关于成本中心建设的调研报告

关于成本中心建设的调研报告

(初稿)

为服务好公司战略发展目标，实现行业利润率领先的目标。公司以建立科学管理制度和实现可知、可控的合约预算部为调研目标，开展本次调研工作。

计划如下：

目标：现有主要工作流程和工作内容

调查时间：2019年12月30日至2020年1月20日

地点：公司总部办公楼

对象：成本中心管理现状

范围：合约预算部、成本部、采购部、现金流部及业务涉及部门

主要方法：面谈、走访主要负责人和涉及部门人士现有工作内容的整理归纳，流程的梳理，形成调研报告。

负责人：杨理想

概要

1.背景：我们部门为什么存在？

2.总体现状：现在，我们的造价管理处于什么阶段？

3.详细现状：现象和分析，存在流程缺环，制度不健全。

4.调研结论:职能缺失，技能缺失，解决方案引进制度和专业人员。

5.建议方案：以公司战略方针为指导，从职责内容出发，确定管理架构，合理配置人员，科学设置职级与晋升通道，技能提高和激励措施，健全管理流程，以建立动态管理体系为总体目标。

一、背景

我们部门为什么存在？

经工程部制度介绍，合约预算部为工程部旗下项目管理职能，承担建安成本、采购和合约管理职能，主要职责预算、采购、合约、资金计划和结算五部分工作。公司成立之初定位我们最终为实现行业利润率领先的目标而存在，我们为实现科学管理制度和实现可知、可控的成本而存在。

二、总体现状

我们的造价管理处于什么阶段？

房地产企业成本造价管理工作，在主被动上大致分为三个阶段。

第一阶段为初步建安造价核算阶段，事后控制。该阶段制度基本不固化，公司无体系化管理制度，事后建安工程费核算可知具体发生建安造价，积累大量数据，初步形成材料价格信息库，人工分包价格信息库，机械价格信息库，供应商库，诚信承包人库等数据库，主要体现为简单包干价发包管理模式，项目结算后清楚实际建安成本，主要决策和执行人为BOSS，人员表现形式为非专业工程师，不具备规模化发展的条件。

第二阶段为过程造价控制，事中控制阶段。该阶段制度基本固化匹配公司体系管理制度，初步能完成总目标成本规划，重视项目成本的计划，严控变更签证，初步能快速利用“五库”信息完成方案经技术经济比较，优化建安造价，主要体现为总包管理模式+甲指分包模式，主要决策人BOSS+部门专业工程师，人员表现为专业+管理工程师，可适应总部+区域管理模式，初步具备规模化发展条件。

第三阶段为大成本事前控制阶段，该阶段企业扁平化管理体系完整，执行限额设计标准，执行价值工程分配成本，执行PDCA成本管理循环，事前可知总目标成本，事前规划合约，由被动彻底转化为主动干预主动控制，决策人BOSS，专业工程师为信息收集处理，维护体系库，执行人为全员，体系可全国输出，形成生态成本管理雏形，可全速扩展和兼并购。

经走访调研，比较分析，发现我们暂时处于多阶段混合模式，我暂定为第三阶段前阶段。因决策人管理理念先进和执行力强，产品研发有限额设计和优化设计行为，因地区建筑行业成本透明度高，建安建设成本控制细致，有项目年度和关键月份资金计划，关键点控制严格，这也是项目成本管理成功的关键点，但没有书面体系也没有固化制度，更没有书面的房地产开发全过程流程明细，事前总投资成本不可知、无控制目标成本，同时无专业成本工程师和相关数据库。

三、围绕公司战略目标综合调研情况如下：

公司在2023年成为邵阳第一品牌，并将总部搬迁长沙，这意味着需要在此时间前达到章程中经营政策相关条件，如有足够合适的技术人才和管理人才、有足够的资金，有比同行先进的经营模式、盈利模式和管理模式。以此为前提，公司现状有比邵阳地区同行先进的经营模式、盈利模式和管理模式，但管理体系尚未固化和生态化。此刻公司在不调整总体战略目标的前提下，应启动内部体系建设，补全房地产全流程职能，如市场调研部门、前期投资拓展研究部门，大成本控制部门。形成总部负责投资决策、职能体系建设和维护，计划，考核，组织等管理体系，区域负责执行和调度，搜集提供决策内外部数据和政策，项目公司负责具体执行项目建设和销售，为股东利益具体负责。另外还应控制房地产增值额，以保障股东合理利益，方法等在此不再赘述。

现有管理职能图

首先，预算方面，属经验指导。目前只做建安工程造价，主要依据地区行业数据和经验数据，总体把关为董事长。对此部门没有形成可供编制建安投资成本目标计划的数据，不擅长做预算编制工作，体现在建筑面积包干价的应用上，尽管有外委托编制，但编制结果不能成为作为依据且被认为造价事务所不够专业和不够诚信。出现此种情况的主要原因，一是有职能上的缺失，如总控和复核工作缺失，体现为外委托编制预算，无法审核提炼量和价形成公司投资依据；二是无专业造价工程师，编审能力严重不足；三是没积累形成基本造价数据库，有包干发包价，没形成库，不能做到动态管理。四是基本造价管理职能缺失，根据造价管理惯用流程，我司造价管理流程应是初稿到审稿再到过预审会拟定稿，三级管控后上决策会确定形成建安投资目标值，再通过目标管理和计划管理执行到位。五是在管理架构上合约预算部，非专业独立部门。下图为整理的现有造价审批流程图。

其次，采购方面，目前主要采购项目营销物料和办公电脑。从采购流程上看是简易高效操作流程，但采购流程止于采购，无后续流程，缺失验收、入库、出库和交接管理。另主要依靠人管，暂无详细操作流程，新人难以胜任，几乎得重新开始。因无集中采购建设意识，缺如供应商库，品牌库，价格库等信息库。流程上缺动作，不能闭环，比如物料采购现场验收无使用方验收和签收单等工作。具体建设上，可重点考虑编制项目总采购和年度采购计划，采购预算计划，整理编制详细工作流程清单。下图为整理的现有流程图。

下图为结算计量流程图和支付流程图

另外，资金计划方面，重视年度和关键月份资金预算，目前按项目工程部报送的进度计划数据，形成金额报送给财务部。缺少项目整体资金计划管理，如项目应结合销售回笼资金计划，编制合约待支付计划，相对应管理，可知尚未支付，可控制支出，有效保障项目资金调度和利用，实现资金的增值。

四、结论

总而言之，目前我们的合约预算部工作，尚有工作内容上的缺失和流程制度上的缺环，围绕公司战略足够合适的技术人才和管理人才、有足够的资金，有比同行先进的经营模式、盈利模式和管理模式程度，还需要大量增加优秀专业技术人员和管理人员，同时引进体系化制度。

五、结合现状，我们该怎么做？以下是实施方案草案，供公司领导参考。

第一步理清合约预算部部门是做什么的。我们为工程管理合约预算采购线，主要负责：

1.采购管理

①负责制度建立、管理和改善流程；

②公开招标项目，负责协助总经办成立招标小组，（招标小组建议由合约预算部、工程部、研发设计部、财务部等相关部门抽调人员组成），合约部负责招标小组日常管理工作，负责评标办法管理，

③负责内部邀请招标及流程管理

④主要负责办公电脑和项目营销物料采购工作，

⑤负责采购计划审核，

⑥负责建立品牌库，价格库和供应商库，

⑦其他采购事项负责选择有资格的供应商报价（三家及以上），

⑧负责采购结算办理，

⑨负责采购年度核算和盘库，仓库管理，

⑩协助其他部门工作。

2.合约管理

①负责制度建立、管理和改善流程，

②负责合约文本库及标准化建设，

③招标合约规划、计划和管理，

④负责建立实际结算价格库，

⑤负责合同管理全过程包括组织合约谈判，合同起草、流转、审批和签订，组织合同交底，合约台账及支付预警，合约变更及签证归集，负责合约资料整理归档。

⑥负责中间计量及台账，合约变更及签证计量，洽谈。

⑦负责支付审核及流程，

⑧负责监督合约主要条款执行和法律风险防范，结算后及时签订终止协议（参合同审批流程），

⑨协助工程部进行项目监督和管理工作，协助其他部门工作。

3.预、结算管理

①负责制度建立、管理和改善流程，

②负责测算项目造价和综合单价测算，

③负责编制目标计划成本，

④负责拟定发包单价，

⑤负责签证价格确定，参与价格谈判，参与编制成本实施性计划和监督考核，

⑥负责核算及审核确认调整成本目标值，

⑦负责最终项目结算，

⑧协助其他部门工作。

4.项目资金计划管理

①负责制度建立、管理和改善流程，

②负责项目总资金需求规划，年度项目建设资金计划和合约资金计划，

③协助财务部门资金工作，协助其他部门工作。

著作人：全国注册造价师-杨理想

职级与管理层级图

部门远期组织总人数7人，近期应满足部门经理1人，主管1人，3名助理工程师，同时应满足项目数量配置具体人数，25万方/人。

第三步固化制度，完善流程，信息化建设。

依据合约预算部工作职责、范围、流程及相关管理手册完善如下制度。

1. 完善采购管理制度

基本原则：合法、公平、公正、廉洁、公道和质优价廉

建立集采供应商库管理制度、采购计划管理制度、采购工作流程和采购结算管理等制度。

1）工作流程

工作阶段

工作分项 计划内容 负责人

工程准备阶段

设计、勘察招标 设计、勘察招标书 招标小组，具体工作由合约部负责。 招标代理机构的选定

施工准备阶段

总包单位招标

总包招标文件（技术标、商务标） 工程监理招标

工程监理招标文件（技术标、商务标） 施工阶段 专业分包邀请招标 专业分包招标文件

（技术标、商务标） 备注：招标文件需要在招标小组内流转审批

2）公开招标

实习生 助理工程师

工程师 副主管

在评标前，公司招标小组应对投标文件进行内部讨论评选，统一意见后选派一名代表在正式评选中进行投票。

总包招标文件

内部邀请招标

邀请招标的流程：提出招标需求→招标文件准备→招标信息发布→投标单位报名→投标单位资格预审（投标单位须在三家以上）→确认投标单位→确定评标原则→发放招标文件（分技术标与商务标）→投标→开标→回标分析→询标→评标→确定中标单位。

3）评标办法

技术标和商务标要分别评选，评标办法可以采用百分制打分法，两者可以分配不同权数，一般技术标为0.3左右，商务标为0.7左右，视工程的具体情况，评标小组可以讨论确定。技术标的评选。可以委托相关专业工程的设计或者专家进行评选，专家在评选后应撰写评标意见，并打分。商务标的评选准则。投标价；施工方案、施工组织措施；工期；付款条件；其他优惠条件；其他考虑因素。

4）零星采购工作流程

5）采购计划流程

项目总体规划+合约规划→采购计划→采购预算

办公电脑采购计划：年度人力需求计划→采购计划→采购预算

6）采购结算流程

结算流程：出售方单位申请提交完整资料→结算条件审核→结算审定→支付流程

2.完善合同管理制度

建立招标活动的管理制度，合同管理制度，建立投资测算合约规划管理制度，目标计划管理制度和完善合约谈判制度，合同变更管理，工程扣款流程和计量支付等管理制度及流程。

标准文本合同工作流程

3.完善预、结算管理制度

基本原则：测算出有竞争力的造价，以实现行业利润领先的目标为追求，以保障股东合理利益前提下追求供应商共赢为原则。

完善预算管理制度，建设工程预结算编制及审核流程，工程预结算管理规范，全面实现预算、核算和审定三级管理，完善结算管理制度，结算报告编制及系统分析，累计经验，目标成本的设定及调整，动态成本的管理控制，设计变更和现场签证的管理，结算管理，造价管理资料的备案，项目后评估（造价部分）。

目标成本管理原则为事前可知建安成本，过程可控，成本归集合理。

流程：建安成本指标体系建立→计划→执行→检查调整→执行

3.1预算管理

一、编制时间要求

1、工程造价咨询单位派专人领取招标控制价（预算）编制资料及《工程招标控制价（预算）编制时间节点计划表》。

2、工程造价咨询单位应根据《工程招标控制价（预算）编制时间节点计划表》，组织安排招标控制价（预算）编制工作，计划表的完成时间作为考核咨询单位在该项目招标控制价（预算）编制工作完成情况评分的重要依据。

3、《工程招标控制价（预算）编制时间节点计划表》分6个时间节点，具体为移交编制资料、提交招标控制价（预算）编制实施方案、招标控制价（预算）编制疑问工作联系函（初稿）与现场踏勘及问题答疑、提交招标控制价（预算）编制初稿与招标控制价（预算）编制疑问工作联系函（正稿）、召开招标控制价（预算）编制评审会、提交招标控制价（预算）编制报告文件（终稿）。

4、一般项目按15个日历天控制，复杂项目按21个日历天控制。

二、材料、设备定价管理

1、严格执行《公司既有材料采购价格库》，《邵阳建设造价》有预算价的按预算价执行。

2、无统一定价标准的材料设备，需按照设计要求、提供的档次定位或参考品牌进行市场询价，提供3家以上询价资料，询价资料必须注明供应商联系方式。

三、定额套用管理

优先采用公司既有定价文件和《公司包干价库》，其次定额有的套用定额，最后无定额采用的套用协商价或自编子目。

四、编制技术要求

1、为便于审查，招标控制价的编制软件均统一采用广联达，特殊专业工程除外。

2、清单描述需严格按照清单计价规范编制，描述准确、详细，必须达到能独立于设计图纸之外能准确识别清单。本条非常重要，一定要按照要求执行。

3、必须删除计价软件中的无关信息，如无用清单、定额、备注等。无用的清单、定额可以通过软件中“检测”功能进行检查。

4、编制报告的依据里面必须要加上会议备忘（如有）和设计回复（如有）。

5、招标控制价编制过程中，与建设单位和设计单位等往来的资料文件、口头答复等，在出具报告前应提供确认的纸质版资料。

6、“不可预见费”统一为“暂列金额”，暂列金额按分部分项的5%计算，不再取费

7、专业工程暂估价不取费。

8、招标控制价定稿前，要仔细检查材料设备的除税税率是否正确，取费类别是否正确。

9、编制单位必须根据图纸等资料计算工程量，不得照抄设计工程量，其他的所有工程量均应列明计算式，计算式必须采用EXCEL，

不得在计价软件中计算，计算式最好注明数据来源、图号等。当计算后的工程量与原设计图纸工程量有较大差别时咨询单位应及时与设

计单位核对后双方确认。

10、土石方工程，需提供土石方平衡计算表。土石方比例应根据地勘报告重新计算（计算表格见附件2），不得照抄设计工程量。土石方分类需严格按照《岩土工程勘察规范》（GB50021-2001）和《工程岩体分级标准》（GB50218-94）执行。岩体基本质量等级为V的，其体积的一半按土方计算，一半按岩石计算。

11、土石方工程，采用包干价，外加泥浆处理单价。

12、无特殊要求，机械成孔灌注桩不论市政、房建均采用包干价1000元/米，超深时按900元/米增加。清单项目名称为“灌注桩成孔”，并注明“成孔方式：不论成孔方式”，“桩长：综合考虑，具体见施工图”，“地质情况：综合考虑土石方类别”，灌注桩砼，清单工程量不计算超灌砼工程量，清单描述注明“综合单价包干价已包含超灌工程量”；定额工程量需要计算超灌工程量，超灌长度为0.5m，遇溶洞按实签证计量。

13、钢筋按基准价4500元/吨，参钢材信息网价格，增减价格超500元，超过时启动调价程序，每增减500元/吨时，增减20元/m2。

14、土石方包干价清单描述应严格按公司定的包干价清单描述。

15、道路面层一定要描述清楚沥青的具体种类，如重交，改性等等，如图纸中不明确，可以询问设计单位进行答复。沥青砼清单描述注明“包含场内外运输费，包含大型机械进出场费。”但场内外运输费和大型机械进出场费不记取。

16、土工布等土工材料一定要在清单描述中填写规格型号，如图纸中不明确，请设计单位答复。

17、绿化工程中的乔木不计损耗。施工图未对养护期进行规定时，清单描述的养护期为1年（定额已包含竣工验收后一个年度生长周期的养护费用）。

18、包干价项目不能取费，在费用类别中选择“不计间接费”，不用手动删除取费表上的取费费率，包干单价项目单列节点，不得与定额计价的在同一节点。

19、项目的安全文明施工费执行邵阳市住房和城乡建设委员会《关于建设工程扬尘防治调整安全文明施工费计价规定的通知》（长住建发〔2018〕104号）。

五、出具编制报告的要求：

1、定案表签字盖公章，装订至报告中，报告需要提供4份。

2、会议备忘签字（签署在对应名字上方）盖公章（多页还需盖骑缝章），单独装订，不装订至报告中。会议备忘需要提供2份

3、光盘4个（2个刻录文件，2个空光盘），光盘里面只刻录报告文本、定案表、计价文件、计算式、指标分析表，备案的图纸（PDF 和CAD版都要提供）、会议备忘（如有）、设计回复（如有），所有的刻盘资料应是最终版的资料。

六、造价指标分析

根据公司要求，咨询单位在出具编制报告初稿、定稿时需提供广联达软件湖南省造价指标接口对应的相关表格及指标分析表