商业类项目物业管理技术标(写字楼标书通用模板)经典

（商业类）物业管理服务方案范本标书标准模板（填充版）

XXX物业服务股份有限公司

XX分公司

目录

前言 (3)

第一部分商务标 (4)

第一章企业概况 (4)

第二章业绩介绍 (4)

第二部分技术标 (7)

第一章项目概况 (7)

第二章服务理念及目标 (8)

第三章物业管理服务方案 (8)

第四章服务标准 (139)

第五章委托服务方式 (143)

结束语 (145)

前言

第一部分商务标

第一章企业概况

1.公司简介

2.物业4.0服务

3.物业公司荣誉及奖项

（附各类奖项图片，此处略）

第二章业绩介绍（参考案例以各物业公司实际接管项目为准）

以上内容为商务部分内容，在此省略

第二部分技术标

第一章项目概况

1.项目情况分析

2.项目理解

第二章服务理念及目标

1.管理设想

2.管理服务理念和模式

3.管理服务的重点及难点

4.总体管理目标

第三章物业管理服务方案

1.内部管理机构与运作方法

我们结合XX[XXXX]的特点，对XX[XXXX]的管理工作进行计划、组织、领导、控制和协调，以最为先进的理念为业户提供最高的服务质量，从经营者的角度为业户降低营运成本，创造最高效益。

1.1.合作服务架构

XXX物业拥有享誉国内外的丰富管理经验及强大管理团队，我司将以此优势，转化为项目团队的优质资源力量，为项目物业管理服务的有效实施提供有力的保障。

（插入公司架构）

1.2.机构岗位设置原则

1.2.1.服务第一的原则

岗位的设置和各类员工的配备，均以提高管理服务的整体水平为前提，充分体现XX[XXXX]管理的服务理念，从组织上和人力资源上确保高标准、高效率、高品质地为所有入驻项目的商务人员提供全天候、全方位优质服务。

1.2.2.精干高效的原则

着眼于管理科学化和机构扁平化，通过减少内部摩擦系数，提高员工基本素质，增加管理科技含量，以严格控制管理机构和员工队伍的臃肿，既保证服务的高质量，又实现运行的低成本，使XX[XXXX]具有可持续发展能力。

1.2.3.反应迅速原则

从行业特点和实际经验考虑，合并相关管理服务工作职责，从而避免因设置过多平行部门成相互推诿、指责。简化管理层次，以利于物业管理处经理对整体工作进行全面、有效的控制。

1.3.运作程序与支持系统的设计

1.3.1.管理处运作流程图

1.3.

2.运作流程设计原则是全面、合理、高效、环环相扣、相互制约，保证环节紧紧衔接，既无盲点、又无沉淀。

1.3.3.整体运作各个环节的详细工作分解流程将严格按照本企业“质量管理体系”进行运作。

1.3.4.整个运作策划由公司总经理挂帅，公司各职能部门参与指导，并提供资源保障、技术支持，以确保整个过程的顺利进行。

1.3.5.运作过程将由业主进行监督并指导，及时对出现的问题进行沟通、协调并解决，以使XX[XXXX]的日常管理能更成功、更具有特色。

1.4.完善的监督管理体系

1.4.1.检查、监督、评估体系

我们认为XX[XXXX]的各项物业管理制度、规范及流程仅仅只是作好日常管理服务工作的基础，要使工作的开展达到标准及要求，必须建立有效的监控体系，因此我们将采用管理处自查、公司监督及业主评估的完整体系来确保管理服务工作的品质和水准，主要手段包括：

●管理处每日常规例行检查

●管理处每月二次夜间巡查

●管理处每月一次全面自查

●每年四次第三方客户满意度评估

●XX分公司季度管理服务工作评定检查

●接受业主的质量管理综合考评

●接受第三方年度ISO9001质量管理体系认证审核

●参加行业评估及政府部门测评

1.4.

2.质量管理体系的运行

公司按ISO9001：2015版国际标准的要求建立、实施、维持文件的质量管理体系，并持续改善其有效性，公司建立的质量管理手册及文件化的程序，以达到：

1.4.

2.1.确定质量管理所需的过程及其顺序和相互关系，编制相应的程序文件并是其应用于整个公司的相关领域；

1.4.

2.2.对过程的操作和控制所需的准则和方法做出规定，以确定其有效；

1.4.

2.

3.确保能够获得支持这些过程的操作和监控、测量和分析；

1.4.

2.4.确保达到所计划的和持续改进这些过程所需的措施能够长期有效实施；

1.4.

2.5.当某一能够影响产品符合要求的过程委托外包时，如：清洁/绿化等，对这一过程进行控制。

1.4.3.质量管理措施

公司将本着诚信、诚实、诚恳的原则对业主就公共区域管理一切事宜负责，XX[XXXX]的物业管理将主动接受用户的监督。

1.4.3.1.管理报告

除年度的财务预算及管理报告以外，每月我们将向业主提交《月度管理报告》。主要内容包括但不限于：

●公共区域管理状况分析；

●保安、清洁管理状况分析；

●事件专项分析；

●状况分析；

●工程专项/维修及保养状况分析；

●用户满意度状况分析；

●用户及宾客投诉记录汇总分析；

●培训计划及实施情况分析；

●上月/年度计划完成情况及下月/年度计划安排；

●财务报表；

●管理费收缴情况及欠款催缴跟进情况；

●财务预算执行情况分析。

1.4.3.

2.绩效考评

我们将建立以管理品质提升为导向，以客户满意度提高为判断依据，以持续改进、创新服务为最终目的的绩效考评体系。

每季度将由我们绩效考评小组以部门《岗位目标责任书》、《职位说明书》、《年度财务预算执行文件》、部门《年度安全责任书》和《资产使用管理责任书》及我们组织的现场评定检查为主要依据，对办公楼管理处经理实施考评。专项工作（KRA ）中的《管理服务工作质量评估》（KPI ）的相关表格及标准（详见附件2）。

2. 前期介入阶段

从区域大环境及项目定位上，项目对物业管理服务的要求，我们理解有如下几方面：

体现国际标准综合物业、企业总部的形象，满足企业自用办公的服务需求。 体现现代综合物业各种功能的匹配的服务，满足其它用户/住户的服务要求，增强区域市场竞争力。

保障设施设备全生命周期的健康运营。

保障项目取得良好的经济效益和社会效益，实现项目的保值增值目标。 所以，我们在项目前期施工阶段，我们就应该把上述要素考虑进来，包括：前期用户需求的调查、后期运营运作的经验、未来项目处置的灵活考虑及同行业的标准参考等。

项目生命全周期的不同角度要求： 2.1. 项目总体规划

前期规划?总体设计

?设备选型?物业配套?物业智能?车流、人流设计

?其他

从实施角度出

发的专业意见

从物业运营、使用角度出发的专业意见

从物业处置可操作性及灵活度角度出发的专业意见2设计

3招标采购

4装修施工

5竣工及物业交接1规划

6运营及保修维护

7市场处置

物业管理前期介入服务贯穿项目从规划、设计、施工、设备安装调试、承接查验及物业筹备期各个阶段，我们将从多个角度出发有效地为工程每个阶段提供专业顾问意见：

从最终使用者的需求角度进行分析，提出概念性的设计、规划。

2.1.1.这个阶段的工作重点是使用者需求的调查及研究，同时考虑土地规划情况的主要参数及位置区域特点，对项目进行总体性的规划。

2.1.2.将规划阶段的概念及要点转化成为设计语言，同时需要结合之后实际采购、施工、运营以及未来可能的处置要求，进行施工图设计。

2.1.

3.规划与景观布局

2.2.建筑设计图纸审阅

根据过去经验，很多物业因前期设计的不合理、选料不正确或未真正分析客户的需求而引致日后物业管理、维修保养困难。我司将从物业管理者和使用者的角度对项目设计提出有利于将来管理及经营的专业之意见，以使今后在进行物业管理时能起到事半功倍的效果。具体工作如下：

2.2.1.详细审阅个系统的设计图纸，并从物业管理者及使用者的角度对物业的平面布局、功能区域划分、设计的安全性及实用性等，向发展商提出专业意见、改进方案。

2.2.2.协助发展商监管有关工程进度，列出物业遗漏工程，并提出改进建议供发展商参考；同时出席发展商召开的工程例会及其他重要会议。

2.2.

3.对各系统系统的性能、规格、选型、布置提出意见和建议。

2.2.4.对发展商提供的各系统设计图进行审查，并提出意见和建议。

2.2.5.检查已签批的工程合约内容及工程安装规格、技术标准和物料质量等，提出意见和建议，以确保完工时能达到原定的设计标准。

2.2.6.详细审阅物业的装修设计图纸，并从物业管理者及使用者的角度向发展商提出专业意见和改进方案。

2.2.7.对发展商选择的照明灯、装饰灯、装饰物及装饰材料等进行审定，并提出意见和建议。

2.2.8.地下空间规划，对项目车库管理系统设备及管理方案提出意见和建议。

2.2.9.对物业工程建设中出现的技术问题随时提出意见和建议。

2.2.10.综合项目各功能的布局特点，为项目整体交通（行车、人行）动线提供建议。

2.2.11.为项目各功能物业建筑内部交通动线提供建议。

2.2.12.地上空间规划建议及其它一切与物业工程相关的未尽事宜。

2.3.物业设施设备顾问

作为现代化物业，完善的设施是最重要的，设备的品质及实用性，直接影响到物业的使用功能和质量。在物业的前期规划设计中，设备的选择是非常重要的。因此，在本项目中根据我司多年的运作经验，结合本项目的特点将以物业管理者和使用者的角度，根据本产品的不同功能定位，通过审视施工设计、参加设备招投标(若需要)和审议购货(维保)合同条款，对设计和选用的设施和各种机房提出有利于节约能源、控制质量、管理方便和维护保养的专业顾问意见和建议，其中包括：

●外墙及公共区域建筑材料

●停车场防撞防滑设备材料

●绿化设计及养护系统

●空调系统

●电梯及升降机系统

●公共照明灯具和布线

●公共照明开关设置

●后备发电机设备，应急发电机,应急照明

●网络系统

●电气设备

●给排水系统

●消防系统和设备等

●电器设备

●垃圾处理设备

●保安系统设备

●电话网络设备

●车场管理系统

●各项配套设施

●商业智能化系统

2.4.配套设施及工程设置顾问

我司将以管理者和使用者的身份，从安全、实用的角度，通过审视设计方案、施工图纸，对建筑装饰、外围环境、区域的划分、出入口的设置及设备建材等方面提出有利于节约投资及管理成本并使其面积发挥最大的经济效益。其工作内容主要包括：

●人流、物品、车辆进出动线

●公共区域的划分、布置

●指示牌和水牌

●监控中心

●安保岗亭

●公共区域装饰

●服务接待台

●停车场的设置

●人行/车行出入口的设置

●物业管理用房

2.5.智能化系统建议

随着社会经济与科技的迅速发展，智慧化商务区已不再是一个新鲜的概念智慧建筑从某种意义上说，赋予了建筑生命力，因为在建筑管理上，智能建筑的集控系统具备了拟人化操作功能，在日常管理和突发事件的处理上，能够全面协调各个系统。

智能化建筑的目标主要考虑到为后期的居住、使用及管理者的角度，主要体现在以下三个方面：提供安全、舒适、快捷的优质服务；建立先进与科学的综合管理机制；节省能耗和降低人工成本。

我司将根据物业销售和管理需要及本项目的复杂程度（在安全、隐私、办公/商业/酒店式公寓分区等方面非常重要），根据项目的定位结合市场的发展对采用哪些智能化系统、采用到什么程度等，在现有选定的系统提出有利于促进销售、控制投资和方便管理的专业顾问意见和建议，其中包括：

●安防监控系统

●楼宇自动化控制系统

●综合布线系统

●消防报警系统

●门禁机巡更系统

●家庭智能化系统

●背景音响和应急广播系统等

2.6.地下空间停车场系统级路线的规划

随着城市车辆保有量的飞速上升，停车场的设置成为近几年物业行业关心的新课题，通过合理的固定车位及临时车位区域划分、车辆动线设置，标识导向设置、停车收费价格设置，配合电子化的车辆引导、管理系统，可以在有限的车位情况下实现使用效率的最优化。其中包括：

●停车场出入管理系统

●停车场车辆、人员动线

●停车场出入口

●停车场规划等

2.7.物业公共区域装饰装修建议

由于物业公共区域装饰装修从外观上直接影响项目的品质，我司将根据发展商对本项目的定位，结合目前在管各类型项目的经验，其中包括：

●石材选用及维护

●不锈钢材质的选用及维护

●化纤类织品的选用及维护

●玻璃幕墙的选用及维护

●灯具及照明系统

●指示及告知系统

●内外绿化的选型和布置等

2.8.物业办公用房及前台设计建议

物业办公用房应紧凑、简洁，建立精干高效的企业形象。如有条件可划分为客户接待和办公两个区域，经理办公室相对独立。客户接待装修应与项目品质相结合，在体现企业VI形象的同时，色调与建筑风格相统一。同时设置独立的物业

仓库、设为维护作业间及员工更衣室。在项目管理前期，物业用房可因地制宜，只要满足基本办公需求即可。大堂前台设计应简洁、大气，突出功能性，并在工作时间安排固定人员值守。

2.9.物业工程管理优化运作之早期方案

项目的早期设计方案及施工质量会严重影响项目的后期运行状态，因此我司建议物业顾问团队应从项目的规划设计开始进行全程跟踪咨询。从项目的项目的定位、设计规划理念、设备选型开始及考虑后期物业运行的风险及成本控制。如能源控制、噪音控制、车流人流动线、安全防范措施等都需要物业顾问团队从项目初期即介入。合理的规划设计定位，高性价比的设备选型选材，良好的施工工艺和质量是确保后期物业高质量、低成本运行的关键。

2.10.公共区域标识导向系统

我司已拥有一套完整的“物业及设施管理部视觉识别系统应用规范“，本项目的公共区域标识导向系统可在符合发展商要求的前提下，使用该规范系统，确保标识导向简介明确、高效合理。

2.11.能源分割方法

目前很多项目由于在早期对物业内能源分割方法的制定至不尽合理，造成在运行中成本控制和测算的巨大困局。由于目前的商业项目往往涉及多种业态，因此在项目定位和设计时在成本可控的范围内尽量将按照使用功能划分的不同，对未来可能涉及到成本控制和收费的系统进行分割，其中包括：

●供电/水系统合理分割与独立计量要求

●物业内公共区域各地段/层面照明用电系统

●清洁/绿化用水之系统

●单元内之供电/水系统合理分割与独立计量要求等

2.12.垃圾处理办法

我司将根据公共区域实际可利用状况，就日后产生各类型垃圾之储存及处理方式提供书面物业管理顾问建议，其中包括：

●确定垃圾房位置/面积

●精装修与环卫控制标准

●收捡及清运流程

●垃圾分类及回收利用方法等

2.1

3.工程施工阶段前期参与

2.1

3.1.提供有关改良工程，增减工程项目等建议，节能节省工程费用及达至最高经济效益。

2.1

3.2.出席有关工程会议，以确保工程顺利完成及移交管理；

2.1

3.3.确保各承包商之工程规格，在完工时，必须达至原订标准；

2.1

3.

4.定期列出遗漏工程给发展商参考并建议推动改良；

2.1

3.5.在工程完成及交收期间，与建筑师一同检查有关遗漏工程及未合工程标准之项目和监督有关承包商进行修补及改善工程；

2.1

3.6.参与主要机电设备的测试，尤其主机安装及初试运行阶段；

2.1

3.7.定期与发展商召开工作会议，作汇报及检讨物业工程之进度等事项。

2.1

3.8.跟进调试及验收

我司将定期视察本项目施工现场，及时提出维护发展商利益、保证施工质量和减少维保隐患等方面的专业顾问意见和建议，其中包括：

●发现可能存在的隐患

●施工对将维修保养是否有影响

●公共照明与单元内照明是否分开