苏州智能锁项目可行性分析报告

苏州智能锁项目可行性分析报告

规划设计/投资分析/实施方案

报告说明—

据统计，我国智能锁销量约占全球智能锁销量30%，且仍在增加。从全球销量来看，智能锁2016年全球市场智能锁产业规模达到1100万套。其中日本达到150万套，韩国达到170万套，欧美市场达到250万套，中国达到350万套，其它等市场约200万套。国内市场来看，2016年国内智能锁销售规模达到350万套，2017增至700万套，集中于华北、华南区域，呈高速增长态势，预计到2020年智能门锁销量将突破3200万套，

2016~2021年销量复合增速达73.9%。以平均售价来估计智能锁行业规模，则对应从2016年83亿元增至2018年的279亿元左右，且2016~2021年复合增速预计也达65.2%。

该智能门锁项目计划总投资4923.62万元，其中：固定资产投资3768.73万元，占项目总投资的76.54%；流动资金1154.89万元，占项目总投资的23.46%。

达产年营业收入11143.00万元，总成本费用8361.07万元，税金及附加100.63万元，利润总额2781.93万元，利税总额3266.27万元，税后净利润2086.45万元，达产年纳税总额1179.82万元；达产年投资利润率56.50%，投资利税率66.34%，投资回报率42.38%，全部投资回收期3.86年，提供就业职位165个。

目前智能锁行业的参与者已经涉及众多行业，互联网公司、家电巨头、智能家居创企以及传统门锁或五金企业。行业的急速发展，也衍生了很多

问题，产品同质化、售后服务跟不上、用户体验差等等。尤其是互联网企

业的入局，以价格战为主，更加剧了智能门锁行业的竞争激烈程度，让行

业陷入一种市场混乱。

目录

第一章项目基本情况

第二章项目承办单位

第三章项目基本情况

第四章市场研究

第五章产品规划分析

第六章项目选址

第七章项目土建工程

第八章工艺可行性

第九章清洁生产和环境保护第十章企业卫生

第十一章项目风险评估

第十二章节能方案分析

第十三章项目实施进度计划第十四章项目投资可行性分析第十五章经济效益

第十六章综合评价结论

第十七章项目招投标方案

第一章项目基本情况

一、项目提出的理由

近年来，在人工智能和物联网技术的发展带领下，智能家居蓬勃兴起，互联网巨头及新兴创业公司从硬件、技术、系统解决方案等不同角度进行

布局，智能家居系统初显。

随着互联网与物联网技术的高速发展，智能家居与智能生活理念逐渐

走进人们的生活，智能门锁的市场也是前景无限，但是智能门锁的价格还

是让很多消费者望而却步的。

二、项目概况

（一）项目名称

苏州智能锁项目

（二）项目选址

xx循环经济产业园

苏州，简称苏，古称姑苏、平江，是江苏省地级市，国务院批复确定

的中国长江三角洲重要的中心城市之一、国家高新技术产业基地和风景旅

游城市。截至2018年，全市下辖5个区、代管4个县级市，总面积

8657.32平方千米，建成区面积461.65平方千米，常住人口1072.17万人，城镇人口815.39万人，城镇化率76.05%。苏州地处中国华东地区、江苏东南部、长三角中部，是扬子江城市群重要组成部分，东临上海、南接嘉兴、

西抱太湖、北依长江，地处东经119°55′～121°20′，北纬30°47′～32°02′之间。全市地势低平，平原占总面积的54.8%，海拔4米左右，丘陵占总面积的 2.7%。苏州属亚热带季风海洋性气候，四季分明，雨量充沛，种植水稻、小麦、油菜，出产棉花、蚕桑、林果，特产有碧螺春茶叶、长

江刀鱼、太湖银鱼、阳澄湖大闸蟹等。苏州是首批国家历史文化名城之一，有近2500年历史，是吴文化的发祥地之一、清代天下四聚之一，有人间天

堂的美誉。中国私家园林的代表——苏州古典园林和中国大运河苏州段被

联合国教科文组织列为世界文化遗产。

节约土地资源，充分利用空闲地、非耕地或荒地，尽可能不占良田或

少占耕地；应充分利用天然地形，选择土地综合利用率高、征地费用少的

场址。所选场址应避开自然保护区、风景名胜区、生活饮用水源地和其他

特别需要保护的环境敏感性目标。项目建设区域地理条件较好，基础设施

等配套较为完善，并且具有足够的发展潜力。项目建设方案力求在满足项

目产品生产工艺、消防安全、环境保护卫生等要求的前提下尽量合并建筑；充分利用自然空间，坚决贯彻执行“十分珍惜和合理利用土地”的基本国策，因地制宜合理布置。

（三）项目用地规模

项目总用地面积13646.82平方米（折合约20.46亩）。

（四）项目用地控制指标

该工程规划建筑系数70.99%，建筑容积率1.36，建设区域绿化覆盖率5.68%，固定资产投资强度184.20万元/亩。

（五）土建工程指标

项目净用地面积13646.82平方米，建筑物基底占地面积9687.88平方米，总建筑面积18559.68平方米，其中：规划建设主体工程13736.70平

方米，项目规划绿化面积1054.88平方米。

（六）设备选型方案

项目计划购置设备共计95台（套），设备购置费1267.30万元。

（七）节能分析

1、项目年用电量1378177.31千瓦时，折合169.38吨标准煤。

2、项目年总用水量8470.73立方米，折合0.72吨标准煤。

3、“苏州智能锁项目投资建设项目”，年用电量1378177.31千瓦时，年总用水量8470.73立方米，项目年综合总耗能量（当量值）170.10吨标

准煤/年。达产年综合节能量69.48吨标准煤/年，项目总节能率23.11%，

能源利用效果良好。

（八）环境保护

项目符合xx循环经济产业园发展规划，符合xx循环经济产业园产业

结构调整规划和国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实

可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区

域生态环境产生明显的影响。

（九）项目总投资及资金构成

项目预计总投资4923.62万元，其中：固定资产投资3768.73万元，

占项目总投资的76.54%；流动资金1154.89万元，占项目总投资的23.46%。

（十）资金筹措

该项目现阶段投资均由企业自筹。

（十一）项目预期经济效益规划目标

预期达产年营业收入11143.00万元，总成本费用8361.07万元，税金

及附加100.63万元，利润总额2781.93万元，利税总额3266.27万元，税

后净利润2086.45万元，达产年纳税总额1179.82万元；达产年投资利润

率56.50%，投资利税率66.34%，投资回报率42.38%，全部投资回收期

3.86年，提供就业职位165个。

（十二）进度规划

本期工程项目建设期限规划12个月。

选派组织能力强、技术素质高、施工经验丰富、最优秀的工程技术人

员和施工队伍投入本项目施工。项目承办单位要合理安排设计、采购和设

备安装的时间，在工作上交叉进行，最大限度缩短建设周期。将投资密度

比较大的部分工程尽量押后施工，诸如其他配套工程等。

三、项目评价

1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合xx循环经

济产业园及xx循环经济产业园智能门锁行业布局和结构调整政策；项目的

建设对促进xx循环经济产业园智能门锁产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。

2、xxx科技发展公司为适应国内外市场需求，拟建“苏州智能锁项目”，本期工程项目的建设能够有力促进xx循环经济产业园经济发展，为社会提供就业职位165个，达产年纳税总额1179.82万元，可以促进xx循环经济产业园区域经济的繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。

3、项目达产年投资利润率56.50%，投资利税率66.34%，全部投资回报率42.38%，全部投资回收期3.86年，固定资产投资回收期3.86年（含建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。

民间投资是我国制造业发展的主要力量，约占制造业投资的85%以上，党中央、国务院一直高度重视民间投资的健康发展。为贯彻党的十九大精神，落实国务院对促进民间投资的一系列工作部署，工业和信息化部与发展改革委、科技部、财政部等15个相关部门和单位联合印发了《关于发挥民间投资作用推进实施制造强国战略的指导意见》，围绕《中国制造2025》，明确了促进民营制造业企业健康发展的指导思想、主要任务和保障措施，旨在释放民间投资活力，引导民营制造业企业转型升级，加快制造强国建设。民间投资是我国制造业发展的主要力量，约占制造业投资的85%以上，党中央、国务院一直高度重视民间投资的健康发展。为贯彻党的十九大精神，落实国务院对促进民间投资的一系列工作部署，工业和信息

化部与发展改革委、科技部、财政部等15个相关部门和单位联合印发了《关于发挥民间投资作用推进实施制造强国战略的指导意见》，围绕《中国制造2025》，明确了促进民营制造业企业健康发展的指导思想、主要任务和保障措施，旨在释放民间投资活力，引导民营制造业企业转型升级，加快制造强国建设。

我市是中国工商业的发源地之一，经过百年的发展，制造业已经成为我市的城市名片，也是我市的核心竞争力。改革开放三十多年来，我市制造业发展取得了显著成就，基本形成了产业体系完善、产品门类齐全、技术基础较好，国有、民营和外资企业优势互补，新兴产业与传统产业协调共进的制造业发展格局。

四、主要经济指标

主要经济指标一览表

第二章项目承办单位

一、项目承办单位基本情况

（一）公司名称

xxx有限责任公司

（二）公司简介

通过持续快速发展，公司经济规模和综合实力不断增长，企业贡献力

和影响力大幅提升。本公司集研发、生产、销售为一体。公司拥有雄厚

的技术力量，先进的生产设备以及完善、科学的管理体系。面对科技高速

发展的二十一世纪，本公司不断创新，勇于开拓，以优质的产品、广泛的

营销网络、优良的售后服务赢得了市场。产品不仅畅销国内，还出口全球

几十个国家和地区，深受国内外用户的一致好评。本公司秉承“顾客至上，锐意进取”的经营理念，坚持“客户第一”的原则为广大客户提供优质的

服务。公司坚持“责任+爱心”的服务理念，将诚信经营、诚信服务作为企

业立世之本，在服务社会、方便大众中赢得信誉、赢得市场。“满足社会

和业主的需要，是我们不懈的追求”的企业观念，面对经济发展步入快车道的良好机遇，正以高昂的热情投身于建设宏伟大业。

公司不断加强新产品的研制开发力度，通过开发新品种、优化产品结构来增强市场竞争力，产品畅销全国各地，深受广大客户的好评；通过多年经验积累，建立了稳定的原料供给和产品销售网络；公司不断强化和提高企业管理水平，健全质量管理和质量保证体系，严格按照ISO9000标准组织生产，并坚持以质量求效益的发展之路，不断强化和提高企业管理水平，实现企业发展速度与产品结构、质量、效益相统一，坚持在结构调整中发展总量的原则，走可持续发展的新型工业化道路。

二、公司经济效益分析

上一年度，xxx科技发展公司实现营业收入8373.68万元，同比增长25.48%（1700.45万元）。其中，主营业业务智能门锁生产及销售收入为7327.42万元，占营业总收入的87.51%。

上年度营收情况一览表

根据初步统计测算，公司实现利润总额1943.22万元，较去年同期相比增长437.62万元，增长率29.07%；实现净利润1457.41万元，较去年同期相比增长177.84万元，增长率13.90%。

上年度主要经济指标

第三章项目基本情况

一、智能门锁项目背景分析

据统计，我国智能锁销量约占全球智能锁销量30%，且仍在增加。从全球销量来看，智能锁2016年全球市场智能锁产业规模达到1100

万套。其中日本达到150万套，韩国达到170万套，欧美市场达到250万套，中国达到350万套，其它等市场约200万套。国内市场来看，2016年国内智能锁销售规模达到350万套，2017增至700万套，集中

于华北、华南区域，呈高速增长态势，预计到2020年智能门锁销量将

突破3200万套，2016~2021年销量复合增速达73.9%。以平均售价来

估计智能锁行业规模，则对应从2016年83亿元增至2018年的279亿

元左右，且2016~2021年复合增速预计也达65.2%。

智能门锁销售渠道主要分为线下零售、线上渠道和工程渠道，以

往销售主要主要依托线下渠道和工程渠道进行，但是如今伴随着互联

网的发展，面向终端消费者的线上渠道也发展的如火如荼，工程市场

基本稳定。据易观分析统计，目前国内智能锁线下渠道销量占比约50%，

主要依靠经销商进行销售。线上渠道销量占比约10%，主要依赖京东、天猫以及自有商城。随着近两年互联网和线上销售的迅速发展，线上零售的增长速度明显快于线下零售。工程渠道占总销量40%，主要需求来自于写字楼、银行、机场建设。

2016年我国锁具行业的总产值达到600亿元以上，其中智能门锁行业总产值约为60亿元。传统机械锁占有大部分市场份额，智能门锁还没有完全走入家庭，普通消费者对智能锁的认知度还不高，处于适应阶段。在2016年智能锁销量大约销售350万套，2016年开始行业进入高速发展阶段，据统计，至2017年国内智能渗透率仍仅3%左右，明显低于全球渗透率水平，且预计未来将持续快速提升，至2020年渗透率有望达到19.8%。

中国约有4亿家庭，其中70%以上的家庭是三人及以上的家庭，随着人口老龄化的加剧及二胎生育政策的放开，老人、儿童占人口比例进一步提高，在2015年已超过37%。而智能门锁相对于传统门锁，更为适合老年人及儿童使用，避免传统的丟失钥匙等行为。因此97%的家庭都存在从机械锁更新为智能锁的需求，加之每年新增住房数仍将保持相对较高的活力。据艾瑞咨询报告显示，在智能家居知识普及下，

居民对智能锁的购买意向高达75%，且安全性以61.4%的占比成为消费购买时最为主要的考虑因素。

中国14亿人口人口基数庞大，中国目前约有6亿扇大门，一个锁的寿命10年左右，每年有超过5000万的锁需要更换。以前囿于硬件技术、生产成本等因素，智能锁的价格一直居高不下，所以受众人群基本上集中在高端小区等场所。如今，伴随着价格优势凸显，智能锁已经逐渐走入大众消费的视野。早期智能锁售价为3000~4000元/把，而到了2015年初，尚能保持2500元的售价，但下半年售价就降到了2000元/把。据艾瑞咨询报告显示，约55%的消费者购买智能锁预算在1000~2999元之间。2017年，智能锁整体单价更是要突破1000元/把下限，线上部分品牌售价更是低至399元/把，较传统门锁100~200元的价格竞争力凸显。随着行业的逐步成熟和技术进步，智能锁平均售价亲民化是趋势，且凭借其安全便捷等性能，未来有望进一步替代传统的机械锁，成为民用锁具市场的主角。

二、智能门锁项目建设必要性分析

随着互联网与物联网技术的高速发展，智能家居与智能生活理念逐渐走进人们的生活，智能门锁的市场也是前景无限，但是智能门锁的价格还是让很多消费者望而却步的。

随着科技时代发展，锁也发生了多次的更新换代，智能锁是指区

别于传统机械锁，在用户识别、安全性、管理性方面更加智能化的锁具。智能锁是门禁系统中锁门的执行部件。目前国内市场销售的还有

机械锁、感应锁、密码锁、指纹锁等几种门锁，每个产品的功能原理

和技术运用都各有差异。

目前老百姓用的最多的就是普通机械锁。感应锁和密码锁经常应

用在商务和公众空间，酒店房间用的门卡锁就是感应锁，而不少企业

公司选择了密码锁来进行门控管理。

核心部件包括有：锁芯、弹簧、弹子、锁舌等物理组件(插钥匙用)，主板和离合器加以指纹采集器附上特有的密码技术以及微处理器CPU，和智能芯片和嵌入式程序等几大核心组成部分。

是否每天出门都要确认下有没有带手机和钥匙?当然没带的后果就是，进不了自己的家门。为了避免这种情况，智能门锁诞生了，作为

智能家居安防方面的基础设备，其重要性不言而喻。

据相关报告显示，目前我国锁具行业的总产值达600亿元以上，

其中智能门锁行业总产值在2016年将超过60亿元。如此庞大的市场，也导致了不少智能家居企业，纷纷推出了自己的智能门锁产品，宣称

各种最新智能技术、不用带卡带钥匙，方便老人家使用等卖点优势。

智能门锁也一时成为各商家争夺智能家居入口的重要切入点产品。

应用场所逐渐广泛，但也有酒店负责人表示，合作的门锁团队并

不成熟。在安装了1000多把门锁后，云端的服务器居然崩溃了。正常

情况下，在用手机开门时，耗时较长，甚至要30多秒，这给酒店客户

带来很差的体验感受。

虽然说价格高是无奈之举，但产品的价格是取决于市场需求，和

产品质量等条件的。而无论是电商平台的买家留言、智慧社区用户的

评价，都反映了，智能门锁仍存在重大的漏洞不足：稳定性。

智能门锁需要超低功耗、实时连接，但在实际应用中，由于WiFi、ZigBee等协议的穿墙能力、功耗、覆盖力等方面都不足以支撑智能门

锁的功能实现，

目前也有大型的智能家居企业团队专门针对这些漏洞不足，推出

各种解决方案或者升级改造，智能门锁的安装成本也逐渐降低。

有智能家居企业表示，智能门锁其实是一个入口级的产品，更看

重的还是门锁背后延伸的多元化智能家居场景服务，以及未来在物联

网领域长期的行业创新上。未来将不断加大研发力度，增加智能门锁

等产品的稳定性、性价比。

第四章市场研究

一、智能门锁行业分析

近年来，在人工智能和物联网技术的发展带领下，智能家居蓬勃

兴起，互联网巨头及新兴创业公司从硬件、技术、系统解决方案等不

同角度进行布局，智能家居系统初显。

随着人工智能技术的快速发展，智能家居概念日益火热，各类智

能产品陆续出台，其中智能门锁产品凭借着指纹识别的高安全性受到

了消费者的关注。在利好因素的刺激下，行业正进入快速发展期。智

能门锁作为智能家居的入口级产品也成为智能家居服务群的关键入口。同时，智能门锁作为家庭智能安防产品的核心单品，已经成为智能家

居生态链上不可或缺的核心组成部分。

2016年以来，随着中国智能门锁零售市场的正式爆发，智能锁市

场进入快速发展时期。2016年中国智能门锁整体销量仅仅350万套，

供给量大于销量达450万吨。到了2017年中国智能门锁销量达到700

万套，仅仅到2018年上半年全国智能锁行业整体销量就超过了830万套，增长势头明显。截止至2018年底中国智能门锁供需求量均超1000