分值率二结构部分合计得分X结构部分权重+装修部分合计得分X装修部分权重+设备部分合计得分x设备部分权重= 70X + 68X + 65 X =%

3）成新率的确定

成新率取理论成新率与完好分值率的加权算术平均值，为客观的评定房屋的成新率，

理论成新率权重取30%完好分值率取70%

成新率=%X + %X= 68%（取整）

（6）评估值计算

评估值=重置成本X成新率=408, X 68% = 277,（元）

3、收益法评估案例一一**大厦

建筑面积26800平方米。

（1）年租金收入

根据委托方提供的租赁合同及估价人员对周边类似物业租金水平的调查、了解，确定估价对象月租金为80元/平方米（估价对象营业用房及办公用房租金水平相当），空置率取5%则估价对象年租金收入为：

80X 26800X 12X（ 1—5% X 10-4=（万元）

（2）年费用

1）维修费

估价对象房屋为高层钢混结构大型物业，房屋重置价取1000元/平方米，耐用年限

为60年，残值率为0,维修费用取折旧费的80%

1000X（ 1 —0）X 26800/60 X 80%X 10-4=（万元）

2）年管理费用

按年租金收入的3%计算

X 3%=（万元）

3）房产税

按年租金收入的12%+算

X 12%=（万元）

4）保险费

取房屋重置价格的2%。

1000X 2%X 26800X 10-4=（万元）

年费用合计：万元

（3 ）资本化率的确定

采用公式：资本化率=安全利率+风险调整值以安全利率与风险调整系数之和求取资本化率，安全利率取国家一年期存款利率%，风险调整值取6%。

资本化率=%＋6%=%

（4）尚可使用年限的确定

估价对象为综合用地最高使用年限为50 年，于1995 年取得土地使用权，故尚可使用年限为43 年。

（5）估价对象房地产在出让状态下的收益价格：

V=（－）/ X [1 －1/（1＋%）43]= （万元）

（6）应交纳的国有土地使用权出让金估价对象应补交的国有土地使用权出让金为万元。

（7）估价对象收益价格

－=（万元）