物业经营管理成本测算
一、物业概况
1、用地面积：9984.85m2
2、总建筑面积：23470m2
3、地上建筑面积：19970 m2
4、地下建筑面积：3500 m2
5、建筑占地面积：4450m2
6、建筑密度：44.6%
7、建筑容积：2.00
8、绿化率：30.4%
9、商铺：9000 m2
10、商务公寓：10970 m2
11、停车位：92
二、人员配置架构设置
讲明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数操纵在65人以内。
三、物管费的成本测算
1、治理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
（1）人员编制和差不多工资标准：见表（01）人员编制和差不多工资标准表（01）
序号
项目
人数（人）
工资标准（元/月）
总额（元/月）
一
治理人员
13
2346.00
30500.00
四
维修人员
5
1000.00
5000.00
二
收费员
3
800.00
2400.00
五
治安员
20
750.00
15000.00 三
服务员
14
600.00
8400.00
六
保洁员
6
550.00
3300.00
七
合计
61
/
64600.00
(2)费用测算
治理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02) 工资福利费测算表(02)
序号
项目
金额（元/月）
依据
测算结果（元/月.M2）
一
差不多工资
64600.00
/
3.234
二
福利费
20341.50 注(1)
1.148
三
加班费
/
/
暂不计
四
服装费
1625
注(2)
0.081
五
合计
79166.50
/
4.463
注(1)：福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)：服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费
（1）采纳总体匡算思路进行测算。住宅建筑成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建筑成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：
维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%
=（360÷300）×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时刻，
共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=4752.00元/月
分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：
（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时
=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=7920元/月
分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：
（4部×7层）×50元/层/月
=28×50
=1400元/月
分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、绿化治理费：
小区绿化面积为3035M2, 绿化治理费测算见表（3）
绿化治理测算表（3）
序号项目测算依据金额（元）测算结果（元/月.M2）
1 绿化工具费400元/年400.00 0.010
2 劳保用品费400元/年400.00 0.010
3 绿化用水费1吨/ M2.年, 1.35元/吨4097.25 0.017
4 农药化肥费0.10元/ M2.年303.50 0.001
5 景观再造费0.10元/ M2.年303.50 0.001
6 合计/ / 0.039
4、清洁卫生费
清洁卫生费测算见表（04）清洁卫生费测算见表（04）
序号
项目
测算依据
金额（元）
测算结果（元/月.M2）
1
工具购置费
300元/人.年
1800.00