合同管理流程

1.目的

1.1.规范公司合同的管理，防范与控制合同风险，有效维护公司的合法权益。

2.适用范围

2.1.项目开发中对外签订的各类采购合同，包括实物的采购和服务过程的采购。

3.术语和定义

3.1.标准化合同：本流程中所述标准化合同，即公司为了规避合同风险，同时在合同洽谈前掌

握主动权，对公司核心业务的外包合同自行编制的标准合同文本。在标准合同文本中要基本锁定商务条款和法律条款，任何合同的签订，在有标准合同文本的前提下，应使用标准化合同。

3.2.采购合同的分类定义如下；

3.2.1.工程及材料设备类合同：总、分包施工合同，监理合同，材料、设备订购合同等。

3.2.2.技术服务类合同：勘察、设计合同，造价合同。

3.2.3.营销类合同：项目开发过程中签订的市场调研、定位策划、广告制作、广告设计、媒体、

营销现场包装、印刷品、销售代理、物业管理等合同。

3.2.

4.其他类合同：土地及相关合同等。

4.职责

4.1.成本管理部

4.1.1.负责组织合约规划并确定合约规划方案。

4.1.2.负责组织并推动公司的合同标准化工作。

4.1.3.负责公司设计、工程及材料设备类合同的商务条款审查和谈判。

4.1.4.负责合同的登记、保管，建立公司合同台帐。

4.1.

5.定期对合同的履约情况、执行情况进行抽查。

4.2.财务管理部

4.3.1．负责对各类合同进行财务审核；

4.3.2．负责有关合同事宜与外部法律顾问的对接。

4.2.1.公司各经办部门

4.2.2.配合进行合约规划。

4.2.3.负责本专业部门标准合同文本的制定和修订。

4.2.4.负责本专业或职责范围内的合同的草拟、谈判与签署。

4.2.

5.负责本部门合同台帐的登记与管理。

4.2.6.负责发起本专业外包合同的评审与会签。

4.2.7.负责本部门经办合同的履约监控。

4.2.8.负责发起本部门经办合同的变更、转让或解除事宜。

4.3.区域公司领导

4.3.1.各专业总监（成本）参与合约规划并会签，区域总经理审批。

4.3.2.各专业总监（成本）按《授权手册》要求负责审核/审批本专业标准合同文本。

4.3.3.按《授权手册》要求负责对相应类别合同签订、变更、转让、解除的审核/审批。

5.工作程序

5.1.合约规划

5.1.1.成本管理部在项目目标成本（施工图预算后编制）形成后，根据目标成本的四级科目，

对应分解形成初步的合约清单。

5.1.2.成本管理部组织工程采购管理部、营销管理部、设计管理部等专业部门进行会审，针对

初步形成的合约清单提供专业意见，进而优化合约结构、界定合同范围、初定合约签订时间；形成《合约规划方案》，采用会议和会签的形式组织审核/审批。

5.1.3.审批路径

1)《合约规划方案》：成本管理部审核，工程采购管理部、财务管理部、工程总监和财务

总监参与并会签，专业总监（成本）审核，区域总经理审批。

5.1.4.《合约规划方案》将作为制定招标计划的依据。

5.2.合同条件

5.2.1.订立合同的基本条件：

1)有保证、抵押或定金等担保的；

2)我方需先履行合同的；

3)有封样要求的；

4)合同对方为外地单位的；

5)因其它特殊要求或风险控制要求需要以合同形式约定的。

6)涉及政府收费类，需向公司提报收费标准，按“合同审批流程”审批后，传递至公司

成本管理部、财务管理部，方可执行。

7)营销管理部应编制分期销售推广费用明细表、阶段销售推广费用明细表；涉及样板间、

临时大型活动推广等，由营销管理部经理提报费用标准，经营销总监审核后，报区域

总经理审批。审批通过后传递公司成本管理部、财务管理部，方可签订单项合同。

8)样板间装饰类费用，营销管理部提报装饰方案，及整体预算，报公司审批后，传递成

本管理部、财务管理部，在标准内执行，可不单独签订配饰购买合同。

5.3.标准化合同文本的编制

为了强化对合同的风险管理，公司应对标准化合同的编制工作进行规划，并组织实施，逐步扩大标准化合同的比例，有效控制重要合同、高额合同的风险。在与供方签约时应优先使用标准化合同。

5.3.1.成本管理部组织确定标准化合同制定的范围，并负责商务条款的审核。

5.3.2.营销管理部负责营销类标准化合同的制定。

5.3.3.设计管理部负责设计勘察类标准化合同的制定。

5.3.4.工程采购管理部、项目管理部负责工程、材料设备类标准化合同的制定。

5.3.5.在标准合同编制过程中，公司各专业总监（成本）负责各自部门标准化合同的把关。

5.3.

6.各部门在编制技术条款部分时应确保不与行业现行标准法规等相冲突，结合商务条款和

技术条款，编写完成完整标准合同文本后提交成本管理部，由成本管理部审核。

5.3.7.初步形成的标准合同文本由成本管理部依次报各专业总监（成本）签批，确定后分别由

成本管理部和各专业部门存档。

5.3.8.国家或行业有制式化的标准合同时，各专业部门应严格按照标准编制，如有不适用时，

可在法规要求的框架内作适度更改。

5.3.9.基于合同履行情况、政府法规政策调整的情况、案例分析的结论等，标准合同文本应适

时的持续改进。技术条款部分由公司各专业部门及时提出修改，商务条款部分由成本管理部及时修改，审核路径同标准化合同的编制。

5.3.10.标准化合同文本编制完成后，应成为公司各部门在进行合同签订时的模板。

5.4.确定合作方

5.4.1.合作方按照各类相应的招标采购相关规定来选择。

5.4.2.政府行为、行业垄断等类合作方可直接签订合同。

5.5.合同草拟

5.5.1.合同由各经办部门负责草拟，已制订并实施标准合同文本的，原则上应采用标准文本，

且一般不得随意更改商务条款内容。如确需变动，按照5.1部分标准化合同的编制过程对条款变动进行审批。

5.5.2.如无标准合同，专业部门起草技术条款部分，并反馈成本管理部审核，成本管理部负责

将商务条款部分固化，各专业合同按《合同审批流程表》规定的审批流程进行审批。

5.5.3.政府有关部门有强制性规定的，可采用所要求的合同文本；公司尚未制定或不宜采用标

准合同文本的业务，应参照以往的合同，或最相类似的标准合同文本，或行业合同示范文本另行拟定合同。

5.5.4.经办部门在拟订合同条款或补充协议时，应做到内容合法、条款齐备、文字清楚、表述

规范、权利义务和违约责任明确，日期、期限和数字准确。合同内容各主要部分草拟要点如下：

1)当事人的名称、住所：合同抬头、落款、公章应与对方当事人提供的资信情况载明的

当事人的名称、住所应保持一致。

2)合同标的：合同标的应具有唯一性、准确性，买卖性合同应详细约定规格、型号、商

标、产地、等级等内容；服务性合同应约定详细的服务内容及要求；对合同标的无法

以文字描述的应将图纸等作为合同的附件。

3)数量：合同应采用国家标准的计量单位，一般应约定标的物数量，常年经销合同无法

约定确切数量的应约定数量的确定方式（如电报、传真、送货单、发票等）。

4)质量：有国家标准，部门行业标准或企业标准的，应约定所采用标准的代号；化工产

品等可以用指标描述的产品应约定主要指标要求（标准已涵盖的除外）；凭样品支付

的应约定样品的产生方式及样品存放地点。

5)价款或报酬：签订框架合同需注明框架合同包括的内容及相应的计价依据；单项合同

签订时，应以框架合同单价为计价依据，超出此单价经办部门应做明确说明。理由不

充分的可不签批。价款或者报酬应在合同中明确，采用折扣形式的应约定合同的实际

价款；价款的支付方式如转帐支票、汇票（电汇、票汇、信汇）、托收、信用证、现

金等应予以明确；价款或报酬的支付期限应约定确切日期或约定在一定条件成就后多

少日内支付。对有预付款的工程，尽量要求对方提供银行保函，不能提供保函的，应

注意资金的安全性。工程未进行竣工结算前应保留一定比例的尾款。

6)履行期限、地点和方式：履行期限应具体明确定，无法约定具体时间的，应在合同中

约定履行期间的方式；合同履行地点应力争作对本方有利的约定，如买卖合同一般约

定交货地点为本公司仓库或本公司的住所地；约定具体地名的应明确至市辖区或县一

级；买卖合同在合同中一般应约定交付的手续，即合同履行的标志，如托运单、仓库

保管员签单等。

7)合同的担保：合同中对方当事人要求提供担保或本方要求对方当事人提供担保的，应

结合具体情况根据《担保法》的要求办理相关手续。

8)合同的解释：合同文本中所有文字应具有排它性的解释，对可能引起歧义的文字和某

些非法定专用词语应在合同中进行解释。

9)保密条款：对技术类合同和其他涉及运营信息、技术信息的合同应约定保密承诺与违

反保密承诺时的违约责任。

10)合同联系办法：履行期限长的重大经济合同应当约定合同双方联系办法。

11)违约责任：根据《合同法》作适当约定，注意合同的公平性。

12)解决争议的方式：对合同争议的解决方式，一般不约定以仲裁方式解决。

5.5.5.合作方提供格式合同的，经办部门应首先检查是否与招标文件要求或投标文件等承诺一

致，然后再参照5.2合同条件检查。

5.6.合同谈判

5.6.1.需要时经办部门应在谈判前对合同谈判对象的以下资质进行复核：

1)对签约对方的法人资格、资信情况、运营范围及代理权限进行调查和核实。

2)属对方当事人委托代理人签订合同的，经办人必须要求对方代理人出具有对方法定代

表人签字并盖公章的书面授权委托书，同时要对授权的具体内容和授权期限进行审

核，以防委托代理人越权签订合同。

5.6.2.经办部门确定进行合同谈判交底时，就以下谈判准备事项进行安排：

1)确定谈判的目标。

2)确定必要时作出哪些让步。

3)确定我方及对方的实际需求（或目标）和强制（或约束）条件。

4)准备初步的谈判日程及谈判内容的先后次序。

5)确定谈判的人选、分工和谈判的原则等。

5.6.3.成本管理部（合约组）组织经办部门与招标入围单位进行谈判，经办部门主要就技术条

款进行谈判，成本管理部主要就商务条款进行谈判；需要时组织相关部门就谈判的结果进行交底。

5.6.4.经办部门整理谈判资料及结论，按照《合同审批流程表》要求分别发起审批。

5.7.合同审批

5.7.1.需要进行法律审查的合同，经办部门在定稿后应及时联系公司法律顾问，进行审核。5.7.2.法务审核通过后，经办部门对《合同会签审批表》进行编号，按照《合同审批流程表》

的要求发起审核。各审核部门或审核岗要从法律、政策的角度，从维护本公司利益出发，在各自的职权范围内对合同提出书面，经办部门根据修改意见整理出最终的合同文本，各审核部门根据最终的合同文本在《合同会签审批表》上签署是否同意的意见。

5.7.3.如审核部门或审核岗对合同重要条款提出修改意见（如商务条款，责任条款等），经办

部门必须重新组织与供方的洽商，必要时各意见提出部门或岗位均应参加洽商，双方取得一致后进行修改。

5.7.4.不同性质、类别和内容的合同，审核程序可以有差异。根据《授权手册》，各类别合同

的审核路径见合同审批流程表。

1)《合同审批流程表》中没有述及的合同审核，参照如下原则进行，顺序为：由合同经

办部门提交财务管理部审核/备案，总监审批。

2)物料制作、印刷、安装类合同审批时除附合同外，还应附相应明细内容。

3)所有类别合同的条款修改均需有在主责部门审核后，出具法务审核意见。

5.7.5.各审核部门/岗在履行审核职责时，除专业评价外，还应考虑下述各要点：

1)合同的合法性。包括：当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力；合同内

容是否符合国家法律、政策的规定。

2)合同的严密性。包括：合同应具备的条款是否齐全；当事人双方的权利、义务是否具

体、明确；文字表述是否确切无误。

3)合同的可行性。包括：当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件；合同

预计的风险。

4)对合同的必要性（是否需要签订等）、合理性（价格报酬约定是否合理等）专业性（技

术标准的高低等）、效益性（预期经济效益）等一般不予评审。

5.8.合同编号

5.8.1.成本管理部负责为各项目所有合同按照以下规则进行统一编号。

5.8.2.合同编号规则：

5)形式：[公司名称代码]-[项目名称代码]-[成本核算对象]-[合同类别]-[流水号]

如：SY-TY-01Q-施工-0001

[公司名称代码]：两个大写字母是城市名称前两个汉字拼音的第一个声母，例如

大连—DL，沈阳—SY

[项目名称代码]：为工程项目简称中两个汉字的拼音第一个声母（大写），如桃

源欣成项目简称“桃源”，代码为TY

[成本核算对象]：按期划分（一期、二期……，跨期待分摊）代码分别为：01Q、

02Q……，KQ。

跨期待分摊是针对某项费用发生时不能确定其具体的成本核算对象设立的。

如：蓝渤湾项目分一期、二期、三期、跨期待分摊四个按期划分的成本核算对象。

[合同类别]：每个成本核算对象都分为土地、前期、施工、采购、营销六类。相

应编号按下列括号中汉字表示。

?土地合同（土地），包括取得土地开发权所涉及的合同；

?前期合同（前期），包括规划、设计、勘查、监理、造价咨询、报建等前期准

备费用合同；

?施工合同（施工），包括建筑（包括样板间施工）、安装、装饰、市政工程施

工合同；

?工程材料设备采购合同（采购），包括材料采购、设备采购、甲方付款乙方

收货（甲供）的合同；

?营销合同（营销），包括户外广告牌制安、媒介广告设计、制作、宣传品设计、印刷等合同；

?管理费用，除以上合同以外的合同

[流水号]：以按每期划分的成本核算对象中的每一个合同类别为一套流水号。编

号为四位阿拉伯数字，从0001自9999

6)对于为某个合同而发生的补充协议的编号原则：

形式：[对应的合同编号][流水号]

[流水号]：补充协议是指对合同的补充、变更、解除等而订立的协议，在与合同

共用一个编号的前提下，根据补充协议的签订顺序在流水号后用扩号以一位阿拉

伯数字标识。如：流水号为0088合同的第一份补充协议的编号为“……0001（1）”

如：SY-TY-01Q-施工-0001（1）

7)设计变更编号规则：

形式：[对应的合同编号]-[设变]-[流水号]

如：SY-TY-01Q-施工-0001-设变-0001

[对应的合同编号]：设计变更的发生都有其对应的合同，即在编号中要体现其对

应的合同编号。

[流水号]：每个合同按审批顺序编写流水号。

8)现场签证编号规则：

形式：[对应的合同编号]-[签证]- [流水号]

其[对应的合同编号]、[流水号]的确定原则分别与设计变更编号中的[对应的合同编号]、[流水号]相同。

9)结算编号规则：

形式：[对应的合同编号]-[结算]

其[对应的合同编号]的确定原则与设计变更编号中的[对应的合同编号]相同。

5.8.3.合同台帐：台帐按项目、合同分类编制。内容包括：项目名称、合同类别、序号、合同

编号、工程名称、施工单位（全称）、承包内容、合同造价、结算造价、工期等；

5.8.4.合同审批未通过需要修改后重新签订的，应保留原有合同编号；合同审批未通过，不需

要签订的，合同编号应取消。

5.9.合同签署、盖章与存档

5.9.1.合同拟稿必须经过审批后方可签署。

5.9.2.签署合同前，经办部门应按照5.4.1（确定合作方）的要求对对方当事人的有关情况进行

审查，并复印对方当事人的法人营业执照或相关资格证书留存。

5.9.3.订立合同应使用合同专用章，使用其他印鉴及部门印鉴订立的合同视为无效。

5.9.4.公司合同专用章应设专人负责保管，并建立合同章使用台账；如特殊需要，应由专业总

监申请，区域总经理批准，办理审批手续。并详细说明用章用途、起止时间、借章保管负责人等，并做好记录，以备查阅。

5.9.5.按照盖章要求在指定位置处盖章，要求清晰、准确，不要重叠盖章。合同内容在一页以

上的，应在每页加盖骑缝章，盖骑缝章要求均匀，不能遗漏。

5.9.

6.合同一般应由双方同时签字盖章；不能同时签字盖章的，应尽量避免我方先行签字盖章；

对方签字盖章应在我方报批审核程序结束之后进行。

5.9.7.合同签订部门负责合同的编号、打印、装订工作，若该合同由对方打印，应与审批后的

合同仔细核对无误后，方可盖章（原则应由对方盖章后公司再盖章）。

5.9.8.合同章负责人对所有合同应进行对纸质文件与审批后合同电子文件的核对工作，确保合

同条款内容准确无误。合同章与合同主体名称是否一致。审核盖章审批单的日期、内容、审批权限、份数、经办人等内容是否符合要求。并做好经办人签字记录。

5.9.9.无审批手续，电话等方式通知的情况一律不予盖章。

5.9.10.合同签署后的存档：经办部门、成本管理部、财务管理部将合同复印件存档，合同原件

及相应附件（如《合同审批单》等）应在综合管理部存档备查，合同执行部门应及时在本部门的“合同管理台帐”内登记。

5.10.合同履行和监督

5.10.1.合同的经办部门负责组织进行合同的交底。

5.10.2.合同签署之后，各经办部门与经办人员负责对合同的履行进行跟踪，成本管理部/财务管

理部负责对合同的收、付款内容进行监督，公司相关部门应对合同的履行给予必要的协助。

5.10.3.合同的履行过程中，成本管理部负责定期对公司签署的重要合同的履约和执行情况进行

检查。

5.10.4.在合同当事人发生或可能发生违约时，或者发生与合同有关的争议时，经办人员须及时

向部门经理报告，并请示总监决定依法采取何种措施。

5.10.5.合同履行过程中，需要对来往函件或者单据进行签字的，应报部门经理，由部门经理签

字；确需当场或者立即签字的，可由经办部门经理书面授权的人员直接签字。但是，来往函件或者单据涉及合同变更、转让或者终止的，按照本规范关于合同变更、转让或者解除的有关规定进行。

5.10.

6.在履行合同过程中，经办人员若发现并有确切证据证明对方当事人有下列情况之一的，

应立即中止履行，并及时书面上报。

1)运营状况严重恶化。

2)转移财产，抽逃资金，以逃避债务。

3)丧失商业信誉。

4)有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

5.10.7.在对方当事人发生兼（合）并、分立、改制或其他重大事项以及本公司或对方当事人的

合同经办人员发生变动时，应及时对帐，确认合同效力及双方债权债务。

5.11.合同变更和转让

5.11.1.在合同履行期间由于客观原因需要变更合同的，或者对方提出变更要求的，须经双方协

商，重新达成书面协议，新协议未达成前，原合同仍然有效。公司在收到对方当事人要求变更合同的通知书后，应当在规定的期限内做出书面答复。

5.11.2.合同签署后，需经审批同意。合同的变更需报签署前原审批人员批准，其审批路径与合

同签署前的审批相同。

5.11.3.合理的变更理由包括但亦可不限于下述各种情形：

1)因不可抗力致使不能或不能全部实现合同目的。

2)履行期限届满之前，对方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要责任的。

3)对方迟延履行主要责任，经催告后在合理期限内仍未履行的。

4)对方迟延履行责任或其他违约行为致使不能实现合同目的。

5)法律规定的其他情形。

5.11.4.双方应书面对变更内容进行确认。对双方当事人的权利义务进行重大变更的，应当按照

合同签订的有关程序办理报批，另行签订合同或补充合同。

5.11.5.合同签署后，对方当事人提出把合同的全部或者部分义务转让给第三人的，或者我方需

要将合同的全部或者部分权利、义务转让给他人的，由经办人员按照与合同签署相同的程序办理报批，另行签订合同或者补充合同。

5.11.

6.法律、法规规定变更、转让合同应当办理批准、登记等手续的，经办人员应当及时办理

有关手续。

5.12.合同解除

5.12.1.合同当事人提出解除合同或因客观条件发生变化（如不可抗力）需要解除合同的，参照

合同签署的有关审批程序办理，双方就合同解除另行签订合同或补充合同。与合同变更类似，解除协议达成前，原合同仍然有效。

5.12.2.合理的解除合同理由同5.10.6所述。

5.13.合同的档案管理与纠纷处理

5.13.1.合同的档案管理按《档案管理作业指引》和相关制度执行，合同的纠纷及法律诉讼由财

务管理部法务进行相应处理。

6.支持文件

6.1.《工程招标管理流程》

6.2.《采购方式选择作业指引》

6.3.《档案管理作业指引》

7.相关纪录